Решение по делу № 3а-15/2020 от 29.04.2019

3а-15/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 марта 2020 года г. Рязань

Рязанский областной суд в составе председательствующего судьи Логвина В.Н., с участием представителя административных истцов Носовой А.М.,

представителя административного ответчика Степаненко И.С.,

представителя заинтересованного лица ГБУ РО «ЦГКО» Кучуркина А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Ермилова Олега Юрьевича и Задорова Владимира Викторовича к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости (заинтересованные лица: ФГБУ «ФКП Росреестра», администрация г. Рязани, ГБУ РО «ЦГКО»),

УСТАНОВИЛ:

Ермилов О.Ю. и Задоров В.В. обратились в Рязанский областной суд с названным административным иском к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области, указав в обоснование, что они являются участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: <скрыто>, площадью <скрыто> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

Ссылаясь на отчет <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 в размере 14 941 298 рублей 05 копеек, полагали, что кадастровая стоимость названного земельного участка – 42 084 244 рубля 96 копеек, является завышенной и нарушает их права и обязанности, как плательщиков земельного налога.

В ходе рассмотрения дела Ермилов О.Ю. и Задоров В.В., уточнив заявленные требования, просили установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости, определенной заключением эксперта <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ № - в размере 15 939 924 рубля по состоянию на 01.01.2018 года.

В судебном заседании представитель административных истцов Носова А.М. поддержала уточненные исковые требования.

Представитель Минимущества Рязанской области Степаненко И.С. и представитель ГБУ РО «ЦГКО» Кучуркин А.А. возразили против удовлетворения уточненных исковых требований. Привели доводы о том, что заключение эксперта <скрыто> № от ДД.ММ.ГГГГ, не является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № Полагали, что суд вправе установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, равной рыночной стоимости в размере 30 947 712 рублей по состоянию на 01.01.2018, определенном в экспертном заключении <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о возможности установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, по следующим мотивам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса РФ сумма земельного налога, подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указывает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административных истцов (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Из материалов дела судом установлено, что административные истцы Ермилов О.Ю. и Задоров В.В. являются участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: <скрыто>, площадью <скрыто> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (л.д.8-10 в томе 1).

В соответствии с Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2018 в размере 42 084 244 рубля 96 копеек (л.д. 6 в томе 1).

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № должна определяться по состоянию на 01 января 2018 года.

При рассмотрении дела административный ответчик указал на то, что отчет <скрыто> № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 в размере 14 941 298 рублей 05 копеек не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки №1, №3, №7 и №10. А именно, при расчете сравнительным подходом использованы объекты, которые фактически не являются аналогами, оценщик не обосновал их выбор, не привел информации по основным ценообразующим факторам и не сделал необходимых корректировок.

Представитель административных истцов Носова А.М. в судебном заседании признала данные обстоятельства, о чем указано в протоколе судебного заседания, в связи с чем, в силу положений статьи 65 КАС РФ несоответствие отчета <скрыто> № от ДД.ММ.ГГГГ требованиям законодательства об оценке, принимается судом в качестве факта, не требующего дальнейшего доказывания.

По ходатайству представителя административных истцов, не возражавшего против доводов административного ответчика о недостоверности вышеуказанного отчета, судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка на дату его оценки, проведение которой поручено эксперту <скрыто>

В заключении эксперта <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 определена в размере 15 939 924 рубля.

Минимущества Рязанской области в дополнительном отзыве от 29.08.2019 указало на то, что в экспертном заключении <скрыто> имеются множественные нарушения и ошибки, существенно влияющие на выводы эксперта: в нарушение подпункта «в» пункта 22 ФСО №7 отсутствует обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов аналогов (из выборки 25 аналогов эксперт принял к расчету только 3 аналога); неверно определена характеристика объекта-аналога №1 в части обеспеченности коммуникациями, и неверно рассчитана корректировка по данному ценообразующему фактору; неверно рассчитаны весовые коэффициенты для объектов-аналогов.

Суд согласился с доводами административного ответчика о наличии сомнений в обоснованности заключении эксперта <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ №, по следующим мотивам.

По сведениям административных истцов Ермилова О.Ю. и Задорова В.В. земельный участок с кадастровым номером № предназначенный для <скрыто> расположен по адресу: <адрес> обеспечен всеми коммуникациями: электроснабжением, газоснабжением, водоснабжением, канализацией, имеет подъездной железнодорожный путь (л.д.159 в томе 1).

В рамках проведения массовой государственной кадастровой оценки удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № с учетом его расположения и обеспеченности коммуникациями, определен ГБУ РО «ЦГКО» в размере 3172,53 рубля/кв.м.

Делая анализ рыночной информации по сегменту «Производственная деятельность», на странице 27 своего заключения эксперт <скрыто> указал, что по количеству предложений больше всего земельных участков промышленного назначения было выявлено в г. Рязани, где в среднем цена составляет 2500-2700 рублей/кв.м.

Вместе с тем, согласно выводам эксперта <скрыто> приведенным в заключении от ДД.ММ.ГГГГ №, цена 1 кв. метра земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 составила - 1201,63 рубля (15 939 924 рубля : 13 265,2 кв.м).

В связи с этим, суд пришел к выводу о том, что заключение эксперта <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ № имеет существенные противоречия и не является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №

При таком положении суд удовлетворил ходатайства обоих сторон и назначил по делу повторную судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство предложенному обоими сторонами эксперту <скрыто>

Согласно заключению эксперта <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 определена в размере 30 947 712 рублей.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы, проведенной <скрыто> соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылку на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству.

Приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость земельного участка, о его местоположении, учтены особенности рынка в конкретном муниципальном образовании, в качестве ценообразующих отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают объект оценки; корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения, заключение содержит анализ зависимости цены земельного участка от его местоположения.

Возражения, представленные стороной административных истцов на заключение судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № суд отклоняет, как необоснованные. При этом суд учитывает, что, будучи допрошенным в судебном заседании в порядке части 7 статьи 82 КАС РФ, эксперт ФИО12 дал пояснения о том, что использованные им аналоги наиболее соответствуют объекту оценки по своим характеристикам, расположению и окружению. Так, аналоги №2 и №3 имеют вид разрешенного использования сельхозназначение, однако находятся в промышленной зоне, окружены промышленными объектами, были предложены к продаже в объявлении, именно как земельные участки промышленного назначения и по соответствующей цене, не требуют затрат на изменение вида разрешенного использования – промышленное назначение и не имею к этому препятствий, поэтому исходя из принципа наиболее эффективного использования он счел их сопоставимыми с объектом оценки. Применяя корректировки в отношении объектов-аналогов по ценообразующему фактору наличие коммуникаций, он исходил из фактического наличия или отсутствия конкретных коммуникаций на объектах и возможности их подключения, аналогично и по фактору транспортной доступности. При этом все объекты-аналоги были им лично осмотрены, данные о них неоднократно использованы при производстве экспертиз по другим делам. Рынок земельных участков промышленного назначения в г. Рязани признан им активным и применена соответствующая корректировка.

Доказательств, опровергающих доводы эксперта, административными истцами не представлено.

Утверждения стороны административных истцов, о допущенных, по их мнению, экспертом ФИО13 нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценив все доводы административных истцов, суд не усматривает оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы.

Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ № у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Соотношение между кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером № и его рыночной стоимостью, определенной в заключении судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № не выходит за границы приемлемого с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазона отклонений, обусловленного различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости.

Поскольку такое расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной заключением судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права административных истцов, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 30 947 712 рублей по состоянию на 01.01.2018 года.

При этом суд исходит из разъяснений, изложенных в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" о том, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск Ермилова Олега Юрьевича и Задорова Владимира Викторовича к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: <скрыто>, площадью <скрыто> кв.м., расположенного по адресу (местоположение): <адрес> равной рыночной стоимости в размере 30 947 712 (тридцать миллионов девятьсот сорок семь тысяч семьсот двенадцать) рублей по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 апреля 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья-                                         В.Н. Логвин