Решение по делу № 33-1413/2017 от 15.05.2017

Председательствующий: Лобоцкая И.Е.

Дело № 33-1413/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:

председательствующего Топоева А.С.,

судей Пархомович Г.П., Прониной А.В.,

при секретаре Изместьевой О.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 26 октября 2017 года гражданское дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней ответчика Бахиревой Натальи Леонидовны на решение Абаканского городского суда Республики Хакасия от 13 марта 2017 года, которым частично удовлетворены исковые требования Камочкина Ивана Александровича, Камочкиной Екатерины Николаевны к ней о взыскании стоимости восстановительного ремонта.

Заслушав доклад судьи Прониной А.В., объяснение ответчика Бахиревой Н.Л. и ее представителя Коровина Г.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, истца Камочкиной Е.Н. и ее представителя Провоторовой Т.П., выразивших согласие с решением суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Камочкин И.А., Камочкина Е.Н. обратились в суд с иском к Бахиревой Н.Л. о взыскании стоимости восстановительного ремонта. Требования мотивировали тем, что 06.03.2015 года между ними и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. В ходе эксплуатации дома выявились скрытые дефекты: гниение перекрытий, неравномерная усадка брусовых стен и деревянных перегородок, провисание поверхностей мансардных потолка и стен, сквозные вертикальные щели в примыкании окон и стен, нависание деревянных стеновых конструкций на оконные блоки. Считали, что выявленные дефекты являются результатом неверного строительства объекта, поэтому подлежат устранению за счет продавца. С учетом уточнения исковых требований просили взыскать с ответчика в их пользу в равных долях стоимость восстановительного ремонта дома в размере 751463 руб., а также возместить судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 10715 руб.

В судебном заседании истец Камочкин И.А. и представитель истцов Провоторова Т.П. поддержали исковые требования с учетом их уточнения. Дополнительно пояснили, что все выявленные в ходе проведения экспертиз недостатки в доме являлись скрытыми, и не могли быть определены в ходе визуального осмотра при покупке дома, более того, носили строительный характер, то есть возникли при возведении данного дома. Считали, что грибковые образования на деревянных поверхностях дома возникли до приобретения дома истцами, но проявились уже после заключения договора купли-продажи.

Ответчик Бахирева Н.Л. и ее представитель Коровин Г.С. исковые требования не признали, поскольку выявленные недостатки дома явились следствием ненадлежащего содержания и эксплуатации дома истцами. Полагали, что вина ответчика в появлении дефектов, указанных в экспертных заключениях отсутствует, поскольку в момент передачи жилого дома установленных экспертизой недостатков в нем не имелось.

Дело на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие истца Камочкиной Е.Н., а также третьего лица Изакова Р.В. и представителя третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Крез", привлеченных к участию в деле определением суда от 23.06.2016 года.

Суд постановил решение о частичном удовлетворении исковых требований. Взыскал с Бахиревой Н.Л. в пользу Камочкина И.А., Камочкиной Е.Н. денежные средства в размере 718162 руб. в равных долях. Взыскал с Бахиревой Н.Л. в пользу Камочкина И.А. 10381 руб. 62 коп. в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины. Взыскал с Бахиревой Н.Л. в пользу ООО "Экспертиза Недвижимости" расходы по оплате услуг эксперта в размере 15000 руб.

С решением суда не согласна ответчик Бахирева Н.Л.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней она просит решение суда отменить. Настаивает на том, что ее вина в появлении указанных в экспертных заключениях дефектов отсутствует, поскольку в момент передачи жилого дома каких-либо недостатков в нем не имелось. Те недостатки дома, которые выявлены экспертами, являются следствием ненадлежащего содержания и эксплуатации дома, и возникли по вине истцов. Ссылаясь на заключение экспертизы, указывает на то, что само по себе наличие недостатков в спорном жилом доме не означает, что у истцов возникли убытки, поскольку те недостатки, которые существовали на момент передачи жилого дома, являлись явными. Истцы видели эти недостатки, согласились с техническим состоянием жилого дома, при этом после технического обследования жилого дома его стоимость была существенно ею снижена. Полагает, что судебной экспертизой не установлена конкретная причина гниения древесины, а при своевременном выполнении элементарных мероприятий можно было избежать появления вышеуказанного недостатка. Выражает несогласие с выводом суда в части определения размера убытков, которые должны были быть установлены с разумной степенью достоверности и с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению, что судом при вынесении решения не учитывалось. Обращает внимание на то, что в суде первой инстанции она предлагала истцам расторгнуть договор купли-продажи и возвратить им денежные средства, однако истцы отказались, пояснив, что их все устраивает. Полагает, что при рассмотрении настоящего дела судом не учтено, что спорный жилой дом выстроен на земельном участке, который относится к категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для садоводства и огородничества, и не предоставлялся для индивидуального жилищного строительства, что свидетельствует о самовольности его возведения и ничтожности заключенного в отношении него договора купли-продажи. Считает, что к участию в деле должно было быть привлечено ОАО "Россельхозбанк", за счет заемных средств которого приобретены жилой дом и земельный участок.

В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней представитель истцов Провоторова Т.П. выражает согласие с решением суда.

Выслушав лиц, участвующих в деле, проверив гражданское дело в пределах доводов апелляционной жалобы и письменных возражений относительно нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Как следует из материалов дела, 06.03.2015 года между Бахиревой Н.Л. и Камочкиными И.А. и Е.Н. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> стоимостью <данные изъяты> руб., в том числе стоимостью жилого дома <данные изъяты> руб., земельного участка <данные изъяты> руб.

В соответствии с пунктом 14 договора купли-продажи отчуждаемый жилой дом с земельным участком покупателями осмотрен, претензий по состоянию жилого дома и земельного участка не имеют.

Сделка сторонами исполнена в полном объеме, что документально подтверждено и не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы ссылались на выявленные в процессе эксплуатации жилого дома недостатки, включая: недостаточное количество продухов в фундаменте, что привело к повышенной влажности перекрытий из-за недостаточной вентиляции; в соединениях зазоры между деревянными конструкциями не имеют достаточного слоя уплотнителя; кровля уложена с нарушением технологии, в результате чего имеются недопустимые зазоры; на отдельных участках зафиксированы продольные трещины длиной около 1 м. на поверхности бруса с шириной раскрытия до 8 мм, глубина залегания которых достигает 80 мм; во внутренних помещениях зафиксированы участки деформаций конструкций межкомнатных перегородок, обивки потолков, произошедших в результате усушки древесины, образованы щели и зазоры; на отдельных участках стен, полов, а также в местах примыкания стен к полам и потолкам внутренних помещений зафиксировано сплошное гниение древесины под декоративной обшивкой этих поверхностей.

Для установления факта наличия недостатков в проданном ответчиком истцам жилом доме судом судебной коллегией была назначена комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Центр оценки и аудита".

Согласно экспертному заключению № Э-40/17 от 11.10.2017 года в приобретенном истцами жилом доме имеются такие недостатки как: гниение деревянных перекрытий кровли и пола в связи с их неправильной укладкой (грибные ядровые пятна (полосы), плесень, заболонные грибные окраски, синева, наружная трухлявая гниль, темные заболонные пятна, отклонения поверхности покрытия пола от плоскости, уровень пола в санузле выше уровня пола в смежных помещениях), сквозные вертикальные щели в примыкании окон и стен (отсутствие герметичности), недостаточное количество продухов в фундаменте, отсутствие гидроизоляции пола в санузле (в местах примыкания пола к стенам гидроизоляция отсутствует). При этом гниение деревянных перекрытий, сквозные вертикальные щели в примыкании окон и стен, неправильная укладка кровли и пола, отсутствие гидроизоляции пола в санузле имелись на момент покупки дома и являлись скрытыми. Данные недостатки, по мнению экспертов, возникли в связи с некачественным выполнением строительно-монтажных работ при строительстве жилого дома, а проявились в ходе его эксплуатации. Также эксперты пришли к выводу о том, что такой недостаток как недостаточное количество продухов в фундаменте не относится к категории скрытых, поскольку фундамент доступен для визуальной оценки состояния и не скрыт последующими работами и конструкциями. Наличие такого недостатка как провисание поверхностей мансардных потолка и стен констатировано на основании имеющихся в деле фотографий, поскольку к моменту осмотра жилого дома экспертами они были демонтированы. Эксперты также пришли к выводу о том, что выявленные недостатки в жилом доме являются устранимыми.

Рыночная стоимость устранения недостатков в виде гниения деревянных перекрытий, неправильной укладки кровли, отсутствия гидроизоляции пола в санузле по состоянию на 03.03.2015 года составляет 704124 руб.

Наличие в жилом доме вышеуказанных недостатков, включая плесень, наружную трухлявую гниль и грибков, не может быть признано нормальным и обычным для жилого помещения и свидетельствует о наличии в нем недостатка.

Доказательств того, что установленные экспертизой скрытые недостатки были оговорены продавцом в договоре купли-продажи, или подтверждающих факт уведомления покупателя продавцом о наличии таких недостатков, а равно доказательств того, что цена жилого дома при заключении сделки была снижена с учетом недостатков, не представлено.

Собранные по делу доказательства в совокупности, включая заключение проведенной по делу судебной экспертизы о наличии в приобретенном истцами жилом доме неоговоренных продавцом скрытых недостатков, возникших вследствие нарушений при строительстве дома требований действующих санитарно-эпидемиологических и строительных норм и правил, свидетельствуют об обоснованности заявленных истцами требований о взыскании расходов на устранение недостатков в приобретенном ими жилом доме, в связи с чем суд правильно пришел к выводу об их удовлетворении.

В тоже время судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда первой инстанции в части размера подлежащих взысканию с ответчика в пользу истцов расходов на устранение недостатков в приобретенном ими жилом доме, поскольку как указывалось выше экспертным заключением ООО "Центр оценки и аудита" их рыночная стоимость составляет 704124 руб.

Выражая несогласие с решением суда, ответчик в апелляционной жалобе ссылается на то, что у суда не имелось оснований для возмещения истцам убытков, поскольку с ее стороны отсутствует виновное поведение в причинении им таковых, поскольку по смыслу пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации именно продавец ответственен за недостатки товара, в случае их возникновения до его передачи покупателю. Данная норма закона прямо связывает ответственность продавца по договору за любую некачественность товара с моментом перехода риска на покупателя. Если несоответствие качества существовало в такой момент, продавец отвечает даже тогда, когда оно становится очевидным только позднее.

В этой связи признается несостоятельным довод апелляционной жалобы ответчика о том, что она не может нести ответственность за недостатки, о которых ей было неизвестно.

Также не могут повлечь отмену решения суда и доводы апелляционной жалобы о том, что выявленные недостатки дома явились следствием ненадлежащего содержания и эксплуатации дома, и возникли по вине истцов, так как они опровергаются экспертным заключением проведенной по делу судебной экспертизы, которой установлено, что данные недостатки возникли по причине нарушения технологий строительства жилого дома, а не вследствие его эксплуатации.

Оценивая доводы апелляционной жалобы о том, что наличие недостатков в спорном жилом доме не означает, что у истцов возникли убытки, поскольку те недостатки, которые существовали на момент передачи жилого дома, являлись явными, истцы их видели и согласились с техническим состоянием жилого дома, судебная коллегия находит их подлежащими отклонению.

Как указывалось выше, в спорном жилом доме зафиксированы такие недостатки как гниение деревянных перекрытий, которые обнаружить без разбора поверхности пола, выполненного из ламинированных досок, не представлялось возможным. По аналогичным причинам невозможно было установить наличие такого недостатка как отсутствие гидроизоляции пола в санузле, поскольку для этого потребовалось бы демонтировать керамическое покрытие пола. Также истцам невозможно было обнаружить сквозные вертикальные щели в примыкании окон и стен, поскольку монтажные швы узлов примыкания оконных блоков скрыты последующими элементами внутренней отделки, в частности оконными откосами. Обнаружить такие недостатки как "неравномерная усадка брусовых стен и деревянных перегородок" и "неправильная укладка кровли и пола" при покупке дома истцам не представилось возможным в связи с незначительным периодом времени, прошедшего с момента постройки дома до его продажи.

При этом экспертами указано, что причиной гниения древесины является несоблюдение конструкционных мер, обеспечивающих просыхание элементов перекрытия и их защиту от увлажнения, в связи с чем доводы апелляционной жалобы в части отсутствия в экспертом заключении причин гниения признаются судебной коллегией необоснованными.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводом суда в части определения размера убытков, который должен быть установлен с разумной степенью достоверности и должен определяться судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению, подлежит отклонению, поскольку такие критерии как справедливость и соразмерность ответственности допущенному нарушению имеют значение только в том случае, если отсутствует возможность установить их точный размер.

В рассматриваемом деле размер, подлежащих взысканию расходов на устранение недостатков в жилом доме, установлен на основании проведенной по делу экспертизы.

Судебная коллегия также считает необходимым отметить, что заявляя о несогласии с размером определенной экспертами рыночной стоимостью расходов на устранение недостатков в жилом доме, сторона ответчика не ссылается на конкретные обстоятельства, которые опровергали бы правильность выводов экспертов.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что после обследования истцами жилого дома его стоимость была существенно снижена по сравнению с ценой, указанной в предварительном договоре купли-продажи, не заслуживают внимания, поскольку в договоре купли-продажи дома не имеется указаний на наличие в жилом доме недостатков и на снижение в связи с этим обстоятельством цены дома.

Доводы стороны ответчика о том, что проданный ею истцам жилой дом является самовольной постройкой, что свидетельствует о порочности совершенной между ними сделки купли-продажи, судебная коллегия находит не влияющими на законность постановленного судом решения, поскольку в установленном законом порядке жилой дом самовольной постройкой не признан, договор купли-продажи жилого дома не оспорен.

Не могут повлечь отмену решения суда и доводы апелляционной жалобы о непривлечении к участию в деле ОАО "Россельхозбанк", за счет заемных средств которого ею были приобретены жилой дом и земельный участок, так как обжалуемым решением не могут затрагиваться права и законные интересы данного юридического лица.

Иных доводов, которые могли бы повлечь отмену решения суда, апелляционная жалоба и дополнения к ней не содержат.

В силу положений части 3 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.

Статья 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся и суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Согласно части 3 статьи 95 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.

Определением судебной коллегии от 15.06.2017 года по настоящему делу назначена комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, расходы по оплате которой возложены на ответчика Бахиреву Н.Л.

Сопроводительным письмом к заключению экспертизы экспертное учреждение - ООО "Центр оценки и аудита" просило выплатить вознаграждение за проведение экспертизы в связи с ее неоплатой Бахиревой Н.Л.

Поскольку исковые требования Камочкиных И.А. и Е.Н. к Бахиревой Н.Л. удовлетворены, то расходы по проведению экспертизы должны быть взысканы с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Абаканского городского суда Республики Хакасия                  от 13 марта 2017 года по настоящему делу изменить в части размера подлежащих взысканию расходов на устранение недостатков, снизив их размер до 704124 руб.

Взыскать с Бахиревой Натальи Леонидовны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и аудита" расходы на проведение экспертизы в размере 50000 руб.

В остальной части это же решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу и дополнения к ней ответчика Бахиревой Натальи Леонидовны без удовлетворения.

Председательствующий                                                       А.С.Топоев

Судьи                                                                                      Г.П.Пархомович

А.В.Пронина