Решение по делу № 2-390/2025 от 22.01.2025

№ 2-390/2025

УИД 03RS0032-01-2024-001905-16

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

13 февраля 2025 года с. Мишкино

Бирский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Хисматуллиной Р.Ф.,

при секретаре Ахметгалеевой А.Р.,

с участием истца Мишиной Л.К., представителя истца Александровой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мишиной ФИО5 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, о возложении обязанности по заключению аренды на земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

Мишина Л.К. обратилась в суд с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, о возложении обязанности по заключению аренды на земельный участок, ссылаясь на то, что на основании договора аренды №зем находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг., истец приобрела право аренды на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1623 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ. По истечении действия первого договора аренды земельного участка дополнительным соглашением №б/н от ДД.ММ.ГГГГ указанный договор аренды земельного участка был продлен до ДД.ММ.ГГГГ. Далее по заочному решению Бирского межрайонного суда РБ по гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГГГ на Министерство земельных и имущественных отношений РБ было возложено продление аренды земельного участка № для завершения строительства на три года. В период действия договора аренды истцом был построен объект незавершенного строительства, степень готовности 20%, право собственности не зарегистрировано в Управлении Росреестра по РБ. Истец обратилась к ответчику за продлением договора аренды, но получила ответ от ДД.ММ.ГГГГ. №, в котором ответчик отказывает в предоставлении аренды в связи с тем, что договор аренды для завершения строительства уже продлевался. Таким образом, оформить объект незавершенного строительства иным способом невозможно в связи с тем, что истек срок аренды земельного участка, а продлить аренду земельного участка невозможно в связи с тем, что объект недвижимости не зарегистрирован в установленном порядке. Арендная плата оплачивается истцом своевременно, замечаний, претензий, уведомлений о расторжении договора аренды земельного участка со стороны администрации за весь период пользования участком не поступало. До настоящего времени земельный участок используется исключительно по целевому назначению. Для завершения строительства жилого дома необходимо перезаключить договор аренды земельного участка.

Просит возложить на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключить с Мишиной ФИО6, договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1623 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Истец Мишина Л.К., представитель истца Александрова О.С. исковые требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в судебном заседании возражал в удовлетворении заявленных исковых требований, указал на то, что данный участок у истца не изымался.

В соответствии с п.5 ст.167 ГПК РФ стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.

При данных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя ответчика.

Третьи лица Управление Росреестра по Республике Башкортостан своего представителя не направили, извещены о времени и месте судебного заседания.

Согласно ч. 4 ст. 167 ГПК Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

С учетом изложенного суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, извещенного о времени и месте судебного заседания. Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее «ЗК РФ»).

В соответствии с п.5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно ч.1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Судом установлено, что по договору аренды №зем от ДД.ММ.ГГГГ Мишиной ФИО7 был предоставлен в аренду сроком на 3 года для строительства индивидуального жилого дома земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1847 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Срок аренды истёк ДД.ММ.ГГГГ.

Далее, по договору аренды №зем от ДД.ММ.ГГГГ Мишиной ФИО8 был предоставлен в аренду сроком на 3 года для строительства земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1847 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для использования в целях индивидуального жилищного строительства. Срок аренды истёк ДД.ММ.ГГГГ.

Также установлено, что по договору аренды №зем от ДД.ММ.ГГГГ по заочному решению Бирского межрайонного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ №, Мишиной ФИО9 был предоставлен в аренду сроком на 3 года для завершения строительства земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1847 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Срок аренды истёк ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.6.3 данного договора истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашения о продлении. При досрочном расторжении или прекращении договора аренды арендатор должен после окончания установленного срока аренды произвести передачу арендодателю земельного участка в десятидневный срок с момента прекращения или расторжения договора. Арендатор обязан вернуть земельный участок арендодателю в надлежащем состоянии, пригодном для дальнейшего его использования.

Согласно материалам дела истцом начато строительство, по техническому паспорту изготовленному ДД.ММ.ГГГГ на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, степень готовности 20%, площадь застройки 32 кв.м.

Таким образом, судом установлено и ответчиком не оспаривалось, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства со степенью готовности 20%.

Судом установлено, что информация об обременении в виде аренды на спорный земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости актуальна, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ. не прекращена.

На основании подп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п.5 настоящей статьи.

В соответствии с п. 21 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после ДД.ММ.ГГГГ без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 19-КАД21-17-К5.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у Общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в июле 2021 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

По окончании срока аренды, более шести месяцев, истец продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

При таком положении суд приходит к выводу о том, что истец имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства, поэтому исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования Мишиной ФИО10 к Министерству земельных и имущественных Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды на земельный участок удовлетворить.

Возложить на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан обязанность заключить с Мишиной ФИО11, договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1623 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Бирский межрайонный суд Республики Башкортостан.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья: подпись     Р.Ф. Хисматуллина

Копия верна. Судья Р.Ф. Хисматуллина

Подлинник решения суда находится в материалах

дела № 2-390/2025 Бирского межрайонного суда РБ