Решение по делу № 2-778/2021 от 22.10.2021

55RS0016-01-2021-001454-93

Дело № 2 - 778/2021 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

р.п. Кормиловка 22 декабря 2021 года

Кормиловский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Бочаровой У.В.

при помощнике судьи Огородниковой М.А., Чепилко Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Медведева Дениса Владимировича к Алексееву Алексею Евгеньевичу, Зюкину Борису Петровичу, ИП Глава КФХ Сикорскому Дмитрию Анатольевичу, Управлению Росреестра по Омской области о признании договора аренды земельного участка и договора уступки права недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с исковым заявлением о признании договор аренды земельного участка и договора уступки права недействительным. В обоснование иска указал, что по наследству приобрел 4/176 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. В процессе оформления права собственности истцу стало известно о том, что Земельный участок обременен в пользу Сикорского Дмитрия Анатольевича арендой на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и договора уступки права от ДД.ММ.ГГГГ. По заявлению представителя истца о незаконном заключении договора аренды прокуратурой <адрес> была проведена проверка в ходе которой установлено, что собрание, по итогам которого вынесен протокол общего собрания участников долевой собственности на указанный земельный участок, а также на котором на Зюкина Б.П. возложены полномочия от имени участников долевой собственности, представлять интересы, фактически не проводилось. Также данный факт подтверждается и отсутствием протокола общего собрания и приложений к нему в администрации Борчанского сельского поселения. С учетом того, что Договор аренды заключен неправомочным лицом Зюкиным Б.П., на условиях не согласованных сторонами, следовательно указанная сделка является недействительной (ничтожной). Данная сделка затрагивает не только права истца на пользование и распоряжение принадлежащими ему земельными долями, но и права иных собственников долей Земельного участка. Договор аренды заключен ДД.ММ.ГГГГ, а зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно срок для признания сделки недействительной и применения последствий недействительности ничтожной сделки следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ, истечение срока исковой давности наступит не ранее ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца Игнатенко О.А. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Истец Медведев Д.В. в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, причины неявки не известны.

Ответчик Зюкин Б.П. суду пояснил, что проживает в <адрес>, ранее был знаком с Алексеевым А.Е. Участия в собрании собственников земельного участка не принимал, документы не подписывал, в том числе не заключал и договор аренды земельного участка. Подпись в договоре ему не принадлежит.

Ответчик Сикорский Д.А. представил письменные возражения, суду пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ году ФИО45 А.Е. предложил ему заключить договор уступки прав (требований) по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, так как он является сельхоз производителем, то он согласился. Денежные средства в счет арендной платы он передавал Алексееву А.Е., который должен был рассчитываться с арендодателями. В ДД.ММ.ГГГГ году ему стало известно, что ФИО45 А.Е. не рассчитался с людьми, поэтому он стал лично им перечислять деньги, в настоящий момент он рассчитался с собственниками земельного участка реквизиты и адреса которых ему известны. Он также предлагал оплатить арендную плату и Медведеву Д.В., но его представитель отказалась принять деньги. Участия в собрании участников долевой собственности он не принимал, давал ли он Алексееву А.Е. доверенность на представление его интересов на собрании не помнит.

Ответчик ФИО45 А.Е. в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, причины неявки не известны.

Представитель ответчика Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, представил письменные возражения.

Представитель третьего лица Администрации Борчанского сельского поселения ФИО57 суду пояснил, что недавно вступил в должность главы поселения. Документов о проведении общего собрания участников долевой собственности на земельный участок в Администрации поселения на хранении не имеется.

Третьи лица Голев Э.П., Урванцева М.А., Мартынова Т.Ф., Калинин В.Ф. суду пояснили, что участия в собрании не принимали, никакие документы не подписывали по его итогам, согласия на заключения договора аренды на столь длительный срок не давали, в настоящий момент Сикорский Д.А. с ними рассчитался, до ДД.ММ.ГГГГ года арендную плату от Алексеева А.Е. они не получали.

Иные участники общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, причины неявки не известны.

Суд выслушав стороны, исследовав материалы дела приходит к следующему.

    В соответствии со статьей 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Статьей 14 Федерального закон от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Далее – Федеральный закон № 101-ФЗ) установлено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Согласно статье 14.1 Федерального закона № 101-ФЗ общее собрание участников долевой собственности (далее - общее собрание) проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в пункте 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети "Интернет" (при его наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания, а в случае проведения повторного общего собрания - не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. О проведении общего собрания по предложению участника долевой собственности или лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, уведомляется в письменной форме.

    Судом установлено, что на кадастровом учета состоит земельный участок с номером № площадью 4378875 кв.м. расположенный по адресу <адрес> с видом разрешенного использования для ведения сельхозпроизводства (т.2 л.д. 123-148) По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ момент проведения общего собрания собственников земельного участка с кадастровым номером № собственниками земельных долей являлись: ФИО1 2/73, ФИО2 1/73, Голева Людмила Петровна 1/156, Голев Эдуард Петрович 1/156, Голев Дмитрий Петрович 1/156, Калинин Юрий Викторович 1/156, Калинин Геннадий Викторович 1/156, Калинин Виктор Филиппович 1/156, Мартынова Татьяна Федоровна 1/72, Вакуленко Евгений Александрович 1/73, Темченко Наталья Леонидовна 1/73, Аракелян Самвел Лютвикович 2/73. Кроме того вещными правами на объект недвижимости не зарегистрированными в реестре прав с размером доли 10,9 Га обладают:, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО2, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, Филиппова ФИО43 ИгнатьевнаФомина Антонина Даниловна, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38 (т. 2 л.д. 16-18, 125-127). С целью заключения договора аренды земельного участка в газете «Нива» № (9073) от ДД.ММ.ГГГГ размещено извещение о проведении общего собрания участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №. (т. 1 л.д. 123) Лицо, разместившее указанное объявление, судом не установлено.

    Таким образом, судом не установлено лицо, являющееся надлежащим субъектом для проявления инициативы проведения общего собрания. Однако процедура в части размещения в газете «Нива» извещения о проведении собрания, содержание указанного извещения, срок подачи указанного извещения соблюдены.

В соответствии с пунктом 4.1. статьи 14.1 Федерального закона № 101-ФЗ общее собрание вправе принимать решения только по вопросам, которые включены в повестку дня общего собрания. Общее собрание не вправе изменять повестку дня общего собрания.

Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

Только лица, представившие документы, удостоверяющие личность, документы, удостоверяющие право на земельную долю, а также документы, подтверждающие полномочия этих лиц, могут принять участие в голосовании. Ответственность за обеспечение допуска к голосованию несет уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Решения принимаются общим собранием открытым голосованием. При наличии в повестке дня общего собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение.

Уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, участвует в организации и проведении общего собрания, в том числе:

1) осуществляет проверку надлежащего извещения участников долевой собственности о проведении общего собрания и соответствия повестки дня общего собрания требованиям настоящего Федерального закона;

2) удостоверяет полномочия присутствующих на собрании лиц;

3) председательствует при открытии и ведении общего собрания, если иной председатель не будет избран;

4) обеспечивает соблюдение требований настоящего Федерального закона к порядку проведения общего собрания;

5) разъясняет участникам долевой собственности их права и обязанности при проведении общего собрания;

6) подписывает протокол общего собрания;

7) участвует в обсуждении вопросов с правом совещательного голоса.

Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании.

ДД.ММ.ГГГГ согласно имеющихся документов было проведено общее собрание и изготовлен протокол. Согласно протокола общего собрания имеющегося в реестровом деле РОСРЕЕСТРА собрание проводил заместитель главы Администрации Борчанского сельского поселения Свидетель №1 на собрании присутствовало 17 участников долевой собственности (Приложение № к протоколу) Председателем собрания ФИО1, секретарем собрания – Алексеев Алексей Евгеньевич. Собрание решило избрать Зюкина Бориса Петровича лицом уполномоченным от имени участников долевой собственности действовать без доверенности при заключении договора аренды земельного участка сроком на 49 лет, с размером арендной платы 1 000 (одна тысяча) килограмм зерносмеси из расчета на один пай 11,9 гектара или 6 000 рублей. (т. 1 л.д. 193-194).

В реестровом деле отсутствуют приложения к протоколу общего собрания участников долевой собственности (Т. 1 л.д. 190-194, 189, Т. 2 л.д. 16-18) В связи с чем проверить полномочность и кворум собрания не представляется возможным, ни суду, ни регистрирующему органу при регистрации договора аренды земельного участка.

В администрации Борчанского сельского поселения протокол общего собрания участников долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует. Кроме того, опрошенная прокурором Свидетель №1 (заместитель главы Борчанского сельского поселения) пояснила, что на собрании не присутствовала, подписи имеющиеся в протоколе ей не принадлежат, собрание, согласно указанного адреса проводилось в здании разрушенного (снесенного) ДК (Т. 1 л.д. 101).

Таким образом, судом установлено, что представители Администрации Борчанского сельского поселения участия в собрании не принимали, полномочия участвующих в собрании лиц не проверяли, о проведение собрания не инициировали.

В соответствии со статьей 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании.

Согласно статьи 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Статьей 181.5 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Судом установлено, что решение участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № принято при отсутствии необходимого кворума (документов подтверждающих наличие кворума в ходе судебного заседания не добыто), а следовательно в силу закона является ничтожным, равно как и все решения принятые этим собранием, а именно:

- решение о наделении Зюкина Б.П. полномочиями действовать от имени участков долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № по заключению договор аренды;

- решение об условиях заключения договора аренды (сроке, размере арендной платы)

    Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка между Алексеевым Алексеем Евгеньевичем арендатором и Зюкиным Борисом Петровичем действующим на основании протокола общего собрания участников долевой собственности и в интересах участников общедолевой собственности на срок 49 лет с размером арендной платы – 1 (одной) тонны пшеницы/ячменя фуражной или 6000 рублей (т. 1 л.д. 192)

    Судом также установлено, что Зюкин Б.П. договор аренды не подписывал, его никто не уполномачивал на подписание договора аренды, ему об этом ничего не известно, в регистрирующий орган с целью регистрации договора аренды не обращался.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

    Таким образом, судом установлено, что договор аренды заключен неправомочным лицом Зюкиным Б.П.., на условиях не согласованных сторонами, следовательно сделка по передачи земельного участка с кадастровым номером № в аренду является недействительной (ничтожной). Указанная сделка затрагивает права не только истца Медведева Д.В. на пользование и распоряжение, принадлежащими им земельными долями, но и права иных собственников долей земельного участка по состоянию как на момент ее заключения, так и на момент вынесения решения.

    Доводы представителя ответчика, о пропуске истцом срока исковой давности по обращению в суд с указанным исковым заявлением не основаны на нормах закона и отклоняются судом.

Так, в соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

    Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года, указано в статье 181 ГК РФ.

    Сделка по передаче земельного участка в аренду совершена ДД.ММ.ГГГГ, а зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно срок для признания сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исчислять с ДД.ММ.ГГГГ, а соответственно истечение срока наступит не ранее ДД.ММ.ГГГГ. Истец обратился с иском в суд ДД.ММ.ГГГГ в пределах трехгодичного срока.

    Кроме того, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП Алексеевым Алексеем Евгеньевичем и Главой КФХ Сикорским Дмитрием Анатольевичем заключен договор уступки прав. Указанный договор заключен незаконно, так как согласно п. 5.2 Договора аренды Арендатор не имеет право передавать принадлежащие ему права и обязанности по договору аренды на земельный участок третьему лицу без согласия Арендодателей, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог. Передавать земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия Арендодателя (т. 2 л.д. 27-28, 39-40)

Судом были установлены нарушения со стороны регистрирующего органа по регистрации обременения земельного участка договором аренды, а также регистрации договора уступки права. Так, судом установлено, что для регистрации договора аренды обратился ФИО45 А.Е. (арендатор) и им были представлены документы, а именно договор аренды и протокол общего собрания участников долевой собственности. Указанный протокол был предоставлен в отсутствии приложений. Отсутствие указанных приложений не давало регистратору возможности проверить соблюдение процедуры установленной для проведения общего собрания Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в частности размещение информации о проведении собрания, соблюдение сроков размещения такой информации, наличие кворума при проведении собрания, правомочие участников, их волеизъявление. Несмотря на отсутствие указанных документов регистрация была проведена. Переход права аренды к Сикорскому Д.А. был зарегистрирован не смотря на наличие прямого запрета на это, установленного пунктом 5.2 Договора аренды.

    Суд полагает необходимым исковые требования истца удовлетворить, признать договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и договор уступки права от ДД.ММ.ГГГГ недействительными (ничтожными), применить последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи о договоре аренды земельного участка с кадастровым номером № и обязать Сикорского Д.А. освободить земельный участок даже при отсутствии самостоятельных заявлений иных собственников земельного участка с кадастровым номером №, так как суд на основании ч. 4 ст. 166 ГК РФ имеет право применить последствия ничтожности сделки и по своей инициативе.

    На основании изложенного и руководствуясь статьями 198-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Признать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП Алексеевым Алексеем Евгеньевичем и Зюкиным Борисом Петровичем, действующим в интересах участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с/п Борчанское, недействительным в связи с его ничтожностью.

Признать договор уступки права от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ИП Алексеевым Алексеем Евгеньевичем и Главой КФХ Сикорским Дмитрием Анатольевичем недействительным в связи с его ничтожностью.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в отношении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП Алексеевым Алексеем Евгеньевичем и Зюкиным Борисом Петровичем, действующим в интересах участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и договора уступки права от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ИП Алексеевым Алексеем Евгеньевичем и Главой КФХ Сикорским Дмитрием Анатольевичем:

- обязать Главу КФХ Сикорского Д.А. освободить земельный участок с кадастровым номером №

- обязать Управление Росреестра по <адрес> погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права аренды от ДД.ММ.ГГГГ №,

- обязать Управление Росреестра по <адрес> погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации уступки права аренды №от ДД.ММ.ГГГГ

Решение в течение одного месяца со дня его вынесения может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кормиловский районный суд.

Судья                                             У.В. Бочарова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья                                             У.В. Бочарова