Решение по делу № 2-4566/2012 от 16.04.2012

№ 2 – 4566/12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 ноября 2012 г. Подольский городской суд Московской области

в составе

председательствующего судьи Николаева М.Н.

при секретаре Кировой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бурега Оксаны Филипповны к ЗАО ОСК «Объединенная строительная компания», Администрации г. Подольска о признании права собственности, сохранении квартиры в перепланированном состоянии

Установил

ФИО1 обратилась в суд с иском к ЗАО ОСК «Объединенная строительная компания», Администрации <адрес> о признании права собственности на <адрес>, сохранении квартиры в перепланированном состоянии, указав, что по предварительному договору №/ППРФ2/ОСК от д.м.г она приобрела права на спорную квартиру, полностью внесла причитающийся взнос, однако ответчик не заключает с ней основной договор и она не может зарегистрировать за собой права собственности. Кроме того, в квартире сделана перепланировка, она сделана без разрешения, но по ее мнению перепланировка не нарушает ни чьих прав.

ФИО1 в судебном заседании иск поддержала.

Представитель ЗАО ОСК «Объединенная строительная компания» в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены.

Представитель администрации <адрес> возражал против иска о сохранении квартиры в перепланированном состоянии.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд находит иск ФИО1 подлежащим удовлетворению в части признания за ней права собственности на спорную квартиру, ее иск в части сохранения квартиры в перепланированном состоянии подлежащим отклонению.

В силу ст. 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что д.м.г между ЗАО ОСК «Объединенная строительная компания» и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи №/ППРФ2/ОСК, согласно условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи однокомнатной квартиры по адресу: <адрес>, вл. 7, <адрес>, секция №, 10 этаж, № на площадке, общей площадью 43,42 кв.м.

Пунктом 1.2. данного Договора предусмотрено, что основной договор должен быть заключен не позднее чем через 45 рабочих дней после оформления продавцом в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации своего права собственности на указанную в п. 1.1 настоящего договора квартиру.

Стоимость квартиры определена в размере 712088 руб.

Истицей квартира оплачена: 668906 руб., 14535 руб., 14394 руб., 14253 руб., всего 712088 руб.

Дом построен, принят в эксплуатацию, о чем администрацией <адрес> выдано разрешение д.м.г (л.д. 27).

Согласно технического паспорта БТИ на спорную квартиру ее номер 36 в <адрес>, ее площадь как всех частей здания – 43,0 кв.м. <адрес> образовалось после перепланировки, а до перепланировки данная площадь квартиры составляла 43,5 кв.м.

Ответчиком – ЗАО ОСК «Объединенная строительная компания» представлен отзыв на иск, в котором указали, что они считают обязательства истицы ФИО1 по оплате указанного предварительного договора полностью исполненными, квартиры истице фактически передана, и они исковые требования ФИО1 не оспаривают, просят удовлетворить иск о признании права собственности (л.д. 82).

Таким образом, суд находит, что истицей полностью оплачена спорная квартира, она построена, дом возведен и принят в эксплуатацию, однако до настоящего времени с истицей не заключен основной договор купли-продажи спорной квартиры. При этом, между сторонами: ФИО1 и ЗАО ОСК «Объединенная строительная компания» фактически сложились правоотношения, основанные на Законе РФ «О защите прав потребителей», по участию в инвестировании строительства спорной квартиры. Истец свои обязательства полностью исполнила, в связи с чем суд считает возможным признать за ней право собственности на спорную квартиру.

Разрешая требования истицы о сохранении квартиры в перепланированном состоянии суд приходит к следующему.

В силу п. 4 ст. 29 ЖК Российской Федерации на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В спорной квартире произведена перепланировка.

Так, до перепланировки спорная квартира состояла из помещений: 1 – коридор 7,4 кв.м., № – жилая комната 20,1 кв.м., № – кухня 8,5 кв.м., № – туалет 1,0 кв.м., № – коридор 2,8 кв.м., № – ванная 3,0 кв.м., № – лоджия 0,7 кв.м.

После перепланировки вместо помещения кухни создан подсобное помещение 7,9 кв.м., площадь жилой комнаты уменьшена до 17,8 кв.м., а, вместо прежнего помещения коридора и части жилой комнаты создано помещение № – кухня площадью 4,5 кв.м., создано новое помещение коридор № – 4,7 кв.м., увеличена площадь ванной с 3,0 кв.м. до 3,8 кв.м. за счет коридора. При этом, из плана БТИ видно, что кухня не имеет окна, естественное освещение проникает в нее через дверной проем из жилой комнаты №.

По делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза экспертом ФИО4, согласно заключения которого, указанная перепланировка не нарушает прочности и пространственной жесткости здания, сохраняя в проектном решении архитектурный облик здания, несущие строительные конструкции и основные инженерные коммуникации: отопление, канализация, водоснабжение, система вентиляции, магистральная электропроводка соответствует нормам СНИП д.м.г-89, 31-01-2003 (жилые здания), соответствует противопожарным и санитарно-гигиеническим требованиям. Перепланировка не угрожает жизни и здоровью граждан не нарушает их законные интересы.

Эксперт в судебном заседании свое экспертное заключение поддержал.

Однако, суд считает необходимым критически относится к экспертному заключению и показаниям эксперта и не считает возможным ему доверять и удовлетворять требования истца о сохранении квартиры в перепланированном состоянии.

Так, из представленного суду заключения межведомственной комиссии <адрес> следует, что при обследовании <адрес> выявлено: на месте кухни располагается жилая комната, кухня перенесена в коридор и захватывает часть жилой комнаты, изменена конфигурация инженерных коммуникаций, вентиляция во вновь оборудованной кухне отсутствует.

Комиссией сделан вывод: нарушены требования, предъявляемые к жилым помещениям, установленные пунктами 13, 19, 24 Постановления Правительства РФ от д.м.г № «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Особое внимание следует обратить на нарушение п. 24 вышеуказанного Постановления: «Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается». В рассматриваемом случае кухня располагается над частью жилой комнаты. Нарушены требования п. 9.7 и 9.12 СНИП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Комиссия пришла к выводу, что в соответствии со ст. 29 ЖК РФ необходимо привести жилое помещение в прежнее состояние.

Согласно п. 13 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от д.м.г №, инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах.

Согласно п. 19 указанного Положения, в реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов.

Согласно п. 24 указанного Положения, размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.

В силу п. 9.7 СНИП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» удаление воздуха следует предусматривать из кухонь, уборных, ванных комнат и, при необходимости, из других помещений квартир, при этом следует предусматривать установку на вытяжных каналах и воздуховодах регулируемых вентиляционных решеток и клапанов.

Воздух из помещений, в которых могут выделяться вредные вещества или неприятные запахи, должен удаляться непосредственно наружу и не попадать в другие помещения здания, в том числе через вентиляционные каналы.

Объединение вентиляционных каналов из кухонь, уборных, ванных комнат (душевых), совмещенных санузлов, кладовых для продуктов с вентиляционными каналами из помещений с газоиспользующим оборудованием и автостоянок не допускается.

Согласно п. 9.12 СНИП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» естественное освещение должны иметь жилые комнаты и кухни, помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, кроме помещений, размещение которых допускается в подвальных этажах согласно СНиП д.м.г.

Как видно из материалов настоящего дела, созданная истицей в своей квартире кухня естественного освещения не имеет, вход в нее имеется из жилой комнаты, и расстояние от окна комнаты до входа в кухню минимум 3,42 метра, максимум – 4.62 м.

Созданная кухня расположена частью над жилой комнатой расположенной ниже квартиры, не имеет самостоятельной вентиляции, что прямо запрещено действующим законодательством.

Доводы истицы о том, что ею создана жилая квартира – студия, не могут явиться основанием к удовлетворению иска и не применению судом указанных нормативных актов.

При таких обстоятельствах, суд не считает возможным удовлетворять требования ФИО1 о сохранении в перепланированном состоянии ее <адрес>, так как перепланировка выполнена с грубыми нарушениями действующих норм и правил, создает нарушение прав и законных интересов как жильцов ниже расположенных квартир, так и не обеспечивает надлежащих санитарных условий для жителя спорной квартиры.

В силу ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ЗАО ОСК «Объединенная строительная компания» государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 10320 руб. (712088 – 200000 = 512000 х 1% = 5120 + 5200 = 10320).

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Решил

Иск ФИО1 к ЗАО ОСК «Объединенная строительная компания», Администрации <адрес> о признании права собственности, сохранении квартиры в перепланированном состоянии удовлетворить частично.

Признать право собственности за ФИО1 на <адрес>.

В иске ФИО1 о сохрани <адрес> в перепланированном состоянии отказать.

Взыскать с ЗАО ОСК «Объединенная строительная компания» государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 10320 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Подольский городской суд в течение одного месяца.

Судья