Решение по делу № А51-1832/2008 от 06.04.2009

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Владивосток

«06» апреля 2009 года                           Дело №А51-1832/2008 28-56

Резолютивная часть решения объявлена 30 марта 2009. Полный текст решения изготовлен 06 апреля 2009.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Е.В.Кобко

при ведении протокола судьей  Е.В.Кобко

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности города Владивостока

к индивидуальному предпринимателю Глущенко Сергею Анатольевичу

о расторжении договора аренды, возврате арендованного имущества, взыскании 117 235,46 рублей

от истца: Мальченко Я.О., доверенность от 31.12.2008 № 12/6-309;

от ответчика: Глущенко С.А., свидетельство 25 №00666781;

установил: Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС г.Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Глущенко Сергею Анатольевичу (далее ИП Глущенко С.А.) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2004 №02-03269001-Н-АР-3433-00, об обязании ответчика освободить нежилое помещение по ул.Луговая, 85-а, общей площадью 530 кв.м, о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 85813,44 рублей, пени в размере 31422,02 рублей.

          Истец, в судебном заседании 04.02.2009, в порядке ст.49 АПК РФ, уточнил  требования и просит взыскать сумму основанного долга за период с 31.08.2007 по 31.01.2009 в размере 247 440,32 рублей, пеню за период с 01.09.2007 по 04.02.2009 в размере 249 831,53 рублей, общая сумма 507 271,85 рублей.

           Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, пояснил, что ответчик в нарушение договора аренды не выполнил своих обязательств по оплате оказанных услуг.

 Ответчик, предоставив в материалы дела письменный отзыв на иск, пояснил, что у истца отсутствует право собственности на арендуемое ответчиком имущество по договору аренды недвижимого имущества № 02-03269-001-Н-АР-3433-00 от 01.04.2004в спорный период.  Ответчик также ссылается на наложенный на арендуемое им по договору аренды от 01.04.2004 имущество арест согласно протоколу наложения ареста на имущество от 21.06.2006, на передачу этого имущества на хранение ответчику. Кроме того, ответчик пояснил, что, несмотря на наложение ареста на имущество, ответчик в течение спорного периода продолжал эксплуатировать имущество по договору аренды от 01.04.2004 в целях, установленных в этом договоре. Кроме того, ответчик указывает на то, что в связи с наличием заключенного Муниципальным учреждением «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» и ООО «Северная звезда» договора купли-продажи недвижимости № 209-КП от 30.12.2005 (далее договор от 30.12.2005), а также наличием наложенного,  согласно протоколу наложения ареста на имущество от 21.02.2006 (далее протокол от 21.02.2006) ареста на Имущество,  ответчик не знал, кому правомерно вносить арендную плату по договору аренды недвижимого имущества № 02-03269-001-Н-АР-3433-00 от 01.04.2004.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, суд установил следующее.

01.04.2004 между УМС г.Владивостока (Арендодатель) и ИП Глущенко С.А. (Арендатор)  заключен договор № 02-03269-001-Н-АР-3433-00аренды недвижимого имущества, согласно условиям которого Арендодатель на основании распоряжения начальника Управления муниципальной собственности г. Владивостока№ 134 от 25.02.2004 предоставил Арендатору во временное владение и  пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Луговая, д. 85-а, общей площадью 530,00 квадратных метров для использования в целях:  «магазин, закусочная» на срок с 01.01.2004 по 31.12.2008. Имущество было передано ответчику по акту приема-передачи в аренду нежилого помещения от 01.01.2004.

Договор аренды недвижимого имущества № 02-03269-001-Н-АР-3433-00 от 01.04.2004 прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Право собственности истца на спорное имущество подтверждено выпиской из реестра муниципальной собственности от 15.01.2008, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 10.07.2008 № 01/053/2008-304.

В соответствии с п.3.1.1, 3.1.2, 4.3, 4.4 Положения об Управлении муниципальной собственности, утвержденным постановлением главы администрации г.Владивостока от 04.08.2000 года № 1439, данное Управление осуществляет от имени города Владивостока права собственника в отношении муниципальной собственности

В силу п.п. 3.1, 3.3 договора аренды недвижимого имущества № 02-03269-001-Н-АР-3433-00 от 01.04.2004, Арендатор обязан ежемесячно,  до первого числа следующего за текущим месяца,  выплачивать Арендодателю,  установленную договором арендную плату в размере 14 302 рубля 24 копейки, без учета НДС, путем перечисления соответствующей суммы платежным поручением на указанный в договоре аренды  расчетный счет.

Согласно п. 4.1 договора аренды недвижимого имущества № 02-03269-001-Н-АР-3433-00 от 01.04.2004, при неуплате ответчиком платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,65 % от суммы основного долга по арендной плате за каждый день просрочки, но не более суммы основного долга.

Актом № 1 от 20.01.2008, актом №204 от 11.09.2008 проверки использования помещения по адресу: г. Владивосток, ул. Луговая, 85 А, выявлены нарушения договора аренды недвижимого имущества № 02-03269-001-Н-АР-3433-00 от 01.04.2004, задолженность по договору аренды на 31.12.2007 составляет 5 259 665,65 рублей.

УМС г.Владивостока направляло ответчику предупреждения о необходимости исполнения обязательства по вышеуказанному договору аренды недвижимого имущества от 15.08.2007 №12/3-1-6810; от 15.08.2007 № 12/3-1-6811; от 17.01.2008 № 12/3-1-196.

            Учитывая изложенное, сумма задолженности по договору аренды недвижимого имущества № 02-03269-001-Н-АР-3433-00 от 01.04.2004  за период с 31.08.2007 по 31.01.2009 составляет: сумма основного долга – 257 440,32 рублей, пеня за период с 01.09.2007 по 04.02.2009 – 249831,53 рублей, в связи с чем, истец подал данный иск.

               Протоколом наложения ареста на имущество от 21.02.2006 на основании постановления Фрунзенского районного суда от 13.02.2006 на спорное имущество наложен арест, спорное имущество передано на ответственное хранение ответчику.

    Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими  удовлетворению частично  в силу следующих обстоятельств.

   Фактически по договору от 01.04.2004 между истцом, как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, сложились обязательственные отношения по договору аренды недвижимого имущества согласно нормам Главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

         В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

         В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

         Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, сумма основного долга по договору аренды недвижимого имущества № 02-03269-001-Н-АР-3433-00 от 01.04.2004  за период с 31.08.2007 по 31.01.2009 составляет 257 440,32 рублей,  истец на основании ст. 307 ГК РФ вправе требовать взыскания с ответчика данной спорной суммы основного долга в судебном порядке.

          Истец производит расчет задолженности на основании методики, установленной Решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 № 152; от 23.09.2004 № 17; Постановлением главы Администрации г.Владивосток от 26.10.2004 № 256; Решениями Думы г.Владивостока от 30.01.2003 № 165 и 166; Постановление главы Администрации г.Владивостока от 18.12.2002 № 2469.

Кроме того, в связи с допущенной ответчиком просрочкой уплаты суммы основного долга,  истец на основании ст. 330 ГК РФ,  п. 4.1 договора аренды недвижимого имущества № 02-03269-001-Н-АР-3433-00 от 01.04.2004, правомерно предъявил по настоящему делу исковые требования о взыскании начисленной на сумму основного долга пени  за период с 01.09.2007 по 04.02.2009 – 249831,53 рублей,

Однако суд, на основании ст. 333 ГК РФ, считает необходимым снизить размер названной пени до суммы 24 983 рублей 15 копеек, поскольку подлежащая взысканию пеня явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства по внесению ответчиком истцу суммы основного долга, в связи с чем, исковые требования, в части  взыскании пени,  подлежат удовлетворению в сумме 24 983 рублей 15 копеек.

Согласно ст. 2 Федерального Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее ФЗ «О государственной регистрации») государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В силу п.п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Суд не принимает во внимание доводы ответчика о продаже спорного объекта, так как в соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности не был зарегистрирован.

Кроме того, не имеют правового значения доводы ответчика об аресте имущества согласно протоколу наложения ареста на имущество от 21.06.2006. Данный арест был наложен после передачи истцом ответчику нежилого помещения по ул. Луговая, 85-а, общей площадью 530 кв.м.,  по договору аренды недвижимого имущества № 02-03269-001-Н-АР-3433-00 от 01.04.2004, акту приема-передачи в аренду нежилого помещения от 01.04.2004. После наложения данного ареста ответчик фактически продолжил владеть и пользоваться имуществом в целях договора от 01.04.2004 года. Арест, в соответствии со ст. 115 Уголовного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом передачи имущества по протоколу от 21.02.2006 на хранение ответчику без запрета продолжения использования спорное имущество, не повлек прекращение действия договора аренды недвижимого имущества № 02-03269-001-Н-АР-3433-00 от 01.04.2004.

Суд считает  несостоятельным довод ответчика о том, что в связи с наличием договора купли-продажи недвижимости №209-КП от 30.12.2005, ответчик не знал, кому правомерно вносить арендную плату по договору аренды недвижимого имущества № 02-03269-001-Н-АР-3433-00 от 01.04.2004, так как в материалы дела не представлены доказательства наличия законных оснований для внесения ответчиком арендной платы ООО «Северная звезда» в спорный период, как не представлены и доказательства фактического внесения ответчиком  арендной платы истцу, ООО «Северная звезда» либо другому управомоченному лицу.

Суд считает не обоснованными требования истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2004 №02-03269-001-Н-АР-3433-00.

Согласно п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ, основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон является существенное нарушение договора другой стороной.

В силу п.3 ч.1 ст.619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Частью 3 ст.619 ГК РФ предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец направлял ответчику предупреждения о необходимости исполнения обязательства по договору аренды, что подтверждается предупреждениями от 15.08.2007 №12/3-1-6810, от 15.08.2007 №12/3-1-6811, от 17.01.2008 №12/3-1-196.

Суд установил, что договор аренды недвижимого имущества от 01.04.2004 №02-03269-001-Н-АР-3433-00 заключен на срок с 01.01.2004 по 31.12.2008 года, согласно п.5.1 договор прекращает свое действие по окончании его срока. Продление договора аренды на новый срок производится исключительно по соглашению сторон.

В соответствии с п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Таким образом, договор аренды прекратил свое действие с 31.12.2008 года. Требование истца о расторжении удовлетворению не подлежит в связи с прекращением действия договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2004 №02-03269-001-Н-АР-3433-00.

В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

         Поскольку, спорные помещения являются муниципальной собственностью, следовательно, нахождение ответчика в спорных помещениях является безосновательным, а требование истца об обязании  ответчика освободить спорные помещения является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 110, 167–171 АПК РФ, арбитражный суд

                                        р е ш и л:

            Взыскать с индивидуального предпринимателя Глущенко Сергея Анатольевича, 27.10.1958 года рождения, уроженца г. Анадырь Магаданской области, проживающего по адресу: Россия, Приморский край, г. Владивосток, ул. Кизлярская, д. 7, кв. 65, в пользу Управления муниципальной собственности г. Владивостока 288 268 (Двести восемьдесят восемь тысяч двести шестьдесят восемь) рублей 47 копеек, в том числе 257 440 (Двести пятьдесят семь тысяч четыреста сорок) рублей 32 копейки основного долга, 24 983 (Двадцать четыре тысячи девятьсот восемьдесят три) рублей 15 копеек пени, 5 845 (Пять тысяч восемьсот сорок пять) рублей государственной пошлины.

           Обязать индивидуального предпринимателя Глущенко Сергея Анатольевича, 27.10.1958 года рождения, уроженца г. Анадырь Магаданской области, проживающего по адресу: Россия, Приморский край, г. Владивосток, ул. Кизлярская, д. 7, кв. 65 освободить занимаемое нежилое помещения общей площадью 530 кв.м., расположенное по адресу: г.Владивосток, ул. Луговая, 85-а.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

         Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

        Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.

         Судья                                                                           Кобко Е.В.