Решение по делу № 2-2650/2023 (2-9380/2022;) от 07.11.2022

копия

24RS0041-01-2022-007307-42

дело № 2-2650/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Красноярск 26 октября 2023г.

Октябрьский районный суд г. Красноярска в составе

председательствующего судьи Басинской Е.В.

при секретаре судебного заседания Гнездиловой Л.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Октябрьского района г. Красноярска в интересах неопределенного круга лиц и МО г. Красноярск к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, Неумержицкому Игорю Германовичу, Домрачевой Марине Геннадьевне о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности договора, прекращении права собственности,

Р Е Ш И Л:

Прокурор Октябрьского района г. Красноярска обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчикам, в котором просит, с учетом уточнения:

признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи 04.09.2020 У заключенный между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в лице заместителя руководителя департамента А8, действующей на основании Положения, утвержденного распоряжением администрации города Красноярска от 00.00.0000 года У-р, приказа У от 00.00.0000 года и Неумержицким И.Г. земельного участка с кадастровым номером У не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз; промышленные базы, склады, погрузочные терминалы;

признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 00.00.0000 года с кадастровым номером У, расположенного по адресу: ХА, общей площадью 1 019 кв.м, заключенный между Неумержицким И.Г. и Домрачевой М.Г.;

исключить из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись о регистрации права собственности Домрачевой М.Г. на земельный участок, расположенный по адресу: Х, с кадастровым номером У, общей площадью 1019 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов;

исключить из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись о регистрации права собственности Неумержицкого И.Г. на земельный участок, расположенный по адресу: Х, с кадастровым номером У, общей площадью 2 039 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов;

прекратить право собственности Домрачевой М.Г. на земельный участок, расположенный по адресу: Х, с кадастровым номером У общей площадью 1019 кв.м.;

прекратить право собственности Неумержицкого И.Г. на земельный участок, расположенный по адресу: Х, с кадастровым номером У, общей площадью 2 039 кв.м..

Требования мотивированы тем, что 14.08.2019г. между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и Неумержицким И.Г. заключен договор аренды У земельного участка с кадастровым номером У. Срок аренды устанавливается с 14.08.2019г. по 00.00.0000 года Неумержицким И.Г. в администрации г. Красноярска получено разрешение на строительство от 26.03.2019г. У объекта капитального строительства «здание склада по адресу: ХА на земельного участка с кадастровым номером У. 20.06.2019г. Неумержицким И.Г. в администрации г. Красноярска получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию У. 17.07.2019г. согласно выписке из ЕГРПН за Неумержицким зарегистрировано право собственности на объект недвижимости «здание склада по адресу: ХА с кадастровым номером У. 04.09.2020г. на основании заявления Неумержицкого И.Г. между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации Х заключен договор купли-продажи У земельного участка с кадастровым номером У, расположенного по адресу: кадастровым номером У, расположенного по адресу: ХА, общей площадью 3058,0 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешённого использования – пищевая промышленность (код – 6.4); склады (код – 6.9), в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз, промышленные базы, склады, погрузочные терминалы, стоимость которого составила 200940 руб., что составляет 15% от его кадастровой стоимости. 27.09.2022г. по заявлению Неумержицкого И.Г. земельный участок с кадастровым номером У снят с кадастрового учета путем раздела из земельного участка с кадастровым номером У образованы 2 новых земельных участка с кадастровыми номерами У. Земельный участок с кадастровым номером У относиться к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования – рынки (код-4.3). за исключением оптовых, площадью 4350 кв.м. Площадь земельного участка с кадастровым номером 24У составляет 2039 кв.м. Согласно выписке из ЕГРПН объект капитального строительства с кадастровым номером У, наличие которого послужило основанием для предоставления арендатору спорного участка с кадастровым номером У в собственность за плату без проведения торгов, площадью необходимой для эксплуатации этого здания. Таким образом, приведенный договор купли-продажи заключен при явном нарушении положений законодательства о землепользовании, вследствие чего является недействительной (ничтожной) сделкой. В связи с изложенным просит требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель истца помощник прокурора Октябрьского района г.Красноярска Левицкий С.В. заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчик Неумержицкий И.Г. в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежаще и своевременно, обеспечил явку своих представителей Наболь Е.А., Юрьева В.О., полномочия проверены, которые возражали против удовлетворения заявленных исковых требований, поддержали доводы письменного отзыв. Указали, что выводы прокурора не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. При оценке принадлежности объектов на земельном участке прокуратура не применила нормы права, не учла необходимые проезды и проходы к объекту, парковочные места, охранные зоны инженерных сетей. Техническое заключение подтверждает соразмерность и обоснованность выделения площади. Согласно позиции Верховного Суда РФ лицо имеет право на приобретение земельного участка в собственность за плату без проведения торгов и доказывания необходимой площади земельного участка. Истцом не доказан факт нарушения публичного интереса. Прокуратурой не учтен баланс интересов сторон, принцип единства судьбы земельных участков с расположенными на нем объектами.

Представитель департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска Вагапова А.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поддержав доводы письменных возражений, мотивированных следующим. Учитывая отсутствие со стороны прокуратуры доказательств, подтверждающих, что на дату совершения сделки и регистрации права собственности Домрачевой М.Г. и Неумержицкому И.Г. было достоверно известно о наличии ограничений наложенных определением Октябрьского районного суда города Красноярска от 07.11.2022, доводы процессуального истца на указанные обстоятельства являются несостоятельными. Земельный участок сформирован в соответствии с нормами Земельного кодекса РФ, первоначальное предоставление земельного участка осуществлялось посредствам публичных процедур, путем проведения торгов. С 01.03.2015 формирование и предоставление земельных участок осуществляется на торгах, как и в рассматриваемом случае. Формирование границ спорного земельного участка осуществлено уполномоченным органом в соответствии с положениями ст. 11.9. 11.10 ЗК РФ, принципа рационального землепользования, с учётом существующих смежных земельных участков. Комитетом по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Государственной Думы Федерального собрания Российской Федерации от 19.01.2023 №3.12-21/13 высказана позиция о том, что в случае, если под зданием, сооружением земельный участок не сформирован вопрос формирования того или иного земельного участка с учетом потребности для эксплуатации объекта определяется в процессе предварительного согласования предоставления земельного участка с учетом целевого назначения объекта. В случае предоставления земельного участка по результатам торгов, уполномоченный орган именно на данном этапе, до проведения аукциона, осуществляет образование земельного участка в соответствии с требованиями земельного, градостроительного законодательства, в том числе, требования к площади земельного участка с учетом положения градостроительных регламентов и иных требований законодательства. С учетом указанной позиции, Комитетом сделан вывод о том, что рассмотрение вопроса соразмерности земельного участка и планируемого к размещению на нем объекта решается на этапе предоставления земельного участка в аренду для целей строительства и не требует дополнительного внимания со стороны уполномоченного органа при принятии последующих решений в части предоставления земельного участка на каком-либо праве в последующем. Кроме того, по мнению Комитета, отказ в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов (и как следствие в аренду) на основании несоразмерности земельного участка, ранее предоставленного заявителю в аренду путем проведения торгов не соответствует требованиям земельного законодательства. Таким образом, цели, обусловленные условиями предоставления земельного участка Неумержицким И.Г. были достигнуты, что подтверждается сведениями ЕГРН и актом обследования земельного участка, разрешением на строительство и вводом объекта в эксплуатацию. Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден приказом Росреестра от 02.09.2020 № П/0321, является закрытым и не содержит требований о предоставлении документов, обосновывающих соразмерность площади земельного участка площади, занимаемой объектом недвижимости. В соответствии с действующим законодательством департамент не наделен полномочиями по оценке соразмерности площади земельных участков находящимся на них объектам недвижимости. Ст.273 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ не имеет отношения к договору купли-продажи земельного участка заключенного между департаментом и Неумержицким И.Г., так как направлена на регулирование иных правовых отношений: решение вопроса судьбы земельного участка при продаже только объекта недвижимости на нём. В установленном порядке, в период существования объекта, прокурором право собственности на нежилое здание оспорено не было, разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию оспорены, признаны незаконными не были. Земельный участок с кадастровым номером У находится в территориальной зоне П-3 (коммунально-складская зона), в которой согласно пункта 5 статьи 26 Правил землепользования и застройки городского округа город Красноярск, утвержденных решением Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 № В-122 (на дату заключения сделки) минимальный процент застройки в границах участка не установлен, максимальный процент застройки в границах земельного участка, определен как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка - не более 60%. Вместе с тем, в пункте 4 статьи 26 Правил установлен отступ от красной линии до зданий, строений, сооружений при осуществлении строительства - не менее 6 м (применяется в отношении красных линий, обозначающих существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий, занятых линейными объектами транспортной инфраструктуры и (или) предназначенных для размещения таких объектов). В зависимости от вида разрешенного использования земельного участка и в других территориальных зон в городе Красноярске Правилами землепользования и застройки установлен максимальный процент застройки от 40 до 80 %. То есть участок не может и не должен быть застроен на 90%, а разрешение на строительство объектов, превышающих максимальный процент застройки в границах земельного участка, не может быть выдано. При указанных обстоятельствах доводы истца о том, что земельный участок должен быть полностью застроен объектами противоречит Правилам землепользования и застройки городского округа город Красноярск, местным нормативам градостроительного проектирования городского округа город Красноярск, утвержденным Решением Красноярского городского Совета депутатов от 04.09.2018 № В-299, установившем минимально допустимый уровень обеспеченности парковками. Если допустить такое применение нормы органами при предоставлении прав на земельный участок, значит, объекты в нарушение градостроительного и земельного законодательства будут возводиться без парковок и благоустройства, независимо от охранных, санитарно-защитных зон и иных ограничений. Общим правилом определения предельных размеров участков является то, что предельный размер не может быть менее площади, занимаемой существующим или размещаемым в его границах объектом капитального строительства и обеспечивающей соблюдение установленных Правилами землепользования и застройки предельных параметров строительства, реконструкции, в том числе минимальной доли озеленения земельных участков, минимального количества мест для стоянки индивидуального автомобильного автотранспорта в границах земельного участка, а также соблюдение строительных, экологических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных норм. Ссылка на нормы права, подтверждающая арифметический расчёт «соразмерности», применяемый истцом, прокуратурой не приведена. В нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлены доказательства, обосновывающие доводы о несоразмерности земельного участка и объекта недвижимости. Порядок расчета, выполненный истцом путем деления площади земельного участка на площадь объекта, противоречит нормам земельного и градостроительного законодательства, поскольку не учитывает особенности определенны границ земельного участка с учетом требований градостроительных, технических регламентов и правовых норм, соблюдение которых обязательно при формировании участка. При указанных обстоятельствах доводы прокурора о необходимости пересмотра границ и площади спорного земельного участка не обоснованы. Согласно разъяснениям Министерства экономического развития РФ от 25.06.2015 № Д23и-2954, от 03.07.2015 №Д23и-3084 (разъяснение положений пп. 6 п. 2 ст.39.3 ЗК РФ) у правообладателей земельных участков имеется право выкупа всего земельного участка (как следствие и предоставление земельного участка для эксплуатации объекта). Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части действующим законодательством РФ не установлено. В письмах Росреестра от 17.06.2022 № У, от 16.09.2022 У-АБ/22 отражено, что не предусматривается необходимость соотнесения площади земельного участка с размером территории в границах данного земельного участка, необходимой для использования такого здания для целей применения положений статьи 39.20 Земельного кодекса РФ. В указанных письмах со ссылкой на позицию Верховного суда РФ, выраженную в определениях от 26.01.2018 У от 01.06.2015 У, от 20.01.У, от 19.У, указано, что лицо, использующее земельные участки на законных основаниях на основании договора аренды, имеет право на приобретение этого земельного участка без проведения торгов и доказывания необходимой площади земельного участка. Неумержицким И.Г. достигнута цель, предусмотренная договором аренды земельного участка; на земельном участке располагается объект недвижимости; объект недвижимости являлся самостоятельным (основным) объектом. Земельный участок по договору аренды от 19.06.2018 У земельного участка был предоставлен Неумержицкому И.Г. для использования в целях строительства объектов: склады (код - 6.9). Цели, обусловленные условиями предоставления земельного участка, были достигнуты: во исполнение условий договора аренды в установленном законом порядке арендатор возвел объекты недвижимости, что подтверждается сведениями из ЕГРН и актом обследования земельного участка, разрешением на строительство и вводом объекта в эксплуатацию. Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации У (2022), утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022, по смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу. Требования прокуратуры не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами по делу, обстоятельства, указанные в исковом заявлении, не доказаны прокуратурой. Ссылка на нормы права, подтверждающая арифметический расчёт «соразмерности», применяемый истцом, прокуратурой не приведена. Прокуратурой не учтен предусмотренный пп. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов (письмо Комитета по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Государственной Думы Федерального собрания Российской Федерации восьмого созыва (письмо У.12-21/13 от 19.01.2023, стр. 3). Прокуратурой не учтено, что земельный участок был предоставлен именно для строительства, цель строительства достигнута, объект возведен в соответствии с разрешенным использованием, и право аренды Неумержицкий И.Г. переоформлял на собственность для эксплуатации этого же объекта. В рассматриваемом случае речь идет уже о размещении (строительстве и эксплуатации объекта капитального строительства) и публичный собственник определился с размером, площадью земельного участка, когда предоставлял его на праве аренды (Экспертное заключение Санкт-Петербургского Государственного Университета от 25.11.2022, ст. 7-8). В исковом заявлении отсутствуют конкретные нормы права, которым бы противоречил договор-купли продажи земельного участка под объектом недвижимости (определение Верховного суда РФ от 20.01.2015 № 4-КГ14-33). В своих пояснениях прокурор в обоснования своих доводов ссылается на решения Арбитражных судов Красноярского края по конкретным делам. Вместе с тем, указанные судебные акты не могут быть приняты во внимание, так как обстоятельства не идентичны обстоятельствам, рассматриваемым в данном деле.

Представитель третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора администрации г.Красноярска Прохоренко Н.С., полномочия проверены, в судебном заседании возражала против заявленных требований, поддержав доводы департамента, указала, что учитывая, что муниципальное образование в лице администрации города не согласно с заявленными требованиями и не оспаривает договоры, не понятна позиция прокуратуры, не понятно чьи именно интересы защищает истец. Истцом не доказаны те обстоятельства, на которые он ссылается.

Ответчик Домрачева М.Г. в судебное заседание не явилась по неизвестной суду причине, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежаще и своевременно.

Представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежаще и своевременно, ранее предоставлял письменные пояснения на иск, в которой приводил анализ действующего законодательства, просил рассмотреть дело в его отсутствии.

Судом принято решение о рассмотрении дела при имеющейся явке в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Подпунктом 5 пунктом 1 статьи 1 ЗК РФ предусмотрено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как установлено п.п.1-2 ст.38.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в том числе:

земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного развития территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктом 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса (пп.5);

земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (пп.9).

Как определено пп.1 п.3 ст.38.6 ЗК РФ, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

В силу п.3 ст.38.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Как установлено п.п.1, 3 ст.39.11 ЗК РФ, решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона осуществляются в следующем порядке:

1) подготовка и утверждение уполномоченным органом схемы расположения земельного участка в случае, если такой земельный участок предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории;

2) обеспечение уполномоченным органом выполнения в отношении земельного участка, образование которого предусмотрено проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы);

3) осуществление на основании заявления уполномоченного органа государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации прав на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

4) получение информации о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предусмотренной законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений;

5) принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона.

При этом пунктом 8 ст.39.11 ЗК РФ определен закрытый перечень земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые не могутр быть предметом аукциона.

Статьей 39.14 ЗК РФ определен порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, заявление о предоставлении земельного участка подаются или направляются в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом (ч. 2 ст. 39.14).

Пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Согласно ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно п.п.1-2 ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено п.1 ст.302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В ходе рассмотрения дела установлено, что распоряжением администрации г.Красноярска У-недв от 23.04.2018г. (т.2 л.д.14-15, 193-194) указано провести открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером У площадью 3058 кв.м., расположенного по адресу: Х.

Согласно протокола о результатах аукциона от 04.06.2018г. победителем аукциона признан Неумержицкий И.Г. (т.1 л.д.194-199).

На основании протокола о результатах аукциона от 04.06.2018г. распоряжения администрации г.Красноярска от 23.04.2018г. У-недв, извещения о проведении аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, опубликованного в газете «Городские новости» от 00.00.0000 года У, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска (Арендодатель) и Неумержицкий И.Г. (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 19.06.2018г. У, согласно которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор, приобретший право на заключение настоящего Договора на аукционе, проведенном 04.06.2018г. принимает а аренду земельный участок с кадастровым номером У (т.1 л.д.200-202).

26.03.2019г. администрацией г.Красноярска Неумержицкому И.Г. выдано разрешение на строительство У на спорном земельном участке объекта: «Здание склада по адресу: Х» общей площадью 147,7кв.м. (т.1 л.д.44-45, 204-205).

20.06.2019г. администрацией г.Красноярска Неумержицкому И.Г. выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию У на спорном земельном участке объекта: «Здание склада по адресу: Х» общей площадью 147,7кв.м. (т.1 л.д.206-207).

24.09.2019г. департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска (Арендодатель) и Неумержицкий И.Г. (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка У, согласно которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор, принимает а аренду земельный участок с кадастровым номером У, для использования в целях эксплуатации здания склада с кадастровым номером У (т.1 л.д.210-217).

Согласно выписок из ЕГРП от 21.07.2020г., 30.06.2020г. в отношении земельного участка с кадастровым номером У зарегистрировано обременение – аренда на основании договора аренды земельного участка У от 24.09.2019г. в пользу Неумрежицкого И.Г. (т.1 л.д.28-41).

Как следует из заключения по состоянию земельного участка У от 22.07.2020г. на земельном участке расположено эксплуатируемое нежилое одноэтажное здание с кадастровым номером У площадью 147,7кв.м.. С юго-восточной стороны земельный участок огражден металлическим забором, по границе земельного участка с кадастровым номером У. Двухэтажное старое КПП находится за границей данного земельного участка (т.1 л.д.22).

04.09.2020г. между Неумержицким И.Г. (Покупатель) и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации Х (Продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка У (т.1 л.д.115-118), согласно которого Продавец обязуется предоставить в собственность за плату, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 3058,0 кв.м. с кадастровым номером У, находящийся: в охранной зоне по проекту «Установление границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос рек Енисей, Кача, Бугач, Базаиха в границах Х и его окрестностях»; в границе зоны подтопления территорий, прилегающих к зонам затопления при половодьях и паводках 1% обеспеченности Х в границах Х с территориями умеренного подтопления (глубина грунтовых вод от 0,3-0,7 до 1,2-2); в границе зоны подтопления территорий, прилегающих к зонам затопления при половодьях и паводках 1% обеспеченности Х в границах Х с территориями слабого подтопления (глубина грунтовых вод до 2 до 3 м), расположенный по адресу: Х, для эксплуатации нежилого здания в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Как следует из справки №Н778ж от 07.09.2020г. Неумержицкий И.Г. по договору купли-продажи земельного участка от 04.09.2020г. У задолженности не имеет (т.1 л.д.42).

Как видно из выписки из ЕГРП от 19.02.2021г. право собственности Неумержицкого И.Г. на земельный участок зарегистрировано 22.09.2020г. (т.1 л.д.66-68).

Согласно выписки из ЕГРП вышеуказанный земельный участок снят с кадастрового учета 27.09.2022г. (т.1 л.д.25-27).

Как следует из пояснений Управления Росреестра по Красноярскому краю земельный участок был снят с кадастрового учета 27.09.2022г. в результате раздела, из земельного участка образованы земельные участки с кадастровыми номерами У площадью 1019 кв.м.и У площадью. 2039 кв.м. (т.1 л.д.181-184).

Как видно из выписок от 26.10.2022г. за Неумержицким И.Г. 27.09.2022г. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером У и земельный участок с кадастровым номером У (т.2 л.д.61-62).

На земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100114:340 расположен объект – нежилое здание с кадастровым номером У, площадью 147,7 кв.м., право собственности на которое зарегистрировано за Неумержицким И.Г. с 17.07.2019г. (т.1 л.д.-75).

18.01.2023г. между Неумержицким И.Г. (Продавец) и Домрачевой М.Г. (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка (т.1 л.д.111-114), согласно которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить на условиях предусмотренных настоящим договором земельный участок общей площадью 1019 кв.м., расположенный по адресу: Х, кадастровый номером У.

Факт передачи денежных средств по договору подтверждается распиской от 18.01.2023г. (т.1 л.д.129).

Право собственности Домрачевой И.Г. на земельный участок с кадастровым номером У зарегистрировано 23.01.2023г. (т.2 л.д.34).

Процессуальный истец оспаривая договоры указывает на то, что при предоставлении земельного участка не принята во внимание явная несоразмерность его площади капитальному объекту, на нем расположенном, что нарушает права муниципального образования, публичные интересы, следовательно данная сделка нарушает требования закона и является ничтожной.

Однако каких-либо доказательств того, что площадь предоставленного в собственность земельного участка является несоразмерной площади капитального объекта, с учетом территории, необходимой для его использования, суду стороной истца вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ не предоставлено, тогда как именно на истце лежит обязанность доказывания данного обстоятельства.

При этом согласно представленного стороной ответчика технического заключения У, выполненного ООО «Кадастровое бюро» (т.2 л.д.111-135) размещение объекта капитального строительства с кадастровым номером У соответствует градостроительному регламенту, действующему на территории городского округа г. Красноярск, утвержденного решением Красноярского городского Совета депутатов от 28.02.2023 №В-307. Размещение объекта нежилого здания с кадастровым номером У по адресу: Российская Федерация, Х общей площадью 147,7 кв.м., выполнено в пределах границ земельного участка общей площадью 3058 кв.м, приняты с учетом существующего рельефа, местности, окружающей застройки, зон с особыми условиями использования территории в соответствии с проектной документацией, строительными нормами и правилами. Согласно сведений ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером У наложены ограничения и обременения площадью 1681 кв.м. (Реестровый номер границы: У) и площадью 1377 кв.м. (Реестровый номер границы: У) на основании приказа "Об установлении зон затопления, подтопления территорий, прилегающих к рекам Енисей, Кача, Базаиха, Бугач, водохранилищу на реке Буйач, в границах г. Красноярска, Красноярского края от 25.02.2020 У, который запрещает строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод. Следовательно, сформировать самостоятельный земельный участок на исследуемой территории невозможно. Вновь образованные земельные участки, ввиду в виду наложения зон с особыми условиями использования территории не могут быль вовлечены в обычный хозяйственный оборот земель для коммунально-складского назначения, так как строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод запрещено. Границы и площадь земельного участка с кадастровым номером У соответствуют требованиям Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также нормам Земельного Кодекса РФ. Границы и площадь земельного участка с кадастровым номером У соответствуют градостроительному регламенту, действующему на территории г. Красноярска на 2019-2020 гг, установленными правилами землепользования и застройки городского округа город Красноярск, утвержденные решением Красноярского городского Совета от 07 июля 2015 г. N В-122 в территориальной зоне «Коммунально-складские зоны (П-3)», в том числе предельному (минимальному и (или) максимальные) размеру земельных участков: максимальный процент застройки - не более 60 %; отступ от красной линии - не менее 6 м.; для вида разрешенного использования «Пищевая промышленность (код - 6.4); склады (код - 6.9), в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы» установлены предельные (минимальные и (или) минимальные) размеры земельного участка: 0,01 га - 55 га. Земельный участок с кадастровым номером У, имеющий вид разрешенного использования «Пищевая промышленность (код - 6.4); склады (код - 6.9), в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы»» соответствует нормам отвода земельного участка в территориальной зоне «Коммунально-складские зоны (П-3)», с учетом проездов грузового автотранспорта, и составляет площадь 3058 кв.м., которая необходима и достаточна для эксплуатации объекта капитального строительства с кадастровым номером У, принадлежащего на праве собственности Неумержицкому И.Г.. В силу пункта 2 статьи 7, пункта 1 статьи 28, пункта 3 статьи 33, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Таким образом, границы и площадь земельного участка с кадастровым номером У площадью 3058 кв.м, для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером У площадью 147,7 кв.м, но целевому назначению считается обоснованной.

Таким образом в ходе рассмотрения дела не нашел своего подтверждения факто того, что договор купли-продажи от 04.09.2020г. обладает признаками ничтожности либо оспоримости, заключен с нарушением действующего законодательства.

Более того, земельный участок изначально формировался не под нужды Неумержицкого М.Г.. Изначально земельный участок сформирован органами муниципальной власти, каких-либо доказательств того, что при формировании земельного участка были нарушены какие-либо нормы действующего законодательства, суду не представлено, о наличии таких фактов не заявлялось. Процедура формирования земельного участка не оспаривалась.

Неумержицкий И.Г. выиграл право аренды земельного участка на торгах в полном соответствии с действующим законодательством, результаты торгов не оспаривались и не оспариваются до настоящего времени, каких-либо доводов о недействительности торгов не заявлено, доказательств недействительности торгов не представлено. Впоследствии Неумержицкий, являющийся действующим арендатором, а также собственником объекта недвижимости на земельном участке, заключил новый договор аренды земельного участка в соответствии с действующим законодательством. Данный договор аренды также не оспаривается.

Таким образом, Неумержицкий в результате установленной законом процедуры приобрел право пользования ранее сформированным земельным участком на праве аренды, как арендатор он имел предоставленное законом право осуществить на земельном участке строительство, при этом размер объекта строительства зависит исключительно от волеизъявления арендатора в пределах градостроительных норм. О нарушении при строительстве градостроительных норм сторонами не заявлялось, ответчику были выданы как разрешение на строительство, так и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что свидетельствует о соответствии объекта требованиям законодательства.

Право на заключение собственником объекта недвижимости договора купли-продажи земельного участка под этим объектом также предусмотрено действующим законодательством, и не может быть произвольно ограничено. Оснований для отказа в заключении договоров аренды, а впоследствии – договора купли-продажи у муниципального образования не имелось.

Принудительное расформирование ранее сформированного земельного участка действующим законодательством не предусмотрено.

Договор купли-продажи от 04.09.2020г. содержит все существенные условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, содержит цену имущества. Оплата по договору произведена в полном объеме, что нашло свое подтверждение в ходе рассмотрения дела и не оспаривается сторонами. Договор подписан сторонами, они согласны с его условиями, его не оспаривают, договор реально исполнен, земельный участок покупателем получен и оформлен в свою собственность.

На основании изложенного суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи 04.09.2020 №1032, а также вытекающих из него требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 18.01.2023, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений и прекращении права собственности.

Кроме того суд считает необходимым отменить, что Домрачева М.Г. является добросовестным приобретателем земельного участка, при этом по смыслу ст.302 ГК РФ даже в случае недействительности договора купли-продажи от 04.09.2020г. земельный участок не мог быть у нее истребован, поскольку земельный участок получен Неумержицким И.Г. в соответствии с волеизъявлением предыдущего собственника – муниципального образования.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований прокурора Октябрьского района г. Красноярска в интересах неопределенного круга лиц и МО г. Красноярск к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, Неумержицкому Игорю Германовичу, Домрачевой Марине Геннадьевне о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности договора, прекращении права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Красноярска в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.В. Басинская

Мотивированное решение изготовлено 30.11.2023г..

Подлинник находится в материалах гражданского дела №2-2650/2023