Решение по делу № 33-6864/2017 от 10.08.2017

Дело № 33-6864/2017

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

29 сентября 2017 года                  город Хабаровск

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего Шиловой О.М.,

судей Порохового С.П., Романовой И.А.,

при секретаре Никитченко С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Полесье» к Новикову А.С., Новиковой Е.С., публичному акционерному обществу Банк ВТБ 24 (ПАО), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим, прекращении ипотеки,

по апелляционной жалобе ответчика ПАО Банк ВТБ 24 (ПАО) на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 21 июня 2017 года,

заслушав доклад судьи Романовой И.А., объяснения представителя ПАО Банк ВТБ 24 (ПАО) Корякиной Н.В.,

УСТАНОВИЛА:

ООО «Полесье» обратилось в суд с иском к Новикову А.С., Новиковой Е.С., ПАО Банк ВТБ 24 (ПАО), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим, прекращении ипотеки. В обоснование указало, что 24.07.2014г. между ООО «Полесье» и Новиковым А.С., Новиковой Е.С. был заключен договор участия в долевом строительстве №. Решением Индустриального районного суда г. Хабаровска от 29.10.2015г. договор расторгнут, взысканы в пользу Новикова А.С., Новиковой Е.С. уплаченные по договору денежные средства. 22.12.2016г. ООО «Полесье» обратилось в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве №. В государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве № было отказано в связи с тем, что ЕГРП содержит сведения об обременении в виде ипотеки в силу закона в пользу Банк ВТБ 24 (ПАО) на земельный участок с кадастровым №. Данная ипотека была зарегистрирована в связи с привлечением Новиковым А.С., Новиковой Е.С. кредитных денежных средств для заключения договора долевого участия в строительстве №. Поскольку ответчики отказываются в добровольном порядке обратиться в регистрирующий орган с заявлением о прекращении ипотеки, решение суда может являться основанием для погашения в ЕГРП регистрационной записи об ипотеке. Просило признать обременение в виде ипотеки отсутствующим, прекратить ипотеку в силу закона на объект недвижимости: земельный участок с кадастровым №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоквартирного жилого дома, общая площадь 2 000 кв.м., адрес: <адрес>, участок по генплану №.

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 21 июня 2017 года исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Полесье» к Новикову А.С., Новиковой Е.С., публичному акционерному обществу Банк ВТБ 24 о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим, прекращении ипотеки удовлетворены.

Прекращена ипотека земельного участка, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, площадь 2000+/-31 кв.м., <адрес>, участок по генплану №, принадлежащий на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Полесье» (в части, пропорциональной размеру общей площади помещений, не переданных участникам долевого строительства), в части, пропорциональной доле в праве общей долевой собственности, соответствующей размеру площади помещений, подлежавших передаче Новиковой Е.С. и Новикову А.С..

Признано обременение в виде ипотеки земельного участка, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, площадь 2000+/-31 кв.м., <адрес>, участок по генплану №, принадлежащий на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Полесье» (в части, пропорциональной размеру общей площади помещений, не переданных участникам долевого строительства), в части, пропорциональной доле в праве общей долевой собственности, соответствующей размеру площади помещений, подлежавших передаче Новиковой Евгении Сергеевне и Новикову Антону Сергеевичу, отсутствующим.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Полесье» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю отказано.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ответчик Банк ВТБ 24 (ПАО) просит отменить решение суда, в обоснование указывает, что ответчик был ненадлежащим образом извещен о месте и времени рассмотрения дела, поскольку вызывался по адресу: <адрес>, в то время как Банк располагается по адресу: <адрес>. Банк не поставлен в известность о том, что договор долевого участия в строительстве является расторгнутым и право требования по решению суда уступлено третьему лицу Измайловой Е.В. Материалы настоящего дела не содержат документов, подтверждающих официальный отказ банка снять обременение в добровольном порядке с земельного участка, равно как и доказательств того, что кредитный договор является погашенным. Гарантий того, что Новиков А.С. и Новикова Е.С. предоставят Банку иное обеспечение, не имеется. Регистрационная запись погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости. Решение суда не соответствует действующему законодательству.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Полесье», Новиков А.С., Новикова Е.С., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом.

Дело рассмотрено без участия неявившихся лиц, в соответствии с требованиями ч.3 ст. 167 ГПК РФ.

Рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, проверив материалы дела, выслушав представителя Банка ВТБ 24 (ПАО), поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему:

В силу статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В пунктах 1, 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям решение суда отвечает не в полном объеме.

Судом установлено и из материалов дела следует, что между ООО «Полесье» и Новиковым А.С., Новиковой Е.С. был заключен договор участия в долевом строительстве № от 24.07.2014 года. Объектом долевого строительства являлась квартира, расположенная по адресу: <адрес>, участок по генплану №, дом №, этаж № 3, условный номер квартиры №, ориентировочная площадь квартиры 89,6 кв.м.

Договорная стоимость строительства объекта составляет 3 248 525 рублей, которые участник оплачивает в размере 450 000 рублей за счет собственных средств; 2 798 525 рублей – за счет кредитных средств, предоставленных участнику Банком ВТБ 24(ПАО).

Между Банк ВТБ 24 ( ПАО) и Новиковым А.С. (заемщик) заключен кредитный договор №, по условиям которого банком заемщику предоставлен кредит в размере 2 382 000 рублей на строительство и приобретение прав на оформление в собственность объекта недвижимости, путем оплаты по договору приобретения, сроком на 242 месяца с даты предоставления кредита под 12,05% годовых ( п.4.1 -4.3, 4.6).

Договором приобретения, на основании которого приобретается объект недвижимости явился договор долевого участия в строительстве № от 24.07.2014 г., дополнительное соглашение № 1 к договору участия в долевом строительстве № от 24.07.2014 г. от 03.09.2014 г., заключенные правообладателем с одной стороны и заемщиком с другой стороны ( п.7.1.1 договора).

Объектом недвижимости является квартира, расположенная по адресу: <адрес>, участок по генплану №, дом №.

Как следует из п.8.1, 8.2 договора, обеспечением кредита является залог (ипотека) прав требования по договору приобретения на период до оформления права собственности заемщика и иных сособственников (при наличии) на объект недвижимости; залог (ипотека) в силу закона объекта недвижимости, который оформляется одновременно с регистрацией объекта недвижимости в собственность заемщика и иных сособственников (при их наличии).

Земельный участок, на котором осуществляется строительство, принадлежит застройщику на праве собственности.

Согласно выписке из ЕГРН, указанный земельный участок с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, площадь 2000+/-31 кв.м. принадлежащий ООО «Полесье» на праве собственности в части, пропорциональной площади помещений, не переданных участникам долевого строительства, имеет ограничения – ипотека, дата государственной регистрации 18.08.2014 г., в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Вступившим в законную силу решением Индустриального районного суда г. Хабаровска от 29.10.2015 года указанный договор участия в долевом строительстве признан расторгнутым, в пользу Новикова А.С. и Новиковой Е.С. взысканы уплаченные по договору денежные средства в размере 1 624 262 рубля 50 копеек, проценты за пользование денежными средствами в размере 193 983 рубля 15 копеек и в размере 92 015 рублей 02 копейки, убытки 129 рублей 82 копейки, компенсация морального вреда 15 000 рублей, штраф 955 194 рубля 74 копейки, в пользу каждого.

В соответствии с соглашением об уступке права от 22 августа 2016 года, Новиков А.С., Новикова Е.С. уступили Измайловой Е.В. право требования от ООО «Полесье» уплаченных по договору денежных средств, процентов за пользование денежными средствами, убытков, компенсации морального вреда, штрафа.

Согласно расписке, денежные средства получены Новиковой Е.С., действующей за себя и за Новикова А.С. 22 августа 2016 г.

22.12.2016г. ООО «Полесье» обратилось в Управление Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве №.

Регистрирующим органом 03.02.2017г. в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве № было отказано в связи с тем, что ЕГРП содержит сведения об обременении в виде ипотеки в силу закона в пользу Банка ВТБ 24 на земельный участок с кадастровым №.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 28 июля 2017 г. в отношении ООО «Полесье» введено наблюдение.

Отказывая в удовлетворении исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, суд первой инстанции исходил из того, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу.

В данной части решение не оспаривается.

Удовлетворяя исковые требования в части признания обременения в виде ипотеки отсутствующим, прекращении ипотеки, суд первой инстанции исходил из того, что ответчики отказываются в добровольном порядке обратиться в регистрирующий орган с заявлением о прекращении ипотеки, ипотека на земельный участок регистрировалась в связи с тем, что фактически объект недвижимости, на строительство которого привлекались денежные средства, не был возведен. С учетом того обстоятельства, что ООО «Полесье» обязательств перед Новиковой Е.С. и Новиковым А.С. не имеет, суд признал ипотеку прекращенной.

Судебная коллегия с выводами суда не соглашается.

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее Закон о долевом участии в строительстве) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, залог земельного участка возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Предметом ипотеки по настоящему делу является право собственности на земельный участок застройщика - общества "Полесье", которое возникло в силу положений специального закона - Закона о долевом участии в строительстве.

Согласно пункту 9 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права собственности земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

В силу 53 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон о долевом участии и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права собственности, применяется в случае завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога при расторжении договора участия в долевом строительстве жилья за счет кредитных средств, в связи с неисполнением обязательств застройщика по строительству объекта в установленные договором сроки.

Согласно п. 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основания прекращения залога установлены статьей 352 ГК РФ, одним из которых является прекращение обеспеченного залогом обязательства. Расторжение договора участия в долевом строительстве жилья с застройщиком, без прекращения обеспеченного залогом обязательства, не отнесено к основаниям прекращения залога. Вместе с тем, обязательства заемщика Новикова А.С. по кредитному договору не исполнены, замена залога в порядке ст.345 ГК РФ не произведена.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Аналогичные положения содержатся в ст. 38 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Таким образом, применительно к вышеуказанным правовым нормам, расторжение договора участия в долевом строительстве жилья за счет кредитных средств не является основанием для прекращения ипотеки права собственности земельного участка.

Учитывая приведенные выше нормы и фактические обстоятельства дела, выводы суда о наличии оснований для прекращения ипотеки земельного участка, признания обременения в виде ипотеки земельного участка в части, пропорциональной доле в праве общей долевой собственности, соответствующей размеру площади помещений, предлежащих передаче Новиковой Е.С. и Новикову А.С., отсутствующим, основаны на ошибочном толковании норм материального права и неверной оценке установленных фактических обстоятельств.

В связи с изложенным, решение суда в части удовлетворённых требований подлежит отмене с вынесением в данной части нового решения об отказе в удовлетворении требований о прекращении ипотеки и признания обременения в виде ипотеки отсутствующим.

Поскольку судебной коллегией установлено, что решение суда в части удовлетворенных требований подлежит отмене, иные доводы апелляционной жалобы судебной коллегией не принимаются, как не влияющие на итоговый результат рассмотрения спора.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 21 ░░░░ 2017 ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░ 24 ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:                         ░.░.░░░░░░    

░░░░░:                                 ░.░.░░░░░░░░░

░.░.░░░░░░░░