Решение по делу № 3а-53/2022 (3а-447/2021;) от 21.12.2021

Дело № 3а-53/2022                

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 июня 2022 года                      город Челябинск

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего судьи Жукова А.А.,

при секретаре Агатаевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Тарасова Д. В., Борохова О. В. к Министерству имущества Челябинской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Тарасов Д.В., Борохов О.В., Плотникова А.П обратились в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области, в котором просят:

установить кадастровую стоимость земельного участка земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 7 969 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований указали, что являются собственниками земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области определена в размере 14 431 588 рублей 82 копейки. Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость значительно ниже кадастровой стоимости. Завышенная кадастровая стоимость нарушает права истцов, поскольку ведет к увеличению налоговых обязательств.

Определением Челябинского областного суда от 12 мая 2022 года административное исковое заявление Тарасова Д.В., Борохова О.В., Плотниковой А.П. к Министерству имущества Челябинской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в части административных исковых требований Плотниковой А.П. оставлено без рассмотрения (том 2 л.д. 86, 87-88).

Определением Челябинского областного суда от 30 мая 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Нестерова И.О. (том 2 л.д. 97).

Представитель административного истца Тарасова Д.В - Марьяновский М.Л., действующий на основании доверенности от 29 января 2021 года (том 1 л.д. 15), в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивал.

Представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области Дутченко Я.С., действующий на основании доверенности от 10 января 2022 года (том 1 л.д. 108), в судебном заседании полагал возможным удовлетворить административные исковые требования с учетом проведенной по делу экспертизы.

Административные истцы Тарасов Д.В., Борохов О.В., представители заинтересованных лиц ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области, администрации г. Челябинска, акционерного коммерческого банка «Челиндбанк», Нестерова И.О., в судебное заседание не явились при надлежащем извещении о дате и времени судебного разбирательства.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Статьей 245 КАС РФ, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В силу пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов дела следует, что Тарасов Д.В. является собственником <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0509014:142. Борохов О.В. владеет <данные изъяты> доли в праве собственности на спорный земельный участок (том 1 л.д. 8-13).

На основании статьи 388 Налогового кодекса РФ административные истцы являются плательщиками земельного налога. При этом в соответствии со статьей 390-391 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении указанного земельного участка определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

Действующий результат государственной кадастровой оценки объекта недвижимости утвержден приказом Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области» (вместе с «Результатами определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области»).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 14 431 588 рублей 82 копейки (том 1 л.д. 121).

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14 января 2021 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, кадастровая стоимость которого утверждена указанным выше актом, не пропущен.

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» содержит аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года.

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно представленному административными истцами в обоснование своих требований отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года №, изготовленному оценщиком ООО «Тотал прогрессив консалтинг», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 7 969 000 рублей.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

Представителем административного ответчика Министерства имущества Челябинской области было подано ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости спорного земельного участка.

Определением суда от 16 февраля 2022 года была назначена судебная экспертиза по делу, проведение которой поручено эксперту ФБУ Челябинская ЛСЭ Минюста России (том 1 л.д. 165-167).

Согласно заключению эксперта, отчет об оценке земельного участка № от 21 ноября 2021 года, составленный оценщиком ООО «Тотал Прогрессив Консалтинг» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а именно: п. 22б ФСО № 7 (9) в части использования в отчете в качестве аналога объекта, который не относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Указанное несоответствие наряду с допущенными неверными и ошибочными корректировками цен аналогов повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, которая в соответствии с п.п 3, 5 ФСО №3 (8), достоверной признана быть не может.

Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 12 400 750 рублей по состоянию на 01 января 2021 года (том 2 л.д. 3-45).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Согласно статье 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (пункт 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (пункт 2).

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о недостоверности отчета об оценке и о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение эксперта от 18 апреля 2022 года № выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения.

Отчет об оценке № подробно исследован экспертом, произведена оценка его соответствия Федеральным стандартам оценки, ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», выводы о наличии существенных нарушений, влияющих на итоги оценки, мотивированы. Определение рыночной стоимости произведено с использованием сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж, произведены необходимые корректировки. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован. В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков, к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка. Данная информация подтверждена и проверена, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. Содержащиеся в заключение сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Представитель административного истца ходатайствовал о проведении по делу повторной судебной экспертизы, полагая заключение эксперта недопустимым доказательством. В обоснование своей позиции указал, что экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка использованы те же аналоги, что и оценщик в отчете №, что по мнению истца недопустимо при проведении отчета, а также необоснованно применены коэффициенты искусственно завышающие рыночную стоимость спорного земельного участка. Кроме того, истец выражает несогласие с выводам эксперта о том, что в отчете об оценке неверно установлена территориальная зона, и оспариваемый объект расположен в культурно-историческом центре.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта подробно мотивированы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов - аналогов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки.

В соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Каких-либо относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения, стороной административного истца не представлено.

Оценивая доводы представителя административного истца, суд отмечает следующее.

Довод административного истца о том, в нарушение требований федеральных стандартов оценки экспертом использованы объекты аналоги выбранные оценщиком при составлении отчета об оценке №, основан на неверном толковании законодательства.

В силу пункта 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Поскольку, в ходе проверки отчета об оценке № эксперт пришел к выводу о том, что подобранные оценщиком объекты-аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО № 7 и схожи с объектом оценки, они были использованы экспертом при расчете рыночной стоимости спорного земельного участка в экспертном заключении.

Несогласие административного истца с выводом эксперта, об отнесении спорного земельного участка к зоне исторического центра города Челябинска, также не может послужить основанием для назначения повторной экспертизы по делу.

Как верно указано экспертом и подтверждается материалами дела, здание с кадастровым номером №, расположенное на спорном земельном участке по адресу: <адрес>, является объектом культурного наследия Челябинской области, представляющим историческую, художественную и культурную ценность. Земельный участок с кадастровым номером №, на котором находится указанный объект культурного наследия, расположен в историческом центре города Челябинска. Указанный объект недвижимости определяет ценность земельного участка, который также расположен в историческом центре города Челябинска и, одновременно, является центром административного района города.

На основании вышеизложенного, оценив по правилам статьи 84 КАС РФ имеющиеся в деле доказательства, суд считает необходимым положить в основу решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости заключение эксперта Платоновой Н.Б. от 18 апреля 2022 года №.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 21 декабря 2021 года - дату обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Начальником ФБУ Челябинская ЛСЭ Минюста России заявлено ходатайство об оплате экспертизы, поскольку оплата выполненных работ не произведена.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В абзацах 2, 3 пункта 31 названного выше постановления Пленума Верховного Суда РФ также указано, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Как указывалось выше, по ходатайству представителя Министерства имущества Челябинской области судом по делу на основании определения суда от 16 февраля 2022 года была назначена судебная экспертиза с возложением на Министерство расходов на ее проведение.

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Учитывая разницу между оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка, и кадастровой стоимостью, определенной в результате судебной экспертизы, составляющую менее 50%, и укладывающуюся в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, диапазон отклонений, она не может свидетельствовать об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объектов недвижимости, повлекшей нарушение имущественных прав административных истцов, судебные издержки в виде расходов на проведение судебной экспертизы по настоящему делу, подлежат отнесению на административных истцов.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Тарасова Д. В., Борохова О. В. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 12 400 750 (двенадцать миллионов четыреста тысяч семьсот пятьдесят) рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления установить 21 декабря 2021 года.

Взыскать с Тарасова Д. В. в пользу Федерального бюджетного учреждения Челябинская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ расходы на проведение судебной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей.

Взыскать с Борохова О. В. в пользу Федерального бюджетного учреждения Челябинская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ расходы на проведение судебной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий                 А.А.Жуков