Решение по делу № 2-2157/2023 от 26.04.2023

Дело № 2-2157/2023

УИД №61RS0004-01-2023-001945-11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 сентября 2023 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Саницкой М.А.,

при секретаре Дергачевой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону гражданское дело по иску Ярызько Т.Е. к Департаменту имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону об оспаривании размера арендной платы, определении рыночной стоимости аренды (пользования) земельным участком,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Ярызько Т.Е. обратилась в суд с настоящим иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону (далее – ДИЗО г.Ростова-на-Дону), указав в его обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ДИЗО г.Ростова-на-Дону и Лыковым Ю.И. был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендатору был передан земельный участок КН № площадью 1092 кв.м,, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес>, государственная собственность на который не разграничена, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. На основании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, право аренды земельного участка КН № перешло к Ярызько Т.Е., о чем в ЕГРН внесены соответствующие изменения. По условиям дополнительного соглашения, арендная плата с ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 30270,24 руб. В январе 2023 года в адрес истца, являющейся арендатором земельного участка, поступило уведомление ДИЗО г.Ростова-на-Дону №.30-17/14-УР, согласно которому арендодатель в одностороннем порядке изменил размер арендной платы, и на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ установил ее в размере 458256 руб. Арендная плата в указанном размере установлена ответчиком на основании отчета №-Р от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды, согласованного протоколом № заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, размер арендной платы был увеличен арендодателем в 15 раз. Истец считает одностороннее изменение арендатором размера арендной платы незаконным, не соответствующим величине рыночной стоимости годового размера арендной платы. Спорный земельный участок, имеющий назначение ИЖС, не предполагает получение арендатором дохода от его использования, т.е. является некоммерческой недвижимостью. Объект аренды расположен в <адрес> г.Ростова-на-Дону, в месте нахождения земельного участка не развита инженерная инфраструктура. Установив размер арендной платы на 2023 год в размере, превышающем ранее установленный размер в 15 раз, ответчик нарушил установленный принцип определения арендной платы. На основании изложенного, истец просит признать уведомление ДИЗО г.Ростова-на-Дону №.30-17/14-УР от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, признать недостоверным размер арендной платы земельного участка, установленный ДИЗО г.Ростова-на-Дону на основании отчета от ДД.ММ.ГГГГ №-Р, и установить рыночную стоимость аренды земельного участка с КН №, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес>, площадью 1092 кв.м на период с ДД.ММ.ГГГГ в размере 30270,24 руб.

В ходе рассмотрения дела после проведения судебной экспертизы истец Ярызько Т.Е. уточнила в порядке ст.39 ГПК РФ заявленные требования, просила признать недостоверным размер арендной платы земельного участка, установленный ДИЗО г.Ростова-на-Дону на основании отчета от ДД.ММ.ГГГГ №-Р, и установить рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка с КН №, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес>, площадью 1092 кв.м на период с ДД.ММ.ГГГГ в размере 31 112 руб.

Истец Ярызько Т.Е. и ее представитель по доверенности Мугу А.А., надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, до начала судебного заседания представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчика ДИЗО г.Ростова-на-Дону, также извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, уважительных причин неявки не представил, ходатайств об отложении не заявлял.

В отсутствие истца, представителей истца и ответчика дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.

Изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ст.28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Статьей 29 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Согласно ч.1 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст.39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, а также прядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Расчет арендной платы и ставки арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г.Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону, установлены постановлением администрации г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № (далее – постановление от ДД.ММ.ГГГГ №).

В соответствии с п.11 указанного выше постановления от ДД.ММ.ГГГГ №, арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в п.п.1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Согласно ст.12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

В силу ст.13 указанного выше закона при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ДИЗО г.Ростова-на-Дону и Лыковым Ю.И. был заключен договор аренды № земельного участка КН №, общей площадью 1092 кв.м, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес>, для использования в целях строительства и эксплуатации жилого дома сроком по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8-10).

На основании дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ право аренды спорного земельного участка КН № площадью 1092 кв.м,, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес>, перешло к арендатору Хачатурову Л.П., о чем в ЕГРН внесены соответствующие изменения. Этим же дополнительным соглашением изменен размер арендной платы за пользование земельным участком, которая в соответствии с п.1.2 дополнительного соглашения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 13587,05 руб. (л.д. 11 оборот – 12).

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № признан недостоверным размер арендной платы, установленный ДИЗО г.Ростова-на-Дону на основании отчета №-Р от ДД.ММ.ГГГГ «Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком площадью 1092 кв.м с КН №, расположенным по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес>, выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки»: установлена рыночная стоимость аренды (пользования) земельного участка: в размере 22703 рублей в год за 2015 год, в размере 24156 рублей в год за 2016 год, в размере 25122 рублей в год за 2017 год, в размере 26127 рублей в год за 2018 год, в размере 27250 рублей в год за 2019 год, а также с ДИЗО г.Ростова-на-Дону и ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» в солидарном порядке в пользу НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» взысканы расходы за вызов эксперта в размере 3000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № отменено, с принятием по делу нового решения, которым иск Хачатурова Л.П. к ДИЗО г.Ростова-на-Дону, ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» об оспаривании размере арендной платы удовлетворен частично: установлена рыночная стоимость аренды (пользования) земельного участка общей площадью 1092 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 19595,25 руб., за 2019 год - в размере 27250 руб. В удовлетворении остальной части заявленных требований – отказано (л.д. 14-16).

В соответствии с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ право аренды спорного земельного участка перешло к арендатору Ярызько Т.Е., о чем в ЕГРН внесены соответствующие изменения (л.д. 14-20).

Согласно п.2.1 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды земельного участка установлен по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.3.1,3.2 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы установлен в размере 30270,24 руб. в год, и вносится арендатором ежеквартальными равными частями 1/4 от общей суммы платы в год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

Согласно п.3.3 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об их установлении и обязательного заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы по данному договору не требуется.

Как следует из представленной в материалы дела выписки из протокола № заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ, арендодатель ДИЗО г.Ростова-на-Дону на основании отчета об оценке, выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» №-Р от ДД.ММ.ГГГГ изменил размер годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 1092 кв.м КН №, расположенным по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес> с видом разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, установив ее размер – 458256,00 руб. (л.д. 49).

Уведомление ДИЗО г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ №.30-17/14-УР об изменении арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, и установлении ее размера на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 458256 руб., было получено истцом в январе 2023 года.

В соответствии с ч.1 ст.12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В связи с несогласием истца с размером годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 1092 кв.м КН №, расположенным по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес>, установленным на основании отчета об оценке, выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» №-Р от ДД.ММ.ГГГГ, в целях установления обстоятельств, имеющих значение для дела, определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Согласно заключению НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» №-НС от ДД.ММ.ГГГГ величина годовой арендной платы за пользование земельным участком на праве аренды общей площадью 1092 кв.м КН № расположенным по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, находящимся в муниципальной собственности г.Ростова-на-Дону, по состоянию на 2023 год составляет 31112 рублей (л.д. 105-124).

При определении величины годовой арендной платы за пользование земельным участком на праве аренды экспертом был произведен осмотр спорного земельного участка, по результатам которого установлено, что земельный участок расположен на окраине г.Ростова-на-Дону на стыке границ Северного жилого массива и <адрес>; социальная и инженерная инфраструктура в данном районе слабо развита. Земельный участок КН № имеет многоугольную форму, с небольшим уклоном, ограждение отсутствует. Территория участка не благоустроена, покрыта кустарниково-травянистой растительностью, на территории участка имеется сооружение в виде бетонного фундамента; инженерные коммуникации отсутствуют. Ближайшее окружение исследуемого объекта состоит из незастроенных и застроенных земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. Подъезд к объекту исследования осуществляется по грунтовой дороге, выходящей через 300-400 м на автодорогу по <адрес>. С учетом полученной информации экспертом проводился анализ объектов-аналогов, расположенных в непосредственной близости к спорному земельному участку.

В соответствии с ч.ч.3,4 ст.67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Представленное экспертное заключение НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» №-НС от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы суда. Данное экспертное заключение было получено с соблюдением процессуальных прав лиц, участвующих в деле.

Оснований сомневаться в достоверности проведенной по делу судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку заключение экспертов НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» №-НС от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям действующего гражданско-процессуального законодательства. Экспертиза проведена компетентными специалистами, имеющими значительный стаж работы в соответствующих областях знаний, с соблюдением требований Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы.

Представленный представителем ответчика ДИЗО г.Ростова-на-Дону отчет ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» №-Р от ДД.ММ.ГГГГ об установлении величины годового размера аренды земельного участка в размере 458256 руб., не может быть принят судом, поскольку из данного отчета следует, что специалистами, проводившими исследование, не учтено фактическое местонахождение земельного участка и его характеристики, подробно приведенные в заключении НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» №-НС от ДД.ММ.ГГГГ, не принято во внимание слабо развитая социальная и инженерная инфраструктура района, отсутствие в непосредственной близости дорог общего пользования, зданий общественного назначения общественного транспорта, что существенно повлияло на размер величины арендной платы за пользование таким земельным участком.

Учитывая изложенное, суд находит требования истца в части признания недостоверным размера арендной платы, установленного ДИЗО г.Ростова-на-Дону на основании отчета об оценке ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» №-Р от ДД.ММ.ГГГГ «Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком площадью 1092 кв.м КН №, расположенным по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес>, а равно признанию недействительным принятого на его основании уведомления ДИЗО г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ №.30-17/14-УР, – подлежащими удовлетворению.

В этой связи при разрешении спора в части установления рыночной стоимости аренды (пользования) земельного участка суд полагает возможным принять выводы экспертов НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», изложенные в заключении №-НС от ДД.ММ.ГГГГ, определив рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка на 2023 год в размере 31112 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования Ярызько Т.Е., СНИЛС 032-478-592 63, - удовлетворить.

Признать недействительным уведомление Департамента имущественно-земельных отношений от ДД.ММ.ГГГГ №.30-17/14-УР.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости арендной платы в течение одного года земельного участка общей площадью 1092 кв.м КН №, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес>, в сумме 458256 руб., установленной Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону на основании отчета об оценке ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» №-Р от ДД.ММ.ГГГГ.

Установить рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка общей площадью 1092 кв.м КН № расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес>, на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 31112 руб.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 20.09.2023.

Судья М.А.Саницкая