Решение от 07.04.2022 по делу № 33-3-108/2022 (33-3-10750/2021;) от 14.10.2021

Судья Стойлов С.П. дело № 2-261/2021, 33-3-10750/2021, 33-3-108/2022

УИД26RS0017-01 -2020-004678-98

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 07 апреля 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего судьи Мясникова А.А.,

судей: Мирошниченко Д.С., Журавлевой О.В.,

при секретаре судебного заседания Фатневой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Фоминой О.В. на решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 09 июля 2021 года по гражданскому делу по исковому заявлению Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска к Фоминой О.В. об изъятии нежилого помещения, прекращении права собственности, изъятии земельного участка, исключении из ЕГРН регистрационных записей, определении выкупной цены за объекты недвижимости,

заслушав доклад судьи Мирошниченко Д.С.,

установила:

Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска обратился в суд с иском (впоследствии уточненным) к Фоминой О.В. об изъятии нежилого помещения, прекращении права собственности, изъятии земельного участка, исключении из ЕГРН регистрационных записей, определении выкупной цены за объекты недвижимости.

В обоснование заявленных требований указал, что ответчику Фоминой О.В. на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое здание - магазин, расположенный на земельном участке, находящемся в аренде у Фоминой О.В. сроком на 49 лет на основании договора аренды. Постановлением администрации города-курорта Кисловодска от ДД.ММ.ГГГГ утверждена проектная документация по проекту планировки территории «Благоустройство пешеходного бульвара по <адрес> (от <адрес>)». В соответствии с Постановлением администрации города-курорта Кисловодска от 13 февраля 2020 года для муниципальных нужд были изъяты земельный участок, находящийся в аренде у Фоминой О.В., а также объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности ответчику Фоминой О.В., расположенный по адресу: <адрес>. Ответчику направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, в соответствии с которым в счет изымаемого имущества ответчику выплачивались денежные средства в размере: за изымаемый земельный участок - 278998,00 руб., за изымаемый объект недвижимости - 4 410016,00 руб., однако, ввиду несогласия ответчика с размером компенсации, соглашение не было подписано, что явилось основанием для обращения в суд.

Просил изъять нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 33,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, находящееся в собственности Фоминой О.В., для муниципальных нужд путем выкупа; прекратить право собственности Фоминой О.В. на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 33,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; изъять земельный участок с кадастровым номером №, площадью 52 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, прекратив договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ; исключить запись № в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности Фоминой О.В. на объект недвижимости с кадастровым номером 26:34:020303:17; исключить запись № в Едином государственном реестре недвижимости о праве аренды Фоминой О.В. на земельный участок с кадастровым номером №; определить размер выкупной цены за объекты недвижимости, включая убытки и упущенную выгоду в сумме 4 575000,00 руб.

Определением Кисловодского городского суда Ставропольского края от 18 января 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация города-курорта Кисловодска.

Решением Кисловодского городского суда Ставропольского края от 09 июля 2021 года исковые требования удовлетворены.

Суд изъял нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 33,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, находящееся в собственности Фоминой О.В. для муниципальных нужд путем выкупа.

Прекратил право собственности Фоминой О.В. на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 33,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Изъял земельный участок с кадастровым номером №, площадью 52 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, прекратив договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Исключить запись № в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности Фоминой О.В. на объект недвижимости с кадастровым номером №.

Исключил запись № в Едином государственном реестре недвижимости о праве аренды Фоминой О.В. на земельный участок с кадастровым номером №.

Определил размер выкупной цены за объекты недвижимости, включая убытки и упущенную выгоду в сумме 4 575000,00 руб.

В апелляционной жалобе ответчик Фомина О.В. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Считает, что принятое решение является незаконным и необоснованным, в виду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия вы40водов суда первой инстанции, изложенным в решении суда, фактическим обстоятельствам дела, а также неправильного применения норм материального и процессуального права.

Письменные возражения на доводы жалобы на поступили.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав лиц участвующих в деле, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 4 ст. 390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело. В силу ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» указывается, что решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Пленум Верховного Суда РФ в п. 3 указанного постановления разъяснил, что решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждаются исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Таким образом, в основу решения должны быть положены выводы, логически вытекающие из всех фактов, проверенных, исследованных и установленных в судебном заседании с учетом требований гражданского процессуального закона о правилах относимости и допустимости доказательств, которые также оценены с позиции их достоверности, достаточности и взаимной связи.

По мнению судебной коллегии, решение суда первой инстанции указанным критериям в полном объеме не соответствует, поскольку постановлено с неправильным применением норм материального права, выводы суда первой инстанции противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Судом установлено и подтверждается материалами рассматриваемого гражданского дела, что Фоминой О.В. на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое здание - магазин, с кадастровым номером 26:34:020303:17, площадью 33,5 кв.м, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке, площадью 52 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, который находится в аренде у Фоминой О.В. сроком на 49 лет на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированного в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением администрации города-курорта Кисловодска № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена проектная документация по проекту планировки территории «Благоустройство пешеходного бульвара по <адрес> (от <адрес>)».

В соответствии с пунктом 2 Постановления администрации города- курорта Кисловодска № от ДД.ММ.ГГГГ для муниципальных нужд изъят земельный участок с кадастровым номером №, площадью 52 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под объект торговли, находящийся в пользовании Фоминой О.В. на праве аренде № от ДД.ММ.ГГГГ.

Также указанным постановлением, был изъят для муниципальных нужд объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности ответчику Фоминой О.В., с кадастровым номером №, площадью 33,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Комитет имущественных отношений администрации г. Кисловодска направил Фоминой О.В. проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, в соответствии с которым ответчику предлагалось заключить соглашение, по которому ответчику выплачивалось в счет изымаемого имущества денежные средства в размере: за изымаемый земельный участок - 278998,00 руб., за изымаемый объект недвижимости - 4 410016,00 руб.

В основу данного соглашения положен отчет №, выполненный ООО «Капитал Инвест» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с данным отчетом размер возмещения за изымаемые объекты составлял: за земельный участок 278998,00 руб., за нежилое здание магазин - 4 410016,00 руб. (рыночная стоимость ОКС - 3 008563,00 руб., упущенная выгода - 1 396533,00 руб., убытки - 4920,00 руб.).

В ходе рассмотрения дела, ввиду не согласия с определенной выкупной ценой, определением Кисловодского городского суда Ставропольского края от 15 марта 2021 года, по ходатайству ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Эксперт ЮФО».

Как следует из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ в ходе проведенных исследований эксперт Зинченко С.А. пришла к выводам: рыночную стоимость, земельного участка из земель населенных пунктов, назначение - под объект торговли, общая площадь -52 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на дату проведения исследований - 660000,00 руб.; рыночная стоимость, объекта капитального строительства - нежилое здание-магазин, общая площадь - 33,5 кв.м., количество этажей - 1, инвентарный №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на дату исследований - 3 466000,00 руб.; размер упущенной выгоды, относящейся к объекту капитального строительства - нежилое здание- магазин, общая площадь - 33,5 кв.м., количество этажей - 1, инвентарный №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на дату проведения исследования составил - 449000,00 руб.

В части определения размера упущенной выгоды, относящейся к земельному участку, эксперт пришел к заключению, что в рамках проведенного исследование «неполучение правообладателем земельного участка доходов, которые он получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено» возможно только от ведения предпринимательской деятельности в нежилом здании, расположенном на изымаемом земельном участке. Других видов получения дохода от исследуемого земельного участка экспертом не установлено. В связи с чем, эксперт указал, что непосредственно исследуемый земельный участок без нежилого здания не способен приносить доход, упущенная выгода в таком случае составляет 0,00 руб.

Разрешая спор, руководствуясь положениями ст. 67 ГПК РФ, ст. 15, 279, 281, 282 ГК РФ, ст. 57, 62, 66 Земельного кодекса РФ, принимая во внимания разъяснения, данные в п. 7 «Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственный или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта» (утвержденного Президиумом ВС РФ 10 декабря 2015 года), а также выводы судебной оценочной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований, установив размер выкупной цены за объекты недвижимости, включая убытки и упущенную выгоду в размере 4575000,00 руб.

Судебная коллегия находит, что состоявшееся по делу решение суда принято с нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Согласно пункту 6 статьи 279 ГК РФ, сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Как следует из статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункту 4 статьи 57 ЗК РФ, при расчетах размеров возмещения убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 281 ГК РФ, плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

Рыночная стоимость земельных участков, согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ, устанавливается в соответствии с ФЗ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 8 указанного Закона, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд.

По смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В ходе рассмотрения дела судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «ЭкспертПро».

Согласно заключению эксперта № 028/2022-Э от 10 марта 2022 года, рыночная стоимость земельного участка из земель населенных пунктов, назначение - под объект торговли, общая площадь - 52 кв.м., кадастровый №, расположенного по адрес: <адрес>, составляет 810249,00 руб.; рыночная стоимость объекта капитального строительства - нежилое здание -магазин, общая площадь - 33,5 кв.м., количество этажей - 1, инвентарный №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 3 954208,00 руб.; размер упущенной выгоды, относящийся к земельному участку из земель населенных пунктов, назначение - под объект торговли, общая площадь - 52 кв.м., кадастровый №, расположенного по адрес: <адрес>, составляет: 101397,00 руб.; размер упущенной выгоды, относящийся к объекту капитального строительства - нежилое здание - магазин, общая площадь - 33.5 кв.м., количество этажей - 1, инвентарный №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет: 432271,00 руб.

Судебная коллегия принимает заключение повторной судебной комплексной автотехнической экспертизы в качестве относимого и допустимого доказательства, поскольку указанное заключение в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, оно содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в его распоряжение материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела.

Эксперту были представлены достаточные материалы, которые были в полной мере исследованы, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. При этом судебная коллегия считает, что оснований сомневаться в экспертном заключении не имеется, поскольку данное заключение составлено компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями, стаж экспертной работы, заключение составлено в полной мере объективно, а выводы - достоверны.

Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь правовой позицией, изложенной в абз. 6 и 7 п. 7 «Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта» (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10 декабря 2015 года) приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении выкупной цены за объекты недвижимости, включая убытки и упущенную выгоду в размере 5298125,00 руб.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Заключение судебной экспертизы № 16/2021 от 26 апреля 2021 года, выполненного экспертом ООО «Эксперт ЮФО», судебная коллегия признает недопустимым доказательством по делу, поскольку выводы, изложенные в данном заключении не обладают полнотой и достоверностью, которым должны отвечать выводы судебной экспертизы, а потому не могут быть положены в основу решения суда.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене как вынесенное при неправильном установлении значимых для дела обстоятельств, недоказанности и несоответствии выводов суда обстоятельствам дела и неправильном применении норм материального права с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении требований.

Руководствуясь ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 09 июля 2021 года – отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска к Фоминой О.В. об изъятии нежилого помещения, прекращении права собственности, изъятии земельного участка, исключении из ЕГРН регистрационных записей, определении выкупной цены за объекты недвижимости – удовлетворить частично.

Изъять нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 33,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, находящееся в собственности Фоминой О.В., для муниципальных нужд путем выкупа.

Прекратить право собственности Фоминой О.В. на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 33,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Изъять земельный участок с кадастровым номером №, площадью 52 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, прекратив договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Исключить запись 26-26-15/021/2012-635 в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности Фоминой О.В. на объект недвижимости с кадастровым номером №.

Исключить запись 26-0-1-116/2004/2014-449 в Едином государственном реестре недвижимости о праве аренды Фоминой О.В. на земельный участок с кадастровым номером №.

Определить размер выкупной цены за объект недвижимости, включая убытки и упущенную выгоду в сумме 5298125,00 руб.

Апелляционную жалобу – удовлетворить.

Председательствующий

Судьи:

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 07 апреля 2022 года.