Решение по делу № 2а-1113/2018 от 01.02.2018

К делу №2а-1113/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 марта 2018 года город-курорт Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Карпенко О.Н.,

при секретаре Сулименко Д.В.,

с участием: представителя административного истца ООО «Радонеж» – Мискаловой Л.И., действующей на основании доверенности от 12.01.2018г., имеющей юридическое образование, Диплом № от 18.03.2002г., представителя административного ответчика Анапского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю Зинина А.В., действующего на основании доверенности от 15.01.2018г., имеющего юридическое образование, Диплом № от 10.03.2008г., представителя третьего лица УИО Администрации МО г.-к.Анапа Бурлуцкого А.А., действующего на основании доверенности от 27.02.2018г., имеющего юридическое образование, Диплом № от 25.06.2007г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ООО «Радонеж» к Анапскому отделу Управления Росреестра по Краснодарскому краю об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ООО «Радонеж» обратился в суд с административным иском к Анапскому отделу Управления Росреестра по Краснодарскому краю об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации.

В обоснование требований указал, что 26 сентября 2014 года между Арендодателем Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапав лице исполняющего обязанности начальника управления В.С.И., действующей на основании Распоряжения администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 16.06.2014 г. № «О возложении обязанностей на В.С.И.», с одной стороны, и арендатором Е.З.Д., с другой стороны, был заключен договор № аренды земельного участка. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.10.2014г. сделана запись регистрации №.

В соответствии с п. 1.1. договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1 730 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Анапа, <адрес>, в квартале №, с кадастровым №, с видом разрешенного использования: для строительства пункта оказания медицинской помощи. 27 октября 2014 года между арендодателем Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа в лице исполняющего обязанности начальника управления В.С.И., с одной стороны, и арендатором Е.З.Д., с другой стороны, было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 26.09.2014г. №. В соответствии с соглашением был изменен вид разрешенного использования земельного участка на «многоквартирные жилые дома средней этажности», а также в новой редакции изложено приложение № к договору аренды земельного участка.

06 октября 2015 года между Е.З.Д., с одной стороны, и Обществом с ограниченной ответственностью «Радонеж», в лице директора Л.С.С., с другой стороны, был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 26.09.2014г. В соответствии с п. 1.1. договора правопредшественник передает, а правопреемник принимает на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от 26.09.2014г., заключенному между правопредшественником и Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, и становится арендатором по договору аренды. 19 ноября 2015 года Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа было выдано разрешение на строительство №. 19 июня 2017 года в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Анапа<адрес>

14 августа 2017 года между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа в лице начальника управления А.М.А., действующего на основании распоряжения администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 16.11.2016г. № «О назначении А.М.А.», с одной стороны, и Обществом с ограниченной ответственностью «Радонеж», с другой стороны, было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № от 26.09.2014г. Согласно п. 2 соглашения о расторжении договора обязательства сторон по договору прекращаются с даты государственной регистрации настоящего соглашения.

17 августа 2017 года ООО «Радонеж» обращается в Анапский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № от 26.09.2014г. Так, 28 ноября 2017 года административный ответчик направил в ООО «Радонеж» сообщение об отказе в государственной регистрации № по причине не предоставления документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав.

Административный истец с данным отказом не согласен и просит признать решение № от 28.11.2017г. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об отказе в государственной регистрации соглашения от 14.08.2017г. о расторжении договора аренды земельного участка № от 26.09.2014г. незаконным и необоснованным; признать отсутствующим обременение в виде права аренды Общества с ограниченной ответственностью «Радонеж» на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Анапа, <адрес> общей площадью 1730 кв.м., зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости от 07.10.2014г., регистрационная запись №, на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером № № от 26.09.2014г.; указать, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации соглашения от 14.08.2017г. о расторжении договора аренды земельного участка № от 26.09.2014г. Указать, что настоящее решение является основанием для погашения записи о регистрации права аренды № от 07.10.2014г.

Представитель административного истца в судебном заседании требования изложенные в иске поддержала.

Представитель административного ответчика Анапского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю требования административного истца не признал и просил в удовлетворении заявленных требований отказать по основаниям, изложенным в представленном отзыве.

Представитель третьего лица УИО Администрации МО г.-к.Анапа при вынесения решения полагался на усмотрение суда.

Выслушав участников процесса, огласив и исследовав материалы дела, суд находит административный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

На основании договора аренды земельного участка от 26.09.2014г. №, соглашения о внесении изменений от 27.10.2014г. в договор аренды земельного участка от 26.09.2014г. №, договора от 6.10.2015г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.09.2016г. № ООО «Радонеж» принял в аренду земельный участок общей площадью 1730 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г.Анапа, <адрес>, кадастровый номер № с видом разрешенного использования – многоквартирные жилые дома средней этажности. Срок аренды определен до 11.09.2024 года включительно.

19.11.2015г. Администрацией МО г.-к.Анапа выдано ООО «Радонеж» разрешение на строительство № многоквартирного жилого дома.

Для строительства на арендованной земле многоквартирного жилого дома застройщик привлекал денежные средства граждан и юридических лиц на основании договоров участия в долевом строительстве.

19.06.2017г. ООО «Радонеж» получило разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию – Многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, состоящий из 2 корпусов, расположенный по адресу: г.Анапа, <адрес>

УИО администрации МО г.-к.Анапа 17.08.2017г. заключило с ООО «Радонеж» соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 26.09.2014г. №.

В судебном заседании установлено, что ООО «Радонеж» обратилось в Анапский отдел Росреестра по Краснодарскому краю за регистрацией данного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка в ЕГРН.

28.11.2017г. Анапский отдел Росреестра по Краснодарскому краю сообщил ООО «Радонеж» об отказе в государственной регистрации № по причине не предоставления документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав. При проведении правовой экспертизы представленных документов установлено, что в отношении данного земельного участка в ЕГРН внесена запись об ипотеке в соответствии с которой право аренды указанного земельного участка находится в залоге у участников долевого строительства. В связи с чем, погашение записи об аренде земельного участка на момент проведения регистрационных действий не соответствует требованиям действующего законодательства, что влечет за собой невозможность проведения государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в соответствии со ст.1 Федерального Закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно ст.9 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости» в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Все договоры долевого строительства должны быть обеспечены залогом, что предусмотрено п. 1 ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

С даты получения застройщиком впорядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленномстатьей 8настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства (ч.3 ст.13 ФЗ №124-ФЗ).

Как следует из пояснений представителя Росреестра, в ЕГРН кроме сведений о договорах была внесена запись о возникшем залоге права аренды земельного участка в пользу всех дольщиков, в силу ст.13 данного Федерального закона.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона о долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора и т.д.

В судебном заседании представитель истца пояснила, что ООО «Радонеж» выполнило свои обязательства по договорам и передало дольщикам квартиры по передаточным актам. Некоторые получили свидетельства о праве собственности.

С момента регистрации права участников долевого строительства на объект долевого строительства земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности. Такой вывод следует из положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ, и на котором основывает свои требования административный истец.

В тоже время Федеральный закон от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает особые условия погашения записей об ипотеке в пользу дольщиков, возникшей в силу закона: такие регистрационные записи погашаются в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1.1 ст. 25).

Согласно п.5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В силу п. 8.1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренныхчастями 6и7настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленномстатьей 8настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Согласно п. 137 Приказа от 16.12.2015г. № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости …» регистрационная запись об ипотеке, возникшей на основании закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, погашается не ранее погашений регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Запись об ипотеке земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, погашается не ранее погашения регистрационных записей об ипотеке в отношении всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, погасить регистрационную запись об аренде и ипотеке земельного участка можно только после государственной регистрации прав всех участников долевого строительства на объекты недвижимости. Однако застройщик не представил в адрес административного ответчика документы подтверждающие передачу объектов долевого участия строительства всем дольщикам и их согласия на заключения соглашения о расторжении договора аренды спорного земельного участка.

Оценивая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что отказ Анапского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать соглашение о расторжении договора аренды, обремененного залогом, без согласия залогодержателей обоснованный. В связи с чем, суд не находит оснований для удовлетворения административного иска.

Руководствуясь ст. ст. 180, 218, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных исковых требований ООО «Радонеж» к Анапскому отделу Управления Росреестра по Краснодарскому краю об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации - отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд в течение месяца.

Председательствующий: