Решение по делу № 2-1928/2024 от 16.04.2024

Дело № 2-1928/2024

УИД 55RS0006-01-2024-002408-40

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 июля 2024 года                             г. Омск

Советский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Товгина Е.В., при секретаре Журавлевой В.Е. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Середа Натальи Владимировны к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «АВК» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

Середа Н.В. обратилась в суд к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «АВК» с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование которого указала, что .... между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «АВК» и Середа Н.В. был заключен договор №К долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. В соответствии с условиями Договора застройщик обязался не позднее .... (в соответствии с п.2.3.3 Договора) передать участнику строительства по Акту приема-передачи объект долевого строительства – квартиру, расположенную в жилом доме, строительство которого ведет застройщик на земельных участках: с кадастровым номером №, общей площадью 311 квадратных метра, местоположение которых установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир строение. адрес

Участник долевого строительства обязался оплатить и принять указанный объект недвижимости. Цена договора составила 4 895 500 рублей. Денежные средства в указанном размере были внесены участником строительства за счет собственных и заемных средств.

В нарушение условий договора, объект строительства не передан участнику долевого строительства в настоящий момент.

Истцом в адрес ответчика направлено требование о выплате, в соответствии с положениями п.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ, неустойки в размере двукратной ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Ответчик от удовлетворения требований в добровольном порядке отказался.

Просит взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за период с .... по .... в размере 422 928 рублей, компенсацию морального вреда в размере 25 000 рублей, штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В судебном заседании истец Середа Н.В. поддержала исковые требования полностью, просила удовлетворить. Согласилась с мнением представителя ответчика о том, что при расчете неустойки надлежит применить процентную ставку 7,5. Оснований для снижения неустойки и компенсации морального вреда не имеется, согласно буквальному толкованию пункта 2.3.3 Договора, квартира должна была быть ей передана в срок не позднее ..... По настоящее время квартира не передана, она вынуждена нести дополнительные расходы на аренду жилья.

Представитель ответчика ООО «СЗ «АВК» по доверенности Приходько О.С. в судебном заседании исковые требования признала частично, представила отзыв на исковое заявление, в котором просила снизить неустойку и размер компенсации морального вреда. Договор №К долевого участия в строительстве многоквартирного дома от .... заключенный с Середой Н.В. содержит техническую ошибку, а именно п. 2.3.3 гласит, что квартира будет передана участнику долевого строительства в срок не позднее ..... Указанный срок это первоначально установленная дата ввода объекта в эксплуатацию. Данный довод подтверждается информацией, размещенной в единой информационной системе жилищного строительства, согласно п. 3.1 Федерального закона от .... №214 – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также паспортном объекта.

Кроме того, передачу объекта долевого строительства регулирует раздел 8 Договора, который содержит следующие положения:

п.8.2. передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

п.8.3 после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию дома, застройщик обязан передать квартиру в течении двух месяцев.

Для передачи квартир застройщик обязан направить в адрес дольщиков почтой РФ уведомления о готовности передачи объекта и после этого приступить к непосредственной передачи квартир.

Очевидно, что в один и тот же день ввести в эксплуатацию и передать квартиры дольщикам невозможно.

В дальнейшем, после обнаружения допущенной ошибки, формулировка в договорах была изменена на верную.

Таким образом очевидно, что была допущена техническая ошибка, что срок ввода объекта в эксплуатацию ...., а срок передачи квартир, в течении двух месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию, то есть до .....

В связи с этим, расчет пени истцом должен осуществляться с ...., а не с .....

Истец, несмотря на логику и очевидность произошедшей технической ошибки рассчитывает пени сроком на два месяца раньше, что несомненно свидетельствует о его намерениях обогатиться за счет ответчика.

Расчет пеней истцом осуществлен без учета Постановления Правительства РФ №326 от 18 марта 2024 года «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пеней), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве», согласно которому в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 2 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до .... включительно.

Дата вступления постановления в законную силу .....

В период с .... до .... включительно размер процентов неустойки, иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 2 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» исчисляется исходя из текущей ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки ЦБ РФ действовавшей по состоянию на .....

Ключевая ставка ЦБ РФ на .... - 7,5%.

Считает верным следующий расчет неустойки:

4 895 000 (стоимость квартиры) х 22 (период просрочки с .... по .... х 7,5%:300 = 26 922 рубля 50 копеек; 26 922 рубля 50 копеек х 2 = 53 845 рублей.

Предъявляемая истцом неустойка явно не соразмерна последствиям нарушения ответчиком сроков передачи квартиры.

В настоящее время совокупная задолженность (основной долг и проценты) застройщика перед банком составляет 757 087 078 рублей, покупательский спрос на квартиры в настоящее время отсутствует, так как с повышением ключевой ставки ЦБ РФ Банки значительно подняли процентные ставки по ипотечным кредитам (от 15-17,8 % годовых), ужесточились и требования к самому застройщику.

Прямой вины Застройщика в переносе сроков ввода объекта в эксплуатацию нет. Генеральный подрядчик ответчика – ООО «Доминант» заключило договор на остекленение фасада дома с ООО БК «Эксперт». Летом 2023 года стало понятно, что подрядчик не выполнит своих обязательств в установленный срок, в связи с чем начали сдвигаться сроки последующих этапов работ.

Срыв сроков выполнения работ подрядчиком связан с нецелевым расходованием денежных средств, оплаченных ему по Договору. В связи с чем, генеральному подрядчику, а следом за ним и застройщику пришлось нести убытки в виде повторной оплаты материалов и работ по остеклению.

В настоящее время подрядчик находится в банкротстве.

Остальные участники судебного заседания не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица АО «Банк Дом.РФ» по доверенности Кузьмина С.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом, представила в материалы дела отзыв на исковое заявление, указав, что Банк не возражает по существу исковых требований.

Представитель ООО «Доминанта» по доверенности Приходько О.С. в судебном заседании поддержала доводы ответчика.

Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, а также подтверждается материалами дела, что .... между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик АВК» (застройщик) и Середа Натальей Владимировной (участник долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного адресК, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц создать (построить) дом расположенный по почтовому адресу: адрес 2 этап и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать квартиру участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно пункту 1.1.2 Договора объектом долевого строительства является жилое помещение, а именно: двухкомнатная квартира общей площадью 57,6 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.3.3 квартира передается участнику долевого строительства в срок не позднее .....

В силу пункта 8.1 передача квартиры застройщиком и принятие ее участником долевого строительства осуществляется по подписанному сторонами акту приема-передачи (передаточному акту).

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию дома (п.8.2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию дома застройщик обязан передать квартиру в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока (п.8.3).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Из приведенных положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, то есть это условие является существенным для такого договора.

Частью 1 статьи 6 вышеприведенного Федерального закона закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 1 статья 12 указанного Закона).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (ч.2 ст.6).

Обращаясь в суд с заявленными требованиями Середа Н.В. указала, что застройщик не выполнил принятые на себя обязательства в рамках договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ...., в срок не позднее .... не передал квартиру с условным номером 123, общей площадью 57,6 кв.м., в многоквартирном доме с почтовым адресом: адрес 2 этап.

.... Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска ООО «Специализированный застройщик «АВК» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Квартира по настоящее время истцу не передана, в процессе приема объекта долевого строительства были обнаружены недостатки, о чем .... между застройщиком ООО «Специализированный застройщик «АВК» и участником долевого строительства Середа Н.В. составлен соответствующий акт.

Ответчик в своих возражениях указал, что в договоре от .... допущена техническая ошибка, .... – это первоначально установленная дата ввода объекта в эксплуатацию, а срок передачи квартир, в течении двух месяцев с момента ввода объекта в эксплантацию, то есть до .....

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Изложенные в данной норме правила толкования договора подлежат последовательному применению при соблюдении предусмотренных в ней условий.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, при этом согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Из приведенных выше норм материального права следует, что изменение договора долевого строительства подлежит государственной регистрации, а условие о сроке передачи объекта долевого строительства является существенным условием договора.

Как следует из пункта 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 г., уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

В соответствии с законом соглашения о продлении сроков строительства, а соответственно сроков передачи квартиры не заключалось, доводы представителя ответчика о том, что передачу объекта долевого строительства регулирует раздел 8 Договора, в котором указано, что застройщик обязан передать квартиру в течение двух месяцев после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, то есть до ...., а следовательно неустойка должна исчисляться с ...., не могут быть приняты во внимание, поскольку раздел 8 договора от .... не содержит планируемый срок окончания строительства объекта и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

На основании вышеизложенного, суд исчисляет период взыскания неустойки, установив, что обязанность застройщика передать истцу объект долевого строительства по договору от .... обусловлена наступлением события – передачей квартиры в срок не позднее .....

В силу пункта 8.3 Договора после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию дома застройщик обязан передать квартиру в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока. Данный договор определен п. 2.3.3 – .....

В установленный договором срок ответчик принятые на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве не исполнил, квартира по акту приема-передачи истцу не передана.

При этом суд не усматривает оснований считать, что указанный в договоре срок передачи квартиры участнику долевого строительства (....) является технической ошибкой (опиской), поскольку иных сроков, помимо указанного в пункте 2.3.3, Договор от .... не содержит.

Учитывая, что по смыслу статьи 192 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исполнения ответчиком обязательств истекал ...., суд приходит к выводу, что неустойка за нарушение срока передачи участнику объекта долевого строительства подлежит исчислению с .... по .....

В силу п.2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период с .... до .... включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на ....

Ключевая ставка ЦБ РФ на .... сопоставляет 7,5%.

Неустойка, подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца составляет: 198 247 рублей 50 копеек (период просрочки с .... по .... составляет 81 день; (4 895 000 рублей х 81 х 2 х 1/300 х 7,5%)). Соответственно в остальной части требования о взыскании неустойки надлежит отказать.

Применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым - абзац 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Учитывая конкретные обстоятельства дела, длительность неисполнения обязательства, компенсационную природу неустойки, суд приходит к выводу, что размер неустойки в сумме 198 247 рублей 50 копеек соразмерен последствиям нарушения обязательства, соответствует восстановлению нарушенного интереса истца и соизмерим с ним.

Неисполнение договорных обязательств подрядчика ООО БК «Эксперт» перед генподрядчиком при строительстве многоквартирного дома, не может служить основанием для нарушения прав потребителя – участника долевого строительства.

В соответствии со ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Установив факт нарушения прав истца как потребителя, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, определив ее размер с учетом характера причиненных истцу нравственных страданий, фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, длительность нарушения прав истца, а также исходя из принципа разумности и справедливости в сумме 25 000 рублей. Оснований для взыскания компенсации морального вреда в меньшем размере, суд не усматривает.

Согласно ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 % процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Учитывая, что ответчик на момент рассмотрения спора, несмотря на предъявленное истцом требование и истечение после этого срока для его добровольного удовлетворения, добровольно указанное требование не удовлетворил, с ООО «Специализированный застройщик «АВК» в пользу Середа Н.В. подлежит взысканию штраф в размере 111 623 рубля 75 копеек (198 247 рублей 50 копеек + 25 000) *50%.

Согласно ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ Федерации издержки, понесенные судом, в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В связи с этим с ООО «Специализированный застройщик «АВК» подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 5 165 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Середа Натальи Владимировны удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «АВК» в пользу Середа Натальи Владимировны неустойку за период с .... по .... в размере 198 247 рублей 50 копеек, компенсацию морального вреда в размере 25 000 рублей, штраф в размере 111 623 рубля 75 копеек.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «АВК» госпошлину в доход местного бюджета в размере 5 465 рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Омский областной суд через Советский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 22 июля 2024 года.

Судья                                Е.В. Товгин