Решение по делу № 2-1436/2021 от 02.03.2021

Дело №2-4187/21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 ноября 2021 года                                                   г.Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Баташевой М.В.,

при секретаре Кулешове М.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рыбальченко П.А. к Администрации г. Ростова-на-Дону о признании жилого дома нежилым, признании права собственности на нежилое здание

УСТАНОВИЛ:

Истец Рыбальченко П.А. обратился с иском к администрации г. Ростова-на-Дону о признании жилого дома нежилым, признании права собственности на нежилое здание. В обоснование иска указал на то, что основании Решения Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ ему на праве собственности принадлежит здание - двухэтажный жилой дом литер «Г», КН №, общей площадью 151,9 кв.м., расположенный на принадлежащем ему земельном участке площадью 341,0 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: «Деловое управление», по адресу: <адрес> Право собственности на указанные объекты зарегистрировано за истцом, о чем имеется запись в ЕГРН, согласно выпискам от ДД.ММ.ГГГГ Зарегистрированные граждане в данном жилом помещении отсутствуют. Здание фактически является нежилым строением, предназначенным для размещения в нем офисных помещений.

Разрешенный вид использования принадлежащего земельного участка истца КН №, согласно разделу 2.2 Градостроительного плана от ДД.ММ.ГГГГ «Деловое управление» (порядковый номер - №), предполагает размещения на нем объектов капитального строительства для размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также для обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ростова-на- Дону, утвержденными Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, указанный земельный участок расположен в территориальной зоне общегородского центра первого типа Ц-1/4/14 подзона Б.

В силу п.1 ст.49 указанного Решения Ростовской-на-Дону городской Думы Градостроительный регламент данной территориальной зоны (общегородского центра первого типа (Ц-1)] разработан для обеспечения правовых условий формирования, развития и обслуживания территорий центральной части города, предназначенных для размещения преимущественно общественной застройки, с учетом сохранения исторического облика.

Являясь правообладателем земельного участка, истец принял решение об изменении назначения расположенного на нем здания - жилого дома с кадастровым номером № на нежилое здание и использовать его с учетом разрешенного вида использования - «Деловое управление», что не противоречит положениям ст.263 Гражданского кодекса РФ и ст.40 Земельного кодекса.

В связи с принятием данного решением об изменении назначения здания под офисы истцом были проведены строительные работы, которые заключались в демонтаже ветхих ненесущих наружных стен холодных помещений: № площадью 2,4 кв.м, и №, площадью 1,8 кв.м., демонтаже внутренних ненесущих перегородок, переустройству оконных проемов во входные узлы в комнатах 1 этажа: №

В процессе выполнения указанных строительных работ несущие конструкции здания не затрагивались.

Согласно результатам технической инвентаризации МУПТИ и ОН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ жилой дом реконструирован, общая площадь здания (151,9 кв.м.) не изменилась.

Поскольку разрешение на реконструкцию жилого здания истцом не было получено, то, с целью ее легализации, истец обратился в администрацию Ленинского района г.Ростова-на-Дону с соответствующим заявлением о сохранении жилого здания в реконструированном состоянии.

Письмом администрации Ленинского района г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № сообщено, что вопросы сохранения самовольных объектов капитального строительства в реконструированном виде в полномочия администрации района не входят.

Так же истец обратился в Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону с заявлением об изменении назначения здания жилого дома на нежилое здание, предоставив все необходимые документы для перевода жилого помещения в нежилое.

Распоряжением ДАИГ г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ. № и письмом ДАИГ от ДД.ММ.ГГГГ № истцу отказано в переводе жилого помещения(здания) в нежилое помещение(здание) с целью размещения офиса, в связи с тем, что перевод жилого здания в нежилое здание не предусмотрен положениями ст.22 (гл.3) Жилищного Кодекса РФ и административного регламента № муниципальной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение», утвержденного постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ №

Однако, данное Распоряжение ДАиГ г.Ростова-на-Дону содержит только ссылку на несоблюдение истцом требований гл. 3 ЖК РФ (условий перевода помещения), и, в нарушение норм ч.1 ст.24 ЖК РФ, не содержит конкретных оснований отказа, что является недопустимым.

Между тем, истец полагает, что основания, по которым ему отказано ДАиГ в переводе жилого строения в нежилое, вызваны только отсутствием возможности принятия соответствующего решения уполномоченным органом в связи с имеющимся пробелом в правовом регулировании данного вопроса.

Аналогичная позиция содержится в ответе Управления Росреестра по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ № в котором указано, что по заявлению собственника объекта недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета могут быть изменены только основные сведения об объекте недвижимости, к числу которых назначение здания не относится. Порядок перевода нежилого здания в жилое или, наоборот, жилого в нежилое (то есть изменение его назначения) в законодательстве не урегулирован.

Отсутствие установленного порядка изменения назначения объектов недвижимости на законодательном уровне лишает истца возможности реализовать свои права собственника объекта недвижимости, в частности, осуществлять его использование в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка

В связи с этим, в целях приведения вида разрешенного использования земельного участка КН № по адресу: <адрес> его фактическому использованию, а также достоверного определения налоговой базы в целях исчисления и уплаты налога в отношении - спорного нежилого здания лит «Г», истец, обратился с настоящим иском в суд, полагая, что заявленные им требования направлены на законную реализацию его прав собственника здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Исходя из этого, истец полагает, что его права подлежат защите в соответствии со ст. 12 ГК РФ, ч.3 ст.11 ГПК РФ на основании положений действующего законодательства

На основании изложенного, со ссылкой на положения ст.ст.209,288 ГК РФ, 23,24 ЖК РФ, 30,37 ГрК РФ, просит суд:

Признать жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 151,9 кв.м, количество этажей: 2, нежилым зданием.

Признать за Рыбальченко П.А. право собственности на нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью 151,9 кв.м, количество этажей: 2, расположенное по адресу: <адрес> прекратив право собственности Рыбальченко П.А. на жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 151,9 кв.м, количество этажей: 2, расположенное по адресу: <адрес>

Истец Рыбальченко П.А. в судебном заседании не присутствует, извещен о времени и месте судебного заседания, направил своего представителя, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель истца Шевченко Д.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержали, просил иск удовлетворить в полном объеме, указав о том, что в настоящее время здание соответствует всем предъявляемым нормам и правилам, не имеет дефектов, что нашло подтверждение в заключении экспертов.

Представитель ответчика Администрации г. Ростова-на-Дону Касьянова М.И., действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск не признала, просила отказать. поддержала доводы письменных возражений.

Третьи лица ДАиГ г.Ростова-на-Дону, Управление Росреестра своих представителей в судебное заседание не направили, извещены, дело рассмотрено порядке ст.167 ГПК РФ.

Изучив материалы гражданского дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 42, п. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Согласно статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 и 4 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательным требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в п.26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В силу ст.51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (в редакции Федерального закона от 18 июля 2011 года).

В соответствии с п. 28 Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В силу ст.288 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организации допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

В соответствии с ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учётом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (часть 2 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Статьей 23 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники и засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Часть 2 ст.23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.

В силу ч.1 ст.24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя; поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления; представления документов в ненадлежащий орган; несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения; несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Вместе с тем, частью 2 ст.24 ЖК РФ предусмотрено, что решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

В соответствии со ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются в градостроительном регламенте.

В соответствии с п.п.2,4 ст.37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно п.3 ст.37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 1 части 2 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

По смыслу вышеприведенных правовых норм, вид разрешенного использования земельных участков должен соответствовать его фактическому использованию.

Судом установлено, что на основании решения Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ Рыбальченко П.А. на праве собственности принадлежит здание - двухэтажный жилой дом литер «Г», КН №, общей площадью 151,9 кв.м., расположенный на принадлежащем ему земельном участке площадью 341,0 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: «Деловое управление», по адресу: <адрес>

Право собственности на указанные объекты зарегистрировано за истцом в установленном порядке, что подтверждается сведениями ЕГРН.

Вид разрешенного использования земельного участка истца КН №, согласно разделу 2.2 Градостроительного плана от 15.04.2019г. «Деловое управление» (порядковый номер - №), предполагает размещения на нем объектов капитального строительства для размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также для обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденными Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, указанный земельный участок расположен в территориальной зоне общегородского центра первого типа Ц-1/4/14 подзона Б.

В силу п.1 ст.49 указанного Решения Ростовской-на-Дону городской Думы Градостроительный регламент данной территориальной зоны (общегородского центра первого типа (Ц-1)] разработан для обеспечения правовых условий формирования, развития и обслуживания территорий центральной части города, предназначенных для размещения преимущественно общественной застройки, с учетом сохранения исторического облика.

Истцом Рыбальченко П.А. в связи с принятием решения об изменении назначения здания под офисы были проведены строительные работы по реконструкции здания.

Согласно результатам технической инвентаризации МУПТИ и ОН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ жилой дом реконструирован, общая площадь здания (151,9 кв.м.) не изменилась.

Поскольку разрешение на реконструкцию жилого здания истцом не было получено, то, с целью ее легализации, истец ДД.ММ.ГГГГ обратился в администрацию Ленинского района г.Ростова-на-Дону с соответствующим заявлением о сохранении жилого здания в реконструированном состоянии.

Письмом администрации Ленинского района г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № сообщено, что вопросы сохранения самовольных объектов капитального строительства в реконструированном виде в полномочия администрации района не входят.

Так же истец обратился в Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону с заявлением об изменении назначения здания жилого дома на нежилое здание, предоставив документы для перевода жилого помещения в нежилое, предусмотренные ст.23 ЖК РФ.

Распоряжением ДАИГ г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № и письмом ДАИГ от ДД.ММ.ГГГГ № Рыбальченко П.А. было отказано в переводе жилого помещения(здания) в нежилое помещение(здание) с целью размещения офиса, в связи с тем, что перевод жилого здания в нежилое здание не предусмотрен положениями ст.22 (гл.3) Жилищного Кодекса РФ и административного регламента № муниципальной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение», утвержденного постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ №

Указанное Распоряжение ДАиГ г.Ростова-на-Дону содержит ссылку на несоблюдение истцом требований гл. 3 ЖК РФ (условий перевода помещения) в части отсутствия понятии в ЖК РФ понятия «нежилое здание», которое не может быть истолковано как помещение.

Согласно ч. 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

1.1) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

    Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

В силу ч. 2 ст. 24 ЖК РФ решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные части 1 настоящей статьи.

     Перечень оснований для отказа перевода помещения из жилого в нежилое является исчерпывающим. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее, чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке (часть 3 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).

     В ходе судебного разбирательства ответчиком не представлено сведений о несоответствии представленных истцом документов, как не соответствующих ст. ст.23,24 ЖК РФ, при этом, доводы ответчика сводились к тому, что в настоящее время порядок перевода жилого здания в нежилое.

Иных оснований для отказа в переводе здания из жилого в нежилое Распоряжением ДАИГ г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ. № не содержит.

Суд приходит к выводу о том, что отказ в переводе жилого дома в нежилое противоречит действующему градостроительному плану земельного участка и является нарушающим права истца, как собственника соответствующего земельного участка и расположенного на нем здания, поскольку каких-либо оснований, предусмотренных законом для отказа в переводе из одного вида здания в другой (из жилого в нежилое), с учетом соблюдения требований градостроительного регламента (вида разрешенного использования земельного участка), необходимости соблюдения норм земельного законодательства в части эксплуатации строений в соответствии с целевым назначением земельных участков, у ДИЗО г.Ростова-на-Дону не имелось.

При этом судом учтено то обстоятельство, что основанием к принятию оспариваемого решения об отказе в переводе не являлось несоответствие назначения переводимого в нежилое здания виду разрешенного использования земельного участка. По виду функционального использования планируемый истцом к размещению на его земельном участке объект - офис не противоречит градостроительным регламентам, утвержденным Правилам землепользования и застройки в г. Ростова-на-Дону.

То обстоятельство, что в настоящее время порядок перевода нежилого здания в жилое или, наоборот, жилого в нежилое (то есть изменение его назначения) в законодательстве не урегулирован, само по себе не может свидетельствовать об отсутствии у истца на приведение типа здания виду разрешенного использования земельного участка, не исключает возможности обращаться в суд за защитой нарушенного права посредством требований о признании права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание.

Определением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «Первая оценочная компания

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

- определить перечень строительных работ в нежилом помещении, площадью 151,9 кв.м., расположенном по адресу <адрес> кн №, произведенных после проведения экспертного исследования в рамках гражданского дела № ООО ЦСЭ «ПРАЙМ» № от ДД.ММ.ГГГГ с целью определения степени работоспособности нежилого помещения с учетом выводов, сделанных экспертами в указанном заключении.

- определить соответствие строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным и другим действующим нормам и правилам нежилого помещения, площадью 151,9 кв.м., расположенном по адресу г<адрес> кн №

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Первая оценочная компания» следует, что в ходе проведённых исследований установлено, что в нежилом помещении, площадью 151,9 м2, расположенном по адресу: <адрес> после проведения экспертного исследования в рамках гражданского дела № ООО ШСЭ «ПРАЙМ» № от ДД.ММ.ГГГГ выполнены следующие работы:

1) по устройству санитарно-технических устройств (системы отопления, бытовой канализации и водопровода);

2) по облицовке стен нескольких помещений из гипсокартонных листов;

3) по раскреплению оконных и дверных проёмов;

4) по установке входных дверей и оконных блоков.

Объект исследования экспертом классифицирован как объект завершённого строительства, позволяющий его идентифицировать как нежилое здание.

Согласно пояснений от ДД.ММ.ГГГГ к указанному экспертному заключению следует о том, что при исследовании категории технического состояния здания в целом оценивается как работоспособное техническое состояние. Выявленные трещины в кирпичных стенах с шириной раскрытия до 10 мм носят не силовой характер происхождения, а возникли по причине просадки фундамента, вероятнее всего по причине замачивания основания из-за дефектов покрытия тротуара, данный дефект классифицирован экспертом в соответствии с разделом И таблицы Н-2 Пособия по обследованию строительных конструкций зданий АО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ» как слабые повреждения. На момент осмотра наблюдается отсутствие развития просадок фундаментов и, следовательно, величины раскрытия трещин, данный вывод сделан по сохранившейся заделки трещин без образования трещин после заделки. Давность заделки трещин оценена экспертом по внешним признакам более двух лет. Так же фотографий имеющиеся в заключении ООО ЦСЭ «ПРАЙМ» № от ДД.ММ.ГГГГ соответствуют состоянию объекта на момент осмотра объекта экспертизы, а именно отсутствия развития трещин.

Так же эксперт отмечает, что прогибов деревянных перекрытий не выявлено. Данный вывод сделан из отсутствия на оштукатуренный поверхностях потолков трещин (смотри фотографии Ха 1-4), являющихся первым признаком наличия прогибов.

Категория технического состояния по результатам визуального обследования здания, расположенного по адресу: <адрес> в целом оценивается как работоспособное техническое состояние.

Так же в процессе исследования было установлено, что для приведения здания в работоспособное техническое состояние выполнено усиление каменных конструкций при помощи стальных обойм (фотографии Ха 1 - № 4), что соответствует требованиям СП 427.1325800.2018 «Каменные и армокаменные конструкции. Методы усиления» разделу «Элементы, усиленные обоймой»

Кроме того, согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Первая оценочная компания» следует, что здание, расположенное по адресу <адрес> соответствует строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным и другим действующим нормам и правилам для нежилых помещений.

Результаты исследования и выводы эксперт Смирнов А.И. подтвердил и в судебном заседании, давая пояснения относительно произведенного осмотра, исследования технического состояния здания.

Согласно положениям ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд считает необходимым положить в основу решения суда заключения экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Первая оценочная компания», поскольку они проведены в соответствии с установленным порядком его проведения в рамках ст.84 ГПК РФ, заключение содержит подробные описания проведенных исследований; сделанные в результате выводы содержат ответы на поставленные судом вопросы, то есть соответствуют требованиям ст.86 ГПК РФ.

Рассматривая требования истца о признании права собственности на нежилое здание, общей площадью 151,9 кв.м, КН №, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Доломановский,74-а с учетом произведенной реконструкции, суд приходит к выводу, что в настоящее время здание является нежилым по своим строительным параметрам, функциональному назначению, реконструкция здания произведена на земельном участке, отведенном для этих целей, принадлежащем на праве собственности истцу, нарушений градостроительных, строительных и иных норм и правил при реконструкции не имеется, общая площадь здания и его внешние параметры, конфигурация после реконструкции не изменилась.

Исходя из требований действующего законодательства и разъяснений высших судебных инстанций, отсутствие разрешения на реконструкцию жилого помещения не влечет за собой невозможность признания за лицом права собственности на недвижимое имущество, созданное в результате указанной реконструкции.

Из вышеприведенных материалов дела следует, что истцом предпринимались меры к легализации реконструированного еще жилого дома путем обращения к ответчику с заявлением, но был получен отказ, что и явилось причиной обращения в суд.

Учитывая изложенные обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о сохранении здания в реконструированном состоянии, поскольку реконструкция произведена на земельном участке с соответствующим видом использования, находящемся в пользовании собственником на законном основании; строение соответствуют всем действующим нормам и правилам; Администрацией г.Ростова-на-Дону не представлено доказательств, опровергающих выводы исследований и подтверждающих факт того, что сохранение здания в реконструированном виде нарушает права и охраняемые законом интересы либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, по правилам ст. 56 ГПК РФ.

Таким образом, реконструкция, произведенная в нежилом здании, общей площадью 151,9 кв.м, КН №, расположенный по адресу: <адрес> в соответствии со всеми необходимыми действующими строительными и иными нормами и правилами, предъявляемыми к нежилым зданиям, не оказывает негативного влияния на несущую способность конструкций строения и эксплуатационные качества, не затрагивает и не нарушает права и интересы других граждан и третьих лиц, и также результат произведенных работ не создает угрозу их жизни и здоровью, в связи с чем, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Оснований для удовлетворения иска в части признании жилого дома нежилым как отдельных исковых требований у суда не имеется, указанное является обстоятельством, имеющим значение для разрешения спора о признании права собственности на нежилое здание, данный факт установлен судом, за истцом признано право собственности на нежилое здание.

С учетом того, что за истцом признано право собственности на нежилое здание. с учетом положения ст.235 ГК РФ подлежит прекращению право собственности на жилой Ом, расположенный по адресу <адрес>

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Рыбальченко П.А. удовлетворить частично

Признать за Рыбальченко П.А. право собственности на нежилое здание, общей площадью 151,9 кв.м, КН №, расположенный по адресу: <адрес>

Прекратить право собственности Рыбальченко П.А. на жилой дом литер «Г», площадью 151,9 кв.м, КН №, расположенный по адресу: <адрес>

В остальной части иск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону.

Председательствующий:

Решение в окончательной форме изготовлено 18 ноября 2021г.