Решение по делу № 2-521/2025 (2-3639/2024;) от 06.11.2024

УИД 21RS0№-95

Дело № 2-521/2025 (2-3639/2024)

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 февраля 2025 г. г. Чебоксары

Калининский районный суд г. Чебоксары под председательством судьи Захаровой О.С., при секретаре судебного заседания Львовой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кудряшовой А.С. к Степановой Н.В., Степанову Е.А., Степанову В.А. об уменьшении покупной цены договора купли-продажи, взыскании денежных средств и судебных расходов,

установил:

Кудряшова А.С. обратилась в суд с исковым заявлением к Степановой Н.В., Степанову Е.А., Степанову В.А. об уменьшении покупной цены жилого помещения(квартиры), расположенного(ой) по адресу: <адрес>, на 338000 руб., взыскав указанные денежные средства с ответчиков в солидарном порядке. Требования мотивированы тем, что истец ДД.ММ.ГГГГ с использованием кредитных средств приобрел квартиру по вышеуказанному адресу у ответчиков Степановых, полностью исполнив обязательство по оплате. Условиями договора предусмотрена обязанность продавца передать покупателю квартиру в течение 14 дней с момента заключения договора без дополнительного подписания передаточного акта, без обременений, свободную от прав третьих лиц. Однако продавцами указанные обязательства не выполнены. Чайников С.В., являющийся братом ответчика Степановой Н.В., зарегистрированный в квартире, не снят с учета по настоящее время, за ним сохранено право бессрочного пользования квартирой, как лицо, отказавшееся от участия в приватизации. Решением суда от 15 апреля 2024 г. на Кудряшову А.С. возложена обязанность не чинитьЧайникову С.В. препятствий в пользовании квартирой; выдать дубликат ключей от входной двери указанного жилого помещения. Факт наличия у Чайникова С.В. пожизненного права пользования спорной квартирой не был и не мог быть известен истцу при заключении сделки, продавцы о данном факте умолчали, о существовании Чайникова С.В. истцу стало известно лишь в январе 2022 г. при обращении в управляющую компанию. Истец считает, что ответчики действовали злонамеренно, т.к. в тексте договора купли-продажи гарантировали отсутствие граждан, имеющих право пользования в отчуждаемой ими квартире. Соответственно, возникновение обременения квартиры в виде права пожизненного проживания Чайникова С.В., существенно уменьшает стоимость квартиры. Согласно заключению ООО «Чебоксарская экспертно-сервисная компания» от 29.10.2024, рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на день покупки с учетом ее обременения правами проживающих третьих лиц составила 2362000 руб. Стоимость квартиры по договору купли-продажи определена сторонами 2700000 руб., Таким образом, истец полагает, что покупная цена квартиры должна быть снижена до 338000 руб., которую просит взыскать с ответчиков в солидарном порядке, а также взыскать с ответчиков в солидарном порядке уплаченную при подаче искового заявления государственную пошлину в размере 10950 руб.

В судебное заседание истец Кудряшова А.С. не явилась, уведомлена о рассмотрении дела в установленные законом сроки. До судебного разбирательства от представителя истца по доверенности Арсентьевой Е.В. поступило ходатайство о рассмотрении дела без ее участия, исковые требования поддерживает по доводам, изложенным в иске, настаивает на их удовлетворении, в случае неявки ответчиков выражено согласие на рассмотрение дела в порядке заочного производства.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Кудряшов М.Д. являющийся супругом истца Кудряшовой А.С. и покупателем спорной квартиры, в судебное заседание не явился, от него поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Ответчики Степанова Н.В., Степанов Е.А., Степанов В.А. в судебное заседание не явились, извещения, направленные по имеющимся у суда адресам, вернулись с отметкой об истечении срока хранения. Согласно адресным справкам УВМ МВД по Чувашской Республике ответчики зарегистрированы по адресу, по которому судом направлялись извещения, в связи с этим, руководствуясь ст. ст.117 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), суд исходит из того, что ответчики о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст.ст. 167, 233 ГПК РФ судом разрешен вопрос о рассмотрении дела в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства. При рассмотрении дела в порядке заочного производства суд проводит судебное заседание в общем порядке, исследует доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, учитывает их доводы и принимает решение, которое именуется заочным.

Суд, исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Степановой Н.В., Степановым Е.А, Степановым В.А. (продавцы) и КудряшовойА.С., Кудряшовым М.Д. (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Стоимость квартиры определена сторонами в размере 2 700 000 руб. (л.д. 9).

В соответствии с условиями договора указанная квартира приобретена покупателями у продавцов за счет собственных средств в размере 600 000 руб., переданных до подписания настоящего договора, и за счет кредитных средств в размере 2100 000 руб., предоставленных покупателям для целевого использования – приобретения в общую совместную собственность квартиры по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Кудряшовой А.С., Кудряшовым М.Д. и ПАО Сбербанк России (пункт 2.2.2 договора).

Продавцы гарантируют, что лица, состоящие на регистрационном учете по адресу местонахождения квартиры, обязуются сняться с регистрационного учета в срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 3.1 договора). На момент подписания договора членов семьи продавцов-собственников, которые могли бы проживать в отчуждаемой квартире и сохранять право пользования в этом помещении, не имеется (пункт 3.2 договора). По соглашению сторон продавцы обязуются передать покупателям квартиру путем передачи ключей и соответствующих документов, а покупатели принять квартиру в течение 14 дней с момента заключения договора без дополнительного подписания передаточного акта (пункт 1.2 договора).

Право собственности на квартиру переходит от продавцов к покупателям в момент внесения записи в ЕГРН, при этом покупатели становятся собственниками квартиры и принимают на себя обязанности по оплате коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, а также за свой счет осуществляют эксплуатацию и ремонт квартиры, участвуют соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе и капитальным, всего дома, в котором находится квартира (пункты 3.5-3.6).

По условиям договора продавцы гарантируют, что до заключения настоящего договора квартира не заложена, не обещана, в споре и/или под арестом не состоит, иными правами третьих лиц не обременена (пункт 1.4 договора).

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ипотека в силу закона зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

Истец Кудряшова А.С. полностью исполнила свои обязательства по уплате продавцам указанной в договоре суммы денежных средств за приобретаемую квартиру, что сторонами не оспаривается.

Между тем, до настоящего момента обязанности ответчиков Степановых по передаче квартиры на оговоренных в договоре купли-продажи условиях истцу не исполнены, с регистрационного учета квартиры Чайников С.В. не снят.

Судом также установлено, что вступившим в законную силу решением Калининского районного суда <адрес> от 5 апреля 2022 г. (№ 2-946/2022) в удовлетворении исковых требований Кудряшовой А.С. о признании Чайникова С.В. утратившим право пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, снятии с регистрационного учета, отказано.

Решением Калининского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (№) на Кудряшову А.С., Кудряшова М.Д. возложена обязанность не чинить препятствия Чайникову С.В. в пользовании квартирой по вышеуказанному адресу, выдать дубликат ключи от входной двери указанного жилого помещения.

При рассмотрении указанных гражданских дел установлено, что ЧайниковС.В. является бывшим членом семьи нанимателя спорной квартиры (Чайникова В.Ф.), Чайников С.В. отказался от участия в приватизации указанной квартиры. При этом Чайников С.В. и Степанова (девичья фамилия Чайникова) Н.В. (один из ответчиков по делу) имели равное право пользования квартирой при заключении договора социального найма, и Чайников С.В. как бывший член семьи нанимателя спорной квартиры сохранил право бессрочного пользования этой квартирой.

Истец Кудряшова А.С., осуществляя защиту своего права, в иске указывает, что она, являясь добросовестным приобретателем, покупая спорную квартиру, не знала и не могла знать об ее обременении правом пожизненного проживания третьих лиц, что было достоверно известно продавцам, в связи с чем считает, что заявленные требования об уменьшении покупной стоимости квартиры являются обоснованными и подлежащими взысканию со Степановых как с продавцов квартиры денежной суммы, на которую снижена стоимость квартиры.

Проверяя доводы истца, суд исходит из следующего.

В силу п. 1 с. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (п. 1 ст. 460 ГК РФ). Согласно п. 1 ст.460 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых эти лица проживают.

Вместе с тем в п. 1 ст. 558 ГК РФ речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст. 432 ГК РФ, поскольку при наличии лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования отчуждаемым жилым помещением, судьба этого права не зависит от содержания договора и волеизъявления его участников - продавца и покупателя. Установленное законом самостоятельное правотретьих лиц на жилое помещение не может быть предметом соглашения междупродавцом и покупателем, изменить своим соглашением перечень таких лицони не могут.

Указанное установление закона имеет целью защитить интересы покупателя по договору, которому не безразлично, будет ли кто-либо, кроме него, иметь имущественные права на приобретенное им жилое помещение, поэтому он заинтересован в осведомленности об этом обстоятельстве до заключения договора.

Отсюда следует, что на продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку в силу ст. 460 ГК РФ неисполнение продавцом обязанности передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.

Из анализа указанных правовых норм следует, что правовое значение для разрешения настоящего спора имеет доказанность продавцом того обстоятельства, что покупатель знал или должен был знать о наличии прав третьего лица в отношении спорного объекта недвижимости.

Доказательств того, что истец Кудряшова А.С. знала об обременении приобретаемой ею квартиры правами третьего лица и была с этим согласна, суду в соответствии со ст. 56 ГПК РФ ответчиками не представлено. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Степановыми и Кудряшовыми, не содержит указания на права постоянного пользования Чайникова С.В. в отношении спорной квартиры. Напротив, пунктом 3.2 договора оговорено, что на момент подписания сторонами договора членов семьи продавцов, которые могли бы проживать в отчуждаемой квартире и сохранять право пользования в этом помещении, не имеется.

Заключая договор купли-продажи, ответчики Степанова Н.В., Степанов Е.А, Степанов В.А., являвшиеся на момент совершения указанной сделки собственниками (по 1/3 доле в праве) спорной квартиры, скрыли факт наличия у Чайникова С.В. (брата ответчика Степановой Н.В.) пожизненного права пользования спорной квартирой.

Установленные по делу обстоятельства указывают на то, что истец КудряшоваА.С. не знала и не могла знать о действующем в отношении квартиры ограничении, она является добросовестным приобретателем, чистоту сделки проверял ПАО Сбербанк, поскольку квартира приобреталась в ипотеку по договору купли-продажи спорного имущества, который никем не оспорен и является действующим.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требование истца об уменьшении покупной цены квартиры подлежит удовлетворению.

Истцом в обоснование своих требований представлено в материалы дела заключение № ООО «Чебоксарская экспертно-сервисная компания» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта с учетом обременения (ограничения) при пожизненном проживании в жилом помещении по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2362000 руб. (л.д. 24-25). Таким образом, стоимость квартиры должна быть снижена на 338000 руб. из расчета: 2700000 – 2362000 = 338000 руб.

Доказательств иной стоимости квартиры, на которую она могла быть снижена, исходя из размера дисконта к рыночной цене жилой недвижимости при наличии обременения жилого помещения с правом пожизненного проживания третьих лиц по состоянию на дату совершения сделки, ответчиками не представлено.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, суд, установив, что заключая договор купли-продажи, ответчики Степановы скрыли факт наличия у Чайникова С.В. пожизненного права пользования спорной квартирой, а истец Кудряшова А.С. и третье лицо Кудряшов М.Д. являются добросовестными приобретателями, приходит к выводу о наличии оснований для уменьшения покупной стоимости квартиры с 2 700 000 руб. до 2 362 000 руб. (стоимость квартиры с учетом дисконта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ), и взыскании с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца разницы в цене квартиры в размере 338000 руб.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом при подаче искового заявления была уплачена государственная пошлина, исходя из цены иска, в размере 10950 руб., что подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 4). Таким образом, с ответчиков в солидарном порядке в пользу истцаподлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в указанном размере.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 234-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Кудряшовой А.С. удовлетворить.

Произвести уменьшение покупной цены жилого помещения(квартиры), расположенного(ой) по адресу: <адрес>, приобретенного по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Степановой Н.В., Степановым Е.А., Степановым В.А. и Кудряшовой А.С., Кудряшовым М.Д., с 2700000 руб. до 2362000 руб.

Взыскать со Степановой Н.В. (ИНН <данные изъяты>), Степанова Е.А. (<данные изъяты>), Степанова В.А. (ИНН <данные изъяты>) в пользу Кудряшовой А.С. (<данные изъяты>) в качестве соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 338000 (триста тридцать восемь тысяч) руб.

Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение составлено 7 февраля 2025 г.

Судья О.С. Захарова