Решение по делу № 33-3761/2022 от 23.08.2022

Апелляционное дело № 33-3761/2022

УИД 21RS0023-01-2022-002000-17

Судья Архипова Н.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

3 октября 2022 года г. Чебоксары

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Ярадаева А.В.,

судей Арслановой Е.А., Спиридонова А.Е.,

при секретаре судебного заседания Семенове Н.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Степановой Лии Федоровны к администрации г. Чебоксары о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, поступившее по апелляционной жалобе Степановой Лии Федоровны на решение Ленинского районного суда г.Чебоксары от 10 июня 2022 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Степановой Лии Федоровны к администрации г. Чебоксары об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, на срок 3 года, отказать.

Заслушав доклад судьи Арслановой Е.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Степанова Л.Ф. обратилась в суд с иском к администрации г. Чебоксары о возложении на ответчика обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, на срок 3 года.

Исковые требования мотивированы тем, что она является собственником <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Данный объект незавершенного строительства находится на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию г.Чебоксары. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано 30.04.2021 на основании договора купли-продажи, заключенного с финансовым управляющим Е.Г. А.В. по итогам торгов в форме открытого аукциона, на электронной площадке МЭТС. На момент проведения торгов и заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства земельный участок находился на праве аренды у Е.Г..- предыдущего собственника объекта недвижимого имущества. Собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства является А.Н., в отношении которого также введена процедура банкротства. После регистрации права собственности на объект незавершенного строительства она обратилась в администрацию г. Чебоксары с заявлением о заключении с ней как с новым собственником договора аренды земельного участка. Однако, в заключении договора аренды земельного участка ей было отказано по причине того, что у нее отсутствует право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов. По мнению истца, данное решение принято безосновательно, поскольку на момент приобретения объекта незавершенного строительства ей не было известно о том, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие, об этом ей не сообщила ни Е.Г., ни финансовый управляющий. В настоящее время она, как собственник объекта незавершенного строительства, продолжает владеть и пользоваться земельным участком без оформленного договора аренды, производит оплату за пользование земельным участком. Истцу, как лицу, приобретшему объект незавершенного строительства на торгах в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Е.Г., не было известно о том, по каким причинам объект незавершенного строительства длительное время не вводился в эксплуатацию при степени его готовности 99%. Она не знала о том, что Е.Г. уже продлевали срок действия договора аренды земельного участка. Истец полагает, что вправе рассчитывать на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов. По мнению истца, в данном случае правоотношения регулируются по аналогии закона п.п. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, согласно которым новый договор аренды заключается без торгов с собственником, который приобрел объект незавершенный строительством на публичных торгах, изъятый у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В противном случае она может быть лишена права собственности на объект незавершенного строительства в связи с предъявлением иска об изъятии этого объекта.

По делу постановлено указанное выше решение, с которым Степанова Л.Ф. не согласилась. В апелляционной жалобе она просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное и принять новое - об удовлетворении иска в полном объеме. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции неправильно установил обстоятельства по делу, нарушив нормы материального права. Она как собственник объекта незавершенного строительства фактически владеет и пользуется земельным участком без оформленного договора аренды, производит оплату за его пользование. Вновь указывает, что судом не учтено, что на момент приобретения объекта незавершенного строительства ей не было известно о том, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие. Ей также не было известно о том, что Е.Г. уже продлевали срок действия договора аренды земельного участка, а также, что в марте 2021 года ответчик направлял в адрес Е.Г. уведомление об отказе от продления срока действия договора аренды. По мнению подателя жалобы, уведомление, направленное ответчиком Е.Г. об отказе от продления срока действия договора аренды земельного участка, направлено по адресу, по которому Е.Г. не проживает. Кроме того, оно не было направлено в адрес финансового управляющего Е.Г. А.В. что свидетельствует о недействительности отказа в продлении договора аренды. Полагает, что вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований для отказа в заключении с нею договора аренды земельного участка.

Изучив материалы дела, проверив решение суда по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии основания для удовлетворения жалобы.

Из материалов дела следует, что Степанова Л.Ф. является собственником <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Степень готовности объекта-99%.

Право собственности Степановой Л.Ф. на объект незавершенного строительства, назначением: нежилое, площадью <данные изъяты> кв.м., зарегистрировано 30 апреля 2021 года на основании договора купли-продажи от 18 декабря 2019 года №1/22.11.2019, заключенного с финансовым управляющим Е.Г. – А.В. по итогам торгов в форме открытого аукциона, на электронной площадке МЭТС.

1/4 доля в праве общей долевой собственности на указанный объект А.Н. принадлежит А.Н.

Объект незавершенного строительства находится на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию г. Чебоксары, с видом разрешенного использования: для реконструкции нежилого двухэтажного кирпичного здания котельной под административную складскую базу.

Ранее собственником объекта незавершенного строительством была Е.Г.

21 мая 2018 года между администрацией г. Чебоксары и Е.Г. был заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, сроком до 11 апреля 2021 года. Земельный участок был предоставлен ей в аренду для реконструкции 2-этажного здания котельной с разделением 1-этажной части на 2 этажа под административно-бытовые и складские помещения с устройством двух внутренних лестниц, противопожарной лестницы и входного узла. 31 мая 2018 года договор аренды зарегистрирован в ЕГРН.

Письмом от 3 марта 2021 года №29/08-2719 администрация г. Чебоксары уведомила арендатора Е.Г. о прекращении действия указанного договора аренды земельного участка с 11 апреля 2021 года.

В сентябре 2021 года Степанова Л.Ф. обратилась в администрацию г. Чебоксары с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., в аренду.

Письмом от 30 сентября 2021 года № МКУ «Земельное управление» отказало в удовлетворении заявления Степановой Л.Ф. со ссылкой на п.п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Отказ мотивирован тем, что ранее земельный участок уже предоставлялся для завершения строительства предыдущему собственнику Е.Г. по договору аренды земельного участка от 21 мая 2018 года №, а повторное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов законом запрещено.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, так как право однократного заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта с кадастровым номером №, реализовано Е.Г. - предыдущим собственником этого объекта. Договор был заключен с нею для завершения строительства в 2018 году, то есть после внесения изменений в Земельный кодекс Российской Федерации Законом № 171-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца соглашается.

В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Федерального закона Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее Закон о введении в действие ЗК РФ).

В силу положений п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в п.п.1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ, действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 -39.17 ЗК РФ. При этом положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, нормами действующего земельного законодательства предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Аналогично позиция законодателя по данному вопросу разъяснена в п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 г.

Другими словами, действующим ныне законодательством не предусмотрено заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов в случае реализации права однократного предоставления участка в аренду, одним из собственников этого объекта.

Между тем, как усматривается из ответов администрации г. Чебоксары на обращения ИП Е.Г. и Степановой Л.Ф. соответственно от 03.03.2021 и от 30.09.2021, земельный участок договором от 21.05.2018, предоставлялся в аренду ИП Е.Г. в соответствии с положениями п. 21. ст. 3 Закона о введение в действие ЗК РФ (п. 1.1 договора). Указанной нормой предусмотрена возможность после введения в действие Земельного кодекса РФ в 2015 году однократно продлить договор аренды земельного участка без торгов на три года с целью для завершения строительства объекта на нем.

По настоящему делу земельный участок ранее уже предоставлялся для завершения строительства на основании п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ предыдущему собственнику указанного объекта Е.Г., поэтому повторное предоставление земельного участка в аренду новому собственнику объекта незавершенного строительства по тому же основанию в силу п.п. 10 п.2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ не допускается.

С учетом установленных по делу обстоятельств, выводы суда о том, что ранее предыдущим собственником объекта незавершенного строительства было реализовано право на пролонгацию договора для завершения строительства, в связи с чем оснований для заключения нового договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов с истцом Степановой Л.Ф. не имелось, являются правильными.

Доводы жалобы Степановой Л.Ф. о незнании ею обстоятельств предоставления земельного участка в аренду предыдущему собственнику, не могут служить основанием для переоценки выводов суда первой инстанции. Возможность получения земельного участка в аренду законодателем не связывается с осведомленностью нового арендатора о ранее заключенных договорах на пользование землей прежним собственником объекта недвижимого имущества.

В соответствии с ч.ч. 1 и 4 ст. 7 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» по вопросам местного значения органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Конституции РФ, федеральным конституционным законам, названному федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Решения органов местного самоуправления в сфере имущественных отношений должны быть предсказуемыми, обоснованными, исключающими произвольность и возможность злоупотреблений, о чем отмечено в п. 3.3 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 30 марта 2012 г. № 9-П (по делу о проверке конституционности ч. 2 ст. 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. №1541-I «О приватизации жилищного фонда в РФ» в связи с жалобой администрации муниципального образования «Звениговский муниципальный район» Республики Марий Эл.

Однако, в данном случае объект незавершенного строительства- нежилое здание с 99 % готовности администрация реализовала с торгов в собственность Степановой Л.Ф., как победителю торгов по договору от 18.12.2019, задолго до окончания трехлетнего срока аренды. Срок аренды земельного участка по договору, заключенному администрацией г. Чебоксары с ИП Е.Г. истекал 11.04.2021 (п. 2.1 договора аренды). Данное обстоятельство указывает на отсутствие со стороны администрации г. Чебоксары произвольности и непредсказуемости в принятии решения о реализации объекта незавершенного строительством другому лицу ввиду реальной возможности окончания строительства новым собственником в предусмотренные действующим договором аренды сроки. Факт регистрации Степановой Л.Ф. своего права на спорный объект по договору от 18.12.2019 лишь 30.04.2021 не меняет данного обстоятельства.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не содержат фактов, которые не были бы проверены и учеты судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда. Они основаны на ошибочном толковании норм материального права и не влекут отмену судебного акта суда первой инстанции ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда г.Чебоксары от 10 июня 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Степановой Л.Ф. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня его вынесения.

Председательствующий А.В. Ярадаев

Судьи Е.А. Арсланова

А.Е. Спиридонов