Решение по делу № 2-536/2024 от 26.04.2024

Дело № 2-536/2024

УИД 27RS0015-01-2024-000774-24

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 июня 2024 года п. Ванино

Ванинский районный суд Хабаровского края в составе:

председательствующего судьи Молчановой Ю.Е.,

при секретаре Басалаевой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Журавель Артема Александровича к Обществу с ограниченной ответственностью «Офис-Центр» о признании отсутствующими права общей долевой собственности, исключении записи о регистрации из Единого государственного реестра недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

Журавель А.А. обратился в Ванинский районный суд с иском к ООО «Офис-Центр» о признании отсутствующими права общей долевой собственности, исключении записи о регистрации из Единого государственного реестра недвижимости. В обоснование заявленных требований истец указал, что 16.07.2019 года истец на основании протокола №13 заседания постоянно действующей комиссии при Межрегиональном территориальном управлении Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО по проведению торгов по продаже арестованного имущества об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества, назначенных на 16, 17, 18 июля 2019 г. был признан победителем по продаже арестованного имущества - земельного участка, общей площадью 418 м2, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>. На основании протокола об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества, истцом был подписан протокол №1/3 от 16.07.2019г. о результатах торгов по продаже арестованного имущества, в котором были определены условия оплаты земельного участка. После их выполнения, 24.07.2019г. между истцом и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственных имуществом, выступавшим стороной в сделке в качестве продавца, был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка, в п. 2.4 которого было указано об исполнении истцом обязательств по оплате имущества. 27 августа 2019 года истцом было подано заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю на регистрацию права собственности на земельный участок. Однако, 06.09.2019 года регистрация права собственности на земельный участок была приостановлена. Основанием к приостановлению государственной регистрации права собственности на земельный участок послужило то обстоятельство, что на спорном земельном участке находится прочно связанный с ним объект недвижимости (жилой дом) с кадастровым номером: №, правообладателем которого является на праве общей долевой собственности (1/2 доля) ООО «Офис-Центр», документ о переходе права собственности на который государственному регистратору представлен не был. Вместе с тем, на момент подачи документов для участия в публичных торгах, земельный участок истцом осматривался и каких-либо объектов недвижимости на данном земельном участке обнаружено не было и в договоре купли-продаже земельного участка об обременении земельного участка указано не было. В настоящее время их также нет. Во время проведения конкурсной процедуры также не поступало никаких упоминаний о том, что приобретаемый земельный участок прочно связан с какими- либо объектами капитального строительства. В последствии истцу стало известно, что ранее на приобретенном им земельном участке находился жилой дом, находящийся в аварийном состоянии. С момента приобретения земельного участка и до настоящего времени никаких строительных работ на земельном участке не производилось, какие-либо строения не возводились. В настоящее время титульным собственником указанных объектов недвижимого имущества является ответчик ООО «Офис Центр». Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 26.03.2024г. указано, что жилой дом с кадастровым номером № не эксплуатируемый по причине частичного или полного отсутствия отдельных конструктивных элементов. Данные сведения внесены в реестр недвижимости 20.04.2009 года на основании проведенных кадастровых работ. Таким образом, расположенный на земельном участке истца, объект недвижимости (жилой дом), зарегистрированный за ответчиком, фактически отсутствует. Данное обстоятельство подтверждается заключением об отсутствии построек на спорном земельном участке, выполненного экспертом ООО «Профи Эксперт» от 10.04.2023г. Истец считает, что сохранением записи в Едином государственном реестре о праве собственности на это недвижимое имущество нарушаются законные права и интересы истца по распоряжению земельным участком. Из системного толкования норм права, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, могут быть устранены в судебном порядке по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав. Иск о признании зарегистрированного права собственности Общества отсутствующим заявлен истцом с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности. Такое требование по своему характеру, целевой направленности и условиям предъявления следует считать разновидностью негаторного иска (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), аналогичному способу защиты права, указанному в пункте 52 Постановления № 10/22. С целью выяснения вопроса существования жилого дома истцом инициировано проведение обследования специалистом ООО «Профи Эксперт», в результате которого установлено, что жилой дом, значащейся в Росреестре на кадастровом учете на спорном земельном участке, разрушен. Факт прекращения существования жилого дома подтверждается заключением, составленным ООО «Профи Эксперт». Таким образом жилой дом отсутствует в натуре ввиду его разрушения. Доказательства восстановления, принадлежащего ответчику имущества, принятие мер к реконструкции спорного здания, а также эксплуатации объекта отсутствуют. Следовательно, ответчик утратил право пользования спорным земельным участком. Кроме того, ответчиком не было оформлено право на земельный участок под частью жилого дома и необходимого для его эксплуатации. При таких обстоятельствах, поскольку недвижимое имущество (жилой дом) перестало существовать в качестве объекта права, то сохранение существующей записи о праве ответчика на отсутствующее в натуре имущество делает невозможным реализацию правомочия истца на распоряжение земельным участком и может быть восстановлено только путем исключения из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Просит признать отсутствующим зарегистрированное право общей долевой собственности (1/2 доли) Общества с ограниченной ответственностью «Офис Центр» (680000, г. Хабаровск, Хабаровский край, ул. Шеронова, д. 113А, офис 2, ИНН 2721217035) на жилой дом, общей площадью 35,9 кв.м., с кадастровым номером №, квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 17,7 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> исключить запись от 28.07.2015г. № о регистрации из Единого государственного реестра недвижимости и сделок с ним.

Истец Журавель А.А. в судебное заседание не прибыл, просил рассмотреть дело в его отсутствие, заявленные исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Офис Центр», судебное заседание не прибыл, о дне слушания уведомлялся по месту нахождения юридического лица, однако почтовые уведомления возвращены в адрес суда с отметкой «истек срок хранения».

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета иска: Управления Росреестра по Хабаровскому краю, АО «Альфа ­Банк», Управления по исполнению особо важных исполнительных производств Центрального аппарата Федеральной службы судебных приставов России; ГУФССП России по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области, будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте слушания по делу, в судебное заседание не прибыли.

Дело слушается в порядке ч.5 ст.167, ст.165.1 ГПК РФ.

Изучив представленные материалы, суд приходит к следующему.

Нормами ст. 209, ст. 304 ГК РФ, ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, определено, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; он может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п. 4 ст. 447 ГК РФ, п. 6 ст. 57 Закона об ипотеке выигрывает торги на аукционе тот участник, кто предложил наибольшую цену. По итогам торгов оформляется протокол об их результатах, где указываются все участники, а также предложения о цене, которые они вносили (п. 6 ст. 449.1 ГК РФ). Далее победитель оплачивает стоимость имущества в полном объеме в течение пяти дней со дня проведения торгов. Ранее внесенный задаток засчитывается в стоимость. Если не оплатить в срок, торги признаются несостоявшимися (п. 4 ст. 91 Закона об исполнительном производстве, п. 7 ст. 57, пп. 3 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке, п. 5 ст. 448 ГК РФ). Затем заключается договор купли-продажи или уступки (в случае реализации заложенного права аренды). Организатор заключает договор с победителем не ранее чем через десять дней со дня, когда был подписан протокол о результатах торгов, или с момента его размещения в сети Интернет, если такое размещение было предусмотрено (п. 3 ст. 56 Закона об ипотеке, ч. 11 ст. 89 Закона об исполнительном производстве). Другой срок заключения предусмотрен для договора купли-продажи заложенного недвижимого имущества - пять дней после того как победитель торгов внес покупную цену. Подписанный договор и протокол о результатах торгов понадобится представить в регистрирующий орган для внесения сведений в ЕГРН (п. 8 ст. 57 Закона об ипотеке).

Как следует из выписки из ЕГРН от 26.03.2024 года № №, жилой дом неэксплуатируемый по причине частичного или полного отсутствия отдельных конструктивных элементов, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, инвентарный №, площадью 35,9 кв.м., 1953 года завершения строительства, находится в общей долевой собственности в размере 1/2 доли у ООО «Офис-Центр» с ДД.ММ.ГГГГ. Кадастровый номер иного объекта недвижимости, в пределах которого расположен указанный объект недвижимости №.

Как следует из выписки из ЕГРН от 20.05.2024 года № №, за кадастровым номером №, зарегистрирован земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> который находится в собственности ООО «Офис-Центр» с 27.05.2015г.

Согласно технической документации по состоянию на 20.04.2009г. на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, инвентарный № имеет общую площадь 35,9 кв.м., износ составляет 50%, что следует из ответа КГБУ «Хабкрайкадастр» от 21.05.2024г. №.

Согласно ответа КГБУ «Хабкрайкадастр» от 27.05.2024г. №.3-23-3971, в реестре регистрации прав на недвижимое имущество, расположенное на территории Ванинского района Хабаровского края и зарегистрированное до ДД.ММ.ГГГГ, на жилой дом по адресу: <адрес> зарегистрировано право долевой собственности за ФИО3 (1/2 доли) на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ р-12.77; за ФИО4 (1/2 доли) на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №. В вышеуказанном реестре регистрации прав сведения о земельных участках отсутствуют.

Протоколом № от 16.07.2019 г. заседания постоянно действующей комиссии при Межрегиональном территориальном управлении Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области по проведению торгов по продаже арестованного имущества об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества, назначенных на 16, 17, 18 июля 2019 г., Журавель А.А. был признан победителем торгов по продаже арестованного имущества - земельного участка, общей площадью 418 м², кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение домов индивидуальной жилой застройки, адрес объекта: <адрес>.

На основании протокола об определении победителя торгов № 1/2 от 16.07.2019 г., между ним и заместителем руководителя Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственных имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ был составлен протокол № о результатах торгов по продаже арестованного имущества. Подписанным документом были определены условия приобретения земельного участка, условия и сроки оплаты его стоимости.

После того, как сторонами были выполнены все оговоренные в протоколе от 16.07.2019 г. № 1/3 условия, в том числе полностью произведена оплата стоимости земельного участка, 19.07.2019 г. между ним и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственных имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области, выступавшим стороной в сделке в качестве продавца, был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. В соответствии с п. 2.4 указанного договора, обязательства по оплате спорного имущества были исполнены им в полном объеме.

06.09.2019г. федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии № №, Журавель А.А. уведомлен о приостановлении государственной регистрации права в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, поскольку указанный земельный участок прочно связан с объектом недвижимости (зданием) с кадастровым номером №, правообладателем которого является ООО «Офис-Центр».

Согласно заключению ООО «Профи Эксперт» № от 10.04.2024 года, по результатам осмотра на осматриваемом земельном участке общей площадью 418 кв. м. по адресу: <адрес>, кадастровый № не расположено построек. Таким образом, по состоянию на дату осмотра земельный участок не застроен.

Как следует из письменного пояснения АО «Альфа-Банк», представленного в материалы гражданского дела № за вх. № от 29.11.2021г. (л.д.96-99 гражданского дела 2-851/2021), решением Арбитражного суда г.Москвы от 05.07.2018 в рамках дела №№ удовлетворены требования АО «Альфа-Банк», обращено взыскание на заложенные объекты недвижимости должника и залогодателя ООО «Офис-Центр», в том числе по договору об ипотеке №C8Z003 от ДД.ММ.ГГГГ: 1/2 доли в праве общей долевой собственности на здание - жилой дом, кадастровый (или условный) №, общей площадью 35,9 квадратных метров, назначение: жилое, 1-этажный, инвентарный №, литер А, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>. Указанный объект был передан на торги и реализован в ходе исполнительного производства. Однако, 1/2 доля жилого <адрес>, расположенного в <адрес>, на торги не передавалась ввиду полного уничтожения.

Как следует из акта обследования территории от 26.10.2022 года, проведенного комиссией администрации городского поселения «Рабочий поселок Ванино», представленного в материалы гражданского дела № (л.д.19-20 гражданского дела 2-715/2023), обследован земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 418 +/- 7 кв.м. На данном земельном участке здание полностью разрушено, покосилось, представляет угрозу жизни и здоровью граждан. Ограждение вокруг земельного участка полностью разрушено. На данном земельном участке расположены элементы разрушенного здания: доски, стекла и пр., бытовой мусор, высокая травянистая растительность (сухостой).

Таким образом в судебном заседании установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером №, полностью разрушен.

Согласно ч. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно ст. 60 Земельного Кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 131 указанного выше Кодекса, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Оценив все исследованные в судебном заседании доказательства, по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения заявленных истцом требований, поскольку владение земельным участком никем не оспорено, каких-либо требований об истребовании жилого дома/квартир не заявлялось. Каких-либо обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности истца при вступлении во владение спорным недвижимым имуществом не заявлялось и судом при рассмотрении дела не установлено.

В соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Журавель Артема Александровича к Обществу с ограниченной ответственностью «Офис-Центр» о признании отсутствующими права общей долевой собственности, исключении записи о регистрации из Единого государственного реестра недвижимости, удовлетворить.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Офис-Центр» (680000, г. Хабаровск, Хабаровский край, ул. Шеронова, д. 113А, офис 2, ИНН 2721217035, дата регистрации 05.06.2015 года) на объекты недвижимого имущества: жилой дом с кадастровым номером №, площадью 35,9 кв.м., квартиру с кадастровым номером №, площадью 17,7 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> и исключить запись от 28.07.2015г. № о регистрации из Единого государственного реестра недвижимости и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Хабаровский краевой суд, через Ванинский районный суд Хабаровского края.

Судья Ванинского районного суда

Хабаровского края Молчанова Ю.Е.