Решение по делу № 2-816/2022 от 14.01.2022

Дело №2-816/2022

61RS0002-01-2022-000181-58

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 марта 2022 года город Ростов-на-Дону

Железнодорожный районный суд города Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Дубовик О.Н., при секретаре Черкасовой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО Банк «ФК Открытие» к С о взыскании задолженности по договору, расторжении договора, обращении взыскания на квартиру,

                        УСТАНОВИЛ:

    ПАО Банк «ФК Открытие» обратилось в суд с иском к С о взыскании задолженности по договору, расторжении договора, обращении взыскания на квартиру, указав в его обоснование на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» (далее - Истец/Банк) и С (далее - Ответчик/Заемщик) заключен кредитный договор № (далее - Кредитный договор) на следующих условиях: сумма кредита - 1 657 500, 00 руб. Срок возврата кредита 240 месяцев. Размер процентов за пользование кредитом - 6,99 % годовых. Сумма ежемесячного платежа кроме первого и последнего составляет 11 917, 00 руб. Целевое использование - приобретение в собственность Заемщика Предмета ипотеки, именно квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, строительный номер <адрес>, литер 1, подъезд 4, площадью 21,40 кв.м, за цену 2 071 857,00 руб. путем участия в долевом строительстве (п. 11 Индивидуальных условий Кредитного Договора (п.п.1.6.1., 4.1. Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ЖК Сказка – 640 ОТД от ДД.ММ.ГГГГ).

    Кредит в сумме 1 657 500,00 рублей зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет Заемщика №, что подтверждается выпиской по счету Заемщика.

    Государственная регистрация Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ЖК Сказка – 640 ОТД от ДД.ММ.ГГГГ проведена «27» июля 2020 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

    В соответствии с п. 11 Индивидуальных условий кредитного договора до государственной регистрации права собственности на Предмет ипотеки в ЕГРН, под предметом ипотеки понимаются имущественные права требования на последующую передачу Предмета ипотеки в собственность (далее - «Права требования»).

    В соответствии с п. 11 залог прав требований действует до момента государственной регистрации права собственности ответчика на Объект долевого строительства. Право собственности на объект долевого строительств возникает у Ответчика с момента государственной регистрации указанного права в уполномоченном государственном органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном законодательством и договором уступки прав требований. До момента государственной регистрации ипотеки в силу закона на Объект долевого строительства права ответчика по Договору участия считаются находящимся в залоге у Банка в силу п.5 ст. 5 и п.1 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) с момента государственной регистрации ипотеки на права по договору участия в долевом строительстве в едином государственном реестре недвижимости.

    Запись об ипотеке в пользу ПАО Банк «ФК Открытие» в Едином государственном реестре недвижимости произведена «27» июля 2020 года за №.

    Учитывая, что кредит был предоставлен банком заемщику для приобретения жилого помещения в строящемся доме, в данном случае возникла ипотека в силу закона.

    Согласно отчета об оценке рыночной стоимости прав требования по договору участия в долевом строительстве №-OTKP-C/21 от 09.11.2021г рыночная стоимость права требования на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, строительный номер <адрес>, литер 1, подъезд 4, площадью 21,40 кв.м, составляет - 2 070 000, 00 руб.

    Таким образом, начальная продажная стоимость прав требований по договору участия в долевом строительстве на квартиру должная быть установлена в размере 80% от рыночной стоимости права требований, определенной в отчете оценщика №-ОТКР-С/21 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 656 000,00 рублей.

    В соответствии с п. 5.4.1 Общих условий предоставления и погашения ипотечных кредитов в ПАО Банк «ФК Открытие» кредитор имеет право требовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате кредита, начисленных в соответствии с условиями кредитного договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки при просрочке осуществления Заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней.

    В соответствии с п. 5.4.2 Общих условий кредитования Банк имеет право обратить взыскание на предмет ипотеке при неисполнении требований кредитора в случаях, предусмотренных условиями.

    В соответствии с п. 6.2. 6.3 Общих условий кредитования при нарушении сроков возврата кредита и начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляются неустойка в виде пени в размере ключевой ставки Центрального Банка России, действующей на день заключения кредитного договора.

ДД.ММ.ГГГГ Истцом в соответствии с пунктом 5.4.1 общих условий кредитования Ответчику было направлено требование о Досрочном истребовании задолженности. До настоящего времени задолженность Ответчиком не погашена и составляет 1 614 537,33 рублей, в том числе:

- 1 607 621,90 рублей - просроченная ссудная задолженность (основной долг);

- 6 744,86 рублей - просроченные проценты;

- 16,74 рублей - пени за несвоевременную уплату процентов;

- 153,83 рублей — пени за несвоевременную уплату основного долга.

    На основании изложенного истец просит суд взыскать со С задолженность по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 614 537,33 (Один миллион шестьсот четырнадцать тысяч пятьсот тридцать семь) рублей 33 копейки, в том числе:

-1 607 621,90 рублей - просроченная ссудная задолженность (основной долг);

- 6 744,86 рублей - просроченные проценты;

-16,74 рублей - пени за несвоевременную уплату процентов;

- 153,83 рублей — пени за несвоевременную уплату основного долга.

    Расторгнуть Кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между С и ПАО Банк «ФК Открытие».

    Обратить взыскание на права требования на жилое помещение в виде квартиры, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0072003:2516 по адресу: <адрес>, строительный номер <адрес>, литер 1, подъезд 4, площадью 21, 40 кв.м, на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ЖК СКАЗКА - 640- ОТД от ДД.ММ.ГГГГ.

    Определить способ реализации права требования на квартиру путем продажи с публичных торгов. Установить начальную продажную стоимость права требования на квартиру в размере 1 656 000, 00 (Один миллион шестьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек.

    Взыскать с С расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 273,00 (Шестнадцать тысяч двести семьдесят три) рубля 00 копеек.

    Истец ПАО Банк «ФК Открытие», извещенный о рассмотрении дела, в судебное заседание явку своего представителя не обеспечил, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Банка.

    Дело в отсутствие представителя истца рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

    Ответчик С в судебное заседание явился, с исковыми требованиями не согласился, просил в иске отказать.

    Заслушав объяснения ответчика, изучив материалы дела, суд полагает заявленные истцом исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

    В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

    Согласно ч.1 ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

    Согласно ст. ст. 348, 350 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
    Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение, обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

    Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

    Согласно ст. ст. 3, 51 ФЗ РФ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

    Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

    Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю (п.4 ст.350 ГК РФ).

    На основании ст. 56 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральном законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

    В соответствии со ст.54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

    Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» (Банк) и С (Заемщик) заключен кредитный договор № на сумму 1 657 500, 00 руб. со сроком возврата кредита 240 месяцев, под 6,99 % годовых с суммой ежемесячного платежа кроме первого и последнего в размере 11 917, 00 руб.     Целевым использованием кредитных средств является приобретение в собственность Заемщика Предмета ипотеки, а именно квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, строительный номер <адрес>, литер 1, подъезд 4, площадью 21,40 кв.м, за цену 2 071 857,00 руб. путем участия в долевом строительстве (п. 11 Индивидуальных условий Кредитного Договора (п.п.1.6.1., 4.1. Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ЖК Сказка – 640 ОТД от ДД.ММ.ГГГГ).

    Кредит в сумме 1 657 500,00 рублей зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет Заемщика №, что подтверждается выпиской по счету Заемщика.

    Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ЖК Сказка – 640 ОТД от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

    В соответствии с п. 11 Индивидуальных условий кредитного договора до государственной регистрации права собственности на Предмет ипотеки в ЕГРН, под предметом ипотеки понимаются имущественные права требования на последующую передачу Предмета ипотеки в собственность (далее - «Права требования»).

    В соответствии с п. 11 залог прав требований действует до момента государственной регистрации права собственности ответчика на Объект долевого строительства. Право собственности на объект долевого строительств возникает у Ответчика с момента государственной регистрации указанного права в уполномоченном государственном органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном законодательством и договором уступки прав требований. До момента государственной регистрации ипотеки в силу закона на Объект долевого строительства права ответчика по Договору участия считаются находящимся в залоге у Банка в силу п.5 ст. 5 и п.1 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) с момента государственной регистрации ипотеки на права по договору участия в долевом строительстве в едином государственном реестре недвижимости.

    Запись об ипотеке в пользу ПАО Банк «ФК Открытие» в Едином государственном реестре недвижимости произведена ДД.ММ.ГГГГ за №.

    В соответствии с п. 5.4.1 Общих условий предоставления и погашения ипотечных кредитов в ПАО Банк «ФК Открытие» кредитор имеет право требовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате кредита, начисленных в соответствии с условиями кредитного договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки при просрочке осуществления Заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней.

    В соответствии с п. 5.4.2 Общих условий кредитования Банк имеет право обратить взыскание на предмет ипотеке при неисполнении требований кредитора в случаях, предусмотренных условиями.

    В соответствии с п. 6.2. 6.3 Общих условий кредитования при нарушении сроков возврата кредита и начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляются неустойка в виде пени в размере ключевой ставки Центрального Банка России, действующей на день заключения кредитного договора.

    Поскольку ответчиком обязательства по кредитному договору не исполнялись надлежащим образом, у него перед Банком образовалась задолженность, которая составляет 1 614 537,33 рублей, в том числе:

- 1 607 621,90 рублей - просроченная ссудная задолженность (основной долг);

- 6 744,86 рублей - просроченные проценты;

- 16,74 рублей - пени за несвоевременную уплату процентов;

- 153,83 рублей — пени за несвоевременную уплату основного долга.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в соответствии с пунктом 5.4.1 общих условий кредитования было направлено С требование о Досрочном истребовании задолженности, которое исполнено ответчиком не было.

    Представленный истцом расчет задолженности принимается судом как правильный. Доказательств того, что ответчик выплатил в полном объеме или частично денежные средства в счет образовавшейся задолженности по кредитному договору, суду не представлено. Контррасчет ответчиком также не представлен.

    Принимая во внимание, что С надлежащим образом не исполняет взятые на себя обязательства по кредитному договору, суд приходит к выводу о том, что исковые требования о расторжении кредитного договора № от 22.07.2020г. взыскании задолженности по кредитному договору следует удовлетворить в полном объеме.

    Согласно отчету об оценке №-OTKP-C/21 от 09.11.2021г рыночная стоимость права требования на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, строительный номер <адрес>, литер 1, подъезд 4, площадью 21,40 кв.м, составляет 2 070 000, 00 руб.

    Оснований сомневаться в правильности и достоверности представленного истцом отчета и в его выводах, у суда не имеется.

    Стороной ответчика данный отчет не оспаривался.

Исходя из принципа процессуального равноправия сторон и учитывая обязанность истца и ответчика подтвердить доказательствами те обстоятельства, на которые они ссылаются, необходимо в ходе судебного разбирательства исследовать каждое доказательство, представленное сторонами в подтверждение своих требований и возражений, отвечающее требованиям относимости и допустимости (статьи 59, 60 ГПК РФ).     Достоверных и допустимых доказательств, опровергающих произведенные расчеты отчете, а также изложенные в нем выводы, а также оснований не доверять указанному отчету об оценке рыночной стоимости прав требования квартиры, составленному в соответствии с требованиями закона, не имеется и ответной стороной суду не представлено. Ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы ответчиком не заявлено.

Таким образом, суд признает Отчет №-ОТКР-С/21, подготовленный ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг», допустимым и достоверным доказательством и руководствуется его выводами при определении начальной продажной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом залога по договору займа, поскольку выводы указанного исследования научно обоснованы, мотивированы, соответствуют другим имеющимся доказательствам.

При этом в соответствии с положениями пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если начальная продажная цена заложенного по договору об ипотеке имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика. Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.
    При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

    Таким образом, начальная продажная стоимость прав требований по договору участия в долевом строительстве на квартиру устанавливается в размере 80% от рыночной стоимости права требований, определенной в отчете оценщика №-ОТКР-С/21 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 656 000,00 рублей.

Суд обращает взыскание на предмет требования на жилое помещение в виде квартиры, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0072003:2516 по <адрес> строительный номер <адрес>, литер 1, подъезд 4, площадью 21,40 кв.м, на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ЖК Сказка -640-ОТД от 22.07.2020г., определив способ реализации права требования на квартиру путем продажи с публичных торгов, и установив начальную продажную стоимость права требования на квартиру в размере 1 656 000 рублей.

     В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом при предъявлении иска были понесены расходы по уплате государственной пошлины в сумме 16 273 рублей, которые подтверждаются платежным поручением № от 30.12.2021г. и подлежат взысканию с ответчика.

    Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между С и ПАО Банк «ФК Открытие».

    Взыскать со С в пользу ПАО Банк «ФК Открытие» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 614 537 рублей 33 копеек, расходы по уплате госпошлины в размере 16 273 рублей.

    Обратить взыскание на предмет требования на жилое помещение в виде квартиры, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0072003:2516 по адресу: <адрес>, строительный номер <адрес>, литер 1, подъезд 4, площадью 21,40 кв.м. на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ЖК Сказка -640-ОТД от 22.07.2020г.

    Определить способ реализации права требования на квартиру путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость права требования на квартиру в размере 1656 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья

В окончательной форме решение изготовлено 17 марта 2022 года.