Решение по делу № 2-189/2022 (2-4228/2021;) от 16.09.2021

К делу № 2-189/2022

УИД 23RS0006-01-2021-011164-35

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 сентября 2022 года                                               г. Армавир

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Алексеевой О.А.

при секретаре Урбан О.А.,

с участием:

представителей истца Саркисян А.А., действующих на основании доверенности Бутенко М.М., Разгоняева С.С.,

представителя ответчика Шлыкова А.А., действующего на основании доверенности Косяченко А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Саркисян А.А. к Шлыкову А.А. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и применении последствий его недействительности,

УСТАНОВИЛ:

Истец Саркисян А.А. обратилась в суд с исковым заявлением к Шлыкову А.А., в котором просит признать недействительным согласие Саркисян А.А. от 27.01.2017 года удостоверенное врио нотариуса Армавирского нотариального округа Зарембо Т.Ф. - Григорян Н.П.; признать недействительным ввиду его ничтожности договор купли продажи недвижимого имущества от 26.01.2017 года, между Шлыковым А.А. и Саркисян Л.Е.; применить последствия недействительности договора купли продажи недвижимого имущества от 26.01.2017 года, а именно: обязать Шлыкова А.А. возвратить земельный участок общей площадью 8652 кв.м., кадастровый <...>, категория земель «Земли населенных пунктов», разрешенное использование «Производственная деятельность»; Картофелехранилище, литер «А», общей площадью 1108,7кв.м., кадастровый <...>; Засолочный цех, литер «ВВ1В2», общей площадью 1086,9кв.м.„ кадастровый <...>; Нежилое здание, литер «Б», общей площадью 234 кв.м., кадастровый <...>; Здание вспомогательного характера, кадастровый <...>, расположенные по адресу: <...>А в собственность Саркисян А.А. и исключить Шлыкова А.А. из числа собственников данного недвижимого имущества с погашением в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности за Шлыковым А.А. на данное недвижимое имущество.

           В обоснование заявленных исковых требований указала, что между истцом и Саркисян Л.Е. 10.09.1970 г. был зарегистрирован брак отделом ЗАГС г. Армавира Краснодарского края. 12.06.2018 года Саркисян Л.Е. умер, при этом истица является единственной наследницей по завещанию. В период брака истцом и Саркисян Л.Е. было приобретено недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>А. В ходе оформления наследства Саркисян А.А. 09 августа 2021 г. в Межрайонном отделе по г. Армавиру, Новокубанскому району Управления Росреестра по КК были получены выписка из ЕГРН в отношении спорных объектов недвижимости, из которых стало известно, что собственником указанного недвижимого имущества в ЕГРН значится ответчик Шлыков А.А. на основании договора купли продажи от 26.01.2017 года. Из договора купли продажи недвижимого имущества от 26.01.2017 года истцу стало известно, что объекты недвижимости были проданы ответчику за 32 000 000 рублей в рассрочку. Указывает, что на дату совершения оспариваемой сделки кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости составляла 59 736 902,37 рублей, т.е. почти в 2 раза выше стоимости, установленной оспариваемым договором купли продажи от 26.01.2017 года. Кроме того, для государственной регистрации перехода права собственности от Саркисян Л.Е. к Шлыкову А.А. в Межрайонный отдел по г. Армавиру, Новокубанскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю было представлено нотариально удостоверенное согласие истца от 27.01.2017 г. Данное нотариально удостоверенное согласие от 27.01.2017 года считает недействительным по тем основаниям, что спорный договор купли продажи от 26.01.2017 года между Саркисян Л.Е. и Шлыковым А.А. был заключен 26.01.2017 года, в то время как нотариально удостоверенное согласие истца датировано 27.01.2017г. Таким образом, на момент заключение оспариваемого договора купли продажи от 26.01.2017 года предварительное согласие истца на совершение сделки получено не было. Также истцом не давалось последующее согласие (одобрение) договора купли продажи от 26.01.2017 года. Считает, что договор купли продажи от 26.01.2017 года заключенный между Саркисян Л.Е. и Шлыковым А.А. был заключен в отсутствие согласия на это истца, и ответчик знал об отсутствии полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки. 27.01.2017 года истица обратилась к врио нотариуса Армавирского нотариального округа Зарембо Т.Ф. - Григорян Н.П. за оформлением предварительного согласия на продажу земельного участка и объектов недвижимости расположенных на нем. Проект согласия был подготовлен нотариусом и предоставлен истице на подпись, при этом врио нотариуса Армавирского нотариального округа Зарембо Т.Ф. - Григорян Н.П. не разъяснила истице смысл данного согласия и не выяснила ее подлинного желания на продажу имущества по рыночной стоимости. Истец является человеком юридически не грамотным, а следовательно, придя к нотариусу за совершением нотариального действия лишь обозначает сущность необходимого ему нотариального действия, но не как ни дословное содержание документа, а следовательно домыслы врио нотариуса Григорян Н.П. о том, что истец понимал значение и существо данного им согласия являются несостоятельными. Истец, давая согласие на отчуждение спорного имущества, полагал, что цена продаваемого имущества будет соответствовать рыночной стоимости в размере не менее 58 000 000 рублей. Учитывая, что нотариально удостоверенное согласие от 27.01.2017 года удостоверенное врио нотариуса Армавирского нотариального округа Зарембо Т.Ф. - Григорян Н.П., является недействительным (ничтожным), то и договор купли продажи от 26.01.2017 года также является недействительным. Кроме того указывает, что на момент совершения сделки Саркисян Леонид Егишевич не отдавал отчет своим действиям и не мог руководить ими по причине заболевания, в связи с чем не отдавал себе отчет в действительной стоимости спорного недвижимого имущества, т.к. состояние его здоровья препятствовало этому. Считает, что полученное по ничтожному договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.01.2017 года Шлыковым А.А. недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>А подлежит возврату в собственность Саркисян А.А, как единственному наследнику умершего Саркисян Л.Е.

В судебное заседание истец Саркисян А.А. не явилась, о месте и времени судебного заседания извещалась надлежащим образом, направила суду заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителей по доверенности Бутенко М.М., Разгоняева С.С.

В судебном заседании представители истца Саркисян А.А., действующие на основании доверенности Бутенко М.М., Разгоняев С.С. просили суд исковое заявление Саркисян А.А. удовлетворить в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении и дополнительных правовых обоснованиях иска.

В судебное заседание ответчик Шлыков А.А. не явился, о месте и времени судебного заседания извещался надлежащим образом, направил суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя по доверенности Косяченко А.В. Также направил суду письменные возражения на иск Саркисян А.А., в которых просил суд в удовлетворении иска Саркисян А.А. отказать в полном объеме, применить к заявленным исковым требованиям срок исковой давности. Указал, что заключенный между сторонами договор купли-продажи от 26.01.2017 г. полностью отвечает требованиям закона, обязательства по договору сторонами исполнены в полном объеме, правовые последствия заключенного договора наступили. Истцом Саркисян А.А. 27 января 2017 г. было дано нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки своему супругу Саркисян Л.Е. О факте заключения оспариваемой сделки и ее условиях истцу было достоверно известно в момент ее заключения сторонами. Переговоры со Шлыковым А.А. по вопросу приобретения у Саркисяна Л.Е. объектов недвижимости по адресу: <...>А фактически вела его супруга Саркисян А.А.. Поскольку Продавец Саркисян Л.Е. состоял в браке, для государственной регистрации договора купли-продажи требовалось нотариально удостоверенное согласие супруги Продавца Саркисяна Л.Е. - Саркисян А.А.. Указанное согласие было оформлено ею на следующий день – 27 января 2017 г., удостоверено и.о. нотариуса Армавирского нотариального округа Зарембо Т.Ф. - нотариусом Армавирского нотариального округа Григорян Н.П. и зарегистрировано в реестре за №1-560. Поскольку оплата по договору купли-продажи от 26.01.2017 г. предусматривалась в рассрочку, расчет по заключенному договору купли-продажи с Саркисян Л.Е. в части подлежащих уплате в рассрочку 22 000 000 рублей производился Шлыковым А.А. своевременно согласно графику платежей в присутствии его супруги Саркисян А.А. Несколько раз Шлыков А.А. вносил денежные средства непосредственно Саркисян А.А., которая принимала их за своего мужа Саркисяна Л.Е. и расписывалась от своего имени и от имени своего мужа Саркисяна Л.Е. в соответствующих расписках. В частности в расписке от 27.04.2017 г. о получении от Шлыкова А.А. денежных средств в сумме 2 000 000 (два миллиона) рублей в счет погашения долга по договору купли-продажи от <...> имеется собственноручная подпись Саркисян А.А. с указанием «Саркисян А.А.» и ее личной росписью. Считает, что, получая от Шлыкова А.А. денежные средства в счет оплаты покупной цены объектов недвижимости по договору купли-продажи от 26.01.2017 г., Саркисян А.А. не могла не знать о заключенном договоре купли-продажи и его условиях в части покупной цены объектов недвижимости. В случае своего несогласия с данной сделкой купли-продажи и считая свои права нарушенными Саркисян А.А. имела полную возможность обратиться в суд с соответствующим иском к Шлыкову А.А. и Саркисяну Л.Е. об оспаривании заключенной сделки. Между тем Саркисян А.А. этого не сделала, добровольно и без возражений получала от Шлыкова А.А. причитающиеся по договору платежи, выражая тем самым свою волю на исполнение заключенной сделки купли-продажи. Указывает, что <...> Л.Е. после отчуждения части объектов недвижимости с образованным для их эксплуатации земельным участком с кадастровым номером <...> площадью 8652 кв.м. по адресу: <...> в собственность <...>, на основании договора дарения от <...> передал в собственность своей дочери Саркисян А.А. оставшуюся часть производственной базы и земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 12518 кв.м. по адресу: <...>. Затем на основании договора дарения от <...> Саркисян А.Л. подарила земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 12518 кв.м. по адресу: <...> своей матери Саркисян А.А.. В настоящее время Саркисян А.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 12518 кв.м. по адресу: <...> и расположенных на нем объектов недвижимости. Земельные участки с кадастровым номером <...> (Шлыков А.А.) и с кадастровым номером <...> (Саркисян А.А.) являются смежными, с самостоятельными въездами, расположенные на них объекты недвижимости эксплуатируются их собственниками Шлыковым А.А. и Саркисян А.А. с момента заключения договора купли-продажи от 26.01.2017 г. (Саркисян Л.Е. – Шлыков А.А.) и договора дарения от 16.02.2018 г. (Саркисян А.Л. – Саркисян А.А.) изолированно друг от друга, между участками имеется ограждение. В дальнейшем, в 2019 году между Шлыковым А.А. и Саркисян Араксией Алексановной была достигнута договоренность об изменении конфигурации межевой границы между принадлежащими земельными участками в целях удобства пользования ими, заключено Соглашение о перераспределении земельных участков от 27.12.2019 г., согласно которому Шлыков А.А. и Саркисян А.А. по взаимному согласию на безвозмездной основе путем перераспределения изменили границы и площади принадлежащих им на праве собственности земельных участков. Истец Саркисян А.А. знакомилась с указанным Соглашением, подписывала его, осознанно изменяла границы принадлежащего ей и Шлыкову А.А., на праве собственности земельных участков с расположенными на них спорными объектами недвижимости, понимая, что Шлыков А.А. как сторона по заключаемому соглашению является собственником данного недвижимого имущества, при этом ни каких претензий финансового характера по заключенному договору купли-продажи к нему не предъявляла. Указывает, что продавец Саркисян Л.Е. оспариваемый договор купли-продажи на предусмотренных в нем условиях заключал осознанно и по своей воле, условия сделки соответствовали его действительным намерениям, что следует также из последующих юридически значимых действий Саркисяна Л.Е. На момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.01.2017 г. у Саркисяна Л.Е. отсутствовало какое-либо заболевание, не позволяющее ему осознавать суть совершаемой сделки, отдавать отчет своим действиям и руководить ими. На протяжении последующего длительного периода времени (с 26.01.2017 г. по 16.01.2018 г.) Саркисян Л.Е. предпринимал активные, осознанные и целенаправленные действия по исполнению условий заключенного договора: принимал у Шлыкова А.А. ежемесячные платежи по заключенному договору купли-продажи в части подлежащих уплате в рассрочку 22 000 000 рублей, расписывался в их получении в соответствующих расписках; заключал со Шлыковым А.А. соглашение от 15.01.2018 г. о полном погашении задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26 января 2017 года после окончательного погашения причитающихся Саркисяну Л.Е. платежей; лично обращался в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением от 16.01.2018 г. о прекращении ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости (ипотеки в силу закона) и погашении регистрационной записи об ипотеке. Также ответчиком Шлыковым А.А. заявлено о применении судом сроков исковой давности по заявленным требованиям, по тем основаниям, что о заключении оспариваемого Договора между его сторонами истцу Саркисян А.А. было известно в день заключения Договора, то есть 26.01.2017 г., при заключении которого сторонами Саркисян А.А. лично присутствовала. Полагает, что предпринимаемые истцом Саркисян А.А. процессуальные действия в виде подачи иска по настоящему делу, а также изложенные ею недостоверные доводы в обоснование заявленных требований следует расценивать как недобросовестное поведение и злоупотребление своим правом на судебную защиту. Просит суд в удовлетворении иска Саркисян А.А. отказать в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика Шлыкова А.А., действующий на основании доверенности Косяченко А.В., просил суд применить к заявленным требованиям сроки исковой давности, в удовлетворении иска Саркисян А.А. к Шлыкову А.А. отказать в полном объеме по основаниям, указанным в возражениях на исковое заявление.

В судебное заседание третье лицо врио нотариуса Армавирского нотариального округа Зарембо Т.Ф. - Григорян Наталья Павловна не явилась, о месте и времени судебного заседания извещалась надлежащим образом, направила суду заявление, в котором просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие.

В судебное заседание представитель третьего лица ПАО Сбербанк России в лице Краснодарского головного отделения №8619 Сбербанка России не явился, о месте и времени судебного заседания извещался надлежащим образом.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице Межмуниципального отдела по г. Армавиру, Новокубанскому и Успенскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю не явился, о месте и времени судебного заседания извещался надлежащим образом, направил суду заявление, в котором просил суд рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, признав причины их неявки неуважительными.

Допрошенный в судебном заседании свидетель <...> показал суду, что осуществлял юридическое сопровождение заключаемой сделки купли-продажи и ранее оказывал Саркисяну Л.Е. помощь в оформлении документов по разделу земельного участка. В частности, он готовил предварительный договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, до подписания которого Шлыковым А.А. Саркисяну Л.Е. был оплачен аванс 10 000 000 руб. Изначально стороны договаривались о цене в 30 000 000 руб., но после Саркисян Араксия Алексановна подняла цену до 32 000 000 руб. Саркисян Л.Е. подписывал договор сам, т.к. находился в полном сознании и отдавал отчет своим действиям, однако всеми переговорами занималась его супруга Саркисян А.А. Договор в последствие был сдан на регистрацию в Росреестр. Полный пакет документов свидетель не готовил, поэтому пояснить было ли нотариальное согласие супруги на сделку, не может.

Допрошенный в судебном заседании специалист АНО БНЭ «ГРАНД» <...> подтвердил выводы, указанные в рецензии на экспертное заключение от 07.07.2022 г., выполненное экспертом <...>, указал что заключение не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Допрошенная в судебном заседании эксперт <...> подтвердила выводы, изложенные в заключении эксперта от 07.07.2022 г. <...>.

Выслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, специалиста, эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, между истцом Саркисян А.А. и Саркисяном Л.Е. <...> Отделом ЗАГС г. Армавира Краснодарского края был зарегистрирован брак (свидетельство о браке <...> <...> от 10.09.1970 года).

12.06.2018 года Саркисян Л.Е. умер (свидетельство о смерти от <...> серия <...> <...>).

После смерти Саркисяна Л.Е. его супруга Саркисян А.А. обратилась к нотариусу Армавирского нотариального округа Арутюнову В.В. с заявлением от 17 октября 2018 года о принятии наследства умершего супруга Саркисяна Л.Е. Нотариусом Армавирского нотариального округа Арутюновым В.В. было заведено наследственное дело <...>. По истечении предусмотренного законом 6-месячного срока для принятия наследства наследником Саркисян А.А. нотариусу Армавирского нотариального округа Арутюнову В.В. 26 декабря 2018 года было подано заявление о выдаче свидетельств о праве на наследство по завещанию с указанием состава наследственного имущества: денежные средства, внесенных наследодателем во вклад или находящиеся на счете в банковских учреждениях ПАО «Сбербанк» и ПАО «Банк Уралсиб»; акции ПАО «Уралсиб»; доля участия в уставном капитале ООО «Лев и К»; земельный участок и жилой дом по адресу: <...>; автомобиль марки ГАЗ 2705; автомобиль марки ГАЗ 53А.

Нотариусом Армавирского нотариального округа Арутюновым В.В. наследнику Саркисян А.А. были выданы свидетельства о праве на наследство по завещанию от 26.12.2018 г. в отношении наследственного имущества: прав на денежные средства, внесенных наследодателем во вклад или находящихся на счете в банковских учреждениях ПАО «Сбербанк» и ПАО «Банк Уралсиб»; акций ПАО «Уралсиб»; доли участия в уставном капитале ООО «Лев и К»; земельного участка и жилого дома по адресу: <...>; автомобиля марки ГАЗ 2705; автомобиля марки ГАЗ 53А.

Сведений об ином наследственном имуществе, принадлежащем на праве собственности наследодателю Саркисяну Л.Е., а также заявлений Саркисян А.А. о выдаче свидетельств о праве на наследство по завещанию на иное имущество (в том числе спорные объекты недвижимости по адресу: <...>А) материалы наследственного дела <...> не содержат. Также других свидетельств о праве на наследство по завещанию в отношении иного имущества нотариусом Армавирского нотариального округа Арутюновым В.В. наследнику Саркисян А.А. не выдавалось.

При этом согласно справке нотариуса Армавирского нотариального округа Арутюнова В.В. от 01.09.2021 года <...> Саркисян А.А. является единственной наследницей по завещанию.

В материалы дела истцом Саркисян А.А. представлена выписка из ЕГРН от 09.08.2021 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 8652 кв.м., расположенного по адресу: <...> из ЕГРН от 09.08.2021 г. следует, что объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 8652 кв.м., категория земель «Земли населенных пунктов», разрешенное использование «Производственная деятельность», расположенный по адресу: <...>А, находится в собственности Шлыкова А.А. (документы-основания: Соглашение о перераспределении земельных участков от 27.12.2019 г.; договор купли-продажи от 26.01.2017 г.). В отношении указанного объекта недвижимости имеется запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости – ипотека сроком с 01.06.2021 г. по 26.05.2024 г. в пользу ПАО «Сбербанк» (основание государственной регистрации – Договор об ипотеке от 26.05.2021 г.).

Также в материалы дела истцом Саркисян А.А. представлены выписки из ЕГРН от 09.08.2021 г. в отношении расположенных по адресу: <...>А объектов недвижимости с кадастровым номером <...> (Засолочный цех, общей площадью 1086,9 кв.м.), с кадастровым номером <...> (Нежилое здание, общей площадью 234 кв.м.), с кадастровым номером <...> (Картофелехранилище, общей площадью 1108,7 кв.м.), которые находятся в собственности Шлыкова А.А. (документы-основания: договор купли-продажи от 26.01.2017 г.). В отношении указанных объектов недвижимости имеется запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости – ипотека сроком с <...> по <...> в пользу ПАО «Сбербанк» (основание государственной регистрации – Договор об ипотеке от 26.05.2021 г.).

Из материалов дела следует, что 04 сентября 2021 года представитель Саркисян А.А. на основании доверенности от 01.09.2021 г. Бутенко М.М. обратился в Филиал ГАУ КК «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг <...>» в <...> с заявлением о предоставлении копии помещенного в реестровое дело договора купли-продажи от 26.01.2017 г. Копия договора купли-продажи от 26.01.2017 г. была изготовлена Филиалом ГАУ КК «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг <...>» в <...> 13.09.2021 г. и выдана заявителю.

Согласно договору купли-продажи от <...>, заключенному между Шлыковым А.А. и Саркисяном Л. Егишевичем, Продавец Саркисян Л.Е. обязался передать в собственность Покупателя Шлыкова А.А., а Покупатель Шлыков А.А. обязался принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора: земельный участок общей площадью 8652 кв.м., кадастровый <...>, категория земель «Земли населенных пунктов», разрешенное использование «Производственная деятельность»; Картофелехранилище, литер «А», общей площадью 1108,7 кв.м., кадастровый <...>, Засолочный цех, литер «ВВ1В2», общей площадью 1086,9 кв.м., кадастровый <...>, Нежилое здание, литер «Б», общей площадью 234 кв.м., кадастровый <...>; здание вспомогательного характера, кадастровый <...>. Данное недвижимое имущество расположено по адресу: <...>А.

Отчуждаемые объекты недвижимости принадлежали Продавцу Саркисяну Л.Е. на праве собственности на основании договора купли-продажи от 22.09.2011 г. (запись регистрации <...> от <...>), договора купли-продажи от 14.10.2010 г. (запись регистрации <...> от 08.11.2010 г.), декларации об объекте недвижимого имущества от 03.08.2016 г. (запись регистрации <...> от <...>), уведомления о внесении изменений в ЕГРП от 07.09.2016 г. <...>.

Из п. 4 договора купли-продажи от 26.01.2017 г. следует, что по соглашению сторон стоимость отчуждаемого имущества определена в 32 000 000 (тридцать два миллиона) рублей 00 копеек. Стороны договорились, что расчет будет произведен в следующем порядке: - оплата суммы 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек произведена Покупателем из личных средств и передана Продавцу до подписания настоящего договора купли-продажи; - остаток суммы в размере 22 000 000 (двадцать два миллиона) рублей 00 копеек Покупатель будет выплачивать Продавцу из личных средств после государственной регистрации договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю равными частями по 2 000 000 (два миллиона) рублей ежемесячно в срок с 01.03.2017 г. до 01.02.2018 года. До полного расчета Покупателя с Продавцом имущество будет находиться в залоге у Продавца.

Судом установлено, что на момент заключения договора купли-продажи от 26.01.2017 г. Продавец Саркисян Л.Е. состоял в зарегистрированном браке с Саркисян А.А..

Из материалов дела следует, что в соответствии с Согласием от 27.01.2017 г., удостоверенным и.о. нотариуса Армавирского нотариального округа Зарембо Т.Ф. - нотариусом Армавирского нотариального округа Григорян Н.П., зарегистрированным в реестре за №1-560, Саркисян Араксия Алексановна дала согласие своему супругу Саркисяну Л.Е. на отчуждение любым способом за цену и на условиях по его усмотрению и ей известных объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>А: земельный участок общей площадью 8652 кв.м., кадастровый <...>, категория земель «Земли населенных пунктов», разрешенное использование «Производственная деятельность»; Картофелехранилище, литер «А», общей площадью 1108,7 кв.м., кадастровый <...>; Засолочный цех, литер «ВВ1В2», общей площадью 1086,9 кв.м., кадастровый <...>; Нежилое здание, литер «Б», общей площадью 234 кв.м., кадастровый <...>; на земельном участке расположено здание вспомогательного характера, кадастровый <...>.

Из материалов регистрационного дела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> следует, что сторонами сделки в МКУ «Армавирский городской многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» <...> был сдан договор купли-продажи от <...>, Согласие Саркисян А.А. от <...>, удостоверенное и.о. нотариуса Армавирского нотариального округа <...> - нотариусом Армавирского нотариального округа Григорян Н.П., зарегистрированное в реестре за <...>, а также поданы заявления: <...> Л.Е. – о государственной регистрации перехода права собственности на отчужденные по сделке объекты недвижимости, Шлыковым А.А. – о государственной регистрации права собственности на приобретенные объекты недвижимости. По результатам рассмотрения поданных заявлений 09.02.2017 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю была произведена государственная регистрация права собственности Шлыкова А.А. на приобретенные объекты недвижимости, а также ипотеки в силу закона на указанные объекты недвижимости в пользу Саркисяна Л.Е.

С учетом положений п. 7 договора купли-продажи от 26.01.2017 г. объекты недвижимости считаются переданными Покупателю Шлыкову А.А. без составления сторонами договора передаточного акта с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество – то есть с 09.02.2017 г.

Судом установлено, что предусмотренный положениями п. 4 договора купли-продажи от 26.01.2017 г. порядок расчетов между сторонами был исполнен в полном объеме. Оплата суммы 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек произведена Покупателем из личных средств и передана Продавцу до подписания настоящего договора купли-продажи, что следует из самого договора купли-продажи от 26.01.2017 г. Остаток суммы в размере 22 000 000 (двадцать два миллиона) рублей 00 копеек Покупателем выплачены Продавцу из личных средств после государственной регистрации договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю равными частями по 2 000 000 (два миллиона) рублей ежемесячно в срок с 01.03.2017 г. до 01.02.2018 года. Полное погашение Покупателем Шлыковым А.А. своих обязательств по оплате Продавцу Саркисян Л.Е. приобретенного на основании договора купли-продажи от 26.01.2017 г. имущества подтверждается представленными в материалы дела Расписками от 27.02.2017 г., 29.03.2017 г., 27.04.2017 г., 30.05.2017 г., 10.07.2017 г., 29.07.2017 г., 29.08.2017 г., 02.10.2017 г., 31.10.2017 г., 18.12.2017 г., 14.01.2018 г.

При этом в Расписке от 27.04.2017 г. о получении от Шлыкова А.А. денежных средств в сумме 2 000 000 (два миллиона) рублей в счет погашения долга по договору купли-продажи от 26.01.2017 г. имеется собственноручная подпись Саркисян Араксии Алексановны с указанием «Саркисян Араксия Алексанов» и ее личной росписью. Данное обстоятельство стороной истца не оспаривалось, ходатайства о назначении по делу судебной почерковедческой экспертизы суду не заявлялось.

Также между Саркисян Л.Е. и Шлыковым А.А. 15.01.2018 г. было заключено Соглашение о полном погашении задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26 января 2017 года, согласно которому Покупатель Шлыков А.А. полностью и в срок, предусмотренный условиями договора купли-продажи от 26.01.2017 г., погасил задолженность перед Продавцом Саркисян Л.Е. в размере 22 000 000 (двадцать два миллиона) рублей, в связи с чем обязательства Покупателя пред Продавцом по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26 января 2017 года полностью прекращены, все обременения и ограничения на недвижимое имущество по адресу: <...>А подлежат снятию Продавцом с учета в Росреестре.

<...> Саркисяном Л.Е. и Шлыковым А.А. в Межмуниципальный отдел по <...> и <...> Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> было сдано Соглашение от <...> о полном погашении задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от <...>, а также поданы заявления о прекращении ипотеки в силу закона и погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении приобретенного Шлыковым А.А. недвижимого имущества. На основании поданных Саркисяном Л.Е. и Шлыковым А.А. заявлений Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> была произведена государственная регистрация прекращения ипотеки в силу закона и погашена соответствующая регистрационная запись об ипотеке.

Таким образом, заключенная между Саркисяном Л.Е. и Шлыковым А.А. сделка купли-продажи недвижимого имущества была полностью исполнена сторонами, так как все действия, предусмотренные договором были сторонами выполнены, оплата за приобретенный объект недвижимости была произведена в полном объеме, объект продавцом передан покупателю, государственная регистрация сделки купли-продажи и перехода права собственности произведена, предусмотренные законом правовые последствия совершения сделки купли-продажи наступили.

Из материалов дела следует, что на основании договора дарения от <...>, заключенного между Саркисян А.А. и Саркисян А.Л., истец Саркисян А.А. приобрела в собственность земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 12518 кв.м. по адресу: <...>, который является смежным по отношению к земельному участку с кадастровым номером <...> площадью 8652 кв.м. по адресу: <...>А с расположенными на нем объектов недвижимости, принадлежащими на праве собственности Шлыкову А.А. на основании договора купли-продажи от <...>

Судом установлено, что между истцом Саркисян А.А. и ответчиком Шлыковым А.А. как собственниками смежных земельных участков с кадастровым номером <...> (<...>А) и с кадастровым номером <...> (<...>) было заключено Соглашение о перераспределении земельных участков от <...> По условиям указанного Соглашения от <...> собственники земельных участков Саркисян А.А. и Шлыков А.А. по взаимному согласию на безвозмездной основе путем перераспределения изменили границы и площади принадлежащих им на праве собственности земельных участков следующим образом: площадь земельного участка с кадастровым номером <...> (Шлыков А.А.) увеличилась с 8652 кв.м. до 9095 кв.м.; площадь земельного участка с кадастровым номером <...> (<...> А.А.) уменьшилась с 12518 кв.м. до 12075 кв.м.

Условия заключенного Соглашения о перераспределении земельных участков от 27.12.2019 г., подписанного Саркисян А.А., содержат сведения о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:38:0105002:120, расположенный по адресу: Российская Федерация, <...>А, площадью 8652 кв.м., принадлежит на праве собственности Шлыкову А.А. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от <...> (запись регистрации: <...> от 09.02.2017 г.).

Таким образом, доводы истца Саркисян А.А., о том, что она узнала совершенном договоре купли-продажи от 26.01.2017 года и о его условиях в 2021 году опровергаются доказательствами имеющимися в материалах дела- распиской от 27.04.2017 г. о получении от Шлыкова А.А. денежных средств в сумме 2 000 000 (два миллиона) рублей в счет погашения долга по договору купли-продажи от 26.01.2017 г., в которой имеется собственноручная подпись Саркисян Араксии Алексановны и ее личной росписью. С момента подписания вышеуказанной расписки Саркисян А.А. бесспорно должна была знать о совершенном договоре купли-продажи от 26.01.2017 года и имела возможность, с указанной даты - 27.04.2017 года, узнать об условиях договора купли-продажи и в случае нарушения ее имущественных прав договором купли-продажи от 26.01.2017 года имела реальную возможность обратиться в суд за защитой нарушенных права, в пределах срока исковой давности.

Согласно представленной в материалы дела медицинской документации Саркисяна Л.Е. - медицинской карты амбулаторного больного <...> МБУЗ «ГМБ» <...>, следует, что <...>. Затем 10 мая 2018 г. Саркисян Л.Е. вновь обратился за медицинской помощью к участковому врачу-терапевту. Врачом-терапевтом был произведен осмотр больного Саркисяна Л.Е. на дому и поставлен диагноз <...> с назначением соответствующего лечения. Впоследствии 08 июня 2018 г. Саркисян Л.Е. вновь обращался за медицинской помощью к участковому врачу-терапевту. Врачом-терапевтом был произведен осмотр больного Саркисяна Л.Е. на дому и поставлен диагноз <...> с назначением соответствующего лечения. Через несколько дней - 12 июня 2018 года - Саркисян Л.Е. умер.

Из письменных объяснений <...> С.П., удостоверенных нотариусом Новокубанского нотариального округа <...> <...> и зарегистрированных в реестре за <...>-н/23-2022-1-984, следует, что <...>, с 1948 года дружил с <...>, они были кумовьями. В 2016 году из разговора с <...> <...> С.П. стало известно, что они с мужем <...> Л.Е. решили продать участок и объекты недвижимости по адресу: <...>. <...> А.А. сказала, чтобы <...> С.П. с женой рассказали об этом своим знакомым – вдруг среди них кто-то заинтересуется. <...> С.П. спросил у своего знакомого <...>, не нужна ли ему производственная база, которые продают его друзья <...>. <...> ответил, что ему интересно это предложение и попросил познакомить его с Саркисянами для уточнения вопросов, какие объекты они продают и за какую цену. <...> С.П. договорился с <...> Л.Е. и <...> А.А., они приехали к <...> С.П. домой, где он познакомил их со <...> В присутствии <...> С.П. и его жены <...> А.В. супруги <...> обсуждали условия продажи. <...> вела со <...> все переговоры, так как ее муж <...> ей полностью доверял решение всех вопросов по продаже этой недвижимости. После того, как <...> А.А. и <...> полностью все обговорили, поторговались по цене, они решили заключить договор купли-продажи. <...> С.П. не может точно сказать за какую цену были проданы эти объекты, но знает, что и <...> Л.Е. и его жена <...> А.А. определили эту цену сами и были на нее согласны. Примерно в начале 2017 г., зимой, они оформили сделку купли-продажи. <...> С.П и его жене <...> А.В. об этом сказала <...> А.А. и ее муж <...> Л.Е. В июне 2018 года <...> умер. После его смерти <...> С.П. с женой <...> Асей продолжали встречаться с <...>, поддерживали с ней дружеские отношения. Весной 2022 года к <...> С.П. приехал <...> и рассказал, что <...> А.А. подала на него иск в Армавирский суд чтобы расторгнуть сделку купли-продажи и забрать проданные <...> объекты недвижимости назад в свою собственность. <...> С.П. эта ситуация очень расстроила, потому что <...> сама занималась продажей базы, участвовала во всех переговорах, устанавливала цену, торговалась со <...> После согласования всех этих вопросов <...> занималась оформлением документов по сделке, присутствовала при ее заключении.

Из письменных объяснений <...> удостоверенных нотариусом Новокубанского нотариального округа Еленик Н.Б. 04.05.2022 г. и зарегистрированных в реестре за <...>, письменных объяснений <...> удостоверенных нотариусом Новокубанского нотариального округа Еленик Н.Б. 11.05.2022 г. и зарегистрированных в реестре за <...> следует, что Бабиян А.В., и ее муж Бабиян С.П. на протяжении многих лет дружат с семьей Саркисян – Саркисяном Л.Е., который умер в июне 2018 года, и его супругой Саркисян А.А.. В 2016 году Саркисян А.А. сообщила супругам Бабиян, что они с мужем Леонидом решили продать часть своей производственной базы по <...> в <...> и попросила супругов Бабиян помочь ей с поиском возможного покупателя. Запрашиваемую цену Бабиян А.В. точно не помнит. Бабиян А.В. с мужем Бабияном С.П. рассказали об этом своему знакомому Шлыкову А.А., который заинтересовался данным предложением и сказал им, что уже давно ищет земельный участок с объектами для осуществления производственной деятельности. Супруги Бабиян познакомили Шлыкова А.А. с Саркисян Л.Е. и Саркисян А.А., несколько раз собирались все вместе, где в присутствии супругов Бабиян Саркисян А.А. и Саркисян Л.Е. вели переговоры со Шлыковым А.А. об условиях сделки, цене объектов. Фактически все переговоры со Шлыковым А.А. об условиях сделки вела именно Саркисян А.А.. Ее муж Саркисян Л.Е. полностью доверял ей этот процесс и сказал, что готов продать свои объекты Шлыкову А.А. на тех условиях, которые определит его жена Араксия, а он подпишет все необходимые документы только после ее одобрения. Поэтому несмотря на то, что Саркисян Л.Е. присутствовал на их совместных встречах со Шлыковым А.А., в ход переговоров между своей женой Саркисян А.А. и покупателем Шлыковым А.А. сам Саркисян Л.Е. практически не вмешивался. По результатам этих переговоров супруги Саркисян и Шлыков А.А. согласовали все условия заключения сделки. Бабиян А.В. не помнит окончательную цену, за которую супруги Саркисян договорились продать свои объекты Шлыкову А.А., но договоренность была о том, что часть денег он внесет сразу, а другую часть будет отдавать постепенно в течение года. Насколько Бабиян А.В. помнит, договор купли-продажи между Саркисян Л.Е. и Шлыковым А.А. был подписан в январе 2017 г., после новогодних праздников. Об этом супругам Бабиян говорили как Саркисян А. и Саркисян Л. так и Шлыков А.А. После заключения сделки супруги Бабиян продолжали поддерживать дружеские отношения с семьей Саркисян, часто виделись, общались. По поводу состояния здоровья Саркисяна Л.Е. Бабиян А.В. указала, что до конца 2017 – начала 2018 года он не жаловался на здоровье, с ним было все хорошо. Затем состояние его здоровья начало постепенно ухудшаться, при этом он всегда находился в полном рассудке, все понимал, нормально разговаривал и соображал. Умер он в начале июня 2018 года. В 2022 году супругам Бабиян стало известно от Шлыкова А.А., что Саркисян А.А. подала иск в суд к Шлыкову А.А. и требует вернуть ей проданные в 2017 году объекты и земельный участок по <...> в <...> по той причине, что она не знала о сделке, что ее муж Саркисян Л.Е. продал объекты Шлыкову А.А. без ведома Саркисян А.А. Бабиян А.В. с мужем сильно удивились этому, так как Саркисян Араксия все прекрасно знала, принимала непосредственное участие в переговорах и в подписании договора купли-продажи между Саркисян Л.Е. и Шлыковым А.А., сама определяла цену и условия продажи.

Согласно справке о среднерыночной стоимости ИП <...> <...> от 30.04.2022 г. среднерыночная стоимость недвижимого имущества в количестве 5 единиц (земельный участок общей площадью 8652 кв.м., кадастровый <...>,; Картофелехранилище, литер «А», общей площадью 1108,7кв.м., кадастровый <...>; Засолочный цех, литер «ВВ1В2», общей площадью 1086,9кв.м.„ кадастровый <...>; Нежилое здание, литер «Б», общей площадью 234 кв.м., кадастровый <...>; Нежилое здание, кадастровый <...>, расположенные по адресу: <...>А) по состоянию на 26.01.2017 г. с учетом округлений составляет: 30 500 000 (тридцать миллионов пятьсот тысяч) рублей.

Согласно справке о среднерыночной стоимости ООО «Эксперт-Сервис» <...> от 11.05.2022 г. среднерыночная стоимость недвижимого имущества (земельный участок общей площадью 8652 кв.м., кадастровый <...>,; Картофелехранилище, литер «А», общей площадью 1108,7кв.м., кадастровый <...>; Засолочный цех, литер «ВВ1В2», общей площадью 1086,9кв.м.„ кадастровый <...>; Нежилое здание, литер «Б», общей площадью 234 кв.м., кадастровый <...>; Нежилое здание, кадастровый <...>, расположенные по адресу: <...>А) по состоянию на 26.01.2017 г. с учетом округлений составляет: 58 000 000 (пятьдесят восемь миллионов) рублей.

В связи с имеющимися расхождениями в рыночной стоимости недвижимого имущества, определением Армавирского городского суда <...> от 07.06.2022 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно выводам заключения эксперта <...> от 07.07.2022 г. <...> рыночная стоимость объектов экспертизы, расположенных по адресу: <...>А, по состоянию на 26 января 2017 года составляет округленно 30 963 669 рублей (тридцать миллионов девятьсот шестьдесят три тысячи шестьсот шестьдесят девять рублей), в том числе: - земельный участок общей площадью 8652 кв.м, кадастровый <...> рублей; - картофелехранилище, литер «А», общей площадью 1108,7 кв.м, кадастровый <...> рублей; - засолочный цех, литер «ВВ1В2», общей площадью 1086,9 кв.м, кадастровый <...> рубля; - нежилое здание, литер «Б», общей площадью 234 кв.м, кадастровый <...> рублей; - здание вспомогательного характера, кадастровый <...> – 3 781 828 рублей.

Не согласившись с выводами заключения эксперта от 07.07.2022 г. <...>, истцом Саркисян А.А. в материалы дела была представлена Рецензия (заключение специалиста) <...> от 28.07.2022 г., выполненное АНО БНЭ «ГРАНД», из содержания которого следует, что исследование в Заключении Эксперта <...> от 07 июля 2022 года, выполненное <...> не является полным, всесторонним и объективным, что не соответствует действующим требованиям о том, что заключение должно быть объективным, обоснованным и полным (то есть, содержать исчерпывающие ответы на поставленные вопросы), всесторонним, тщательным, проводиться в пределах специальности Эксперта, на строго научной и практической основе с использованием современных достижений науки и техники. Ответы на поставленные вопросы неисчерпывающие, выводы эксперта не обоснованы. Согласно выводам Рецензии (заключения специалиста) в ходе проведенного анализа экспертного заключения <...> от 07 июля 2022 года, выполненного <...>, рецензент пришел к выводу, что данное Заключение не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2002 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Выполненные расчеты стоимости объекта исследования не соответствуют применяемым подходам и методам. Итоговая величина стоимости, отраженная в заключении, не подтверждается. Стоимость не соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Экспертом <...> в материалы дела был представлен Отзыв от 07.09.2022 г. на Рецензию (заключение специалиста) АНО БНЭ «ГРАНД» <...> от 28.07.2022 г., согласно которому эксперт <...> указала, что анализ аргументов, изложенных в рецензии, свидетельствует о предвзятой и крайне некомпетентной трактовке норм закона. Так, по п.1 комментариев рецензента – эксперт не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и судебно-экспертной деятельности - законодательного регулирования деятельности судебного эксперта нормами закона об оценочной деятельности (Федеральный закон от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») не предусмотрено. В Российской Федерации правовую основу, принципы организации и основные направления судебно-экспертной деятельности в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве определяет Федеральный закон от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закона), где: в соответствии со статьей 8 Закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме; статья 9 Закона определяет, что судебная экспертиза - процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом, судьей, органом дознания, лицом, производящим дознание, следователем, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу; в соответствии со статьей 41 Закона на судебно-экспертную деятельность лиц, обладающих специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 Закона об экспертной деятельности. Как отражено в подготовленном экспертном заключении <...> от 07 июля 2022 года, право эксперта <...> на проведение экспертиз по определению стоимости строительных объектов и территории, функционально с ними связанной, подтверждено Сертификатом соответствия судебного эксперта <...> от 03.08.2021 года, выданного ООО «Национальный центр сертификации», профильным высшим образованием и многолетним опытом работы по соответствующему направлению деятельности. Таким образом, сделанные в заключении специалиста выводы не основаны на требованиях закона. Относительно п.2 Комментариев – эксперт не провел сравнение между объектом экспертизы и объектами-аналогами по основным ценообразующим параметрам – эксперт пояснил следующее. Таблицы, приведенные в экспертном заключении на стр. 20,21,23,27,28,30 отражают проведенный в соответствии с требованиями ФСО сравнительный анализ как земельного участка, так и объектов недвижимости по <...>А по параметрам, значимым для определения рыночной стоимости – в том числе: наличию инженерных коммуникаций, материалу стен, техническому состоянию зданий. Подготовленное заключение судебной оценочной экспертизы в данном случае не противоречит требованиям Федеральных Стандартов Оценки. Таким образом, сделанные в заключении специалиста выводы не основаны на требованиях закона. По п. 3 Комментариев – отсутствие анализа рынка – эксперт указал, что рецензент не учитывает цели и задачи проводимой оценки в рамках судебной оценочной экспертизы. На основании требований ФСО №7, п.11 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Суд не ставит перед экспертом вопрос анализа фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Задача, поставленная в определении суда – конкретное значение рыночной стоимости объекта оценки. Таким образом, сокращенная редакция (как указано на стр. 12 экспертного заключения) процесса оценки призвана сократить объем документа, без ухудшения качественных показателей оценки. Таким образом, сделанные в заключении специалиста выводы не основаны на требованиях закона. По п.4 Комментариев - использование данных после даты оценки – эксперт указал, что рецензентом дана отсылка к п.19 ФСО №1 в редакции, недействующей в настоящее время. При этом аналогичное по смыслу положение ФСО содержится в актуальной редакции документа, п.8: информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки. В экспертном заключении вся информация использована именно для подтверждения тенденций рынка, что не противоречит требованиям закона. По п.5 Комментариев рецензента – отсутствует описание количественно-качественных характеристик объектов экспертизы в исследовательской части заключения – эксперт указал, что данное замечание соотносится с п.2 и не соответствует действительности. Все объекты, подлежащие оценке, описаны в табличной форме с отсылками на материалы технической инвентаризации, с указанием основных объемно-планировочных параметров, накопленного износа, обеспеченности коммуникациями и прочим значимым для ценообразования признакам. Справочно – таблицы на стр. 34,36,39,41. Таким образом, сделанные в заключении специалиста выводы ошибочны либо предвзяты. В отношении п.6 – некорректное использование корректирующих коэффициентов в рамках затратного подхода – эксперт указал, что можно констатировать недостаточный опыт практической работы рецензента и плохое владение им сборниками укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС), разработанными профильными министерствами СССР в ценах 1969 года (удельные базисные показатели) и учитывающими усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства. В принятых экспертом расчетах отражена поправка на материал стен для третьего климатического района (техническая часть УПВС), а не коэффициент на разницу в климате. Следовательно, сделанные в заключении специалиста выводы ошибочны и вводят суд в заблуждение относительно размера рыночной стоимости объектов оценки. На основании вышеизложенного, эксперт <...> считает подготовленное заключение <...> от 07 июля 2022 года соответствующим требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Исследования экспертом проведены максимально объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. В экспертном заключении изложена вся необходимая информация, существенная с точки зрения эксперта, для определения стоимости объектов оценки. При этом информация, приведенная в экспертном заключении, и существенным образом влияющая на стоимость объектов оценки, надлежащим образом подтверждена. Содержание заключения эксперта <...> от 07 июля 2022 года не вводит в заблуждение суд и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

При оценке имеющихся в деле справки о среднерыночной стоимости ИП <...> <...> от 30.04.2022 г., справки о среднерыночной стоимости ООО «Эксперт-Сервис» <...> от 11.05.2022 г., заключения эксперта <...> от 07.07.2022 г. <...>, Рецензии (заключение специалиста) АНО БНЭ «ГРАНД» <...> от 28.07.2022 г. в совокупности с иным собранными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что заключение эксперта от 07.07.2022 г. <...> (эксперт <...>) отражает полную, достоверную и объективную информацию по существу вопросов, поставленных судом перед экспертом по проведенной судебной экспертизе. Содержание заключения эксперта отвечает требованиям действующего законодательства, заключение эксперта по поставленным судом вопросам мотивировано, изложено в понятных формулировках и в полном соответствии с требованиями закона. Эксперт <...> предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта являются последовательными и обоснованными, полностью согласуются с иными исследованными судом доказательствами, не вступают с ними в противоречие, не вызывают сомнений в полноте проведенного экспертного исследования и достоверности сделанных экспертом выводов.

С учетом изложенного, руководствуясь положениями ст. 87 ГПК РФ, в связи с отсутствием у суда сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта от 07.07.2022 г. <...> (эксперт <...>), суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства представителя истца Саркисян А.А., действующего на основании доверенности Бутенко А.А., о назначении по делу повторной оценочной экспертизы.

Соответственно суд приходит к выводу о том, что указанная в договоре продажная цена отчужденных по договору купли продажи недвижимого имущества от 26.01.2017 г. объектов недвижимости в размере 32 000 000 (тридцать два миллиона) рублей в незначительной степени превышает рыночную стоимость данного недвижимого имущества по состоянию на дату заключения сделки - 30 963 669 (тридцать миллионов девятьсот шестьдесят три тысячи шестьсот шестьдесят девять) рублей, определенную заключением эксперта от 07.07.2022 г. <...>. Таким образом, довод истца Саркисян А.А. о том, что на дату совершения оспариваемой сделки рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составляла 59 736 902,37 рублей, т.е. почти в 2 раза выше стоимости, установленной оспариваемым договором купли продажи от 26.01.2017 года, не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

С учетом установленных фактических обстоятельств дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 и 3 ст. 35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Положениями п.п. 1,3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно ст. 11 Гражданского кодекса РФ судебной защите подлежит лишь нарушенное право.

Из положений ст. 12 Гражданского кодекса РФ следует, что любое заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного субъективного права, используя один или несколько способов защиты, предусмотренных указанной статьей. Выбор определенного способа защиты гражданского права должен преследовать цель не только защиты, но и восстановления нарушенного права.

Статьей 153 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.154 Гражданского кодекса РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.

Согласно пп.2 п.1 ст. 161 Гражданского кодекса РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

В силу п.п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании положений п. 1 ст. 8, ст. 153 Гражданского кодекса РФ договоры и иные сделки являются основанием для возникновения (установления, изменения или прекращения) гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п.п. 1, 2 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В соответствии с п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия.

В соответствии с п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.

Частью 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.п. 3-6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, заключенная между сторонами сделка купли-продажи была совершена по воле обеих сторон, в полном соответствии с положениями действующего законодательства, прошла в установленном порядке государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, исполнена сторонами в полном объеме.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 15.09.2015 N 1830-О, от 24.12.2013 N 2076-О, от 23.04.2013 N 639-О и других указано на то, что положения Семейного кодекса Российской Федерации, регламентирующие распоряжение находящимся в совместной собственности супругов имуществом и устанавливающие среди прочего требование о необходимости получения для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью или сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации нотариально удостоверенного согласия другого супруга, направлена на конкретизацию положений статьи 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и обеспечение баланса не только имущественных интересов членов семьи, но и иных участников гражданского оборота.

Следовательно, целью предъявления любого иска (заявления) должно быть восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу п.п. 1,2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п.1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 253 Гражданского кодекса РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Согласно п. 2 ст. 157.1 ГК РФ если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

Пунктом 3 ст. 157.1 ГК РФ предусмотрено, что в предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие.

В соответствии с п. 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25

"О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия (например, пункт 3 статьи 35 СК РФ). Согласно пункту 3 статьи 157.1 ГК РФ согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение).

Пунктом 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" лицо, дающее предварительное согласие, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки названных условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании статьи 173.1 ГК РФ.

В силу п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе отозвать его, уведомив стороны сделки до момента ее совершения и возместив им убытки, вызванные таким отзывом (статья 15 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из анализа вышеуказанных норм закона, установленных судом обстоятельств дела следует, что для истца Саркисян А.А. оспариваемая сделка купли-продажи от 26.01.2017 г. считалась заключенной с момента ее государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, то есть с 09 февраля 2017 года. При этом на момент регистрации сделки материалами дела подтверждается наличие выданного истцом Саркисян А.А. своему супругу Саркисяну Л.Е. Согласия от 27.01.2017 г., удостоверенное и.о. нотариуса Армавирского нотариального округа Зарембо Т.Ф. - нотариусом Армавирского нотариального округа Григорян Н.П., зарегистрированным в реестре за <...>, на заключение данной сделки, которое на момент регистрации сделки истцом <...> А.А. отозвано не было.

Суд учитывает, что согласие супруга на распоряжение общим имуществом является односторонней сделкой. Данная сделка является одним из правомерных способов ограничения свободы договора. Необходимость получения согласия ограничивает как супруга, желающего распорядиться общим имуществом, так и контрагента по сделке с общим имуществом, который понимая имеющиеся риски последующего оспаривания сделки супругом контрагента должен убедиться, что лицо, с которым предстоит заключение сделки заручилось согласием супруга. Срок действия согласия супруга на заключение сделки нормами действующего законодательства не установлен и определяется самим лицом, выдающим согласие. В рассматриваемом деле согласие Саркисян А.А. на заключение сделки было выдано бессрочно, что не противоречит положениям гражданского законодательства о свободе договора. Поскольку на момент обращения сторон сделки 31 января 2017 г. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации заключенного договора купли-продажи от 26.01.2017 г. сторонами было представлено Согласие Саркисян А.А. от 27.01.2017 г. на совершение сделки, осуществление государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на имущество от Продавца к Покупателю было осуществлено в полном соответствии с требованиями закона, без нарушения прав истца Саркисян А.А. при наличии с ее стороны одобрения заключенной сделки.

При оценке доводов истца Саркисян А.А. о том, что на момент совершения сделки Саркисян Л.Е. не отдавал отчет своим действиям и не мог руководить ими по причине заболевания, суд приходит к следующему.

В силу п.п. 1, 3 ст. 177 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

Из анализа медицинской карты амбулаторного больного <...> МБУЗ «ГМБ» г. Армавир следует, что на момент заключения между Саркисяном Л.Е. и Шлыковым А.А. договора купли-продажи недвижимого имущества 26 января 2017 г. Продавец Саркисян Л.Е. не страдал какими-либо заболеваниями, препятствующими ему понимать значение своих действий или руководить ими.

Доказательств наличия у Саркисяна Л.Е. на момент заключения оспариваемой сделки заболеваний, препятствующих ему понимать значение своих действий или руководить ими, суду не представлено.

Также суд учитывает, что после заключения оспариваемого договора купли-продажи Саркисян Л.Е. лично совершал действия по исполнению данного договора: принимал у Шлыкова А.А. ежемесячные платежи по заключенному договору купли-продажи в части подлежащих уплате в рассрочку 22 000 000 рублей, расписывался в их получении в соответствующих расписках; заключал со Шлыковым А.А. Соглашение от 15.01.2018 г. о полном погашении задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26 января 2017 года после окончательного погашения причитающихся Саркисяну Л.Е. платежей; обращался в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением от 16.01.2018 г. о прекращении ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости (ипотеки в силу закона) и погашении регистрационной записи об ипотеке. Совершение Саркисяном Л.Е. указанных действий по исполнению договора свидетельствует о том, что Саркисян Л.Е. понимал суть заключенной им сделки и совершаемых действий по ее исполнению, отдавал отчет своим действиям или руководил ими.

Таким образом, довод истца Саркисян А.А. о том, что на момент совершения сделки Саркисян Л.Е. не отдавал отчет своим действиям и не мог руководить ими по причине заболевания, в связи с чем не отдавал себе отчет в действительной стоимости спорного недвижимого имущества, так как состояние его здоровья препятствовало этому, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

При рассмотрении заявления ответчика Шлыкова А.А. о применении к заявленным исковым требованиям сроков исковой давности суд приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что истцом Саркисян А.А. своему супругу Саркисяну Л.Е. было дано Согласие от 27.01.2017 г., удостоверенное и.о. нотариуса Армавирского нотариального округа Зарембо Т.Ф. - нотариусом Армавирского нотариального округа Григорян Н.П., зарегистрированным в реестре за <...>, согласно которому Саркисян А.А. дала согласие своему супругу Саркисяну Л.Е. на отчуждение любым способом за цену и на условиях по его усмотрению и ей известных объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>А: земельный участок общей площадью 8652 кв.м., кадастровый <...>, категория земель «Земли населенных пунктов», разрешенное использование «Производственная деятельность»; Картофелехранилище, литер «А», общей площадью 1108,7 кв.м., кадастровый <...>; Засолочный цех, литер «ВВ1В2», общей площадью 1086,9 кв.м., кадастровый <...>; Нежилое здание, литер «Б», общей площадью 234 кв.м., кадастровый <...>; на земельном участке расположено здание вспомогательного характера, кадастровый <...>.

Судом по результатам оценки имеющихся в деле доказательств установлено, что истцом Саркисян А.А. от ответчика Шлыкова А.А. 27 апреля 2017 года лично принимался очередной платеж по договору купли-продажи от 26.01.2017 г., что подтверждается Распиской от 27.04.2017 г. о получении от Шлыкова А.А. денежных средств в сумме 2 000 000 (два миллиона) рублей в счет погашения долга по договору купли-продажи от 26.01.2017 г., где имеется собственноручная подпись Саркисян Араксии Алексановны с указанием «Саркисян Араксия Алексанов» и ее личной росписью.

Следовательно, о заключении оспариваемого договора купли-продажи от 26.01.2017 г. между его сторонами, а также условиях договора в части цены и порядка расчетов между сторонами истцу Саркисян А.А. в любом случае должна была узнать в день получения от Шлыкова А.А. очередного платежа по договору, то есть 27.04.2017 г. В случае своей неосведомленности о факте и условиях заключенного договора истец Саркисян А.А., действуя добросовестно и разумно, могла и должна была запросить у своего супруга Саркисяна Л.Е. информацию об условиях сделки и реализовать свои права по оспариванию сделки в пределах срока исковой давности, то есть в течение года после ее заключения.

Кроме того, судом установлено, что между истцом Саркисян А.А. и ответчиком Шлыковым А.А. как собственниками смежных земельных участков с кадастровым номером <...> (<...>А) и с кадастровым номером <...> (<...>) было заключено Соглашение о перераспределении земельных участков от 27.12.2019 г., условия которого содержат сведения о том, что земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: Российская Федерация, <...>А, площадью 8652 кв.м., принадлежит на праве собственности Шлыкову А.А. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от <...> (запись регистрации: <...> от 09.02.2017 г.). Данное Соглашение от 27.12.2019 г. подписано лично Саркисян А.А.

При данных обстоятельствах, доводы истца Саркисян А.А. о том, что о заключении между Саркисян А.А. и Шлыковым А.А. оспариваемого договора купли-продажи от 26.01.2017 г. истцу стало известно только в 2021 году, уже после смерти супруга Саркисяна Л.Е. и оформления наследства, опровергаются имеющимися в деле доказательствами.

При этом в Армавирский городской суд Краснодарского края с требованиями об оспаривании заключенной сделки купли-продажи и признании права собственности на спорное недвижимое имущество в порядке наследования Саркисян А.А. обратилась только в сентября 2021 г.

С учетом установленных обстоятельств, доводы истца Саркисян А.А. о том, что о своем нарушенном праве она узнала при получении 09 августа 2021 г. в Межрайонном отделе по г. Армавиру, Новокубанскому району Управления Росреестра по КК выписок из ЕГРН в отношении спорных объектов недвижимости, из которых стало известно, что собственником указанного недвижимого имущества в ЕГРН значится Ответчик на основании договора купли продажи от 26.01.2017 года., а также при получении 13.09.2021 г. в Межрайонном отделе по г. Армавиру, Новокубанскому району Управления Росреестра по КК копии договора купли продажи от 26.01.2017 года, являются надуманными и опровергаются исследованными судом доказательствами.

Пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ установлен общий срок исковой давности - три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 200 Гражданского кодекса РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

Согласно п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 102 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ годичный срок исковой давности по искам о признании недействительной оспоримой сделки следует исчислять со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена такая сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" предусмотрено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности для обращения с данным требованием истцом пропущен, поскольку данный срок в соответствии со ст. ст. 181, 200 ГК РФ следует исчислять с момента, когда лицо, узнало о нарушении своих прав, то есть с даты личного получения 27 апреля 2017 г. истцом Саркисян А.А. денежных средств по заключенному договору купли-продажи от 26.01.2017 г. Таким образом, срок исковой давности по заявленным истцом Саркисян А.А. требованиям истек 27 апреля 2018 г.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Право на судебную защиту и доступ к правосудию относится к основным неотчуждаемым правам и свободам человека и одновременно выступает гарантией всех других прав и свобод, оно признается и гарантируется согласно общепризнанным принципам и нормам международного права (ст. 17 и 18; ч.ч. 1 и 2 ст. 46, ст. 52 Конституции Российской Федерации).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации), гарантирующий защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

В силу международного принципа «эстоппель» (запрета на возражения), являющегося в соответствии со ст.15 Конституции РФ составной частью правовой системы Российской Федерации, никто не может противоречить собственному предыдущему поведению. Главная задача принципа процессуального эстоппеля заключается в том, чтобы воспрепятствовать получению стороной преимуществ и выгод, вследствие непоследовательности ее поведения в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную стороной.

Изложенный правовой принцип нашел свое законодательное отражение в положениях ст.1, п.5 ст.166 Гражданского Кодекса РФ, согласно которым при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.п.1, 2 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ. Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса и разъяснениям, приведенным в пункте 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что истец Саркисян А.А. принимала личное непосредственное участие в переговорах с Покупателем Шлыковым А.А. по предмету и условиям заключаемой сделки купли-продажи, была осведомлена о достигнутых сторонами договоренностях по существенным условиям договора купли-продажи, истцу Саркисян А.А. было достоверно известно о заключении между Саркисян Л.Е. и Шлыковым А.А. оспариваемого договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.01.2017 г., истцом Саркисян А.А. своему супругу Саркисян Л.Е. было выдано нотариально удостоверенное Согласие от 27.01.2017 г., на отчуждение любым способом за цену и на условиях по его усмотрению и ей известных спорных объектов недвижимости, также истец Саркисян А.А. лично принимала от Покупателя Шлыкова А.А. оплату по договору, на протяжении длительного времени с момента заключения сделки не считала свои права нарушенными, данную сделку не оспаривала, обратилась в суд со значительным пропуском срока исковой давности.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, суд находит обоснованными доводы ответчика Шлыкова А.А. о наличии в действиях истца Саркисян А.А. признаков недобросовестного поведения и злоупотребления правом, в связи с чем руководствуясь положениями статьи 10 Гражданского кодекса РФ приходит к выводу о наличии злоупотребления правом со стороны истца Саркисян А.А., направленным на причинение имущественного вреда ответчику Шлыкову А.А.

На основании вышеизложенного, в соответствии со ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Саркисян А.А. к Шлыкову А.А. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и применении последствий его недействительности - отказать.

В окончательной форме решение суда изготовлено 13.09.2022 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Армавирский городской суд.

           Председательствующий: