Решение по делу № 2-36/2023 (2-954/2022;) от 09.09.2022

№ 59RS0017-01-2022-001246-95

Дело № 2-36/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 января 2022 года                                      г.Губаха

         Губахинский городской суд Пермского края в составе председательствующего судьи Кремер Я.А., при секретаре судебного заседания Бересневой И.Н.,

         с участием истцов Н.А.А., Н.А.И., их представителя Давлетовой О.У.

         с участием представителя ответчика Маркеловой Н.С., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ;

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Н.А.А., Н.А.И. к Муниципальному образованию Губахинский муниципальный округ в лице Комитета по Управлению муниципальным имуществом Администрации Губахинского муниципального округа Пермского края об обязании заключить соглашение о выкупе помещения

установил:

Истцы Н.А.А., Н.А.И. обратились в суд с исковым заявлением к Муниципальному образованию Губахинский городской округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом об обязании заключить соглашение о выкупе нежилого помещения с выкупной ценой 550 000 руб., свои требования мотивировав тем, что Постановлением администрации Гремячинского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу» многоквартирный дом по адресу: <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации Гремячинского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № утверждена муниципальная адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Гремячинского городского округа». Постановлением администрации Гремячинского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок под спорным многоквартирным домом был изъят для муниципальных нужд. Собственниками нежилого помещения истцы стали ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в редакции дополнительного соглашения, указанное жилое помещение было приобретено за 550 000 руб. Постановлением администрации Губахинского городского округа «город Губаха» от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение об изъятии принадлежащего им объекта недвижимости, находящегося многоквартирном доме. В связи с отсутствием правового регулирования прав собственника нежилых помещений в МКД при изъятии земельных участков для муниципальных нужд применению подлежат нормы жилищного законодательства по аналогии. При обращении в адрес ответчика с документами для заключения соглашения о выкупе нежилого помещения, ответчик в определении о стоимости выкупной цены, исходя из цены, указанной в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ отказал. Свой отказ мотивировал тем, что дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию. ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил в адрес истцов дополнительное соглашение в п.5.1. которого определена выкупная цена в размере 70000 руб. с установленной выкупной ценой истцы не согласны.

ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ООО «Урал-Птица» заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 90,5 кв.м. находящегося по адресу: <адрес>. При подаче документов на регистрацию перехода права собственности стоимость недвижимого имущества была определена в сумме 70 000 руб. Денежные средства уплачены продавцу при подписании договора. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стоимость пересмотрена и определена в сумме приблизительно равной кадастровой стоимости объекта. Соглашение было подписано в связи с отказом продавца в случае не согласия истцов от исполнения сделки. Сумма по договору купли-продажи в редакции дополнительного соглашения составила 550 000 руб. О чем имеется собственноручная подпись лица, действующего на основании Устава организации без доверенности. Считают, что в спорном случае выкупная цена подлежит определению исходя из стоимости приобретения в размере 550 000 руб.

Истцы Н.А.А., Н.А.И. в судебном заседании требования поддержали по доводам искового заявления.

Представитель ответчика Муниципального образования Губахинский городской округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Губахинского муниципального округа Пермского края Маркелова Н.С. с заявленными исковыми требованиями была не согласна.

В судебном заседании установлено, что нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, 112 принадлежит на праве собственности Н.А.А., Н.А.И. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре недвижимости произведена запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации Гремячинского городского округа Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», многоквартирный жилой дом: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Гремячинского городского округа Н.А.А., Н.А.И. как собственникам нежилого помещения общей площадью 90,5 кв.м., расположенном в жилом доме: <адрес> предложено осуществить его снос собственными силами в течение 14 календарных дней со дня получения настоящего требования.

Постановлением администрации Губахинского городского округа Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение об изъятии для муниципальных нужд находящегося в частной собственности нежилого помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, общей площадью 90,5 кв.м., кадастровый №. Постановление вступило в силу со дня подписания.

ДД.ММ.ГГГГ Муниципальным образованием Губахинский городской округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Губахинского муниципального округа <адрес> в адрес Н.А.А., Н.А.И. был направлен проект соглашения о возмещении за нежилое помещение, согласно которому размер возмещения за изымаемую недвижимость составляет 70 000 руб. При этом размер возмещения определен на основании части 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (л.д.8).

Н.А.А., Н.А.И. с размером возмещения за изымаемое нежилое помещение не согласились, в связи с чем, обратились в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 10 статьи 32 Жилищного кодекса признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с положениями статей 15 и 32 Жилищного кодекса постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В пункте 34 Постановления № 47 от 28 января 2006 года указано, что основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является аварийное техническое состояние его несущих строительных конструкций (конструкции) или многоквартирного дома в целом, характеризующееся их разрушением либо повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения многоквартирного дома, и (или) кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости многоквартирного дома.

В п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что судам следует учитывать, что, в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.03.2017 № 624-О высказался о том, что положения статьи 32 Жилищного кодекса, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

Согласно статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса, статей 239.2, 279 Гражданского кодекса, статьи 56.3 Земельного кодекса.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

В силу части 8.2.статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

В судебном заседании установлено, что право собственности на спорное нежилое помещение у Н-ых возникло после введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, указанную норму следует применить к рассматриваемому спору.

Рассматривая спор о размере возмещения за изымаемое жилое помещение суд исходит из следующего.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора и предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии со ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Из заключенного между сторонами договора купли-продажи нежилого помещения (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) следует, что стороны определили цену квартиры в 550 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Урал-Птица» и Н.А.А., Н.А.И. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилого помещения с кадастровым номером 59:04:0102001:205 общей площадью 90,5 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> края на первом этаже в 2 этажном жилом доме. Цена приобретаемого покупателями помещения составляет 70 000 руб. и оплачивается безналичным перечислением средств на расчетный счет продавца. Дополнения и изменение условий настоящего договора возможно только при письменном соглашении сторон (п.п. 1.1., 2.1.,9.1).

Дополнительным соглашением к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились изменить стоимость нежилого помещения на 550 000 руб. к основному договору купли-продажи. При этом денежные средства в размере 480 000 переданы наличными денежными при подписании настоящего дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ (п. п.1,4 соглашения). При этом в дополнительном соглашении имеется расписка ООО «УРАЛ-Птица» в лице генерального директора Свидетель №1 о получении денежных средств в сумме 480 000 руб.

Факт заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ третьим лицом ООО «УРАЛ-Птица» не оспаривается.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

В соответствии с положениями ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу положений ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Государственной регистрации по договору купли-продажи недвижимости подлежит переход права собственности на недвижимость (ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, регистрация перехода права собственности, закрепленная ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, не означает регистрацию самого договора купли-продажи.

Поэтому договору купли-продажи нежилого помещения не требуется государственной регистрации и он считается заключенным с момента его подписания.

В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Таким образом, поскольку государственная регистрация договора купли-продажи нежилого помещения как сделки действующим законодательством не предусмотрена, дополнительное соглашение о внесении изменений в такой договор также не подлежит государственной регистрации.

Следовательно, дополнительное соглашение об изменении суммы по договору купли-продажи нежилого помещения не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Доводы ответчика о том, что дополнительное соглашение не было зарегистрировано в регистрационной палате в установленном законном порядке, суд признает несостоятельными.

Доводы ответчика о том, что дополнительное соглашение было подписано с целью увеличения размера возмещения за изымаемое жилое помещение, передача денежных средств в размере 480 000 фактически не осуществлялась не являются обоснованными, опровергаются материалами дела. Допустимых доказательств, которыми в соответствии со ст. 162 ГК РФ могут быть подтверждены данные обстоятельства, стороной ответчика не представлено.

Кроме того суд учитывает, что согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости ЕГРН кадастровая стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> составляет 599 505, 48 руб.

Учитывая, что процедура изъятия нежилого помещения органом местного самоуправления соблюдена, суд приходит к выводу, что исковые требования истцов об обязании Муниципального образования Губахинский муниципальный округ в лице Комитета по Управлению муниципальным имуществом Администрации Губахинского муниципального округа Пермского края заключить соглашение о возмещении за изымаемое им нежилое помещение по адресу: <адрес> денежных средств в сумме 550 000 руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Н.А.А., Н.А.И. к Муниципальному образованию Губахинский муниципальный округ в лице Комитета по Управлению муниципальным имуществом Администрации Губахинского муниципального округа <адрес> - удовлетворить.

Обязать Муниципальное образование Губахинский муниципальный округ в лице Комитета по Управлению муниципальным имуществом Администрации Губахинского муниципального округа <адрес> в связи с изъятием для муниципальных нужд нежилого помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес> общей площадью 90,5 кв.м, кадастровый № заключить соглашение с Н.А.А., Н.А.И. о возмещении за изымаемое нежилое помещение с выкупной ценой в размере 550 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы, в суд принявший решение.

Судья                                              Я.А. Кремер

Мотивированное решение изготовлено 20.01.2023