Решение по делу № 2-15/2019 от 08.10.2018

Дело № 2-15/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ст. Отрадная                                                                              28 марта 2019 г.

Отрадненский районный суд Краснодарского края в составе председательствующего судьи Андреева В.Н.,

при секретаре судебного заседания Синициной М.А.,

с участием истцов Петрова А.В., Петровой М.В. (действующих от своего имени и от имени и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО3)

ответчика Чурсинова С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Петрова А. В., Петровой М. В., действующих от своего имени и от имени и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Чурсинову С. А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости,

установил:

Петров А.В., Петрова М.В., действующие от своего имени и от имени и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО3, обратились в суд с иском к Чурсинову С.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости, в котором просят расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости, расположенных по адресу: <адрес> от 13.08.2018, заключенный между Чурсиновым С.А. и Петровым А.В., Петровой М.В., взыскать с Чурсинова С.А. в пользу истцов денежные средства, выплаченные во исполнение вышеуказанного договора купли-продажи от 18.08.2018, в размере 291974 рублей.

В обоснование иска указано, что 13.08.2018 между Чурсиновым С.А. и Петровым А.В., Петровой М.В., действующих от своего имени и от имени и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>. Объектами договора являются земельный участок площадью 1800 кв.м. с кадастровым номером 23:23:0802001:168 и одноэтажный кирпичный жилой дом площадью 79,7 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: Маяк, <адрес>. По соглашению сторон земельный участок и жилой дом с хозяйственными постройками оценены в 700000 рублей. 291974 рублей истцы выплатили ответчику до подписания договора, а остальную сумму в размере 408026 рублей истцы обязались выплатить по государственному сертификату на материнский капитал путем перечисления на расчётный счёт Чурсинова С.А. Сделка купли-продажи была зарегистрирована, истцы въехали в домовладение. С момента начала проживания в приобретённом домовладении выявились существенные нарушения требований к качеству проданного дома: стены дома имеют трещины скрытые за обоями, забита канализация, вода не стекает, пол в кухне прогнил, во время дождя по стенам течёт вода, отопительный котёл и вся система отопления в доме не работает, что выяснилось с наступлением отопительного сезона. Ответчик до подписания договора купли-продажи, зная о наличии вышеуказанных недостатков, не сообщил о них истцам. Истцами направлено письмо ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи в добровольном порядке, однако ответчиком данное письмо было проигнорировано.

В судебном заседании истцы Петров А.В., Петрова М.В., действующие от своего имени и от имени и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО3, требования, изложенные в исковом заявлении, поддержали в полном объеме, просили исковое заявление удовлетворить, также просили в случае удовлетворения исковых требований взыскать с ответчика в пользу ООО Экспертно-оценочной компании «Консул» судебные издержки по оплате судебной экспертизы в размере 38000 рублей. Истцы направляли досудебную претензию ответчику с предложением расторгнуть договор, однако ответчик расторгать договор не пожелал, возвращать денежные средства отказался.

Представитель истцов Сергиенко С.Н. в судебное заседание не явилась.

Ответчик Чурсинов С.А. представил письменный отзыв и исковые требования не признал, посчитал, что оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется, суду пояснил, что действительно в счёт исполнения договора купли-продажи получил от истцов 291974 рубля. Факт наличия выявленных недостатков ответчик не оспаривал, показал, что на предложение истцов до судебного разбирательства расторгнуть договор он посчитал неприемлемым поскольку явные недостатки в виде повреждений и дефектов в основных несущих и ограждающих конструкциях спорного объекта, а именно конструкций цокольной части фундаментов, отмостки, несущих стен и частично перегородок, кровли, повреждения отделки помещений спорного объекта, а также отсутствие системы водоотведения с кровли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, он от ответчиков не скрывал, перед покупкой дома покупатели осматривали дом, также пояснил, что любой дом со временем проседает, что является нормальным процессом износа, покупатели, приобретая <адрес> года постройки, должны были это понимать. Недостаток в виде неработающей отопительной системы в доме ответчик предлагал устранить за его счёт, однако они отказались от его помощи.

Представители третьих лиц ГУ УПФР в Отрадненском районе, межмуниципального отдела по Отрадненскому и Мостовскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, а также прокурор, в суд не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены.

На основании ст. 45, 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещённых надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В ч.1 и 2 ст. 16 и ч.1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ указано, что к жилому помещению относится жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ.

На основании ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Из ст. 476 ГК РФ следует, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу ч.2 ст.477 ГК если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Согласно ч. 2 ст. 474 ГК РФ, если порядок проверки качества товара не установлен законом, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости от 18.08.2018 Петров А.В., Петрова М.В., действующие от своего имени и от имени и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО3, приобрели в собственность у Чурсинова С.А. земельный участок площадью 1800 кв.м. с кадастровым номером 23:23:0802001:168 и размещённые на нём объекты недвижимости, состоящие из: одноэтажного кирпичного жилого дома площадью 79,7 кв.м., кадастровый №, сооружений, расположенных по адресу: Россия, <адрес>.

По соглашению сторон земельный участок с хозяйственными постройками оценён сторонами в 5000 рублей, а жилой дом - 695000 рублей, общая стоимость составила 700000 рублей.

Согласно п.5.1 и п.5.2 договора сумма в размере 291974 рублей (286974+5000) истцы выплатили ответчику до подписания договора, что подтверждается самим договором и не опровергается сторонами в судебном заседании. Остальную сумму в размере 408026 рублей истцы обязались выплатить по государственному сертификату на материнский капитал путем перечисления на расчётный счёт Чурсинова С.А.

Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 18.08.2018 прошёл процедуру государственной регистрации, что подтверждается правоустанавливающими документами на жилой дом и земельный участок. Домовладение передано истцам в пользование.

В процессе эксплуатации жилого дома истцами выявлены следующие дефекты: стены дома имеют огромные трещины, забита канализация, вода не стекает, пол в кухне прогнил, во время дождя по стенам течёт вода, отопительный котёл и вся система отопления в доме не работает.

По делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно заключению эксперта № от 26.02.2019 при проведении осмотра установлены существенные повреждения и явные дефекты конструкций цокольной части фундамента, отмостки, кровли, несущих стен и частично перегородок, повреждения отделки помещений (частично), отсутствие системы водоотведения ливневых вод с кровли жилого дома, а также скрытые дефекты: неравномерная просадка фундамента здания, в помещениях частично трещины стен и перегородок под обоями, повреждение системы отопления спорного жилого дома, что не соответствует требованиям действующих нормативных документов.

Согласно локально-сметному расчёту № по состоянию на IV квартал 2018 года стоимость затрат, необходимых для устранения повреждений и недостатков в жилом доме, по адресу: <адрес>, составляет: 215475,60 рублей.

Существенные повреждения и дефекты, установленные при экспертном обследовании в основных несущих и ограждающих конструкциях спорного объекта (конструкций цокольной части фундаментов, отмостки, несущих стен и частично перегородок, кровли, повреждения отделки помещений спорного объекта), а также отсутствие системы водоотведения с кровли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, являются явными, и могли быть выявлены до момента подписания договора купли-продажи от 13.08.2018. Повреждение системы отопления жилого дома, включающего в себя нарушение герметичности расширительного бака водяного отопления и нарушение герметичности секции радиатора, в результате чего имеются протечки оборудования и нарушение обеспечения в помещениях объекта экспертизы температуры внутреннего воздуха в допустимых пределах отопительного периода года, относятся к скрытым повреждениям, и не могли быть выявлены до момента подписания договора купли-продажи от 13.08.2018, так как данный договор был заключен в августе 2018 г., не в отопительный период года. Также к скрытым повреждениям относятся: неравномерная просадка фундамента здания, выявленные при осмотре трещины стен и перегородок под обоями в помещениях жилого дома, которые также не могли быть выявлены до момента подписания договора купли-продажи от 13.08.2018.

Причинами возникновения повреждений: трещин в цокольной части конструкций фундамента, а также вертикальных сквозных трещин несущих кирпичных стен и трещин внутренних перегородок, повреждение отделки помещений жилого дома литер «А», появившихся в результате неравномерной просадки фундамента, вследствие внешнего воздействия - локального увлажнения атмосферными осадками элементов фундамента, являются: отсутствие системы водоотведения атмосферных осадков с кровли жилого дома; при неорганизованном водоотводе вынос карниза существующей кровли от плоскости несущей стены объекта менее 600 мм.; нарушение герметичности отмостки по периметру здания (нет плотного примыкания конструкций существующей отмостки к цоколю здания), а также отсутствия вертикальной планировки территории, обеспечивающей сток поверхностных вод от фундамента и несущих стен спорного жилого дома. Причинами нарушения герметичности расширительного бака водяного отопления, нарушения герметичности секции радиатора, а также протечки конструкции кровли из асбестоцементных листов спорного жилого дома, являются - естественный износ конструкций кровли, инженерных сетей отопления и вышеуказанного отопительного оборудования.

На дату осмотра объекта экспертизы, техническое состояние жилого дома характеризуется как ограниченно работоспособное состояние.

Для дальнейшей нормальной эксплуатации спорного объекта, требуется производство строительных работ по капитальному ремонту и усилению поврежденных конструкций объекта, ремонта отделки помещений, ремонта системы отопления с заменой регистра, заменой расширительного бака водяного отопления. Без выполнения строительных работ по капитальному ремонту жилого дома имеется возможность появления существенных деформаций основных конструкций здания, что приведет в дальнейшем к разрушению объекта и возникновению угрозы жизни и здоровья граждан.

Статьей 67 ГПК РФ установлено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, с учётом заключения судебной экспертизы № от 26.02.2019, суд полагает, что ответчиком был передан истцам товар ненадлежащего качества с существенными нарушениями требований к качеству товара, поскольку все выявленные недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, со скрытыми недостатками, возникшими до его передачи покупателю, которые не могли быть выявлены в момент покупки земельного участка с жилым домом.

Неисполнение Чурсиновым С.А. своего обязательства по передаче покупателю товара надлежащего качества, пригодного для проживания, суд признает существенным нарушением условий договора купли-продажи от 18.08.2018, заключённого между Петровым А.В., Петровой М.В., действующих от своего имени и от имени и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО3, земельного участка площадью 1800 кв.м. с кадастровым номером № и размещенных на нём объектов недвижимости, состоящих из: одноэтажного кирпичного жилого дома площадью 79,7 кв.м., кадастровый номер 23:23:0302002:613, сооружений, расположенных по адресу: Россия, <адрес>, поскольку данное нарушение договора влечет для истцов такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 452 ГК РФ регулирует порядок изменения и расторжения договора, согласно которому соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с выявленными недостатками в адрес ответчика 08.09.2018 истцами направлена претензия с требованием расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости от 18.08.2018 и возвратить уплаченную по договору денежную сумму в размере 291974 рубля, однако ответчиком данная претензия была проигнорирована.

При вышеизложенных обстоятельствах, поскольку ответчиком передан истцам одноэтажный кирпичный жилой дом со скрытыми недостатками, которые не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи, что существенно нарушает права покупателей, а также учитывая, что факт наличия недостатков ответчиком не оспорен, исковые требования Петрова А.В., Петровой М.В. к Чурсинову С.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, а также взыскании с Чурсинова С.А. в пользу истцов выплаченной ими ответчику во исполнение вышеуказанного договора купли-продажи от 18.08.2018 в размере 291974 рубля основаны на нормах ст.ст. 557, 475, 450 ГК РФ и подлежат удовлетворению.

Довод ответчика о том, что расторгнуть договор он посчитал неприемлемым поскольку явные недостатки в виде повреждений и дефектов в основных несущих и ограждающих конструкциях спорного объекта, а также отсутствие системы водоотведения с кровли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, он от ответчиков не скрывал, перед покупкой дома покупатели осматривали дом, что любой дом со временем проседает, что является нормальным процессом износа и покупатели, приобретая <адрес> года постройки, должны были это понимать суд находит не состоятельными, поскольку опровергается договором купли-продажи от 18.08.2018, материалами дела и проведенной судебной экспертизой.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Определением Отрадненского районного суда от 31.10.2018 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО Экспертно-оценочной компании «Консул». Расходы по оплате экспертизы возложены на истцов, однако истцы по настоящее время не произвели оплату стоимости экспертизы.

Согласно ч. 2 ст. 85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений ст. 96 и ст. 98 ГПК РФ.

В связи с тем, что определением суда расходы по оплате судебной экспертизы возложены на истцов, при этом исковые требования истцов удовлетворены, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу ООО Экспертно-оценочная компания «Консул» стоимость судебной строительно-технической экспертизы № от 26.02.2019 в размере 38000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд,

решил:

Исковое заявление Петрова А. В., Петровой М. В., действующих от своего имени и от имени и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Чурсинову С. А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 18.08.2018, заключённый между Петровым А. В., Петровой М. В., действующих от своего имени и от имени и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и Чурсиновым С. А., земельного участка площадью 1800 кв.м. с кадастровым номером № и размещенных на нём объектов недвижимости, состоящих из: одноэтажного кирпичного жилого дома площадью 79,7 кв.м., кадастровый номер 23:23:0302002:613, сооружений, расположенных по адресу: Россия, <адрес>, стороны вернуть в первоначальное положение.

Возвратить в собственность Чурсинова С. А. земельный участок и размещённые на нём объекты недвижимости, состоящие из: одноэтажного кирпичного жилого дома, сооружений, расположенных по адресу: Россия, <адрес>.

Настоящее решение суда является основанием для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Взыскать с Чурсинова С. А. в пользу Петрова А. В., Петровой М. В., действующих от своего имени и от имени и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, денежные средства, выплаченные во исполнение вышеуказанного договора купли-продажи от 18.08.2018, в размере 291974 (двести девяносто одна тысяча девятьсот семьдесят четыре) рубля.

Взыскать с Чурсинова С. А. в пользу ООО Экспертно-оценочная компания «Консул» стоимость судебной строительно-технической экспертизы № от 26.02.2019 в размере 38000 (тридцать восемь тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Отрадненский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 01.04.2019.

Судья                                                                           В.Н. Андреев