Решение по делу № 2-433/2016 (2-7128/2015;) от 12.10.2015

Дело № 2-433/2016                      14 июля 2016 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Кузьминой О.В.

при секретаре Крахмаловой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «А» к Катамадзе З.В. , Ерохову А.Б. о признании обременения отсутствующим, по встречному иску Ерохова А.Б. к Акционерному обществу «А» о взыскании денежных средств, признании договора недействительным (ничтожным) в части, по иску Катамадзе З.В. к Акционерному обществу «А» о признании договора недействительным в части,

У С Т А Н О В И Л:

    АО «А» обратилось в суд с иском к Катамадзе З.В., Ерохову А.Б. о признании обременения отсутствующим, ссылаясь на то, что 28.05.2014 года между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости, во исполнение которого 14.06.2014 года был заключен основной договор. В соответствии с разделом 1 Договора АО «А» приобрело у Катамадзе З.В. и Ерохова А.Б. следующие объекты недвижимости: земельный участок, кадастровый номер <№>; здание проходной, кадастровый номер <№>, расположенные по адресу <адрес> и нежилое здание, кадастровый номер <№>, расположенное по адресу: <адрес> Истец указывает, что в соответствии с п. 5.6 Договора до полной выплаты сумм, указанных в п.п. 5.3.1, 5.3.2, 5.3.3 Договора объекты недвижимости находятся в залоге у продавцов. Залог (обремение) объектов недвижимости зарегистрирован в ЕГРП 04.07.2014 года, номер государственной регистрации: <№>, <№>, <№> соответственно. Истец указывает, что платежным поручением <№> от 29.05.2014 года им произведена выплата обеспечительного платежа и аванса на основании п.п. 6.1, 6.5 Предварительного договора, п. 5.3.4 Договора в пользу Катамадзе З.В. в размере 10 000 000 рублей; платежным поручением <№> от 19.06.2014 года произведена выплата на основании п. 5.3.1 Договора в пользу Катамадзе З.В. в размере 50 000 000 рублей; платежным поручением <№> от 23.06.2014 года произведена выплата на основании п. 5.3.2 Договора в пользу Катамадзе З.В. в размере 90 000 000 рублей; платежным поручением <№> от 24.06.2014 года произведена выплата на основании п. 5.3.2 Договора в пользу Катамадзе З.В. в размере 90 000 000 рублей; платежным поручением <№> от 23.06.2014 года произведена выплата на основании п. 5.3.2 Договора в пользу Ерохова А.Б. в размере 60 000 000 рублей; платежным поручением <№> от 18.12.2014 года произведена выплата на основании п. 5.3.3 Договора в пользу Катамадзе З.В. в размере 67 000 000 рублей; платежным поручением <№> от 18.12.2014 года произведена выплата на основании п. 5.3.3 Договора в пользу Ерохова А.Б. в размере 33 000 000 рублей. Истец указывает, что поскольку он добросовестно выполнил все условия договора, в том числе по оплате, то им в адрес ответчиков 27.01.2015 года, 07.04.2015 года, 01.07.2015 года, 06.07.2015 года направлены уведомления о необходимости снятия залога (обременения), которые оставлены ответчиками без удовлетворения. Истец просит признать обременение (ограничение) в форме ипотеки в отношении земельного участка, кадастровый номер <№>, регистрационная запись <№>; здания проходной, кадастровый номер <№>, регистрационная запись <№>, расположенных по адресу <адрес> и нежилого здания, кадастровый номер <№>, регистрационная запись <№>, расположенного по адресу: <адрес> отсутствующим с погашением внесенных регистрационных записей.

    Ерохов А.Б. обратился в суд со встречными исковыми требованиями к АО «А» о взыскании денежных средств, ссылаясь на то, что ему и Катамадзе З.В. на праве долевой собственности принадлежали следующие объекты недвижимости: земельный участок, кадастровый номер <№>; здание проходной, кадастровый номер <№>, расположенные по адресу <адрес> и нежилое здание, кадастровый номер <№>, расположенное по адресу: <адрес>; при этом ему принадлежало 33/100 доли каждого из вышеперечисленных объектов недвижимости. 28.05.2014 года между ним, Катамадзе З.В. с одной стороны и АО «А» был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости, во исполнение которого 14.06.2014 года был заключен основной договор и АО «А» произведена оплата по договору в общем размере 400 000 000 рублей, доля Ерохова А.Б. составила 166 000 000 рублей. При этом Ерохов А.Б. указывает, что стоимость земельного участка была согласована в зависимости от изменения функциональной зоны земельного участка и составила: в соответствии с п. 5.1.1 Договора - 398 000 000 рублей; в соответствии с п. 5.1.2 Договора – 498 000 000 рублей при условии внесения изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга и изменения функциональной зоны земельного участка на зону жилой застройки. В соответствии с п. 5.4 Договора в случае если вышеуказанные изменения функциональной зоны земельного участка на зону ЗЖД в Генеральный план Санкт-Петербурга не будут внесены и приняты до 16.03.2015 года, стоимость земельного участка рассчитывается исключительно в соответствии с п. 5.1.1 Договора, а п. 5.1.2 Договора утрачивает силу. С целью изменения функциональной зоны земельного участка на зону ЗЖД в Генеральный план Санкт-Петербурга Ероховым А.Б. и Катамадзе З.В. 11.06.2014 года, а также 21.10.2014 года Ероховым А.Б. и АО «А» были поданы соответствующие документы, которые были одобрены и приняты. В период с 28.05.2014 года по 04.06.2014 года и с 09.10.2014 года по 16.10.2014 года были проведены публичные слушания по проектам внесения изменений в генеральный план Санкт-Петербурга; 09.12.2014 года вынесено решение <№> Комиссией по подготовке изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга. Законом Санкт-Петербурга «О внесении изменений в закон Санкт-Петербурга о генеральном плане Санкт-Петербурга» <№> от 13.07.2015 года внесены изменения в генеральный план Санкт-Петербурга в части изменения функциональной зоны земельного участка, приобретенного АО «А» на зону ЗЖД. Ерохов А.Б. указывает, что поскольку конечная цель – внесение изменений на зону ЗЖД АО «А» достигнута, то стоимость земельного участка подлежит определению в размере 498 000 рублей и просит взыскать с АО «А» задолженность по договору купли-продажи в размере 33 000 000 рублей. Также Ерохов А.Б. просит признать недействительными п. 5.6 и п. 5.4 Договора, ссылаясь на то, что указанные пункты договора предусматривают прекращение ипотеки (обремения) после выплаты АО «А» по договору 400 000 рублей; так пунктом 5.4 предусмотрена выплата 100 000 000 рублей дополнительно в случае внесения изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга в срок до 15.03.2015 года; указанным пунктом установлено, что в случае если изменения функциональной зоны не будут внесены и приняты до 16.03.2015 года, покупатель освобождается об обязательств по уплате денежных средств и стоимость вышеуказанного земельного участка рассчитывается исключительно в соответствии с п. 5.1.1 Договора, а пункт 5.1.2 утрачивает силу. Указанные пункты договора Ерохов А.Б. полагает недействительными, ссылаясь на следующее: поскольку он обладал долей 33/100 в праве собственности на объекты недвижимости, то не имел возможности существенно повлиять на согласования условий договора; на момент заключения договора предметы недвижимости находились в залоге у ОАО «Ц» в обеспечение обязательств Катамадзе З.В.; порядок расчетов по договору предусматривал выплату Ерохову А.Б. значительно меньшей суммы денег на 30 660 000 рублей, чем согласованная стоимость продаваемых долей; Ерохов А.Б. никогда не занимался предпринимательской деятельностью и не обладает специальными познаниями, необходимыми для оценки предложенных АО «А» условий договора по порядку и срокам внесения изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга, а АО «А» обладает специальными познаниями, поскольку является коммерческой организацией, специализирующейся в области строительства; условие подписания договора после подачи Ероховым А.Б. документов на изменение функциональной зоны было выдвинуто АО «А» за 2 дня до подписания договора; после перехода права собственности на объекты недвижимости АО «А» снова потребовал от Ерохова А.Б. обратиться за внесением изменений в генеральный план; АО «А» достигнута цель – функциональная зона земельного участка изменена.

    Катамадзе З.В. обратился в суд со встречными исковыми требованиями к АО «А» о признании недействительными пунктов договора, ссылаясь на то, что ему и Ерохову А.Б. на праве долевой собственности принадлежали следующие объекты недвижимости: земельный участок, кадастровый номер <№>; здание проходной, кадастровый номер <№>, расположенные по адресу <адрес> и нежилое здание, кадастровый номер <№>, расположенное по адресу: <адрес>; при этом ему принадлежало 67/100 доли каждого из вышеперечисленных объектов недвижимости. 28.05.2014 года между ним, Ероховым А.Б. с одной стороны и АО «А» был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости, во исполнение которого 14.06.2014 года был заключен основной договор и АО «А» произведена оплата по договору в общем размере 400 000 000 рублей. Катамадзе З.В. просит признать недействительными п. 5.6 и п. 5.4 Договора, ссылаясь на то, что указанные пункты договора предусматривают прекращение ипотеки (обремения) после выплаты АО «А» по договору 400 000 рублей; так пунктом 5.4 предусмотрена выплата 100 000 000 рублей дополнительно в случае внесения изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга в срок до 15.03.2015 года; указанным пунктом установлено, что в случае если изменения функциональной зоны не будут внесены и приняты до 16.03.2015 года, покупатель освобождается об обязательств по уплате денежных средств и стоимость вышеуказанного земельного участка рассчитывается исключительно в соответствии с п. 5.1.1 Договора, а пункт 5.1.2 утрачивает силу. Указанные пункты договора Катамадзе З.В. полагает недействительными, ссылаясь на следующее: поскольку он при заключении договора находился в заведомо невыгодном положении относительно АО «А» и не имел возможности существенно повлиять на согласования условий договора; на момент заключения договора предметы недвижимости находились в залоге у ОАО «ИнтрастБанк» в обеспечение обязательств Катамадзе З.В.; он не обладает специальными познаниями, необходимыми для оценки предложенных АО «А» условий договора по порядку и срокам внесения изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга, а АО «А» обладает специальными познаниями, поскольку является коммерческой организацией, специализирующейся в области строительства; условие подписания договора после подачи Катамадзе З.В. документов на изменение функциональной зоны было выдвинуто АО «А» за 2 дня до подписания договора; АО «А» достигнута цель – функциональная зона земельного участка изменена.

    Представитель АО «А» в судебное заседание явился, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, встречные исковые требования не признал.

    Ответчик Ерохов А.Б. в судебное заседание не явился. доверил представлять свои интересы Березину М.Л., который в судебное заседание явился, заявленные исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал в полном объеме.

    Ответчик Катамадзе З.В. в судебное заседание не явился, находится под стражей в ФКУ «Ю», о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

    Представитель третьего лица Управления РОСРЕЕСТРА в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, возражений по существу заявленных требований суду не представил, об уважительности причин своего отсутствия суду не сообщил.

    Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования АО «А» заявленными обоснованно и подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования Ерохова А.Б. и Катамадзе З.В. удовлетворению не подлежащими, по следующим основаниям.

    Как установлено в ходе судебного разбирательства, 28.05.2014 года между АО «А» с одной стороны и Катамаде З.В., Ероховым А.Б. с другой стороны был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости, во исполнение которого 14.06.2014 года был заключен основной договор.

В соответствии с разделом 1 Договора АО «А» приобрело у Катамадзе З.В. и Ерохова А.Б. следующие объекты недвижимости: земельный участок, кадастровый номер <№>; здание проходной, кадастровый номер <№>, расположенные по адресу <адрес> и нежилое здание, кадастровый номер <№>, расположенное по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 5.6 Договора до полной выплаты сумм, указанных в п.п. 5.3.1, 5.3.2, 5.3.3 Договора объекты недвижимости находятся в залоге у продавцов.

Залог (обремение) объектов недвижимости зарегистрирован в ЕГРП 04.07.2014 года, номер государственной регистрации: <№>, <№>, <№> соответственно.

АО «А» произведена оплата по договору в следующем порядке: платежным поручением <№> от 29.05.2014 года им произведена выплата обеспечительного платежа и аванса на основании п.п. 6.1, 6.5 Предварительного договора, п. 5.3.4 Договора в пользу Катамадзе З.В. в размере 10 000 000 рублей; платежным поручением <№> от 19.06.2014 года произведена выплата на основании п. 5.3.1 Договора в пользу Катамадзе З.В. в размере 50 000 000 рублей; платежным поручением <№> от 23.06.2014 года произведена выплата на основании п. 5.3.2 Договора в пользу Катамадзе З.В. в размере 90 000 000 рублей; платежным поручением <№> от 24.06.2014 года произведена выплата на основании п. 5.3.2 Договора в пользу Катамадзе З.В. в размере 90 000 000 рублей; платежным поручением <№> от 23.06.2014 года произведена выплата на основании п. 5.3.2 Договора в пользу Ерохова А.Б. в размере 60 000 000 рублей; платежным поручением <№> от 18.12.2014 года произведена выплата на основании п. 5.3.3 Договора в пользу Катамадзе З.В. в размере 67 000 000 рублей; платежным поручением <№> от 18.12.2014 года произведена выплата на основании п. 5.3.3 Договора в пользу Ерохова А.Б. в размере 33 000 000 рублей; всего произведена оплата по договору в сумме 400 000 000 рублей.

АО «А» в адрес ответчиков 27.01.2015 года, 07.04.2015 года, 01.07.2015 года, 06.07.2015 года направлены уведомления о необходимости снятия залога (обременения), которые оставлены ответчиками без удовлетворения.

Судом установлено, что стоимость земельного участка была согласована в зависимости от изменения функциональной зоны земельного участка и составила: в соответствии с п. 5.1.1 Договора - 398 000 000 рублей; в соответствии с п. 5.1.2 Договора – 498 000 000 рублей при условии внесения изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга и изменения функциональной зоны земельного участка на зону жилой застройки.

В соответствии с п. 5.4 Договора в случае если вышеуказанные изменения функциональной зоны земельного участка на зону ЗЖД в Генеральный план Санкт-Петербурга не будут внесены и приняты до 16.03.2015 года, стоимость земельного участка рассчитывается исключительно в соответствии с п. 5.1.1 Договора, а п. 5.1.2 Договора утрачивает силу.

С целью изменения функциональной зоны земельного участка на зону ЗЖД в Генеральный план Санкт-Петербурга Ероховым А.Б. и Катамадзе З.В. 11.06.2014 года, а также 21.10.2014 года Ероховым А.Б. и АО «А» были поданы соответствующие документы, которые были одобрены и приняты.

В период с 28.05.2014 года по 04.06.2014 года и с 09.10.2014 года по 16.10.2014 года были проведены публичные слушания по проектам внесения изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга; 09.12.2014 года вынесено решение <№> Комиссией по подготовке изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга.

Законом Санкт-Петербурга «О внесении изменений в закон Санкт-Петербурга о генеральном плане Санкт-Петербурга» <№> от 13.07.2015 года внесены изменения в генеральный план Санкт-Петербурга в части изменения функциональной зоны земельного участка, приобретенного АО «А» на зону ЗЖД.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Оценивая представленный в материалы дела Договор купли-продажи, при его буквальном толковании, суд приходит к выводу, что увеличение стоимости земельного участка на 100 000 000 рублей было поставлено сторонами в зависимость от внесения изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга именно до конкретной даты 15.03.2015 года; Закона СПб был принят 13.07.2015 года, то есть условие договора о внесении изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга в срок до 15.03.2015 года выполнено не было, в связи с чем, АО «А» цена договора была обоснованно определена в 400 000 000 рублей, которые и были выплачены продавца, что ответчиками по делу не оспаривается.

В соответствии со ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно ст. 352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Таким образом, поскольку судом установлено исполнение обязательств АО «А» по договору купли-продажи недвижимого имущества, суд полагает, что заявленные АО «А» требования подлежат удовлетворению.

Встречные требований Ерохова А.Б. и Катамадзе З.В. удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

Поскольку судом установлено, что обязательства по договору исполнены АО «А» в полном объеме, то основания для взыскания с АО «А» в пользу Ерохова А.Б. каких-либо денежных средств отсутствуют.

В соответствии со ст. 169 ГК РФ, на которую ссылаются ответчики в обоснование заявленных встречных исковых требований, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Доказательств, что пункты 5.6 и 5.4 договора купли-продажи недвижимости от 14.06.2014 года не соответствуют основам правопорядка или нравственности, ответчики в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представили

    Доводы ответчиков в части того, что являясь слабой стороной они не могли повлиять на содержание условий договора, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства; договор подписан ответчиками добровольно; они исполняли условий договора, что свидетельствует о том, что условия договора были ими приняты.

    Доводы ответчиков в части того, что при заключении договора они не обладали специальными познаниями в области оценки предложенных АО «А» условий договора по порядку и срокам внесения изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга не могут быть приняты судом во внимание и служить основанием для удовлетворения встречных требований, поскольку доказательств заключения договора под влиянием заблуждения ответчиками не представлено, ответчики не были лишены возможности до момента заключения сделки обратиться за консультацией к лицу, обладающему специальными познаниями в соответствующей области.

    Остальные доводы ответчиков, в частности в части того, что на момент заключения договора предметы недвижимости находились в залоге у ОАО «Ц» в обеспечение обязательств Катамадзе З.В.; Ерохов А.Б. никогда не занимался предпринимательской деятельностью; условие подписания договора после подачи Ероховым А.Б. документов на изменение функциональной зоны было выдвинуто АО «А» за 2 дня до подписания договора; в настоящее время АО «А» достигнута цель договора, функциональная зона земельного участка изменена не имеют правового значения при рассмотрении настоящего спора и не могут быть приняты судом во внимание.

    Таким образом, суд приходит к выводу, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиками не представлено суду доказательств, которые могли бы служить основанием для удовлетворения встречных требований и требования Ерохова А.Б. и Катамадзе З.В. подлежат отклонению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 56, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать обременение (ограничение) в форме ипотеки в отношении земельного участка, кадастровый номер <№>, регистрационная запись <№>; здания проходной, кадастровый номер <№>, регистрационная запись <№> расположенных по адресу <адрес> и нежилого здания, кадастровый номер <№>, регистрационная запись <№>, расположенного по адресу: <№> отсутствующим с погашением внесенных регистрационных записей.

В удовлетворении исковых требований Ерохова А.Б. к Акционерному обществу «А» о взыскании денежных средств, признании договора недействительным (ничтожным) в части – отказать.

В удовлетворении исковых требований Катамадзе З.В. к Акционерному обществу «А» о признании договора недействительным в части – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 14.07.2016 года.