Решение по делу № 33-680/2025 от 15.01.2025

В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

№ 33-680/2025

Дело № 2-921/2024

36RS0001-01-2024-000403-05

Строка № 179г

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

30 января 2025 г. г. Воронеж

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Шаповаловой Е.И.,

судей Косаревой Е.В., Кузнецовой И.Ю.,

при секретаре Побокиной М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Кузнецовой И.Ю.,

гражданское дело Железнодорожного районного суда г. Воронежа № 2-921/2024 по иску Машаровой Раисы Константиновны к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ЖБИ-ЖИЛСТРОЙ 910» о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ЖБИ-ЖИЛСТРОЙ 910»

на решение Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 3 октября 2024 г.

(судья районного суда Селищева А.А.)

у с т а н о в и л а:

Машарова Р.К. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ЖБИ-ЖИЛСТРОЙ 910» (далее - ООО СЗ «ЖБИ-ЖИЛСТРОЙ 910»), впоследствии уточненным, в котором просила взыскать в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи стоимость устранения строительных недостатков квартиры в размере 28 584 руб. 02 коп., неустойку за период с 19 января 2024 г. по 1 октября 2024 г. в размере 73 460 руб. 93 коп., продолжить начисление неустойки в размере 1 % за каждый день просрочки, начиная со 2 октября 2024 г. по день фактической оплаты задолженности, компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., штраф, расходы по оплате услуг представителя в размере 60 000 руб., в обоснование исковых требований указав, что 28 декабря 2022 г. между сторонами заключен договор купли-продажи № №, согласно которому объектом купли-продажи является трехкомнатная квартира <адрес>, стоимостью 4 029 597 руб. Оплата за квартиру произведена в полном объеме. Объект купли-продажи истцом принят, и впоследствии зарегистрировано право собственности на данный объект. При эксплуатации квартиры были выявлены строительные недостатки, стоимость устранения которых определена истцом в размере 150 000 руб. В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, в адрес ответчика направлена претензия, которая была получена 6 января 2024 г., однако требования, изложенные в претензии, не были удовлетворены, что послужило основанием для обращения в суд. (л.д.5, 133).

Решением Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 3 октября 2024 г. постановлено: «Исковые требования Машаровой Раисы Константиновны к ООО «Специализированный застройщик «ЖБИ-ЖИЛСТРОЙ 910» о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ЖБИ-ЖИЛСТРОЙ 910» (ОГРН 1203600041260, ИНН 3665812946, КПП №, адрес регистрации: <адрес> в пользу Машаровой Раисы Константиновны денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере 28 584,02 руб., неустойку за период с 19 января 2024 г. по 3 октября 2024 г. в размере 15 000 руб. и в размере 1 % от суммы 28 584,02 рубля за каждый день просрочки, начиная с 4 октября 2024 г. до даты фактического исполнения, компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб., штраф в размере 10 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 28 000 руб., а всего 84 584 (восемьдесят четыре тысячи пятьсот восемьдесят четыре) рубля 02 копейки.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ЖБИ-ЖИЛСТРОЙ 910» (ОГРН 1203600041260, ИНН 3665812946, КПП № адрес регистрации: <адрес> в доход бюджета городского округа город Воронеж государственную пошлину в размере 1 807 (одна тысяча восемьсот семь) рублей 52 копейки.» (л.д.221, 222-229).

В апелляционной жалобе генеральный директор ООО СЗ «ЖБИ-ЖИЛСТРОЙ 910» Полянских А.Т. просит решение суда первой инстанции отменить.

Указывает, что при вынесении решения суд не учел, что покупатель имел возможность обнаружить недостатки в момент заключения договора купли-продажи, в связи с чем, в последующем у него отсутствует право на предъявление требований в отношении явных недостатков. Кроме того, претензия заявлена в неразумный срок, спустя год с момента покупки квартиры, при этом судом обстоятельства соблюдения истцом разумного срока никак не исследовались и не мотивировались. Также судом при вынесении решения не применено постановление Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее – Постановление № 326) к взысканным неустойке и штрафу. Полагает, что истец злоупотребил своими правами, завысив первоначальные требования в 5 раз, что является основанием для пропорционального распределения судебных расходов относительно первоначального размера иска. (л.д. 152-155).

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание и ходатайств об отложении слушания дела не представили. Согласно требованиям ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу требований ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Предусмотренных ч.4 ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, по данному делу судебная коллегия не усматривает.

Следовательно, в данном случае судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Из преамбулы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) следует, что недостаток товара (работы, услуги) - это несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

Согласно абз. 3, 5 п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом, потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

Указанные требования в силу п. 3 ст. 18 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе предъявить изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру.

Согласно подп. «а» п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 17 от 28 июня 2012 г. «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», исходя из преамбулы Закона о защите прав потребителей и статьи 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» правами, предоставленными потребителю Законом и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами, а также правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации пользуется не только гражданин, который имеет намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий товары (работы, услуги), но и гражданин, который использует приобретенные (заказанные) вследствие таких отношений товары (работы, услуги) на законном основании (наследник, а также лицо, которому вещь была отчуждена впоследствии, и т.п.).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28 декабря 2022 г. между АО «СЗ «ЖБИ-ЖИЛСТРОЙ 910» и Машаровой Р.К. заключен договор купли-продажи № № трехкомнатной квартиры № <адрес>, стоимостью 4029 597 руб. Оплата за квартиру произведена покупателем в полном объеме, в тот же день объект купли-продажи принят истцом по передаточному акту (л.д.7-8).

11 января 2023 г. истец зарегистрировал право собственности на вышеуказанную квартиру, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.9-10).

Таким образом, застройщиком указанной квартиры является ответчик ООО СЗ «ЖБИ-ЖИЛСТРОЙ 910», которому 8 августа 2022 г. выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № № (л.лд.60-65).

В ходе эксплуатации квартиры в период гарантийного срока истцом выявлены недостатки и дефекты в связи с нарушением технологии выполненных работ застройщиком, в связи с чем, 29 декабря 2023 г. истцом в адрес ответчика направлена претензия о соразмерном уменьшении цены договора, которая получена адресатом 6 января 2024 г. (л.д. 11-12). Однако полученную претензию истца ответчик добровольно не удовлетворил.

28 мая 2024 г. определением Железнодорожного районного суда г. Воронежа по ходатайству стороны ответчика назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «Воронежский центр экспертизы и оценки». (л.д.72, 73-74)

Согласно заключению эксперта ООО «Воронежский центр экспертизы и оценки» № 229 от 29 июля 2024 г. ответить на вопрос о том, проводились ли какие-либо работы в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес> после передачи объекта недвижимости покупателю определить не представляется возможным, т.к. в рамках строительно-технической экспертизы отсутствуют методики, позволяющие установить время производства работ, кем выполнялись данные работы.

Следует отметить, что в представленной на исследование проектной документации отсутствует проектная отделка помещений, в договоре купли-продажи также отсутствует подробное описание указанной квартиры (не указаны наличие коммуникаций, оборудования, виды отделочных работ), а, следовательно, установить проводились ли в квартире строительно-отделочные работы после передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи, на основании материалов дела, также не представляется возможным.

Со слов присутствующих на осмотре сторон в квартире, собственником выполнены полностью отделочные работы (в кухне и одной комнате отделочные работы выполнены частично), заменена входная металлическая дверь, установлено остекление двух лоджий, установлены межкомнатные двери, на оконных блоках ПВХ производилась регулировка и замена ручек.

Поскольку со слов присутствующих на осмотре сторон в квартире, собственником выполнены полностью отделочные работы (в кухне и одной комнате отделочные работы выполнены частично), произведена замена входной металлической двери, установлено остекление двух лоджий, установлены межкомнатные двери, на оконных блоках ПВХ производилась регулировка и замена ручек, экспертом производилось исследование только оконных конструкций ПBX, установленных в жилых комнатах и кухне.

В квартире имеются недопустимые нарушения в конструкции оконных блоков, установленных в жилых комнатах (помещения № 3, № 4), применены глухие (неоткрывающиеся) створки шириной более 400 мм, что не соответствует нормам (см. п.6.1.4.1, п.6.1.4.2 ГОСТ 23166-2021, статья 30 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-Ф3).

Балконный блок, установленный в кухне (пом. № 2) имеет недопустимые отклонения от вертикали (более 1,5 мм/м).

В представленной на исследование проектной документации отсутствует отделка помещений, отсутствует конструктивное исполнение оконных блоков, имеется только часть раздела вентиляции и планировка этажа, а, следовательно, установить соответствует ли квартира проектной документации, не представляется возможным.

Характер недостатков и нарушений требований строительных норм и правил, имеющихся в квартире, свидетельствует о том, что причиной указанных выше нарушений, является следствие некачественного выполнения работ (не является следствием естественного износа), а именно - выполнение работ с нарушением требований закона.

Для выявления указанных в п. 2 исследования недостатков в нормативной документации, предусмотрены соответствующие правила, методы и средства, качество и точность этих работ возможно определить после выполнения последующих, а следовательно, все указанные дефекты являются явными.

Стоимость устранения нарушений строительных норм и правил в квартире, возникших в результате некачественного выполнения работ, рассчитана на основании произведённого осмотра, в Локальном сметном расчете № 228-1 и составляет 28584 руб. 02 коп.

Стоимость устранения нарушений строительных норм и правил в квартире, возникших в результате некачественного выполнения работ (работ и материалов по замене глухих створок остекления на открывающиеся), рассчитана на основании произведенного осмотра, в Локальном сметном расчете № 228-2 и составляет 18076 руб. 98 коп. (л.д. 86-117).

Данное экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 79-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и требованиям ст. 86 ГПК РФ, выполнено экспертом, имеющим достаточный опыт и квалификацию в области данного рода экспертиз. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, ссылки на нормативную документацию, научную обоснованность выводов по поставленным вопросам. При изложенных обстоятельствах указанное заключение обоснованно признанно судом допустимым и относимым доказательством стоимости работ и материалов, необходимых для устранения недостатков, ухудшающих качество объекта недвижимости, которые должны быть учтены при уменьшении цены договора, с чем соглашается судебная коллегия.

Суд первой инстанции, рассматривая заявленные исковые требования, руководствуясь ст. ст. 15, 309, 310, 330, 333, 401, 454, 469, 475, 476, 556, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. ст. 4, 13, 15, 18, 19, 22, 23 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей), разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», приняв во внимание заключение судебной экспертизы, оценив представленные письменные доказательства в совокупности с иными исследованными доказательствами по делу, с учетом положений ст. ст. 59, 60, 67 ГПК РФ, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания в пользу истца 28 585 руб. 02 коп. в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи, взыскав также неустойку, убытки, компенсацию морального вреда, судебные расходы и штраф.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, полагает их основанными на верном применении норм материального и процессуального права.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Понятие недостатка товара (работы, услуги) приведено в преамбуле Закона о защите прав потребителей, в силу которой недостатком товара является его несоответствие обязательным требованиям предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был оставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.

По смыслу указанного положения, если в договоре отсутствуют конкретные требования к качеству товара (работы, услуги), то оно должно соответствовать обычно предъявляемым требованиям.

На основании пункта 1 статьи 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В силу п.1 ст.456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии со ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

В силу ст.470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 названного Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 ГК РФ, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока). Гарантия качества товара распространяется и на все составляющие его части (комплектующие изделия), если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Согласно положениям ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п.1 статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. (пункт 1 ст.477 ГК РФ).

На основании п.1 ст.10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В силу ст. 22 Закона о защите прав потребителей требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение предусмотренных ст. ст. 20, 21 и 22 названного Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей).

Исходя из положений приведенных выше правовых норм, предусмотренная Законом неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств, направленной на восстановление нарушенного права потребителя.

Как разъяснено в пунктах 65 и 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограничена (например, пункт 6 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 г. № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств»).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также на то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом - исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав - исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в их совокупности следует, что при установлении факта нарушения права потребителя он вправе требовать уплаты неустойки за весь период просрочки удовлетворения своего требования о выплате стоимости устранения недостатков товара до момента фактического исполнения обязательства.

Судом установлено, что квартира приобретена истцом у ответчика на основании договора купли-продажи от 28 декабря 2022 г., договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости сторонами не заключался.

Положения статей 469, 475, 556, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к продаже недвижимости устанавливают императивное требование, исключающее освобождение продавца от ответственности за продажу недвижимой вещи с недостатками.

Совокупность названных норм и акта толкования в их системном единстве предполагает, что продажа квартиры с недостатками не освобождает продавца от ответственности лишь за ненадлежащее исполнение договора, то есть для случаев, когда недостатки вещи были установлены в момент ее передачи, но покупатель тем не менее согласился принять вещь в указанном состоянии. В данном случае юридическая ответственность установлена законодателем исключительно для целей защиты возможных интересов покупателя недвижимости, который вынужден был бы нести дополнительные расходы на приведение приобретаемого имущества в надлежащее состояние. Соответственно, данный механизм рассчитан на случаи, когда передача недвижимого имущества с недостатками осуществлена хотя и с оговоркой, но без соответствующего возмещения.

Вместе с тем, продавец не может привлекаться к ответственности в том случае, если цена передаваемого покупателю имущества заведомо определена с учетом такой ответственности, то есть ниже на сумму или более, чем стоимость недостатков передаваемого недвижимого имущества.

Иной подход, при котором покупатель, уплативший за приобретаемое имущество цену с учетом имеющихся недостатков и одновременно сохраняющий право на их возмещение за счет контрагента, получал бы несоизмеримо больше, нежели передаваемое им встречное предоставление, что приводило бы к возникновению неосновательного обогащения на стороне покупателя.

Таким образом, стороны договора купли-продажи недвижимости вправе определить механизмы ответственности продавца за недостатки передаваемой вещи, в том числе и путем снижения цены продаваемого имущества. Как следствие, бремя доказывания факта произведенного возмещения при продаже недвижимости с недостатками возлагается на продавца, как на лицо, виновное в причинении убытков.

Между тем допустимых и достоверных доказательств того, что спорное жилое помещение приобреталось истцом по цене ниже, чем аналогичный объект без соответствующих недостатков, то есть с учетом компенсационных механизмов, предусмотренных для случаев продажи недвижимости с недостатками, ответчиком, вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и принципу распределения бремени доказывания по делам с участием потребителей, не представлено.

Сторона ответчика ссылается на то, что на момент покупки квартиры все имеющиеся в ней строительные недостатки являлись видимыми и истец согласился приобрести квартиру с указанными недостатками, в связи с чем, в последующем утратил право на предъявление каких-либо требований по их наличию.

Указанные доводы апелляционной жалобы судебная коллегия полагает необоснованными ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (пункт 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости об ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В пункте 1 статьи 4 Закона О защите прав потребителей закреплено, что продавец обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

Согласно пункта 9 договора купли-продажи квартиры от 28 декабря 2022 г., подписав настоящий договор, продавец подтверждает передачу покупателю, а покупатель прием у продавца квартиры претензий в отношении состояния квартиры покупатель к продавцу не имеет.

Согласно пункту 10 данного договора квартира, передаваемая по настоящему договору, не имеет внутренней отделки. Покупатель подтверждает, что квартира им осмотрена до подписания настоящего договора. Покупатель принимает квартиру в том состоянии, в котором она имеется на день подписания договора. Покупатель не имеет претензий по качеству и состоянию квартиры.

Вместе с тем, указанные положения договора, подписанного истцом, основанием для отказа в иске явиться не могут, так как для установления влияния имеющихся в квартире истца строительных недостатков на качество квартиры и безопасность ее использования необходимы специальные познания знания в области строительства, которыми потребитель не обладает и не мог обладать на момент принятия объекта. Более того, между сторонами по делу какой-либо акт с индивидуализацией недостатков, определением их существенности и особенностей применительно к конкретным частям и элементам квартиры, переданной потребителю, не подписывался, стоимость выявленных недостатков не определялась.

Доказательств того, что покупателю в действительности предоставлялась скидка при приобретении квартиры, то есть спорное жилое помещение приобреталось истцом по цене ниже, чем аналогичный объект без соответствующих недостатков, ответчиком вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не было представлено.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о взыскании в пользу истца в счет соразмерного уменьшения цены договора стоимость устранения строительных недостатков квартиры, с чем соглашается судебная коллегия.

Ссылка апеллянта на постановление Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» несостоятельна, поскольку указанное постановление применимо к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, в настоящем же случае квартира приобретена истцом у ответчика - застройщика на основании договора купли-продажи.

Таким образом, к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей, которым установлена ответственность в виде неустойки, рассчитанной за каждый день просрочки в размере одного процента.

Ссылка в апелляционной жалобе на злоупотребление своими правами со стороны истца, выразившемся в предъявлении претензионных требований спустя год с момента покупки квартиры, является необоснованной, учитывая, что такое право имеется у истца в пределах гарантийного срока, установленного положениями ст. 477 ГК РФ и им указанные сроки не нарушены.

Поскольку исковые требования Машаровой Р.К. удовлетворены в полном объеме, оснований для применения пропорционального распределения судебных расходов по ст.98 ГПК РФ не имеется.

Доводы жалобы, о неправильном расчете пропорции и соответственно пропорционального распределения судебных расходов, поскольку обоснованность первоначальных требований в полном объеме не подтвердилась, а в действиях истца имеются признаки злоупотребления правом, являются несостоятельными. Заявление истца об уточнении исковых требований, на основании обстоятельств, повлиявших на позицию истца, не свидетельствует о недобросовестных действиях последнего.

Как разъяснено в абзаце 1 пункта 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу.

Согласно абзацу второму указанного пункта, уменьшение истцом размера исковых требований в результате получения при рассмотрении дела доказательств явной необоснованности этого размера может быть признано судом злоупотреблением процессуальными правами и повлечь отказ в признании понесенных истцом судебных издержек необходимыми полностью или в части (часть 1 статьи 35 ГПК РФ, части 6, 7 статьи 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) либо возложение на истца понесенных ответчиком судебных издержек (статья 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции, исходя из фактических обстоятельств дела, действий сторон в ходе судебного разбирательства, приходит к выводу о том, что оснований полагать, что изначально заявленные к взысканию суммы являлись явно необоснованными, а цена иска определена произвольно, не имеется, в действиях истца злоупотребления правом не усматривается.

При таких обстоятельствах, с учетом отсутствия доказательств чрезмерности взысканных в пользу заявителя судебных расходов, доводы ответчика о взыскании расходов в завышенном размере нельзя признать законными. Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены решения суда в этой части, постановленного в соответствии с требованиями действующего законодательства, указаний на иные обстоятельства, которые не были бы учтены судом при вынесении судебного акта, в апелляционной жалобе не содержится.

Иных доводов, которые имели бы существенное значение для рассмотрения дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергали изложенные в нем выводы, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений норм процессуального права, которые в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебного постановления первой инстанции, в ходе рассмотрения дела судом допущено не было.

По иным основания решение суда сторонами по делу не обжаловано.

В соответствии с ч. 3 ст. 327.1 ГПК РФ вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с ч. 4 ст. 330 названного кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 3 октября 2024 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ЖБИ-ЖИЛСТРОЙ 910» – без удовлетворения.

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 3 февраля 2025 г.

Председательствующий:

Судьи коллегии: