Решение по делу № 2-470/2013 от 25.02.2013

Решение в окончательной форме

принято 30 июля 2013г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Полевской                        18 июля 2012 года

Полевской городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Загидулиной О.А., при секретаре Чубарь Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-470/2013 по иску Васильковой Т.В. к органу местного самоуправления «Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа» и обществу с ограниченной ответственностью «Оптик-Инжиниринг» о признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки, передачи права собственности на нежилое помещение и признании действий незаконными,

УСТАНОВИЛ:

Василькова Т.В. обратилась в суд с иском к органу местного самоуправления "Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа" и обществу с ограниченной ответственностью «Оптик-Инжиниринг» о признании незаконными действий органа местного самоуправления, признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки, мотивируя это тем, что является собственником жилого помещения: квартиры № <. . .> в <. . .>. Многоквартирный дом имеет нежилое подвальное помещение, площадью 448,4 кв.м, в котором располагаются инженерные сети, обеспечивающие весь дом холодным и горячем водоснабжением, а также канализационные сети. В настоящее время ей и жильцам дома ограничен доступ в подвальное помещение, которое используется в коммерческих целях ООО «Оптик-Инжиниринг» на основании договора аренды от . . .г. № <данные изъяты>. Собственником подвального помещения является Полевской городской округ. Какого-либо согласования с жильцами дома о передаче подвального помещения в муниципальную собственность не производилось. По мнению истца, подвальное помещение, в котором находятся инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование, является общим имуществом собственников многоквартирного дома. Право собственности на общее имущество возникает у собственников жилых помещений многоквартирного дома с момента приобретения права собственности на жилое помещение.

Истец просит признать незаконными действия Полевского городского округа в лице ОМС «Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа» по ограничению доступа в подвальное помещение, признать недействительным договор аренды от . . .г., заключенный между Полевским городским округом и ООО «Оптик-Инжиниринг», применить последствия недействительности сделки, обязать орган местного самоуправления "Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа" передать подвальное помещение под многоквартирным домом № <. . .> в <. . .> в пользование истцу.

В судебное заседание истец не явилась, будучи извещена своевременно и надлежащим образом, об уважительных причинах своей неявки не сообщила.

Представитель истца Шахмин А.А. иск поддержал, уточнил, что истец просит в виде последствий применения недействительности ничтожной сделки передать ей в собственность часть нежилого подвального помещения в доме <. . .> соразмерно её доли в праве собственности на принадлежащее ей жилое помещение. Также в обоснование иска представитель истца пояснил, что при приватизации первого жилого помещения в жилом доме № <. . .> . . .г. в общую долевую собственность собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме должно было перейти подвальное помещение этого дома. В подвале дома находятся инженерные коммуникации и оборудование, которое предназначено для обслуживания жилых помещений дома, в связи с этим подвал является техническим. Управление дошкольных учреждений, ранее располагавшееся в доме № <. . .>, занимало только первый этаж небольшую часть подвального помещения, поэтому право собственности Полевского городского округа было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на все подвальное помещение незаконно, в собственность г. Полевской могли перейти только первый этаж здания и часть подвала. Основания возникновения права муниципальной собственности поэтому являются ничтожными.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований на предмет спора, ТСЖ «Ленина 12» Рзаева Т.Н. с иском Васильковой Т.В. согласилась, пояснив, что доступа в подвал у собственников жилых помещений многоквартирного дома № <. . .> <. . .> отсутствует. Ранее подвал был предназначен для кладовок и дровяника. Когда помещение занималось ремонтно-строительным участком, жители дома пользовались сауной и душевыми, располагавшимися в подвале.

Представитель ответчика органа местного самоуправления "Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа" Чистякова Н.А. иск не признала и пояснила, что Полевской городской округ является собственником подвального помещения в доме № <. . .> на основании свидетельства о праве собственности от . . .г. Решением Думы Полевского городского округа от 17 августа 2000г. № 470 были внесены изменения в реестр муниципальной собственности, получено свидетельство о государственной регистрации права. Собственник подвального помещения Полевской городской округ распорядился имуществом по своему усмотрению, передав его в аренду ООО «Оптик-Инжиниринг». Нахождение в подвальном помещении транзитных инженерных сетей не свидетельствует о техническом назначении всего помещения.

Представитель ответчика ООО «Оптик-Инжиниринг» Нифонтова Т.Н. иск не признала и пояснила, что подвал в доме № <. . .> является самостоятельным объектом, поскольку имеет два независимых отдельных входа, как минимум с 1995г. он используется как изолированный объект. Наличие инженерных коммуникаций автоматически не делает подвал техническим. С представленным экспертным заключением не согласна, поскольку оно недостаточно аргументировано.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 1 статьи 750 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

На основании статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В судебном заседании установлено и подтверждено копией договора, что . . .г. между органом местного самоуправления "Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа", действующим за муниципальное образование «Город Полевской», арендодателем, и ООО «Оптик-Инжиниринг», арендатором, заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № <данные изъяты>, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда – нежилое подвальное помещение, расположенном в трехэтажном здании жилого назначения, литера А, общей площадью 448,4 кв.м, по адресу: <. . .>, с целью использования под бытовые помещения, складские помещения. Договор заключен сроком до . . .г. (пункт 1.2 договора), а в случае, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока действия договора при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 7.1. договора).

Право аренды за ООО «Оптик-Инжиниринг» зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от . . .г. (л.д. 7).

Собственником имущества, переданного в аренду ООО «Оптик-Инжиниринг», является Полевской городской округ, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от . . .г.

Основанием возникновения права собственности Полевского городского округа является решение Думы муниципального образования «Город Полевской» Свердловской области от 17 августа 2000г. № 470.

Из копии решения Думы муниципального образования «Город Полевской» Свердловской области от 17 августа 2000г. № 470 следует, что после проведенной инвентаризации объектов муниципальной собственности внесены дополнения в реестр муниципальной собственности, включен перечень зданий, утвержденный решением Думы МО «Город Полевской» от 10 сентября 1998г. № 209. Под № 3 в приложении к решению Думы от 17 августа 2000г. значится здание УДУ, расположенное по ул. <. . .>.

Кроме того, 4 августа 1992г. Свердловским областным Советом народных депутатов Полевскому городскому Совету народных депутатов выдано свидетельство о праве собственности на встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5 и 7 процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, что подтверждается копией этого свидетельства. Под № 178 в списке переданных в муниципальную собственность помещений указано здание по ул. <. . .> отдел дошкольных учреждений.

В обоснование своего иска об оспаривании договора аренды, заключенного между собой ответчиками, истец ссылается на то, что какое-либо согласование о передаче в муниципальную собственность подвального помещения с жильцами дома не проводилось, о решении Думы № 470 она узнала только после нарушения прав пользования подвальным помещением. Однако, эти доводы истца не основаны на законе.

В соответствии с приложением № 3 к Постановлению Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", к муниципальной собственности относятся объекты государственной собственности, расположенные на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского (за исключением городов районного подчинения), районного (за исключением районов в городах) Советов народных депутатов:

жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

Согласно копии технического паспорта на жилой дом № <. . .> в <. . .>, по состоянию на . . .г., в этом доме имели встроенные помещения, занимаемые ремонтно-строительным участком и отделом дошкольных учреждений, то есть использовались, в соответствии с действовавшим на тот момент, государственными предприятиями и не находились в частной собственности. В связи с этим они на основании приведенного выше Постановления Верховного Совета РСФСР были переданы в муниципальную собственность.

При передаче встроенно-пристроенных нежилых помещений в муниципальную собственность на основании указанного Постановления Верховного Совета РСФСР не требовалось согласование с владельцами иных помещений в таких домах, в том числе и владельцами жилых помещений, поскольку жилой фонд также был передан в муниципальную собственность.

В силу пункта 1.1 Положения об органе местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа, утвержденного решением Думы МО «Город Полевской» от 22 декабря 2005г. № 110 Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа (в дальнейшем именуемое - Управление) является отраслевым органом местного самоуправления Полевского городского округа, осуществляющим управление муниципальным имуществом Полевского городского округа, в том числе … управление объектами муниципальной собственности в сфере использования муниципального имущества, его приватизации, …, если иное не установлено законодательством Российской Федерации и Свердловской области нормативными правовыми актами Полевского городского округа (далее - городской округ).

Таким образом, Полевской городской округ в лице органа местного самоуправления "Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа", осуществляющего полномочия собственника нежилого помещения, вправе был распорядиться им, в том числе и путем сдачи помещения в аренду ООО «Оптик-Инжиниринг».

Также законны действия органа местного самоуправления "Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа" по ограничению свободного доступа иных лиц в помещение, собственником которого он является.

В связи с этим, суд считает, что оспариваемый истцом договор аренды соответствует требованиям закона, поскольку заключен лицом, имеющим право распоряжения им, в требуемой письменной форме, зарегистрирован в установленном законом порядке, передан во владение арендатору.

Доводы представителя истца о том, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области свидетельство о государственной регистрации права собственности незаконно проведена государственная регистрация права собственности на все подвальное помещение, поскольку управление дошкольных учреждений занимало только первый этаж здания по ул. <. . .> суд не принимает во внимание, поскольку доказательств того, что подвальное помещение не находилось в пользовании какого-либо юридического лица, а потому не подлежало передаче в муниципальную собственность, истцом не представлено. Более того, подтверждено техническим паспортом, что подвал использовался как УДУ, так и ремонтно-строительным участком.

Представленный план подвального помещения по состоянию на 1957г., в котором указано, что подвальное помещение в доме № <. . .> использовалось под кладовые, суд не может принять в качестве достаточного доказательства, поскольку уже на 1989г., то есть за три года до приобретения подвала в муниципальную собственность оно использовалось юридическими лицами.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования о признании недействительным договора аренды от . . .г. и применении последствий его недействительности не подлежат удовлетворению.

В заключении эксперта ИП Санжиева А.А. от . . .г. (л.д. 63-82) установлено, что в подвальном помещении расположены инженерные сети отопления, холодного и горячего водоснабжения и канализации, имеется теплоузел, причем запорная арматура инженерных сетей расположена в подвальном помещении. По мнению суда, доступ Васильковой Т.В. к инженерным сетям и запорной арматуре может быть предоставлен путем установления сервитута на части подвального помещения, необходимые для этого.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Васильковой Т.В. к органу местного самоуправления «Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа» и обществу с ограниченной ответственностью «Оптик-Инжиниринг» о признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки, передачи права собственности на нежилое помещение и признании действий незаконными отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы в Полевской городской суд.

Резолютивная часть решения изготовлена в совещательной комнате с применением технических средств.

Председательствующий