Решение по делу № 2а-22/2018 от 28.11.2017

дело № 3а-22/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 сентября 2018 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Добряковой Д.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мочалова С.А. к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Мочалов С.А. обратился в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами №115 (площадью <данные изъяты> кв.м), №116 (площадью <данные изъяты> кв.м), №117 (площадью <данные изъяты> кв.м), №118 (площадью <данные изъяты> кв.м), №119 (площадью <данные изъяты> кв.м), №120 (площадью <данные изъяты> кв.м), расположенных по адресу: <адрес>, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: для организации отдыха. Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 27.11.2014 г. утверждена в следующих размерах:

- для земельного участка с кадастровым номером №115 в размере 30 884 022,45 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №116 в размере 13 410 458,82 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №117 в размере 16 300 031,13 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №118 в размере 31 228 035,12 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №119 в размере 1 166 156,01 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №120 в размере 4 871 165,76 руб.

Между тем согласно отчету по определению рыночной стоимости земельных участков № 35-З, составленному оценщиком ИП А.С.В.., рыночная стоимость объектов недвижимости составляет:

- для земельного участка с кадастровым номером №115 – 11 766 410 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №116 – 5 305 473 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №117 – 6 448 652 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №118 – 11 897 474 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №119 – 465 624 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №120 – 1 944 963 руб.

Таким образом, размер кадастровой стоимости данных объектов завышен по сравнению с их реальной рыночной стоимостью, что влечет за собой увеличение размера налоговых платежей и свидетельствует о нарушении прав административного истца.

Впервые с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился в суд 31 декабря 2015 года. Однако определением судьи Костромского областного суда от 28 января 2016 года административный иск возвращен.

28.12.2016 г. Мочалов С.А. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее – комиссия). Решением комиссии от 25.01.2017 г. заявление удовлетворено. Однако решением Костромского областного суда от 08.06.2017 г. данное решение комиссии признано незаконным.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, датой подачи заявления считать 31.12.2015 г.

В ходе рассмотрения дела административный истец Мочалов С.А. требования уточнил, просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной исправленным отчетом об оценке № 35-З /том 2 л.д. 17-18, 19-224/:

- для земельного участка с кадастровым номером №115 – 11 735 409 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №116 – 5 464 044 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №117 – 6 641 390 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №118 – 11 866 128 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №119 – 482 828 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №120 – 2 016 825 руб.

По делу проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости и определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

В судебное заседание административный истец Мочалов С.А. и его представитель Батурина Е.Г. не явились. От административного истца Мочалова С.А. поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. В заявлении он также указал, что возражений против заключения эксперта не имеет.

Представитель заинтересованного лица администрации Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области – Дунаева О.В. возражала против заявленных требований, полагала, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определённой заключением эксперта.

Представители административных ответчиков – администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Выслушав представителя заинтересованного лица, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как видно из материалов дела, Мочалов С.А. является собственником следующих объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером №115, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для организации отдыха /том 1 л.д. 11/;

- земельного участка с кадастровым номером №116, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для организации отдыха /том 1 л.д. 12/;

- земельного участка с кадастровым номером №117, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для организации отдыха /том 1 л.д. 13/;

- земельного участка с кадастровым номером №118, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для организации отдыха /том 1 л.д. 14/;

- земельного участка с кадастровым номером №119, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для организации отдыха /том 1 л.д. 15/;

- земельного участка с кадастровым номером №120, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для организации отдыха /том 1 л.д. 16/.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 27 ноября 2014 года утверждена:

- для земельного участка с кадастровым номером №115 в размере 30 884 022,45 руб. /том 1 л.д. 17/;

- для земельного участка с кадастровым номером №116 в размере 13 410 458,82 руб. /том 1 л.д. 18/;

- для земельного участка с кадастровым номером №117 в размере 16 300 031,13 руб. /том 1 л.д. 19/;

- для земельного участка с кадастровым номером №118 в размере 31 228 035,12 руб. /том 1 л.д. 20/;

- для земельного участка с кадастровым номером №119 в размере 1 166 156,01 руб. /том 1 л.д. 21/;

- для земельного участка с кадастровым номером №120 в размере 4 871 165,76 руб. /том 1 л.д. 22/.

28 декабря 2016 г. Мочалов С.А. обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее – Комиссия) с заявлением об установлении в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости /том 1 л.д. 54-56/.

Решением комиссии № 532 от 25.01.2017 г. заявление Мочалова С.А. удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости: земельный участок с кадастровым номером №115 – 13 355 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером №116 – 6 379 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером №117 – 7 754 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером №118 – 13 504 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером №119 – 567 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером №120 – 2 367 000 руб. /том 1 л.д. 57-60/.

Решением Костромского областного суда от 08 июня 2017 года признано несоответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права администрации Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области от 25 января 2017 года № 532 об определении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №115, №116, №117, №118, №119, №120 в размере их рыночной стоимости по состоянию на 27 ноября 2014 года /том 1 л.д. 63-68/.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил исправленный отчет об оценке рыночной стоимости № 35-З, выполненный оценщиком ИП А.С.В. /том 2 л.д. 19-224/.

В отчете рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 27 ноября 2014 г. определена:

- для земельного участка с кадастровым номером №115 – 11 735 409 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №116 – 5 464 044 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №117 – 6 641 390 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №118 – 11 866 128 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №119 – 482 828 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №120 – 2 016 825 руб.

Ввиду возникновения сомнений в достоверности величины рыночной стоимости, определённой указанным отчётом, по ходатайству представителя администрации Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области Дунаевой О.В. по делу проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости земельных участков и определению рыночной стоимости земельных участков.

В выводах заключения эксперта № 012/136-2018, составленного экспертом С.О.А., указано, что оценщиком при составлении отчета допущены следующие нарушения и ошибки:

- оцениваемые земельные участки относятся к категории земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: для организации отдыха. Таким образом, оцениваемые участки относятся к сегменту рынка земельных участков под объекты рекреации. Объекты-аналоги № 1 и № 2 относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения. Согласно справочнику оценщика недвижимости земли категории сельскохозяйственного назначения относятся к другому сегменту рынка и имеют, соответственно, другой ценовой диапазон. В результате дополнительного исследования, проведённого экспертом, установлено, что сегмент рынка участков под объекты рекреации в Костромской области характеризуется дефицитом предложений. В данном сегменте предлагаются к покупке не только земельные участки категории особо охраняемых территорий и объектов, но и земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, располагающиеся в экологически благоприятных зонах, на берегах крупных водоёмов, и имеющие большую площадь. Согласно Сводному справочнику судебного эксперта и оценщика 2010-2014 г.г. коэффициент, отражающий соотношение стоимости земель рекреационного назначения и земель сельскохозяйственного назначения, равен 2,64. Таким образом, использование в качестве аналогов земельных участков категории сельскохозяйственного назначения допустимо, но с введением соответствующей поправки на категорию участка;

- фактор «местоположение» является наиболее значимым при формировании стоимости земельных участков, удельный вес фактора составляет 33 % в итоговой стоимости объекта. Именно местоположение участка и тип окружающей застройки формируют его ценообразование. Ценообразующие факторы «наличие крупного населенного пункта» и «наличие крупного водоема» можно рассматривать как составляющие фактора «местоположение». Зависимость от местоположения включает в себя влияние таких факторов как: статус населенного пункта, численность населения, экономическое развитие, транспортная доступность, населённость, расстояние от областного центра, расстояние от районного центра, направление (трасса) и окружение. Для земельных участков под объекты рекреации окружение определяется близостью к лесным или лесопарковым массивам, водным объектам, а также размером водоёмов. Аналоги № 2 и № 3 не сопоставимы с объектами оценки по данным элементам сравнения. В результате проведенного экспертом дополнительного исследования установлено, что рынок земельных участков рекреационного назначения имеет такие же тенденции по формированию стоимости от местоположения относительно областного центра, как и земельные участки других сегментов рынка. Также возможно влияние и наличия населенных пунктов в ближайшей окрестности, их статус, численность и пр. Таким образом, для объектов-аналогов, удаленных от областного центра, требуется введение дополнительной поправки, отсутствие которой может привести к искажению итогового результата (пункты 22б и 22в ФСО № 7);

- объект-аналог № 2 (земельный участок, расположенный на берегу реки Меза) не сопоставим с объектами оценки по фактору «наличие и тип водоёма» и применение корректировки по данному фактору к этому объекту-аналогу невозможно (по причинам, указанным в заключении эксперта). Ввиду этого объект-аналог № 2 при расчете рыночной стоимости заменен экспертом на другой объект, сопоставимый по данному фактору с объектами оценки;

- оценщиком для объекта-аналога № 1 определено отсутствие всех коммуникаций, в то время как из объявления о продаже следует, что электроснабжение и газоснабжение находятся на расстоянии 800 метров, что требует введения минимальной корректировки из расширенного интервала.

Указанные нарушения и ошибки повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. В связи с этим экспертом произведён пересчет рыночной стоимости, в ходе которого выполнена замена аналога № 2, взят объект, сопоставимый с объектами оценки по наличию и типу водоёма, корректировки на местоположение выполнены с учетом местоположения объектов оценки и объектов-аналогов, определённых экспертом, изменена корректировка на наличие коммуникаций для аналога № 1, корректировки по остальным ценообразующим факторам приняты без изменений.

Рыночную стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 27 ноября 2014 года эксперт определил в следующих размерах:

- для земельного участка с кадастровым номером №115 – 13 450 000 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №116 – 6 360 000 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №117 – 7 730 000 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №118 – 13 600 000 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №119 – 560 000 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером №120 – 2 350 000 руб.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

От лиц, участвующих в деле, возражений против заключения эксперта не поступало, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлено.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и исходя из вышеприведённых разъяснений, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу, на основании выводов проведенной по делу судебной экспертизы.

Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение физического лица в комиссию.

Административный истец Мочалов С.А. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области 28 декабря 2016 года /том 1 л.д. 54-56, 57-60/. Следовательно, датой подачи заявления следует считать указанную дату.

Оснований для того, чтобы считать датой подачи заявления дату первоначального обращения Мочалова С.А. в суд – 31 декабря 2015 года – не имеется, поскольку административный иск Мочалова С.А., поступивший в суд 31.12.2015 г., судом не рассматривался, определением судьи Костромского областного суда от 31.12.2015 г. оставлен без движения, а потом возвращен административному истцу ввиду неустранения в установленный судьёй срок недостатков, послуживших основанием для оставления без движения /том 1 л.д. 53/. Из смысла разъяснений, приведённых в постановлении Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что обращением следует считать обращение, поданное в соответствии с установленными нормами и правилами, и рассмотренное по существу судом (пункты 9 и 25).

Кроме того, суд отмечает, что установление датой обращения 31 декабря 2015 года не влечет никаких юридических последствий для административного истца, поскольку оспариваемая им кадастровая стоимость, несмотря на утверждение её Постановлением администрации Костромской области от 22 декабря 2014 г. N 541-а, вступившим в силу со дня его официального опубликования (то есть с 30.12.2014 г.), с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации для расчета земельного налога стала применяться лишь с 01 января 2016 года. В 2015 году в целях налогообложения применялась ранее действовавшая кадастровая стоимость, установленная Постановлением администрации Костромской области от 28 декабря 2011 года N 543-а, которая в рамках настоящего административного дела не оспаривается.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №115, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для организации отдыха, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 ноября 2014 года в размере 13 450 000 (тринадцать миллионов четыреста пятьдесят тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №116, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для организации отдыха, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 ноября 2014 года в размере 6 360 000 (шесть миллионов триста шестьдесят тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №117, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для организации отдыха, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 ноября 2014 года в размере 7 730 000 (семь миллионов семьсот тридцать тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №118, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для организации отдыха, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 ноября 2014 года в размере 13 600 000 (тринадцать миллионов шестьсот тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №119, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для организации отдыха, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 ноября 2014 года в размере 560 000 (пятьсот шестьдесят тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №120, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для организации отдыха, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 ноября 2014 года в размере 2 350 000 (два миллиона триста пятьдесят тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 28 декабря 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда         А.Н. Лукоянов