Решение по делу № 33-3461/2023 от 19.09.2023

Судья Котешко Л.Л.                                                                             дело № 2-8/2023 г.

                                                    (первая инстанция)

                                                                                              дело № 33-3461/2023 г.

                                                                                      (апелляционная инстанция)

                             АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    09 ноября 2023 года                                                           г. Севастополь

    Судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда в составе:

    председательствующего – судьи Григоровой Ж.В.,

    судей – Анашкиной И.А., Донсковой М.А.,

    при участии секретаря – Бойко Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Севастополе апелляционную жалобу представителя Пашковой Н.С. – Суховайн Д.М. на решение Гагаринского районного суда г. Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску Михайлюк И.Д. к Пашковой Н.С. , нотариусу Бокань А.А. о признании права отсутствующим, государственной регистрации перехода права собственности, по встречному иску Пашковой Н.С. к Михайлюк И.Д. , третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, – Коченкова О.Ю. , нотариус г. Севастополя Бокань А.А. , Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя о признании договора купли-продажи незаключенным,

заслушав доклад судьи Григоровой Ж.В.,

                                                УСТАНОВИЛА:

    Истица Михайлюк И.Д. обратилась в суд с иском к Пашковой Л.К. и, уточнив требования, просила признать недействительным свидетельство о праве на наследство по завещанию на комнату 8-7, расположенную по адресу <адрес>, выданное на имя               Пашковой Л.К.; признать недействительным свидетельство о праве собственности Пашковой Н.С. на вышеуказанный объект недвижимого имущества в порядке наследования; признать отсутствующим право собственности Пашковой Н.С. на вышеуказанный объект недвижимости и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на него за Михайлюк И.Д. В обоснование заявленных требований истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Ень Р.М. и Михайлюк И.Д. был заключен договор купли-продажи комнаты 8-7, расположенной по адресу                                 <адрес>. По условиям договора стоимость вышеуказанной комнаты определена в размере 406 000 руб., которые были переданы Ень Р.М. до подписания договора. Продавец, в свою очередь, передала покупателю ключи и документы. С указанного времени истица владеет и пользуется спорным имуществом как своим, проживает, оплачивает коммунальные услуги, производит ремонт. ДД.ММ.ГГГГ.              Ень Р.М. умерла, в связи с чем, регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю произведена не была. После смерти Ень Р.М. ее наследнику Пашковой Л.К. нотариусом было выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию в отношении спорной комнаты. В добровольном порядке переоформить право собственности по исполненному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Пашкова Л.К. отказалась, ссылаясь на неосведомленность о совершенной наследодателем сделке. После смерти Пашковой Л.К., наступившей ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на спорное имущество перешло к ее дочери – Пашковой Н.С. В связи с тем, что истица лишена возможности зарегистрировать право собственности на принадлежащее ей имущество, то за защитой нарушенного права она обратилась с данным иском в суд.

     Определением Гагаринского районного суда г. Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена ответчицы Пашковой Л.К., умершей ДД.ММ.ГГГГ, на Пашкову Н.С.

Пашкова Н.С. обратилась в суд со встречным иском и, уточнив требования, просила признать договор купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, составленный между Ень Р.М. и Михайлюк И.Д., незаключенным. В обоснование заявленного требования указала, что по условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили обязательную передачу имущества в виде комнаты и документов по ее техническому состоянию по акту приема-передачи, который составлен сторонами не был, фактическая передача имущества не состоялась, после составления договора Ень Р.М. продолжала пользоваться спорной комнатой. Более того, расписка Ень Р.М. от ДД.ММ.ГГГГ в получении денежных средств за продажу комнаты в сумме 406 000 руб. не подтверждает факт оплаты стоимости имущества, поскольку Ень Р.М. указанную сумму на банковский счет не вносила и в комнате ее не хранила. В связи с чем, Пашкова Н.С. полагала, что в отсутствие подтверждения финансовой возможности Михайлюк И.Д. для приобретения спорной комнаты (наличие требуемой суммы на счетах в банке, подтверждение их снятия), доказательств происхождения денежных средств, составленная Ень Р.М. расписка от ДД.ММ.ГГГГ не подтверждает факт исполнения Михайлюк И.Д. обязательств по оплате стоимости спорной комнаты. Также в оспариваемом договоре купли-продажи в качестве документа, удостоверяющего личность продавца, указаны реквизиты паспорта Ень Р.М., который был утерян и на момент совершения сделки являлся недействительным. Кроме того, мать Пашковой Н.С. – Пашкова Л.К. после смерти наследодателя Ень Р.М. приобрела право собственности на спорное имущество в порядке наследования по завещанию, была зарегистрирована в комнате, пользовалась ею, оплачивала коммунальные услуги, переоформила на себя финансово-лицевой счет. С момента подписания договора купли-продажи Михайлюк И.Д. фактически не вступила во владение спорной комнатой, имущественных прав на нее не заявляла.

    Решением Гагаринского районного суда города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ иск удовлетворен частично, признано недействительным свидетельство о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, выданное нотариусом Пашковой Л.К. в отношении комнаты, 8-7, расположенной по адресу <адрес>, в порядке наследования по завещанию; признано недействительным свидетельство о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданное нотариусом Пашковой Н.С. в отношении вышеуказанной комнаты в порядке наследования по закону после смерти Пашковой Л.К., умершей ДД.ММ.ГГГГ; произведена государственная регистрация перехода права собственности на вышеуказанную комнату за Михайлюк И.Д. на основании договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ В удовлетворении остальной части иска Михайлюк И.Д. отказано. В удовлетворении встречного иска                    Пашковой Н.С. отказано. В решении указано, что оно является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

    Не согласившись с указанным решением, Пашкова Н.С. подала апелляционную жалобу, в которой просит об отмене решения и удовлетворении заявленных ею требований встречного иска, с отказом в удовлетворении требований первоначального иска. В обоснование доводов жалобы указано на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права. Так, по мнению апеллянта, суд не учел приведенные ею доказательства и не принял во внимание состояние здоровья Ень Р.М. и ее истинные намерения.

    Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что на основании свидетельства о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ Ень Р.М. являлась собственником комнаты 8-7, площадью 18,1 кв.м., в квартире, расположенной по адресу                   <адрес>.

Согласно представленного в материалы дела договора купли-продажи усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ Михайлюк И.Д. заключила с Ень Р.М. договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу <адрес>, площадью 18,1 кв.м., стоимость которой определена в размере 406 000 руб.

В п. 4 договора купли-продажи стороны указали, что денежные средства были переданы покупателем продавцу до подписания договора. Продавец не имеет к покупателю никаких, в том числе финансовых претензий по оплате стоимости комнаты. С подписанием договора комната передается Михайлюк И.Д.

Истица утверждала, что она надлежащим образом исполнила условия договора, денежные средства передала Ень Р.М., однако ввиду наступившей ДД.ММ.ГГГГ смерти Ень Р.М. оформить в установленном порядке право собственности на указанный объект недвижимости ей не представилось возможным.

ДД.ММ.ГГГГ Ень Р.М. умерла, в связи с чем, регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю произведена не была.

После смерти Ень Р.М. открылось наследство. При жизни Ень Р.М. составила завещание, которым принадлежащую ей квартиру она завещала дочери Пашковой Л.К.

Пашкова Л.К. в установленный законом срок обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства и ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ей, как единственному наследнику принявшему наследство, было выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию на комнату 8-7, расположенную по адресу <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Пашкова Л.К. умерла. После ее смерти открылось наследство в виде спорного имущества.

Единственным наследником, принявшим наследство после смерти Пашковой Л.К., является ее дочь Пашкова Н.С., которой ДД.ММ.ГГГГ нотариусом выдано свидетельство о праве на наследство на спорное имущество.

ДД.ММ.ГГГГ Пашкова Н.С. зарегистрировала за собой право собственности на спорное имущество.

Обращаясь в суд с иском, Михайлюк И.Д. просила признать выданные нотариусом свидетельства о праве на наследство по завещанию              Пашковой Л.К. и по закону Пашковой Н.С. недействительными, признать отсутствующим право Пашковой Н.С. на комнату 8-7, расположенную по адресу <адрес> осуществить переход права собственности на спорную комнату за ней.

Пашкова Н.С., обращаясь в суд со встречным иском, просила признать договор между Михайлюк И.Д. и Ень Р.М. незаключенным, поскольку никаких доказательств его заключения не приведено: документы на квартиру находились у Ень Р.М. и Михайлюк И.Д. не передавались, денежные средства в размере 406 000 руб. в комнате отсутствовали, о совершенной сделке при жизни Ень Р.М. ничего не говорила и никогда намерения произвести при жизни отчуждение своей доли не имели.

Рассматривая дело и постанавливая решение, суд первой инстанции исходил из обоснованности и законности первоначальных требований                    Михайлюк И.Д. и незаконности и недоказанности встречных требований Пашковой Н.С. В связи с чем, суд удовлетворил иск Михайлюк И.Д. и отказал в удовлетворении встречных требований Пашковой Н.С.

Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции не считает возможным согласиться в связи со следующим.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 458 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент предоставления товара в распоряжение покупателя.

В соответствии с положениями ст. ст. 549-551, 556 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Аналогичные положения содержатся в п. 1 основного договора купли-продажи.

Суд первой инстанции, рассматривая дело, пришел к выводу, что договор между Михайлюк И.Д. и Ень Р.М. был заключен, поскольку заключением почерковедческой экспертизы подтверждено обстоятельство его подписания самой Ень Р.М., что, по мнению суда первой инстанции, является достаточным основанием для признания указанного договора заключенным.

Между тем, судом не были приняты во внимание иные обстоятельства, которые вызывают сомнения в действительной направленности воли                Ень Р.М. на его заключение.

Из материалов дела следует, что Ень Р.М. на момент заключения договора было 89 лет, т.е. она была лицом пожилого возраста, страдающая рядом хронических заболеваний. В квартире, расположенной по адресу                  <адрес> Ень Р.М. проживала одна. Уход за Ень Р.М. осуществляли Пашкова Л.К. и ее дочь Пашкова Н.С., поскольку близких родственников у нее не было. Квартира, расположенная по адресу <адрес> являлась трехкомнатной и коммунальной. Ень Р.М. принадлежала на праве собственности одна комната, две другие принадлежали Михайлюк И.Д.

Из пояснений Пашковой Н.С. следует, что в спорной квартире Михайлюк И.Д. не проживала, а сдавала свои комнаты квартирантам.

Михайлюк И.Д. обосновывала заявленное ею требование добросовестностью исполнения ею условий договора купли-продажи, а именно, получением комнаты в собственность и передачей за проданную комнату денежных средств в размере 406 000 руб. Ень Р.М.

Суд первой инстанции, рассматривая дело и основываясь на выводах судебной почерковедческой экспертизы, пришел к выводу, что требования истицы законны, поскольку подпись в договоре совершена Ень Р.М.

Однако суд не учел того обстоятельства, что Ень Р.М. могла быть введена в заблуждение относительно того, что за документ она подписывает, поскольку необходимо принимать во внимание возраст Ень Р.М., состояние ее здоровья, а также наличие ее действительной воли на совершение данной сделки.

Судебная коллегия обращает внимание на то обстоятельство, что оспариваемый договор купли-продажи комнаты был совершен в простой письменной форме, то есть последствия его заключения Ень Р.М. не разъяснялись, что в случае заключения данного договора в нотариальной форме было бы невозможно, поскольку нотариус, удостоверяя сделку, разъяснил бы ей последствия совершаемого ею действия. Таким образом, насколько Ень Р.М., подписывая договор, понимала последствия совершаемого ею действия неизвестно.

Кроме того, Ень Р.М. никакого иного жилого помещения для проживания не имела, в связи с чем, продавая свою комнату, она лишалась единственного места проживания, условия ее проживания в комнате после заключения договора не определены. В связи с чем, непонятно где она планировала проживать после продажи комнаты.

Из пояснений представителя Михайлюк И.Д. следует, что стороны достигли устной договоренности о возможности проживания Ень Р.М. в указанной комнате и после её продажи, однако такого условия в договоре нет и оснований полагать, что стороны договорились о нем, не имеется.

Согласно п. 6 договора на продавца Ень Р.М. была возложена обязанность по передаче покупателю Михайлюк И.Д. комплекта правоустанавливающих документов на комнату. Однако все документы на комнату у Ень Р.М. на момент заключения договора отсутствовали, поскольку они находились на хранении у Пашковой Л.К. в связи с переживаниями Ень Р.М., что в квартире постоянно проживают посторонние люди. То есть п. 6 договора исполнен не был, правоустанавливающие документы переданы не были.

Материалами дела установлено, что у Ень Р.М. на момент заключения договора отсутствовал паспорт в связи с утерей.

Так, из административного материала из ОМВД России по Гагаринскому району усматривается, что Ень Р.М. была привлечена к административной ответственности по ст. 19.16 КоАП РФ за небрежное хранение документа удостоверяющего личность.

Согласно указанного административного материала в отношении                   Ень Р.М. ДД.ММ.ГГГГ был составлен административный протокол, вынесено постановление о привлечении к административной ответственности в виде предупреждения.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи паспорт у Ень Р.М. отсутствовал, в связи с чем, переход права собственности не мог быть осуществлен, поскольку оформление договора в регистрационных органах требовало бы наличие паспорта, то есть документа удостоверяющего личность Ень Р.М.

Помимо этого, обращает на себя внимание и то обстоятельство, что в договоре купли-продажи неверно указаны паспортные данные Ень Р.М., паспорт Ень Р.М. серии № № № отсутствовал, числился в розыске, т.е. являлся недействительным. После обращения в органы полиции в связи с утерей паспорта нового паспорта при жизни Ень Р.М. получить не успела.

Таким образом, анализируя приведенные доказательства в совокупности, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии добросовестности в действиях Михайлюк И.Д. по заключению договора купли-продажи спорной комнаты, а также в исполнении указанного договора, поскольку переход права от Ень Р.М. к Михайлюк И.Д. не произошел, в права владения и пользования спорным имуществом Михайлюк И.Д. не вступала, правоустанавливающие документы на квартиру не передавала, денежные средства от Михайлюк И.Д. не получала, договор государственную регистрацию не прошел.

Доказательств передачи Михайлюк И.Д. денежных средств во исполнение договора купли-продажи Ень Р.М. и фактическое наличие указанной суммы у Михайлюк И.Д. не приведено.

В материалах дела имеется выписка из истории болезни Ень Р.М. от ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что она мнестически снижена, снижен слух, контакт затруднен. Из указанного следует, что уже с 2020 г. у Ень Р.М. имелись проблемы со слухом и восприятием, в связи с чем возможность понимания ею обстоятельств заключения договора крайне сомнительна.

Данное обстоятельство подтверждается также пояснениями               Пашковой Н.С., которая утверждала, что Ень Р.М. страдала тугоухостью и ей надо было несколько раз одно и тоже повторять громко, чтобы она поняла о чем идет речь.

В связи с вышеизложенным, оценивая все вышеприведённые доказательства в совокупности, судебная коллегия приходит к выводу, что бесспорные и достаточные доказательства, свидетельствующие о направлении воли и волеизъявления Ень Р.М. при жизни совершить отчуждение единственного принадлежащего ей жилого помещения, отсутствуют.

Кроме того, суд первой инстанции, принимая во внимание обстоятельства оплаты коммунальных услуг Михайлюк И.Д. за спорную недвижимость, не обратил внимание на то, что Пашковой Н.С. были представлены квитанции об оплате коммунальных услуг, которые вносились ежемесячно в полном объеме именно за комнату Ень Р.М. как до марта                2021 г., так и после ее смерти. При этом, квитанции и оплата по ним осуществлялись ежемесячно.

В связи с чем, судебная коллегия полагает доводы апелляционной жалобы Пашковой Н.С. обоснованными, а решение постановленным при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 61 и п. 62 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.01.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании ст. ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац 7 ст. 12, 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Таким образом, доводы Михайлюк И.Д. о правомерности заявленных ею требований не основаны на законе, доказательств, свидетельствующих о направлении волеизъявления продавца Ень Р.М. на заключение договора, не приведено. В тоже время, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности требования встречного иска Пашковой Н.С. о признании договора купли-продажи незаключенным и его удовлетворении.

Поскольку требования встречного иска подлежат удовлетворению, то иск Михайлюк И.Д. о признании отсутствующим права Пашковой Н.С. на спорное имущество по завещанию, исключает удовлетворение данных требований.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, приведенным сторонами доказательствам дана неверная правовая оценка. В связи с чем, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения от отказе в иске Михайлюк И.Д. и удовлетворении встречного требования Пашковой НС.

На основании изложенного, руководствуясь ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

     ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Гагаринского районного суда г. Севастополя от                                   ДД.ММ.ГГГГ отменить и постановить новое решение, которым:

в удовлетворении иска Михайлюк И.Д. к Пашковой Н.С. о признании свидетельства о праве на наследство недействительным, признании права отсутствующим и осуществлении государственной регистрации перехода права собственности отказать.

Встречный иск Пашковой Н.С. к Михайлюк И.Д. о признании договора купли-продажи незаключенным удовлетворить.

Признать договор купли-продажи комнаты №, заключенный между Михайлюк И.Д. и Ень Р.М. ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу <адрес> незаключенным.

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий:                                                 Ж.В. Григорова

Судьи:                                                                               И.А. Анашкина

                                                                                             М.А. Донскова