Решение от 19.01.2022 по делу № 2-38/2022 от 09.07.2021

Дело № 2-38/2022 (УИД № 69RS0040-02-2021-005085-41)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 января 2022 года                                                                       г. Тверь

Центральный районный суд г. Твери в составе:

Председательствующего судьи Булыгиной Н.В.,

при секретаре Крякове Д.Н.,

с участием представителя истца Прокофьевой В.Н. – Годько А.Н.,

представителя ответчика – ООО «Гостевой дом» - Балясникова А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокофьевой В.Н. к Обществу с ограниченной ответственностью «Гостевой дом» о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

Прокофьева В.Н. обратилась в Центральный районный суд г. Твери с иском к ООО «Гостевой дом» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 22 августа 2017 года за период с 2019 года по 01 июня 2021 года в сумме 2 1000 000 рублей, а также пени за неисполнение обязательств по внесению арендной платы за период с сентября 2019 года по 01 июня 2021 года в сумме 682 700 рублей, а всего просит взыскать 2 782 700 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что Прокофьева В.Н. является собственником жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности подтверждается свидетельством о выдаче регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Между истцом и ответчиком ранее был заключен договор аренды жилого дома.

Решением Центрального районного суда г. Твери от 27 января 2021 года по гражданскому делу №2-88/2021 договор аренды расторгнут, решение суда встушило в законную силу 27 мая 2021 года.

Согласно пункту 3.1. договора аренды общая сумма арендной платы за передаваемый «Объект» сторонами была определена в размере 100 000 рублей в месяц.

Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится за каждый месяц вперед с оплатой до 10-го числа месяца, предшествующего расчетному. Оплату по договору может получать как непосредственно арендодатель, так и его представители, наличными денежными средствами и/или путем безналичного расчета. Наличные денежные средства по договору принимаются на основании расписки.

В разделе договора «Права и обязанности арендатора и арендодателя» в пункте 4.2. обязанность арендатора «своевременно уплачивать арендную плату» выделена особо, как основная обязанность арендатора.

Так же, пунктом 8.1. действующего договора аренды предусмотрено, что за несвоевременное перечисление арендной платы арендатором в пользу арендодателя, устанавливается пеня в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Пени начисляются включительно по день полного погашения суммы арендной платы.

Арендатор ООО «Гостевой дом» нарушает взятые на себя обязательства по внесению арендной платы.

Решением Пролетарского районного суда г. Твери от 13 марта 2019 года, оставленным без изменения, в том числе в части взыскания задолженности по арендной плате апелляционным определением Тверского областного суда от 27 августа 2019 года, с арендатора ООО «Гостевой дом» была взыскана в пользу арендодателя задолженность по оплате арендных платежей с августа 2018 года по февраль 2019 года в сумме 683 333 рублей 33 копеек, взысканы пени за просрочку исполнения обязательств по договору аренды в сумме 66 823 рублей 27 копеек.

Решением Центрального районного суда г. Твери от 27 января 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением Тверского областного суда от 27 мая 2021 года, с арендатора ООО «Гостевой дом» была взыскана в пользу арендодателя Прокофьевой В.Н. задолженность по оплате арендных платежей с 01 марта 2019 года по 19 сентября 2019 года в сумме 70 000 рублей, так же взысканы пени за просрочку исполнения обязательств по договору аренды в сумме 70 100 рублей.

В настоящее время имеется задолженность арендатора по уплате арендной платы арендодателю за период с 20 сентября 2019 года по 01 июня 2021 года (21 месяц по 100 000 рублей) составляет 2 100 000 рублей.

Размер пени в силу п.8.1 договора аренды за несвоевременное перечисление арендной платы составляет:

за период с 20 сентября 2019 года по 01 июня 2021 года за 621 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 62 100 рублей;

за период с 11 октября 2019 года по 01 июня 2021 года за 600 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 60 000 рублей;

за период с 11 ноября 2019 года 01 июня 2021 года за 569 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 56 900 рублей;

за период с 11 декабря 2019 года по 01 июня 2021 года за 539 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 53 900 рублей;

за период с 11 января 2020 года по 01 июня 2021 года за 508 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 50 800 рублей:

за период с 11 февраля 2020 года по 01 июня 2021 года за 477 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 47 700 рублей;

-     за период с 11 марта 2020 года по 01 июня 2021 года за 448 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 44 800 рублей;

-     за период с 11 апреля 2020 года по 01 июня 2021 года за 417 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 41 700 рублей;

-     за период с 11 мая 2020 года по 01 июня 2021 года за 387 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 38 700 рублей;

-     за период с 11 июня 2020 года по 01 июня 2021 года за 356 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 35 600 рублей;

-     за период с 11 июля 2020 года по 01 июня 2021 года за 326 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 35 600 рублей;

-     за период с 11 августа 2020 года по 01 июня 2021 года за 295 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 29 500 рублей;

-     за период с 11 сентября 2020 года по 01 июня 2021 года за 264 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 26 400 рублей;

-     за период с 11 октября 2020 года по 01 июня 2021 года за 234 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 23 400 рублей;

-     за период с 11 ноября 2020 года по 01 июня 2021 года за 203 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 20 300 рублей;

-     за период с 11 декабря 2020 года по 01 июня 2021 года за 173 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 17 300 рублей;

-     за период с 11 января 2021 года по 01 июня 2021 года за 142 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 14 200 рублей;

-     за период с 11 февраля 2021 года по 01 июня 2021 года за 111 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 11 100 рублей;

-     за период с 11 марта 2021 года по 01 июня 2021 года за 83 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 8300 рублей;

-     за период с 11 апреля 2021 года по 01 июня 2021 года за 52 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 5200 рублей;

- за период с 11 мая 2021 года по 01 июня 2021 года за 22 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 2200 рублей.

Итого за неисполнение обязательств по внесению арендной платы за период с сентября 2019 года по июнь 2021 года пени составила в общей сумме 682 700 рублей.

Итого общая сумма задолженности арендатора перед арендодателем по неисполненному обязательству по договору аренды от 22 августа 2017 года составила 2 782 700 рублей.

Протокольными определениями Центрального районного суда г. Твери от 15.09.2021 года, 14.10.2021года и 30 ноября 2021 года, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Управление Росреестра по Тверской области, Отдел судебных приставов (ОСП) по Пролетарскому району г. Твери по Тверской области, ООО «Вида Фейшн».

В судебное заседание истец Прокофьева В.Н. не явилась, сведения о надлежащем извещении имеются в материалах дела, ее представитель Годько А.Н. исковые требования поддержал в полном объеме, обосновав доводами, изложенными в исковом заявлении, просил их удовлетворить.

В судебном заседании представителя ответчика – ООО «Гостевой дом» - адвокат Балясников А.А. возражал против удовлетворения исковых требований Прокофьевой В.Н., поддержал возражения на исковое заявление, согласно которым Прокофьева В.Н. не имела право сдавать в аренду объект, являющийся самовольной постройкой.

В судебное заседание представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, не явились, будучи извещенными о дате, времени и месте слушания дела надлежащим образом, об отложении дела слушанием не просили, возражений на исковое заявление, не представили.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности Прокофьевой В.Н. на жилой дом <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, и земельный участок по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № с разрешенным использованием под индивидуальный жилой дом.

22 августа 2017 года между Прокофьевой В.Н. (арендодатель) и ООО «Гостевой Дом» (арендатор) был заключен договор аренды, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под индивидуальный жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, с расположенным на нем жилым домом, с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, количество этажей – 3. Срок аренды – 10 лет с момента подписания договора аренды, до 22 августа 2027 года.

П.п. 1.4, 3.6 договора аренды предусмотрен переход в собственность арендатора арендованного имущества по истечении срока аренды (или досрочно) при условии внесения его выкупной стоимости в размере 12000000 рублей.

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 договора аренды общая сумма арендной платы установлена в размере 100000 рублей ежемесячно, при этом арендная плата по условиям договора вносится за каждый месяц вперед с оплатой до 10-го числа месяца, предшествующего расчетному, оплата по договору можета производиться непосредственно арендодателю наличными денежными средствами на основании расписки и/или путем безналичного расчета.

В соответствии с п.п. 3.5, 3.7 договора аренды арендатор вправе вносить сумму арендной платы авансовыми платежами за любой период, в том числе за весь период действия договора. Арендатор погашает указанную выкупную цену арендованного имущества в течение срока договора путем внесения арендных платежей. Арендатор вправе внести выкупную цену, установленную п. 3.6. договора, досрочно.

Арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату (п. 4.2. договора аренды).

Согласно п. 8.1 договора за несвоевременное перечисление арендной платы арендатором в пользу арендодателя устанавливается пеня в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Пени начисляются включительно по день полного погашения суммы арендной платы.

Договор аренды зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости 07 сентября 2017 года.

По акту приема-передачи от 22 августа 2017 года арендодатель передал, а арендатор принял арендованные земельный участок с расположенным на нем домом с целью использования в качестве миниотеля.

Таким образом, на сновании договора аренды от 22 августа 2017 года Прокофьева В.Н. сдала принадлежащие ей земельный участок и жилой дом в аренду ООО «Гостевой дом», которое осуществляло коммерческую деятельность в спорном объекте.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями к ответчику ООО «Гостевой дом», Прокофьева В.Н. просит взыскать сумму задолженности по аренде и пени за период с 2019 года по 01 июня 2021 года в сумме 2 1000 000 рублей, а также пени за неисполнение обязательств по внесению арендной платы за период с сентября 2019 года по 01 июня 2021 года в сумме 682 700 рублей, а всего просит взыскать 2 782 700 рублей.

Однако, суд не может согласиться с доводами истца, которыми обоснованы заявленные требования по следующим основаниям.

Суду в материалы гражданского дела представлено решение Пролетарского районного суда г. Твери от 13 сентября 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением Тверского областного суда г. Твери от 19.11.2019 года, согласно которому были удовлетворены исковые требования Администрации г. Твери к Прокофьевой В.Н. о признании жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, самовольной постройкой, о сносе самовольной постройки.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 2 ст. 222 ГК РФ установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Решением Пролетарского районного суда г. Твери от 13 сентября 2019 года установлено, что на принадлежащем Прокофьевой В.Н. на праве собственности земельном участке возведена самовольная постройка-трехэтажное здание площадью 313, 2 кв.м., используемое ООО «Гостевой дом» в коммерческих целях, под отель. Именно данное помещение Прокофьева В.Н. сдавала в аренду ООО «Гостевой дом» по договору аренды от 22 августа 217 года( пункт 1.1 договора).

Поскольку постройка создана на земельном участке, не отведенном для этих целей, с нарушением правил целевого использования земли, вопреки правилам градостроительного зонирования, то такая постройка считается самовольной.

Следовательно, в силу требований ч. 2 ст. 222 Гражданского Кодекса РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку не вправе, в том числе сдавать постройку в аренду.

Таким образом, переданный Прокофьевой В.Н. в аренду ООО «Гостевой дом» жилой дом <адрес>, не может выступать объектом гражданских прав, в том числе, передаваться в аренду, поскольку является самовольной постройкой, а Прокофьева В.Н. не вправе требовать с ООО «Гостевой дом» платы за пользование спорным имуществом.

В связи с чем, суд считает, что законные основания для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, пени за период с 2019 года по 01 июня 2021 года в сумме 2 1000 000 рублей, а также пени за неисполнение обязательств по внесению арендной платы за период с сентября 2019 года по 01 июня 2021 года в сумме 682 700 рублей, всего 2 782 700 рублей, отсутствуют, поскольку судебным решением от 13 сентября 2019 года спорный объект недвижимости признан самовольной постройкой.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░ ░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ 22 ░░░░░░░ 2017 ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ 2019 ░░░░ ░░ 01 ░░░░ 2021 ░░░░ ░ ░░░░░ 2 1000 000 ░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ 2019 ░░░░ ░░ 01 ░░░░ 2021 ░░░░ ░ ░░░░░ 682 700 ░░░░░░, ░ ░░░░░ 2 782 700 ░░░░░░,     - ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                                                             ░.░.░░░░░░░░

?