Решение от 27.01.2014 по делу № 2-150/2014 (2-3529/2013;) от 28.11.2013

К делу № 2-150/2014 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(не вступило в законную силу)

27 января 2014 года                             г. Анапа

    Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего Кравцовой Е.Н.,

При секретаре Огневой Т.М.,

с участием представителя истца Ческидова А.Г.-Высоцкой Н.Н., действующей на основании Доверенности от 04.12.2013 г., представителя ответчика ООО «ПКФ «Барс» - Долженко А.А., действующей на основании доверенности от 01.03.2013 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ческидова А.Г. к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Барс» о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение договора об участии в долевом строительстве и встречному иску ООО «ПКФ «Барс» к Ческидова А.Г. о взыскании доплаты согласно перерасчета стоимости объекта долевого строительства, взыскании расходов по оплате потребленных ответчиком коммунальных услуг, об обязании ответчика подписать акт приема – передачи объекта долевого строительства,

УСТАНОВИЛ:

Ческидов А.Г. обратился в суд с иском к ООО «Производственно-коммерческая фирма «Барс» о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение договора об участии в долевом строительстве в сумме 460 022 рубля. В обосновании иска указал, что 17 апреля 2012 года он заключил договор уступки прав по договору об участии в долевом строительстве жилого дома № от 11.11.2009 г. с К.П.Г., по условиям которого истец приобрел права (требования) по получению квартиры с условным <адрес> в г-к Анапа общей проектной площадью 76.65 кв.м. не позднее 01 октября 2010 г. Дополнительным соглашением № 2 от 01 ноября 2009 года срок передачи квартиры продлен до 30 июня 2012 года. По состоянию на 16 ноября 2013 года акт приема – передачи не подписан, таким образом, период просрочки исполнения обязательств по договору № 28д от 11.11.2009 года составил 496 дней, что в соответствии с п.2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. составляет сумму неустойки 460 022 рубля.

    В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования, изложенные в исковом заявлении, пояснила, что 19.08.2013 года истцом получено уведомление от Застройщика – ООО «ПКФ «Барс» о готовности объекта долевого строительства и о подписании акта приема – передачи квартиры. Истец от подписания акта приема – передачи отказался, направив 02.09.2013 г. в адрес ответчика уведомление о выявленных недостатках общего имущества «Многоквартирного дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес> в г-к Анапа

Представитель ООО «ПКФ «Барс» исковые требования Ческидова А.Г. не признала и предъявила встречный иск о взыскании доплаты согласно перерасчета стоимости объекта долевого строительства, взыскании расходов по оплате потребленных ответчиком коммунальных услуг, об обязании ответчика подписать акт приема – передачи объекта долевого строительства. В обоснование возражений указала, что задержка срока сдачи «Многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес> в г-к Анапа» имела место по ряду причин, не зависящим от ООО «ПКФ «Барс», в том числе невозможность осуществления строительно-монтажных работ в период летнего курортного сезона в связи с ежегодным принятием Главой администрации муниципального образования город-курорт Анапа соответствующих распоряжений о запрете производства строительных работ, внесения изменений в проект строительства. Кроме того, несоблюдение сроков ввода объекта в эксплуатацию имело место в связи с неисполнением Администрацией муниципального образования город – курорт Анапа обязанностей по приему объектов инфраструктуры в соответствии с выданными техническими условиями.

     В обоснование встречного иска указала, что в соответствии договором уступки прав по договору об участии в долевом строительстве жилого дома № от 11.11.2009 г., заключенным 17 апреля 2012 года предметом уступки прав являлся объект долевого строительства – двухкомнатная квартира с условным № 49, расположенная на 8 этаже «Многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес> в г-к Анапа» общей проектной площадью 76.65 кв.м. Согласно технического паспорта, изготовленного ФГУ «Ростехинвентаризация» «12» мая 2012 года, площадь квартиры составила 87.5 кв.м, из которых площадь балкона (лоджии) – 12.5 кв.м, с учетом понижающего коэффициента 0,5 площадь балкона (лоджии) – 6,25 кв.м, итого площадь квартиры с применением понижающего коэффициента составила 81.25 кв.м. Пунктом 2.1.1 Договора об участии в строительстве жилого дома № от 11.11.2009 года стоимость квадратного метра за объект долевого строительства установлена в сумме 22000 рублей. Следовательно, доплата с учетом произведенного перерасчета общей стоимости объекта долевого строительства составила 101 200 рублей. До получения Разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию истцом была предоставлена возможность ответчику принять объект долевого строительства – квартиру № в целях проживания в ней его и его семьи при условии оплаты за потребленные коммунальные услуги. За период проживания задолженность за потребленные коммунальные услуги составила 56 566, 96 рублей. Проживая в указанной квартире, ответчик фактически принял объект долевого строительства в октябре 2012 года, в связи с чем истец во встречном иске просит обязать ответчика подписать акт приема – передачи квартиры.

     Представитель истца со встречными исковыми требованиями о взыскании доплаты с учетом произведенного перерасчета общей стоимости объекта долевого строительства, не согласна, полагает, что истцом не правомерно произведен расчет доплаты. По мнению представителя истца правовых оснований для взимания расходов за потребленные коммунальные услуги в размере 56 566.96 рублей нет, в связи с чем во встречном иске ООО «ПКФ «Барс» просит отказать в полном объеме.

    Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Ческидова А.Г. подлежащими удовлетворению частично, встречные исковые требования ООО «ПКФ «Барс» подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

    В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в ред. от 28.12.2013 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствие с ч.1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в ред. от 28.12.2013 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

17 апреля 2012 года между Ческидовым А.Г. и гражданином РФ К.П.Г. заключен договор уступки прав по договору об участии в долевом строительстве жилого дома № от 11.11.2009 г. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 18.05.2012 г., запись регистрации №.

Согласно условий указанного договора истец приобрел права (требования) по получение объекта долевого строительства - квартиры с условным № 49, расположенной на 8 этаже дома <адрес> в г-к Анапа общей проектной площадью 76.65 кв.м. Цена объекта долевого строительства определена договором уступки прав от 17.04.2012 г. в сумме 3 450 000 рублей.

В соответствии с п. 1.1 Договора об участии в долевом строительстве жилого дома № от 11.11.2009 г. ответчик обязан построить и передать объект долевого участия – квартиру с условным №, не позднее 01 октября 2010 г.

Дополнительным соглашением № 2 от 01 ноября 2009 года срок передачи квартиры продлен до 30 июня 2012 года.

Решением Анапского городского суда от 01 апреля 2013 года, вступившим в законную силу 18 июня 2013 года, администрация МО город-курорт Анапа обязана выдать ООО «ПКФ «Барс» разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: г.Анапа, <адрес>

12 июля 2013 года на основании указанного решения выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № RU23301000-46 на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес> в г.-к. Анапа.

В соответствии с ч.1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в ред. от 28.12.2013 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как установлено в судебном заседании, акт приема – передачи истцом не подписан в связи с выявленными истцом недостатками в общем имуществе жилого дома.

Согласно ч.2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Согласно представленного истцом расчета, период просрочки передачи объекта долевого строительства ответчиком истцу составила 496 дней (с 01 июля 2012 года по 16 ноября 2013 года) и сумма неустойки за несвоевременную передачу объекта составила 460 022 рубля.

Рассматривая ходатайство ответчика о снижении суммы неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства истцу, суд руководствуется ст. 333 ГК РФ, учитывает, что ответчик предпринял все возможные меры для уменьшения вреда в связи с несвоевременной передачей объекта долевого строительства истцу, а именно заключил договоры на поставку коммунальных услуг, в октябре 2012 года фактически передал двухкомнатную квартиру № истцу, тем самым предоставив возможность пользования объектом долевого строительства, и считает, что сумма неустойки, заявленная истцом, несоразмерна последствиям нарушения обязательства и в целях установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительных последствий, причиненных в результате правонарушения и считает возможным снизить размер неустойки до 100 000 рублей.

Доводы представителя Ческидова А.Г. о наличии недостатков общего имущества многоквартирного жилого дома (неисправном пассажирского лифта, нарушении герметичности цокольного этажа, наружных стен и кровли дома, неисправностях водосточные системы на козырьках входных групп и навесов средних этажей) суд не принимает во внимание, поскольку решением Анапского городского суда от 01 апреля 2013 года установлено, что параметры построенного объекта капитального строительства по адресу: г. Анапа, <адрес> соответствуют проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также соответствует техническим регламентам (СНиП).

Заявленные ООО «ПКФ «Барс» встречные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из договора уступки прав по договору об участии в долевом строительстве жилого дома № от 11.11.2009 г., ООО «ПКФ «Барс» обязался передать ЧескидовуА.Г. спорную квартиру общей проектной площадью 76,65 кв.м.

Согласно технического паспорта, изготовленного ФГУ «Ростехинвентаризация» «12» мая 2012 года, площадь квартиры составила 87.5 кв.м, из которых площадь балкона (лоджии) – 12.5 кв.м, с учетом понижающего коэффициента 0,5 площадь балкона (лоджии) – 6,25 кв.м, итого площадь квартиры с применением понижающего коэффициента составила 81.25 кв.м.

Пунктом 2.1.1 Договора об участии в строительстве жилого дома № от 11.11.2009 года стоимость квадратного метра за объект долевого строительства установлена в сумме 22000 рублей.

Согласно п. 2.6 договора об участии в долевом строительстве жилого дома № от 11.11.2009 г., в случае отклонения общей площади квартиры согласно ведомости обмера БТИ в сторону увеличения от проектной общей площади, указанной в п. 1.1 договора, участник долевого строительства производит оплату застройщику дополнительной площади объекта долевого строительства исходя из стоимости 1 кв.м согласно п. 2.1.1 договора в течение 30 банковских дней с момента осуществления сторонами перерасчета.

Согласно расчета, представленного ООО «ПКФ «Барс», стоимость дополнительной площади составила 101 200 рублей.

Доводы ответчика о неправомерности произведенного истцом расчета стоимости дополнительной площади с применением понижающего коэффициента 0,5 для лоджий ввиду применения понижающего коэффициента 0,3 при заключении договора об участии в долевом строительстве жилого дома № от 11.11.2009 г. являются несостоятельными по следующим основаниям.

Согласно ПриказаМинземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» лоджия - перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты (СНиП 2.08.01-89).

В соответствии с «Методическими рекомендациями по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности», утвержденными Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 г. № 8 балкон – выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время.

Пунктом 3.37 ПриказаМинземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» установлено, что общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Как видно из поэтажного плана, являющегося неотъемлемой частью Договора об участии в долевом строительстве жилого дома № от 11.11.2009 г. и что подтверждается также техническим паспортом на многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес> в г-к Анапа, передаваемая ответчику квартира включает в себя именно лоджию, то есть применение понижающего коэффициента – 0,5 при производстве истцом расчета стоимости дополнительной площади является правомерным.

В соответствии с ч.1 ст. 153 Жилищного кодекса РФграждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Пунктом 6 части 2 ст. 153 ЖК РФ установлено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Согласно положений статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим, гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

По правилам ст. 8 ГК РФ и ст.ст. 153, 154 ЖК РФ отсутствие договора между ответчиком и истцом не освобождает истца и иных участников долевого строительства от обязанности по оплате потребляемых ими коммунальных услуг и содержания жилого дома, оплаты и содержания и эксплуатации общего имущества в жилом доме, так как указанные услуги фактически оказываются.

В судебном заседании истцом не предоставлены доказательства оплаты поставщикам оказанных коммунальных услуг, в силу чего требования о взыскании понесенных расходов за вышеуказанные коммунальные услуги с ответчика являются несостоятельными и подлежат отклонению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ «░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 100 000 (░░░ ░░░░░ ░░░░░░).

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ «░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ «░░░░» ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ 101 200 (░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░) ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: