Решение по делу № 2-1294/2019 от 16.05.2019

К делу № 2 –1294\19

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О СС И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц ИИ

г. Ейск                                                                       "24" октября 2019 года

Ейский городской суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи                Квитовской В.А.,

при секретаре                                                  Ракитянской Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО\1 к ФИО\7, ФИО\6 городского поселения МО <адрес>, управлению имущественных и земельных отношений ФИО\6 городского поселения МО <адрес>, третьи лица – ФИО\2, ФИО\3, ФИО\4, ФИО\5 - о признании торгов недействительными, применении последствий недействительной сделки.

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд к ответчикам ФИО\7, управлению имущественных и земельных отношений ФИО\6 городского поселения МО <адрес>, ФИО\6 городского поселения МО <адрес> и просит признать недействительными торги нежилого помещения в литере под «А», 1, 2, 2\1, 2\2, 2\3, 3-5, 9, 11 общей площадью 131.7 кв.м., расположенных в подвальном помещении домовладения 50 <адрес>, а также просит признать недействительным договор купли-продажи заключенный между сторонами по делу от 20.05.2016 года по результатам вышеуказанных торгов.

      Кроме того истец просит применить последствия недействительности сделки, взыскав с управления имущественных и земельных отношений ФИО\6 городского поселения МО <адрес> в пользу ФИО\7 денежные средства в сумме 1 000 000 рублей, а также просит признать отсутствующим право собственности управления имущественных и земельных отношений ФИО\6 городского поселения МО <адрес> на нежилое помещение в литере под «А», 1, 2, 2\1, 2\2, 2\3, 3-5, 9, 11 общей площадью 131.7 кв.м., расположенных в подвальном помещении домовладения 50 <адрес>.

      В судебном заседании истец уточнил исковые требования и просил суд признать отсутствующим право собственности ФИО\7 на нежилое помещение в литере под «А», 1, 2, 2\1, 2\2, 2\3, 3-5, 9, 11 общей площадью 131.7 кв.м., расположенных в подвальном помещении домовладения 50 <адрес>, при этом в части признания отсутствующим право собственности управления имущественных и земельных отношений ФИО\6 городского поселения МО <адрес> на нежилое помещение в литере под «А», 1, 2, 2\1, 2\2, 2\3, 3-5, 9, 11 общей площадью 131.7 кв.м., расположенных в подвальном помещении домовладения 50 <адрес> истец отказался, и отказ принят судом.

      В судебном заседании истец и его ФИО\6, настаивали на удовлетворении требований и считают, что подвал и расположенные в нем помещения в литере под «А», 1, 2, 2\1, 2\2, 2\3, 3-5, 9, 11 общей площадью 131.7 кв.м., домовладения 50 <адрес> принадлежит на праве обще долевой собственности всем собственникам домовладения 50 <адрес> в связи с чем, ответчик управление имущественных и земельных отношений ФИО\6 городского поселения МО <адрес> не имело права собственности на него, а следовательно и не имело право и на отчуждение указного имущества путем проведения торгов.

     Истец считает, что спорные помещения перешли в обще долевую собственность именно в 1993 году в связи с приватизацией первого жилого помещения в многоквартирном <адрес>. При этом ФИО\6 указывает, что в соответствии с техническим паспортом спорного домовладения именно правопредшественнику ФИО\10 была предоставлена <адрес> спорном домовладении по договору приватизации № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11), при этом истец указывает, что именно он в настоящее время является собственником <адрес> спорного домовладения на основании договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, указанное право собственности истца зарегистрировано в установленном законом порядке. (л.д.12).

      При приятии решения истец просил суд учесть, что оспариваемая им сделка по передачи собственности на спорные подвальные помещения нарушает права собственников жилых помещений, поскольку в подвальном помещении находится водопровод и канализация собственников жилых помещений, что и лишает собственников возможности пользоваться и обслуживать систему канализации и водопровода.

     Считает, что срок исковой давности им не пропущен, поскольку об оспариваемой сделке узнал, в ходе рассмотрения гражданского дела по иску ФИО\7 к ним о приведении в соответствие канализации в спорном домовладении.

     Ответчик ФИО\7 в судебное заедание не явился, уведомлен. ФИО\6 ФИО\7 по доверенности в судебном заседании возражала против удовлетворения требований и просила суд учесть, что спорное домовладение 50 <адрес> является многоквартирным домом, в связи с чем, спорные подвальные помещения не могут быть общим имуществом собственников домовладения, а также ФИО\6 указала на тот факт, что приватизация квартир в спорном домовладении началась с <адрес> по договору приватизации от ДД.ММ.ГГГГ, при этом право собственности ФИО\6 городского поселения МО <адрес> возникло на основании решения малого совета КК, и совета народных депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ. Спорное подвальное помещение вплоть до 2016 года использовалось ФИО\6 поселения в связи с чем, собственник сдавал его в аренду под различные цели.

ФИО\6 также указывает и на тот факт, что в спорном подвальном помещении до 2016 года никогда не располагались система канализации, и лишь после 2016 года установлены ответчиком самостоятельно, без проекта и какой либо разрешительной документации, и согласования с собственниками подвального помещения и остальными жильцами домовладения.

    Просит в удовлетворении иска отказать, поскольку основанием для признания торгов недействительными являются лишь основания существенного нарушения правил проведения торгов. Кроме того по мнению ФИО\6 ответчика, истцом не предоставлено доказательств приватизации <адрес> спорного домовладения, до возникновения прав на спорное подвальное помещение у ответчиков, а также не представлено доказательств того, что спорное подвальное помещение является техническим подвалом и заняты коммуникациями обслуживающими более одной квартиры.

ФИО\6 управления имущественных и земельных отношений ФИО\6 городского поселения МО <адрес>, в судебное заседание не явился, уведомлен.

ФИО\6 городского поселения МО <адрес> также просит в иске отказать, поскольку на момент совершения оспариваемых торгов и договора купли продажи именно они являлись собственниками оспариваемого имущества, а следовательно имели право на его реализацию с публичных торгов. Просит применить к сложившимся правоотношениям по оспариванию торгов спорного имущества срок исковой давности.

    Третьи лица в судебное заседание не явились, уведомлены.

    Третье лицо – ФИО\5, в судебное заседание не явился, а его ФИО\6 по доверенности настаивал на удовлетворении требований по основаниям изложенным истцом.

      В судебном заседании в качестве свидетеля допрошены ФИО\11, ФИО\12, которые указали на тот факт, что с 1991 года спорное подвальное помещение сдавалось в аренду, и в указанном помещении располагался пивной бар «Погребок», при этом свидетель ФИО\12, работала в указанном пивном баре.

     Изучив материалы по делу, выслушав мнение сторон, свидетелей по делу, суд приходит к выводу о необходимости в удовлетворении требований отказать в полном объеме, по следующим основаниям.

     Истец по делу является собственником <адрес> с кадастровым номером 23:42:0202131:405 (т. № л.д.183-184), нежилого помещения комнаты 1,10,1,1,2,2,12,13, с кадастровым номером 23:42:0202131:56. (т. № л.д.149-155), собственник <адрес> вышеуказанного домовладения с кадастром номером 23:420202131:109. (т.№ л.д.156-160).

     Третье лицо по делу ФИО\2 также является собственником нежилого помещения №, 3\1, 4\1, 6, 1, 1\2, 1\3, 1\4 в <адрес> с кадастровым номером 23:42:0202131:63 (т. №, л.д.161-167).

ФИО\3 также является собственником нежилых помещений №, 11,3, 5, 2, в <адрес> с кадастровым номером 23:42:0202131:62 (т. №, л.д.168-172),

ФИО\4 также является собственником нежилых помещений №, 4, 5, 6, 7, 9, 11, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, в <адрес> с кадастровым номером 23:42:0202131:55 (т. №, л.д. 176-179).

ФИО\5 является собственником жилого помещения <адрес> с кадастровым номером 23:42:0202131:65 (т. №, л.д.180-182, 185-186).

       Принимая решение, суд учитывает, что ответчик по настоящему делу является собственником нежилого подвального помещения в спорном домовладении с кадастровым номером 23:42:0202131:72 (т. № л.д.144-146). Указанное право ответчика возникло на основании договора купли-продажи недвижимого имущества 296 от ДД.ММ.ГГГГ (т. №, л.д.15). Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской о правах (т. № л.д.144-146).

       Оценивая сложившиеся правоотношения, необходимо учесть, что постановлением главы ФИО\6 городского поселения МО <адрес> утвержден реестр многоквартирных домов, при этом спорное домовладение состоит в указанном реестре как МКД (т. № л.д. 225-239). Указанный договор заключен на основании протокола торгов от ДД.ММ.ГГГГ № (. № л.д.139-141) и распоряжения главы ФИО\6 городского поселения МО <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ (т. № л.д. 138), при этом суд учитывает, что истец по настоящему делу заявку на участие в оспариваемых им торгах не подавал.

          Проведение торгов было осуществлено в соответствии со ст.447, 448 ГК РФ Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.). Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

      Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

       Отказывая в удовлетворении требований истцу, суд учитывает тот факт, что ст. 449 ГК РФ содержит перечень оснований, по которому торги могут быть признаны недействительными, к числу которых относится:

-кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

-на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

-продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

-были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, -повлекшие неправильное определение цены продажи;

-были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

    Учитывая вышеприведенные положения, необходимо учесть и тот факт, что истец участником торгов не являлся, каких либо заявок на свое участие в торгах не подавал, доказательств нарушений правил и порядка проведения торгов в суд не предоставил, при этом его несогласие с результатом проведенных торгов, само по себе не может быть основанием для признания торгов не действительно.

    Отказывая в иске, суд учитывает и заявление ответчиков о применении срока исковой давности, поскольку торги состоялись ДД.ММ.ГГГГ году, а в соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

       Признание торгов недействительными влечет, помимо прочего, недействительность договора, заключенного с победителем торгов. Данная правовая позиция также отмечена и в обзор судебной практики ВС РФ № (2018).

      Кроме того, срок исковой давности к сделкам, проведенным на основании публичных торгов, является оспоримой сделкой, а в силу ст. 166 ГК РФ Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. А в силу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

    При этом суд критически относится к доводам истца, о том, что он узнал о нарушении своего права в течении одного года, поскольку истец приобрел имущество в спорном домовладении ДД.ММ.ГГГГ году, а публичные торги по продаже спорного имущества состоялись в мае 2016 года, т.е. на момент оспариваемых торгов истец уже был собственником имущества в спорном домовладении и имел возможность знать и участвовать в торгах.

Кроме того, суд считает необходимым дать критическую оценку доводам истца, о том факте, что договор приватизации первой <адрес> спорном домовладении произведена ДД.ММ.ГГГГ году, поскольку договора приватизации в суд не предоставлено, а сведения в техническом паспорте (л.д.11) не могут служить убедительным доказательством, заключения договора приватизации.

      В тоже время с момента возникновения права муниципальной собственности на основании решения малого совета ДД.ММ.ГГГГ № (т. № л.д.64-66, т. № л.д. 78-80, т.№ л.д. 242-245, т. № л.д.110-114, т. № л.д. 92-97) т.е. до совершенной приватизации в 1993 году, указанное имущество передано в муниципальную собственность и использовалось ФИО\6 – собственником как объект для самостоятельного использования, поскольку в соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ (т. № л.д.242-245, т. № л.д.110-114) спорное имущество передавалось в аренду с 1992 года, т.е. указанным договором были узаконены ранее возникшие правоотношения. Указанный договор аренды прошел предусмотренную законом государственную регистрацию.

    В последствии спорный объект для самостоятельного использования неоднократно передавался в аренду, о чем свидетельствует и договор № от ДД.ММ.ГГГГ (т. № л.д.92-97), договором от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15).

         Принимая решение, суд учитывает, что собственником и арендаторами спорного имущества неоднократно производились ремонты и перепланировки в нежилом помещение в литере под «А», 1, 2, 2\1, 2\2, 2\3, 3-5, 9, 11 общей площадью 131.7 кв.м., расположенных в подвальном помещении домовладения 50 <адрес>, данный факт подтверждается постановлением главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и выпиской из решения № от ДД.ММ.ГГГГ (т. № л.д. 187,188 ), а также постановлением главы <адрес> от 25.05.2-003 года № о капитальном ремонте и перепланировке подвального помещения под зал игровых автоматов ( т. № л.д. 189), распоряжением начальника архитектуры и градостроительства ФИО\6 городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ № – р, о перепланировке и переустройстве, (т. № л.д.190-195).

        Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

       В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

        В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (далее - Закон о приватизации жилищного фонда), которая с ДД.ММ.ГГГГ утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

        Принимая решение, суд учитывает правовую позицию, высказанную ВС РФ в определении от ДД.ММ.ГГГГ N 5-КГ15-207 в соответствии с которой по смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

        В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

       Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначен ли спорный подвал для обслуживания всего жилого дома, а также было ли на указанный момент спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.

       При этом обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома, должна быть возложена на истцовую сторону, а бремя доказывания того, что спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования - на ответчика.

        В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

        Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

      При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

    При таких обстоятельствах в удовлетворении требований ФИО\1 о признании недействительными торгов нежилого помещения в литере под «А», 1, 2, 2\1, 2\2, 2\3, 3-5, 9, 11 общей площадью 131.7 кв.м., расположенных в подвальном помещении домовладения 50 <адрес>, а также недействительным договор купли-продажи заключенный между сторонами по делу от ДД.ММ.ГГГГ по результатам вышеуказанных торгов и отсутствующим право собственности ФИО\7 на нежилое помещение в литере под «А», 1, 2, 2\1, 2\2, 2\3, 3-5, 9, 11 общей площадью 131.7 кв.м., расположенных в подвальном помещении домовладения 50 <адрес> – отказать.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО\1 к ответчикам ФИО\7, управлению имущественных и земельных отношений ФИО\6 городского поселения МО <адрес>, ФИО\6 городского поселения МО <адрес>, третьи лица – ФИО\2, ФИО\3, ФИО\4, ФИО\5 о признании недействительными (ничтожными) торгов Управления имущественных и земельных отношений ФИО\6 городского поселения ФИО\6 <адрес>а по продаже посредством публичного предложения имущества - нежилого помещения в литере под «А», 1, 2, 2\1, 2\2, 2\3, 3-5, 9, 11 общей площадью 131,7 кв.м., этаж: подвал, расположенных по адресу Российская Федерация, <адрес>;    признании недействительным (ничтожным) заключенного посредством публичного предложения договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ; применении последствия недействительности ничтожной сделки, взыскав с управления имущественных и земельных отношений ФИО\6 городского поселения ФИО\6 <адрес> в пользу ФИО\7 уплаченной по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ суммы в размере 1 000 000 рублей и возврате нежилых помещений в литере под «А», 1, 2, 2\1, 2\2, 2\3, 3-5, 9, 11 общей площадью 131,7 кв.м., этаж: подвал, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>; признании отсутствующим право собственности ФИО\7 на нежилое помещение в литере под «А», 1, 2, 2\1, 2\2, 2\3, 3-5, 9, 11 общей площадью 131,7 кв.м., этаж: подвал, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес> - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца в <адрес>вой суд через Ейский городской суд, с даты изготовления решения в окончательной форме, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий