Решение по делу № 33-9155/2024 от 05.09.2024

Судья Деменева О.О. Дело № 33-9155/2024 (№ 2-1300/2024)

25RS0029-01-2024-000478-26

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 ноября 2024 года             город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда

в составе: председательствующего судьи Кирьяновой О.В.

судей: Лысенко Е.А., Макаровой И.В.

при секретаре Киселевой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции гражданское дело по иску Розгон Ирины Анатольевны к Шведовой Наталье Владимировне о расторжении договора купли-продажи, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании денежных средств

третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

по апелляционным жалобам истца Розгон Ирины Анатольевны, ответчика Шведовой Натальи Владимировны

на решение Уссурийского районного суда Приморского края от 28 марта 2024 года о частичном удовлетворении исковых требований,

заслушав доклад судьи Лысенко Е.А., выслушав пояснения истца Розгон И.А., представителя истца Розгон И.А. – Умновой Т.В., ответчика Шведову Н.В., представителя ответчика Шведовой Н.В. – Рыбку О.С., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Розгон И.А. обратилась в суд с названным иском, указывая в обоснование заявленных требований, что 09 ноября 2022 года между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3600 кв. м, адрес объекта: г<адрес> Согласно заключенному договору она в день подписания договора получила сумму в размере 1 900 000 руб., что подтверждается распиской от 09 ноября 2020 года, оставшуюся сумму в размере 1 000 000 руб. ответчик обязалась выплачивать ежемесячно не позднее 15 числа каждого месяца в размере от 30 000 руб. до 09 августа 2023 года. Общая стоимость объекта недвижимости составляет 2 900 000 руб. До настоящего времени платежи в соответствии с п. 5.2 договора не поступили, денежная сумма в размере 1 000 000 руб. покупателем продавцу не выплачена. 24 июля 2023 года в адрес ответчика направлена претензия о неисполнении обязательств по договору купли-продажи земельного участка, исполнить которую необходимо в течение семи дней со дня получения претензии. 19 октября 2023 года ответчику направлено предложение о возврате земельного участка и денежных средств с ее стороны. Указывала, что акт приема-передачи недвижимости между сторонами не подписан. Считала, что невыплата ответчиком полной стоимости земельного участка является существенным нарушением договора купли-продажи. На претензию получен ответ, в котором ответчик сообщила, что не может оплачивать ежемесячную денежную сумму, предусмотренную договором, обещанная ежемесячная сумма в размере 15 000 руб. ей также не поступает. Полагала, что неоплата полной стоимости земельного участка повлекла его неосновательное обогащение в форме земельного участка, полученного 09 ноября 2020 года по договору купли-продажи. Согласно оценочным заключениям о стоимости право пользования, выраженное величиной годовой арендной платы за земельный участок, площадью 3600 кв. м, с кадастровым номером № по состоянию на 09 ноября 2020 года, 09 ноября 2021 года, 09 ноября 2022 года составляет 80 796 руб., 68 141 руб., 68 116 руб. в год соответственно, общая сумма дохода составляет 217 053 руб. Сумма процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет 55 216,67 руб.

Просила суд с учетом уточненных исковых требований расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 09 ноября 2020 года, заключенный между нею и Шведовой Н.В. Взыскать с ответчика доход от использования земельного участка за время неосновательного обогащения на основании п. 1 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации в сумме 217 053 руб., проценты по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, начисленные на сумму задолженности в размере 880 000 руб., в сумме 39 937,54 руб. Взыскать с нее в пользу Шведовой Н.В. денежные средства, полученные по договору купли-продажи земельного участка от 09 ноября 2020 года в размере 2 020 000 руб. Признать прекращенным право собственности Шведовой Н.В. на земельный участок с кадастровым номером № площадью 3600 кв. м, адрес объекта: <адрес> Признать за Розгон И.А. право собственности на указанный земельный участок. Взыскать со Шведовой Н.В. расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 394 руб.

Согласно поступившим возражениям представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 05 ноября 2013 года зарегистрировано право собственности Розгон И.А. на объект недвижимого имущества: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 3600 кв. м, кадастровый номер №. Адрес: <адрес> В качестве документа-основания государственной регистрации права собственности (перехода права) на указанный объект недвижимости в орган регистрации сторон был представлен договор продажи недвижимости от 23 октября 2013 года. Управлением 24 ноября 2020 года зарегистрировано право собственности Шведовой Н.В. на объект недвижимого имущества: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 3600 кв. м, кадастровый номер №. Адрес: <адрес> В качестве документа-основания государственной регистрации права собственности (перехода права) на указанный объект недвижимости в орган регистрации сторон был представлен договор купли-продажи земельного участка от 09 ноября 2020 года. Управлением 04 октября 2023 года зарегистрировано ограничение (обременение) (ипотека) в отношении указанного объекта недвижимости, лицо, в чью пользу ограничиваются права: Шведова Н.В. Основанием для государственной регистрации послужил договор купли-продажи земельного участка от 09 ноября 2020 года. Документов, свидетельствующих о снятии ограничения с объекта недвижимости, в адрес Управления не поступало. Представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи земельного участка содержал все существенные условия, предусмотренные законом. У Управления отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации права собственности Шведовой Н.В. на земельный участок, установленные Федеральным законом № 218-ФЗ. Согласно правовой позиции, изложенной в п. 65 Постановления Пленума № 10/22, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возмещения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости имущества.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержала.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика, представителя третьего лица.

Решением Уссурийского районного суда Приморского края от 28 марта 2024 года исковые требования Розгон И.А. удовлетворены частично. Расторгнут договор купли-продажи от 09 ноября 2020 года земельного участка, площадью 3600 кв. м, с кадастровым номером №, адрес объекта: <адрес> заключенный между Розгон И.А. и Шведовой Н.В. Прекращено право собственности Шведовой Н.В. на земельный участок, площадью 3600 кв. м, с кадастровым номером № адрес объекта: <адрес>. За Розгон И.А. признано право собственности на указанный земельный участок. Указано, что решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности Шведовой Н.В. и внесения записи о восстановлении права собственности Розгон И.А. на указанное недвижимое имущество. С Розгон И.А. в пользу Шведовой Н.В. взысканы полученные по договору купли-продажи земельного участка от 09 ноября 2020 года денежные средства в размере 2 020 000 руб. На Шведову Н.В. возложена обязанность вернуть Розгон И.А. полученный по договору купли-продажи от 09 ноября 2020 года земельный участок, площадью 3600 кв. м, с кадастровым номером №, адрес объекта: <адрес> Со Шведовой Н.В. в пользу Розгон И.А. взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10 августа 2023 года по 12 декабря 2023 года в размере 39 938,54 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1698 руб. Исковые требования Розгон И.А. в части взыскания с ответчика неосновательного обогащения оставлены без удовлетворения.

С постановленным судебным актом не согласилась истец, подана апелляционная жалоба, указывает, что государственным регистратором нарушены п. 17 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». На момент продажи на земельном участке находился жилой дом, который построен истцом, но не оформлен в законном порядке, сторонам об этом было известно, стоимость дома была включена в стоимость земельного участка. Судом не исследовался вопрос о передаче недвижимости по передаточному акту. 11 мая 2023 года ответчик, пользуясь тем, что на земельный участок государственный регистратор не внес ограничения в виде ипотеки, зарегистрировала право собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, с присвоением адрес: <адрес>, кадастровый номер №, соответственно, к дому не были применены ограничения в виде ипотеки по принципу единства судьбы земельного участка и жилого дома. По всем представленным в суд документам у земельного участка был адрес: с<адрес>. Администрация Уссурийского городского округа присваивает жилому дому и земельному участку адрес: <адрес>, ответчик на основании приказа о присвоении адреса вносит изменения в адрес земельного участка. В связи с этим судебное решение, вынесенное в ее пользу, фактически ухудшает ее правовое положение, поскольку ей будет принадлежать земельный участок, а жилой дом – ответчику. Полагает, что своими действиями ответчик ухудшила положение истца.

Также с решением суда не согласилась ответчик, в апелляционной жалобе указывает на ненадлежащее извещение о судебном заседании, что является безусловным основанием для отмены решения суда. Суд не применил специальные нормы права при разрешении спора, а именно ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации. Она оплатила более половины цены товара, в связи с этим у истца не было оснований для расторжения договора, свои права могла защитить путем взыскания задолженности. Факт нахождения на земельном участке жилого дома на момент купли-продажи земельного участка не подтвержден. Оплата по договору не произведена в связи с тяжелой семейной ситуацией. Расторжение договора приведет к нарушению ее прав, права сына-инвалида на жилище. Просит решение отменить.

Определением от 03 октября 2024 года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции в порядке ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) в связи с рассмотрением дела в отсутствие извещения ответчика Шведовой Н.В.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции в соответствии с требованиями п.2 ч.5 ст. 14 ГПК РФ в связи с болезнью произведена замена судьи Чубченко И.В. на судью Макарову И.В.

В судебном заседании истец, ее представитель исковые требования поддержали, пояснив, что ответчиком по договору купли-продажи выплачена сумма в размере 2 020 000 руб.

Ответчик, ее представитель с исковыми требованиями не согласились, подтвердив наличие задолженности по договору купли-продажи, ответчик готова вносить платежи по договору, переводила истцу денежные средства, которые были возвращены.

В суд апелляционной инстанции не явился представитель третьего лица, извещен о дате и времени судебного заседания.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившегося лица.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

На основании п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Согласно п. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В случае расторжения договора купли-продажи, продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса (абзац 4 пункта 65 постановления совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно материалам дела 09 ноября 2020 года Розгон И.А. (продавец) и Шведова Н.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка площадью 3600 кв. м с кадастровым номером № адрес объекта: <адрес>. Стоимость объекта недвижимости составляет по договору 2 900 000 руб. (п. 4 договора).

Как следует из п. 5 договора, 1 900 000 руб. оплачивается в день заключения договора до подачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю для осуществления государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, оставшаяся часть стоимости в размере 1 000 000 руб. оплачивается покупателем ежемесячно, не позднее 15 числа каждого месяца в размере от 30 000 руб. до 09 августа 2023 года.

24 ноября 2020 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю произведена государственная регистрация права собственности Шведовой Н.В. на спорный земельный участок, а 04 октября 2023 года – государственная регистрация ипотеки на указанный объект в пользу Розгон И.А.

Сторонами подтверждено, что задолженность по договору купли-продажи земельного участка от 09 ноября 2020 года составляет 880 000 руб., что послужило основанием для предъявления требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

Действительно, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017) разъяснено (п. 8), что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В тоже время в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчиком по договору купли-продажи земельного участка оплачено 2 020 000 руб. при цене договора в 2 900 000 руб., то есть истец получила сумму платежей, превышающую половину цены товара.

Согласно пункту 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев установленных федеральным законом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах не объект недвижимости от 01 июня 2023 года, 11 мая 2023 года зарегистрировано право собственности Шведовой Н.В. на индивидуальный жилой дом, который расположен в пределах спорного земельного участка.

Соответственно, при решении вопроса о судье земельного участка должен быть соблюден принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, что исключает в данном случае расторжение договора купли-продажи земельного участка, признание права собственности на земельный участок за истцом Розгон И.А.

При изложенных обстоятельствах у судебной коллегии отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка, производных от данного требования исковые требования о взыскании суммы неосновательного обогащения, признании прекращенным права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок. Также отсутствуют основания для взыскания с истца в пользу ответчика полученных денежных средств по договору купли-продажи земельного участка. В указанной части в иске следует отказать.

В силу п. 4 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Истцом с учетом уточнения исковых требований заявлены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10 августа 2023 года по 12 декабря 2023 года, исходя из размера задолженности 880 000 руб., в размере 39 937,54 руб.

Судебная коллегия признает данный расчет верным, ответчиком заявлено о снижении размера процентов в связи с попытками оплатить задолженность в 2024 году, что судебной коллегией отклоняется, поскольку задолженность возникла в 2023 году.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная государственная пошлина в размере 1398 руб., рассчитанная исходя из удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Уссурийского районного суда Приморского края от 28 марта 2024 года отменить. Принять по делу новое решение.

Исковое заявление Розгон Ирины Анатольевны удовлетворить частично.

Взыскать со Шведовой Натальи Владимировны, паспорт № в пользу Розгон Ирины Анатольевны, паспорт №, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 39 937,54, судебные расходы в размере 1398 руб.

В исковых требованиях Розгон Ирины Анатольевны к Шведовой Наталье Владимировне о расторжении договора, взыскании неосновательного обогащения, прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании денежных средств отказать.

Председательствующий    

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28.11.2024