Решение по делу № 2-601/2020 от 24.12.2019

Дело № 2-601/2020

36RS0005-01-2019-004232-60

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25.12.2020 г.                                                                                        г. Воронеж

Советский районный суд г.Воронеж в составе: председательствующего судьи Демченковой С.В., при секретаре Дик Е.А., с участием прокурора Будкова И.С., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску администрации городского округа город Воронеж к Шеванову Вячеславу Алексеевичу о прекращении права собственности на комнату, выселении, признании за муниципальным образованием городской округ город Воронеж права собственности на комнату,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация городского округа город Воронеж обратилась в суд с иском к Шеванову В.А. и ФИО1 о прекращении права собственности на комнату, выселении, признании за муниципальным образованием городской округ город Воронеж права собственности на комнату, указав, что <адрес> является аварийным. Указанный дом включен в Перечень многоквартирных домов, признанных аварийными после 1 января 2012 и подлежащих расселению в период 2018-2019 г.г.. Шеванов В.А. является собственником комнаты <адрес>.

30.06.2017 № 8036179 Управлением жилищных отношений в адрес Шеванова было направлено уведомление о необходимости принятия решения о реконструкции <адрес> согласно положениям ч. 10 ст. 32 ЖК РФ и необходимости в течение 12 месяцев подать заявление на получение разрешения на реконструкцию дома собственными силами. Уведомление было возвращено за истечением срока хранения.

13.05.2019 администрацией принято постановление № 370 «Об изъятии земельного участка под многоквартирным домом <адрес> и помещений в нем».

23.07.2019 № 12470619 УЖО в адрес Шеванова В.А. было направлено письмо «О направлении проекта соглашения» с приложением копий кадастровых паспортов, проекта соглашения об изъятии жилого помещения, находящегося в аварийном доме путем предоставления возмещения, копии отчета о рыночной стоимости объекта оценки. Указанное письмо с приложенными документами было лично получено Шевановым В.А. 25.07.2019.

Согласно отчету об оценке, выполненному ООО «Оценка и консалтинг», возмещение за жилое помещение - комната <адрес> составляет 770 300 руб.

До настоящего времени Шевановым В.А. не подписано соглашение об изъятии жилого помещения – комнаты <адрес>, находящегося в аварийном жилом доме путем предоставления возмещения.

На основании изложенного, просила:

Прекратить право собственности Шеванова В.А. на комнату <адрес>.

Выселить Шеванова В.А. и ФИО1 из комнаты <адрес> по истечении 3 месяцев с момента получения Шевановым В.А. возмещения в размере 770 300 руб.

Признать за муниципальным образованием городской округ город Воронеж право собственности на комнату <адрес>.

Указать, что данное решение суда будет являться основанием для исключения из ЕГРН записи о праве собственности Шеванова В.А. и регистрации перехода права собственности на комнату <адрес> муниципальному образованию городской округ город Воронеж.

Определением суда от 11.03.2020 года по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России".

Представитель администрации городского округа город Воронеж по доверенности Долниковская Н.В., уточнив заявленные исковые требования, с учетом заключений судебной экспертизы, а также в связи со смертью ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ, просила:

Прекратить право собственности Шеванова В.А. на комнату <адрес>.

Выселить Шеванова В.А. из комнаты <адрес> по истечении трех месяцев с момента получения возмещения в размере 1 111 700 руб.

Признать за муниципальным образованием городской округ город Воронеж право собственности на комнату <адрес>.

Указать, что данное решение суда будет являться основанием для исключения из ЕГРН записи о праве собственности Шеванова В.А. и регистрации перехода права собственности на комнату <адрес> муниципальному образованию городской округ город Воронеж.

Представитель администрации городского округа город Воронеж по доверенности Долниковская Н.В. в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования.

Представитель ответчика Супренок Б.Н. полагал, что исковые требования в заявленном размере удовлетворению не подлежат, поскольку ответчику не предложили справедливую выкупную цену, пояснил, что по результатам проведенной экспертизы экспертом допущены нарушения действующего законодательства, а именно: не верно определен состав общего имущества МКД, неверно применяется Методика расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, приходящийся на долю ответчика, а также не учтены убытки Шеванова В.А., связанные с оплатой услуг агентства недвижимости по подбору жилого посещения. Считает равноценным возмещением за изымаемую квартиру денежный эквивалент в размере 1 300 000 рублей.

Указал, что спорный дом на момент первой приватизации квартир в 2008 г. требовал капитального ремонта. В техническом паспорте МКД отсутствуют сведения о проводимых капитальных ремонтах. Экспертом ФИО2 допущена арифметическая ошибка при подсчете величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт за комнату. Эксперт неправильно указал период непроведения капремонта с 1992 г. по настоящее время 28 лет, вместо 70 лет, это искажает расчет. Экспертом в нарушение п.п. «в», п.2 Правил 491 в состав общего имущества МКД не включены для расчета фундамент, стены МКД. Полагает, что стоимость услуг по подбору жилого помещения и сопровождению сделки составляет 30 000 рублей. Считает, что ответчику должно быть предоставлено жилье, выкупная стоимость которого составляет 1 255 700 руб. Просил отказать в удовлетворении искового заявления в полном объеме.

Ответчик Шеванов В.А. в судебном заседании доводы представителя поддержал в полном объеме.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, мнение прокурора Будкова И.С., полагавшего возможным исковое заявление удовлетворить с внесением корректировки в заключение эксперта, касающейся ошибки в арифметических расчетах на сумму 7000руб., изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ч. 1, 2 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч. 4 ст. 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Пункт 7 ст. 32 ЖК РФ предусматривает, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении выкупной цены жилого помещения, установленной ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Согласно ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Судом установлено, что постановлением администрации городского округа город Воронеж от 24.12.2013 N 1274 "Об утверждении муниципальной программы городского округа город Воронеж "Обеспечение доступным и комфортным жильем населения городского округа города Воронеж" <адрес> включен в перечень аварийных многоквартирных домов, подлежащих расселению в рамках Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

В соответствии с Приложением № 5 к муниципальной программе городского округа город Воронеж "Обеспечение доступным и комфортным жильем населения городского округа город Воронеж" указанный дом включен в Перечень многоквартирных домов, признанных аварийными после 1 января 2012 и подлежащих расселению в период 2018-2019г.г.

Согласно постановлению администрации городского округа город Воронеж № 308 от 01.06.2017 г. дом <адрес> является аварийным, подлежащим реконструкции (л.д. 19 т.1).

Ответчик Шеванов В.А. является собственником комнаты <адрес> на основании договора купли-продажи от 02.04.2014 г., передаточного акта от 02.04.2014 г., зарегистрирован по данному адресу 28.04.2014 г. (л.д. 25-28, 93-95).

13.05.2019 администрацией городского округа город Воронеж принято постановление № 370 «Об изъятии земельного участка под многоквартирным домом <адрес> и помещений в нем» (л.д. 21 -24 т.1).

30.06.2017 № 8036179 управлением жилищных отношений в адрес Шеванова В.А. было направлено уведомление о необходимости принятия решения о реконструкции <адрес> согласно положениям ч. 10 ст. 32 ЖК РФ и необходимости в течение 12 месяцев подать заявление на получение разрешения на реконструкцию дома собственными силами. Уведомление было возвращено за истечением срока хранения (л.д. 63-64).

23.07.2019 № 12470619 УЖО в адрес Шеванова В.А. было направлено письмо «О направлении проекта соглашения» с приложением копий кадастровых паспортов, проекта соглашения об изъятии жилого помещения, находящегося в аварийном доме путем предоставления возмещения, копии отчета о рыночной стоимости объекта оценки. Указанное письмо с приложенными документами было лично получено Шевановым В.А. 25.07.2019 (л.д. 67-69 т.1).

Между тем, Шевановым В.А. соглашение об изъятии жилого помещения – комнаты <адрес>, находящегося в аварийном жилом доме, путем предоставления возмещения не было подписано, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В силу части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Определением суда от 11.03.2020 года по ходатайству сторон по делу была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости жилого помещения - комнаты <адрес> с учетом доли собственника в праве общей долевой собственности в квартире, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, рыночной стоимости невыполненного капитального ремонта с учетом доли собственника, а также размера всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, производство которой поручено эксперту ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России" (л.д. 140 т. 1).

ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России" составлено экспертное заключение № 3420/6-2 от 18 июня 2020 года (л.д. 145-157 т.1).

Но в связи с тем, что заключение эксперта не содержало полного исследования, определением суда от 25.09.2020 по делу по ходатайству истца была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Оценка инвестиционных проектов» (л.д. 31 т. 2).

Согласно заключению эксперта ООО «Оценка инвестиционных проектов» № 3702/20 от 05.11.2020 года (л.д. 38-126 т.2) рыночная стоимость доли собственника изымаемого жилого помещения- комнаты <адрес> по состоянию на 02.11.2020 года составляет: 791 000 рублей, в том числе: жилое помещение, назначение: жилое, общая площадь 19,1 кв. м, этаж 3, адрес (местонахождение): <адрес> - 596 000 руб.; доля в праве общей собственности на земельный участок(кадастровый №) - (27,22 кв.м), относимая кпомещению - 195 000 руб.

Величина убытков, причинённых собственнику жилого помещения посостоянию на дату оценки составляет:10 700,00 руб., в том числе:

№ п/п	Наименование	Размер убытков, руб.
1	Упущенная выгода, руб.	0
2	Убытки, причинённые досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, руб.	0
3	Прочие убытки, в том числе:	10 700,00
3.1	Затраты на изменение места проживания, руб.	7 200,00
3.2	Затраты на аренду собственником недвижимого имущества в период поиска недвижимости взамен изымаемой (временное проживание), руб.	0
3.3	Поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него	1 500,00
3-4	Сборы и пошлины на государственную регистрацию, руб.	2 000,00
Итого: размер убытков, подлежащих возмещению правообладателю жилого помещения, руб.		10 700,00

Из заключения также следует, что квартира истца, как и весь многоквартирный дом в целом нуждались в капитальном ремонте. Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт комнаты № в 5-ти этажном кирпичном многоквартирном жилом доме общей площадью 19,1 кв.м, общей площадью дома 6345,9 кв.м., и общей площадью жилых комнат в доме 3385,5 кв.м., 1931 года постройки, расположенного по адресу: <адрес>, составит округленно составляет 247 000 руб. (л.д. 108 об т.2).

В соответствии с представлением суду дополнительных документов, а именно: справки БТИ Советского района г. Воронежа № 309 от 21.10.2020 г. об износе жилого <адрес> (л.д. 135 т. 2), инженерно-технический отчета ООО «фирма ВиС» 2013 года в отношении <адрес> (т. 2 л.д. 148-150), заключения № 10.12.-Т ООО «ЦНСТЭОН» технико-строительной экспертизы в отношении жилого <адрес> (т. 2 л.д. 151- 251, т. 3 л.д.1-76) определением суда от 30.11.2020 года по ходатайству представителя ответчика с целью определения размера компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного <адрес> по делу была назначена дополнительная экспертиза. Производство дополнительной экспертизы поручено ООО «Оценка инвестиционных проектов» (л.д. 82 т.3).

Согласно выводам дополнительной судебной экспертизы ООО «Оценка инвестиционных проектов» № 3709/20 от 17.12.2020 года (т.3 л.д. 87 – 103) величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт комнаты, полагающаяся собственнику <адрес>, подлежащей изъятию для муниципальных нужд, в 5-ти этажном кирпичном многоквартирном жилом доме общей площадью 19,1 кв.м, общей площадью дома 6345,9 кв.м., и общей площадью жилых комнат в доме 3385,5 кв.м., 1931 года постройки, расположенного по адресу: <адрес>, составляет округленно 310 000 руб.

Между тем, при расчете величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт комнаты экспертом была допущена арифметическая ошибка в таблице №2, так как величина компенсации в строке газоснабжение указана       неверно вместо 1 379 861 руб. (164 269 145 х0,84 % ) указано «137 986 руб.» (л.д. 98-99 т.3), в этой связи величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома составит 56 234 779 рублей (табл. 2 заключения л.д. 98-99 т. 3).

Следовательно, величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт комнаты, полагающаяся собственнику <адрес>, подлежащей изъятию для муниципальных нужд, в 5-ти этажном кирпичном многоквартирном жилом доме общей площадью 19,1 кв.м, общей площадью дома 6345,9 кв.м., и общей площадью жилых комнат в доме 3385,5 кв.м., 1931 года постройки, расположенного по адресу: <адрес>, составит округленно 317 000 руб. (19,1 кв.м * 56 234 779 руб. / 3385,5 кв.м. = 317 260, 16 руб.)

В связи с чем, общий размер денежного возмещения за комнату, подлежащую изъятию для муниципальных нужд составит 1 118 700 руб. (791 000 +317 000+10 700 ).

Сомневаться в заключении эксперта ООО «Оценка инвестиционных проектов» у суда оснований не имеется, экспертиза проведена в полном объеме, нарушений норм гражданского процессуального законодательства, которые могли бы поставить под сомнение экспертное заключение, судом не установлено.

Экспертные заключения составлены экспертом ООО «Оценка инвестиционных проектов» ФИО2, имеющим диплом ПП № 258158, регистрационный № 225, 2001г.Воронежского ордена Ленина госуниверситета им. Ленинского комсомола, квалификацию радиофизик, НОУ ДПО «Международная академия оценки и консалтинга», специализация - «Оценка собственности» «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»; свидетельство о повышении квалификации в Международной академии оценки и консалтинга по программе «Оценочная деятельность», Москва, 2004г., регистрационный № 268;Свидетельство о повышении квалификации в АНОО Региональный банковский учебный центр по программе «Оценочная деятельность, Воронеж, 2007г., регистрационный № 565/1164;Свидетельство о повышении квалификации в АНОО Региональный банковский учебный центр по программе «Оценочная деятельность, Воронеж, 2010г., регистрационный № 827/6867; являющимся действительным членом Российского общества оценщиков регистрационный №000106, включен в реестр членов РОО 09.07.2007г., свидетельство № 0026410 от 19.08.19 г.; имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности (оценка недвижимости) № 009227-1 от 04.04.2018. и стаж работы 23 года (с 1997 года).

Судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 84 - 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Суд соглашается с     методом расчета стоимости жилья. Нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявленных к форме и содержанию заключения, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, к самой методике расчета рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости при проведении судебной экспертизы, экспертом не допущены. Информация, использованная экспертом, является достоверной, достаточной и проверяемой.

Доводы представителя ответчика о том, что срок эксплуатации дома без ремонта следует исчислять с 1948 года голословны и в судебном заседании не нашли своего подтверждения.

При этом суд учитывает данные Бюро технической инвентаризации от 21.10.2020 г., в соответствии с которыми процент износа <адрес> по состоянию на 1994 г. составляет 39% ( л.д. 135).     Кроме этого, суд также принимает во внимание, что Шеванов В.А. не являлся нанимателем комнаты, площадью 19,1 кв.м, в <адрес>, а приобрел ее по договору купли-продажи в 2014 г. Достоверных и допустимых доказательств невыполнения капитального ремонта с 1948г. на протяжении 70 лет ответчиком не представлено.

В судебном заседании эксперт ФИО2 пояснил суду, что, исходя из процента износа дома по состоянию на 1994 год, капитальный ремонт дома до 1994 года проводился. При расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт он не принимал во внимание некоторые конструктивные элементы дома, так как нормативный срок их службы 40-50 лет (л.д. 80 т.3).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца о прекращении права собственности Шеванова Вячеслава Алексеевича на комнату <адрес>, его выселении с момента получения возмещения, признании за муниципальным образованием городской округ город Воронеж права собственности на комнату <адрес>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Прекратить право собственности Шеванова Вячеслава Алексеевича на комнату <адрес>.

Выселить Шеванова Вячеслава Алексеевича из комнаты <адрес> по истечении трех месяцев с момента получения возмещения в размере 1 118 700 руб.

Признать за муниципальным образованием городской округ город Воронеж право собственности на комнату <адрес>.

Данное решение суда является основанием для исключения из ЕГРН записи о праве собственности Шеванова Вячеслава Алексеевича и регистрации перехода права собственности на комнату <адрес> муниципальному образованию городской округ город Воронеж.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Советский районный суд г.Воронежа в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

              Судья                                                                           Демченкова С.В.

Мотивированное решение составлено 30.12.2020 года.