Решение от 23.06.2020 по делу № 2-1017/2020 от 12.05.2020

Дело № 2-1017/2020

55RS0026-01-2020-001094-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Бессчетновой Е.Л., при секретаре судебного заседания Бондаренко И.А., рассмотрев в городе Омске в открытом судебном заседании 23 июня 2020 года гражданское дело по исковому заявлению Ф.Е.А. к администрации Омского муниципального района Омской области об обязании заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов,

УСТАНОВИЛ:

Ф.Е.А. обратилась в суд с исковым заявлением к администрации Омского муниципального района Омской области Омской области об обязании заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов, указав, что согласно постановлению главы администрации Омского муниципального района Омской области от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден проект границ земельного участка для формирования участка для дальнейшего его предоставления в аренду. Согласно Распоряжению от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельного участка, местоположение которого <адрес> Ф.Е.А.» ДД.ММ.ГГГГ между Ф.Е.А. и администрацией Омского муниципального района Омской области заключен договор аренды земельного участка № №, согласно которому администрация Омского муниципального района Омской области предоставила истцу во владение и пользование земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства. Ввиду отсутствия регистрации каких-либо прав на земельный участок с кадастровым номером № последний был снят с кадастрового учета и на его месте был образован аналогичный земельный участок с кадастровым номером №. После заключения договора истец занимался строительством жилого дома. Согласно постановлению администрации Калининского сельского поселения Омского района от ДД.ММ.ГГГГ построенному дому присвоен адрес: <адрес>. По состоянию на дату подачи искового заявления степень готовности жилого дома составляет 90%. Истец обратился в администрацию Омского муниципального района Омской области с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, на что ДД.ММ.ГГГГ получен отказ в продлении договора аренды земельного участка, по причине отсутствия в ЕГРН сведений о государственной регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, и отсутствия сведений в ЕГРН об объекте незавершенного строительства. Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим кодексом. Согласно пункту 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи. Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте настоящей статьи случаях при наличии в совокупности условий, предусмотренных названным пунктом. Согласно статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания срока действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, Пунктом 21 статьи 1 ФЗ № 171-ФЗ Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой 5.1, которой установлен иной порядок и условия предоставления таких земельных участков. На спорные отношения распространяются специальные нормы предусмотренные пунктом 21 статьи 3 ФЗ № 137-ФЗ. Ф.Е.А., являясь владельцем указанного объекта незавершенного строительства, без титула, имеет право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него. Уточнив исковые требования, просит обязать администрацию Омского муниципального района Омской области заключить с Ф.Е.А. договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуальной жилой застройки, площадью 1 500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (в 28 м по направлению на северо-восток относительно жилого дома с почтовым адресом: <адрес>), для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов.

В судебном заседании истец Ф.Е.А. участия не принимала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, просила рассмотреть дело без ее участия.

Представитель истца Ф.Е.А. Ф.А.А., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме с учётом уточнений.

Представитель ответчика администрации Омского муниципального района Омской области, В.Ю.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

Выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с положениями статей 407, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами и договором.

В судебном заседании установлено, что постановлением главы администрации Омского муниципального района Омской области от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении проекта границ земельного участка, местоположение которого определено по <адрес> на основании заявления Ф.Е.А. утвержден проект границ земельного участка площадью 1 500 кв.м. в границах Калининского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого определено по <адрес> <адрес>, из состава земель населенных пунктов.

Распоряжением Главы Омского муниципального района Омской области от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельного участка, местоположение которого определено по <адрес> Ф.Е.А.» последней в аренду сроком на три года предоставлен земельный участок площадью 1 500 кв.м. в границах <адрес>, из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки. Настоящим распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ № Ф.Е.А. предписано в течение двух месяцев обратиться для заключения договора аренды земельного участка в Управление имущественных отношений администрации Омского муниципального района Омской области. Управлению имущественных отношений администрации Омского муниципального района Омской области оформить договор аренды земельного участка.

С целью реализации положений Распоряжения главы Омского муниципального района Омской области от ДД.ММ.ГГГГ № Ф.Е.А. обратилась в администрацию Омского муниципального района, где ДД.ММ.ГГГГ между Омским муниципальным районом Омской области в лице первого заместителя Главы Омского муниципального района Г.А.А., действующего на основании Устава, и Ф.Е.А. заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого Арендодатель передает, в Арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах <адрес> площадью 1500 кв.м., в границах указанных на прилагаемом плане, с кадастровым номером № для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

Пунктом 3. 1 договора аренды предусмотрено, что Арендатор имеет право заключить по истечении срока действия настоящего договора новый договор на согласованных сторонами условиях, в случае добросовестного исполнения арендатором обязательств по настоящему договору и при наличии утвержденной документации предусматривающей дальнейшее использование участка по соответствующему назначению.

Пунктом 9.1 договора аренды предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области, если таковое установлено действующим законодательством.

В судебном заседании установлено, что договор аренды № зарегистрирован в установленном законом порядке не был.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

ДД.ММ.ГГГГ между Омским муниципальным районом Омской области в лице первого заместителя Главы Омского муниципального района Г.А.А., действующего на основании Устава, и Ф.Е.А. подписан акт приема- передачи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 500 кв.м.

Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Судом было установлено, что на основании распоряжения главы Омского муниципального района Омской области от ДД.ММ.ГГГГ № между Ф.Е.А. и Омским муниципальным районом Омской области заключен договор аренды земельного участка №, подписан акт приема- передачи земельного участка.

Как указано выше, распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ № Ф.Е.А. предписано в течение двух месяцев обратиться для заключения договора аренды земельного участка в Управление имущественных отношений администрации Омского муниципального района Омской области. Ф.Е.А. свои обязательства по исполнению распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ № выполнила. Иные обязанности по заключению, оформлению договора аренды на истца возложены не были.

В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующим в период подписания договора аренды земельного участка от 01.12.2008 года, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Аналогичные положения содержатся в пункте 11 Инструкции о Порядке государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, утвержденного Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 года № 135.

Распоряжением главы Омского муниципального района Омской области Управлению имущественных отношений администрации Омского муниципального района Омской области предписано оформить договор аренды земельного участка.

Анализ положений названных выше позволяет суду сделать вывод, что обязанность по оформлению договора аренды земельного участка, в том числе регистрации возложена была на Арендодателя, что сделано ответчиком не было.

Вместе с тем, истец с 2008 года пользовалась земельным участком, возвела на нем объект недвижимости, оплачивала арендую плату, доказательств обратного ответчиком не представлено, в связи с чем суд приходит к выводу о возникновении права пользования земельным участок в границах <адрес>, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

Пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015 года, было предусмотрено, что по истечении срока действия договора аренды земельного участка, его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

На основании пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и иные законодательные акты Российской Федерации» пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 1 марта 2015 года.

Пунктом 21 статьи 1 Федерального закона № 171-ФЗ Земельный кодекс РФ дополнен главой 5.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (ст. 39.1-39.11), вступившей в законную силу 01.03.2015 года, которой установлен иной порядок и условия предоставления таких земельных участков.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции указанного Федерального закона) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 1 марта 2015 года случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права предусмотрены пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 32 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Рассматривая заявленные исковые требования, суд пришел к выводу о предоставлении земельного участка Ф.Е.А. как арендатору с возникновением у последнего всех прав по подписанному договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

В судебном заседании установлено, что в границах заявленного земельного участка истцом возведен объект недвижимости – жилой дом.

Постановлением администрации Калининского сельского поселения Омского муниципального района Омской области от ДД.ММ.ГГГГ № «О присвоении адреса земельному участку и расположенному на нем домостроению» земельному участку и вновь построенному жилому дому, принадлежащему Ф.Е.А., присвоен следующий адрес: <адрес>, с кадастровым номером земельного участка №.

Технический план, представленный в материалы дела на объект незавершенного строительства, подготовленный в результате выполнения кадастровых работ в связи с создание объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, свидетельствует о наличии объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес>, назначение объекта: объект индивидуального жилищного строительства, площадь застройки 87, 4 кв.м., степень готовности 90%, объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, представленной филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Омской области от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером №, дата присвоения номера ДД.ММ.ГГГГ, расположен по адресу: <адрес>, стр. поз. 9-а (в 28 м по направлению на северо-восток относительно жилого дома с почтовым адресом: <адрес>), вид разрешенного использования: для размещения дома индивидуальной жилой застройки, площадью 1 500 кв.м.

Материалы кадастрового дела объекта недвижимости №, № имеют одни и те же исходные данные в местоположении, площади, границах земельного участка относительно его местности - <адрес>.

Исходя из положений статьи 29 Федерального закона «О кадастровой деятельности» кадастровые работы являются деятельностью кадастрового инженера, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о недвижимом имуществе.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав (пункт 1 статьи 5 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Из указанного явствует, что границы земельного участка являются определенными в соответствии с законодательством Российской Федерации в случае, если местоположение границ земельного участка внесено в государственный кадастр недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решением ФБУ «Кадастровая палата» по Омскому району от 28.10.2011 №, что содержится в материалах кадастрового дела объекта недвижимости №, на основании рассмотрения уведомлений об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений выявлено, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учёт образованного земельного участка носят временный характер со дня государственной регистрации права на образованный земельный участок. Если по истечении двух лет со дня постановки на его учет не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером №. В связи с чем, земельный участок с кадастровым номером № снят с кадастрового учёта.

Согласно заключения кадастрового инженера <данные изъяты> земельные участки с кадастровыми номерами №, № имеют одинаковое местоположение относительно адресного ориентира в 28 м по направлению на северо-восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>. Для проведения кадастровых работ по образованию обоих земельных участков были использованы Постановление главы Омского муниципального района «Об утверждении проекта границ земельного участка, местоположение которого определено по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п, а также распоряжение Главы Омского муниципального района «О предоставлении земельного участка, местоположение которого определено по <адрес> Ф.Е.А.» от ДД.ММ.ГГГГ №-<адрес> участки были образованы из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки площадью 1 500 кв.м.

Вместе с тем, в судебном заседании достоверно установлено, что на указанном земельном участке истец начала строительство жилого дома, в настоящее время на нем располагается объект незавершенного строительства, в дополнение истцом представлен список физических лиц, участвующих в программе газификации в 2012 – 2013 <адрес> где по адресу: <адрес> указана Ф.Е.А. Директором МУП ЖКХ Калининского сельского поселения В.О.И. Ф.Е.А. выданы технические условия № от ДД.ММ.ГГГГ на присоединение к водопроводным сетям, что подтверждает факт наличия объекта недвижимости на земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ Ф.Е.А. обратилась в администрацию Омского муниципального района Омской области с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для окончания строительства.

ДД.ММ.ГГГГ администрация Омского муниципального района Омской области направила ответ на указанное заявление, где указала, что между Ф.Е.А. и администрацией Омского муниципального района Омской области подписан договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером №. В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации. Сведения о государственной регистрации договора аренды № в Едином государственной реестре недвижимости отсутствуют. Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено однократное заключение нового договора аренды земельного участка. Пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает основания предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства. Принимая во внимание отсутствие заключенного в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации договора аренды, а также объектов незавершенного строительства, расположенных в границах земельного участка и находящихся в собственности Ф.Е.А., у администрации отсутствуют основания для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом из материалов дела следует, что Администрация не обращалась в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее подписанного договора с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего Ф.Е.А., путем продажи с публичных торгов.

Между тем на спорные отношения распространяются специальные нормы, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В редакции Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ, действовавшей до 01.03.2015, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» был сформулирован следующим образом: собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

В редакции данного Федерального закона (действующей с 01.03.2015 по настоящее время, то есть применимой к спорным отношениям) пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» изложен следующим образом:

В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Пунктом Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ в данной редакции, предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 года;

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015 года.

Таким образом, использование исторического и телеологического способов толкования положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ позволяет сделать вывод о том, что законодатель предусмотрел для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), право на заключение договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Правильность такого подхода к пониманию содержания пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ подтверждается также нормой, предусмотренной пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 года № 1.

Согласно пункту 33 данного Перечня в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

В силу изложенного под «собственником», указанным в этом положении Перечня, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 года № 1, равно, как и под «собственником», упомянутым в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ («в случае, если объект незавершенного строительства.. . собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок...»), понимается не правообладатель объекта (право собственности которого на возводимый объект зарегистрировано), а фактический владелец такого объекта (в отсутствие государственной регистрации права собственности на этот объект). При этом графа «документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и прилагаемые к заявлению о приобретении прав на земельный участок, содержит информацию о необходимости представления документов, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой, объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН, а также документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН при наличии соответствующих прав на земельный участок, то есть предполагается, в том числе, и отсутствие зарегистрированных прав на испрашиваемый земельный участок.

Таким образом, Ф.Е.А., являясь владельцем указанного объекта незавершенного строительства, без титула, имеет право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него.

Необходимость государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию лишено какого-либо смысла и, по сути, может быть отнесено к излишним административным барьерам при взаимодействии с лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков, препятствующим реализации инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного и иных видов строительства, в целях устранения которых законодателем и были внесены изменения пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Доводы истца о наличии у нее права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, без проведения торгов, нашли свое подтверждение в судебном заседании.

В материалах дела имеется документальное подтверждение наличия совокупности условий, для заключения с истцом нового договора аренды без проведения торгов.

На основании статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющиеся для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствам, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2003 № 23).

Учитывая, что в силу статьи 157 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации одним из основных принципов судебного разбирательств является его непосредственность, решение может быть основано только на тех доказательствах, которые были исследованы судом первой инстанции в судебном заседании (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2003 № 23).

Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела (статья 59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом собранных по делу доказательств, суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, приходит к выводу об удовлетворении требований истца.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░.░.░. ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 1 500 ░░.░., ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ <░░░░░>

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                      ░.░. ░░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 25 ░░░░ 2020 ░░░░.