Решение по делу № 3а-1968/2018 ~ М-1428/2018 от 07.12.2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

28 декабря 2018 года                                г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи    Родиной Т.А.,

при секретаре     Матвеевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1968/2018 по административному исковому заявлению Куминовой Г.П., Капитановой Н.В., Толстолуцкой Л.В., Козлова С.Н., Лапаевой Е.В., Малеевой Е.А., Карпачевой И.В., Саргсяна Т.Г., Тюрякиной Р.М., Муромцевой Т.Е., Шилович Л.Н. об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равном рыночной стоимости,

с участием представителя административных истцов по доверенности Савватеева Н.Н.,

у с т а н о в и л:

Куминовой Г.П., Капитановой Н.В., Толстолуцкой Л.В., Козлова С.Н., Лапаевой Е.В., Малеевой Е.А., Карпачевой И.В., Саргсяна Т.Г., Тюрякиной Р.М., Муромцевой Т.Е., Шилович Л.Н. обратились в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просили восстановить пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением и установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №- в размере 406 224,00 рубля; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 428 950,00 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 2 292 554,00 рубля; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 882 710,00 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 560 344,00 рубля; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 536 595,00 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 533 814,00 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 674 297,00 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 709 787,00 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 828 743,00 рубля; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 438 892,00 рубля.

В обоснование заявленных требований административные истцы указала, что являются собственниками вышеуказанных нежилых помещений, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер их рыночной стоимости, затрагивая их права и обязанности как плательщиков налога на имущество.

В судебном заседании представитель административных истцов по доверенности Савватеев Н.Н. поддержал требования в полном объёме по основаниям, изложенным в административном иске.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти, Министерство имущественных отношений Самарской области, Хашириди Х.В. не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения. Хашириди Х.В. подержала заявленные требования в отношении принадлежащего ей нежилого помещения с кадастровым номером №.

Выслушав пояснения представителя административных истцов, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административными истцами требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, Куминова Г.П. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, Капитанова Н.В. - нежилого помещения с кадастровым номером №, Толстолуцкая Л.В. - нежилого помещения с кадастровым номером №, Арисова Е.В. - нежилого помещения с кадастровым номером №, Козлов С.Н. - нежилого помещения с кадастровым номером №, Карпачева И.В. - нежилого помещения с кадастровым номером №, Тюрякина Р.М. - нежилого помещения с кадастровым номером №, Муромцева Т.Е. - нежилого помещения с кадастровым номером №, Шилович Л.Н. - нежилого помещения с кадастровым номером №, Саргсян Т.Г. - нежилого помещения с кадастровым номером №, Малеева Е.А.- нежилого помещения с кадастровым номером №.

Кадастровая стоимость указанных нежилых помещений определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 по состоянию на 06 июня 2011 года в следующих размерах:

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 748 108,45 рублей;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 789 960,67 рублей;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 4 525 271,37 рублей;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 723 788,34 рублей;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 064 615,87 рублей;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 009 684,83 рублей;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 004 453,30 рублей;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 292 187,32 рублей;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 360 197,17 рублей.;

        - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 3 609 754,04 рублей;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 808 271,01 рублей.

В силу статьи 15 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.

В силу статьи 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года № 107-ГД административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, владеющего объектом недвижимости на праве собственности как плательщика налога на имущество.

Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилых помещений и считая свои права нарушенными, 7 декабря 2018 года с пропуском срока административные истцы обратились в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.

В обоснование заявленных требований административные истцы представили отчет об оценке рыночной стоимости № 2018.07-35, выполненный 31 июля 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценочных технологий» ФИО1

Указанным отчетом рыночная стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 06 июня 2011 года в следующих размерах:

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 406 224,00 рубля;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 428 950,00 рублей;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 2 292 554,00 рубля;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 882 710,00 рублей;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 560 344,00 рубля;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 536 595,00 рублей;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 533 814,00 рублей;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 674 297,00 рублей;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 709 787,00 рублей;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 828 743,00 рубля;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 438 892,00 рубля.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объектов оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектов оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.

Согласно требованиям статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 06 июня 2011 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилых помещений.

Как следует их отчета об оценке, объекты недвижимости представляют собой торгово-офисные помещения.

В качестве сегмента рынка объектов оценки оценщиком определен сегмент рынка торгово-офисных объектов, расположенных в Автозаводском районе г.Тольятти.

    Оценщиком установлено, что с учетом положений п. 20 ФСО №7, наиболее эффективным использованием объектов оценки является их использование в качестве торгово-офисных помещений.

Отказавшись от использования при оценке затратного подхода, оценщик применил доходный и сравнительный подходы.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж.

Для сравнения с объектом оценки оценщиком выбраны 5 объектов-аналогов, расположенных в г. Тольятти. Их описание приведено на стр. 82-83 отчета.

Объекты-аналоги, выбранные для расчета стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода, наиболее близки по основным характеристикам и ценообразующим факторам к оцениваемым объектам.

Скорректированные стоимости объектов-аналогов взвешиваются для получения единого результата. Чем меньше корректировалась стоимость объекта-аналога, тем больший вес придается полученному по этому объекту аналогу результату. Математическое обоснование весовых коэффициентов приведено в расчетной таблице в отчете об оценке.

В рамках доходного подхода выполнен расчет арендной ставки, рассчитаны коэффициент капитализации, чистый операционный доход, потенциальный и действительный валовый доход.

Согласовав результаты, полученные в результате двух подходов, оценщик определил итоговую величину рыночной стоимости:

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 406 224,00 рубля;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 428 950,00 рублей;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 2 292 554,00 рубля;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 882 710,00 рублей;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 560 344,00 рубля;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 536 595,00 рублей;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 533 814,00 рублей;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 674 297,00 рублей;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 709 787,00 рублей;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 828 743,00 рубля;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 438 892,00 рубля.

Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведённые в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилого помещения на основе качественных и количественных характеристик объектов оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведенного в рамках выбранного оценщиком подхода. Суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определённая отчетом об оценке рыночная стоимость нежилых помещений является достоверной.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 06 июня 2011 года на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости установленной отчетом об оценке.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административных истцов в суд является 07 декабря 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

    Требования Куминовой Г.П., Капитановой Н.В., Толстолуцкой Л.В., Козлова С.Н., Лапаевой Е.В., Малеевой Е.А., Карпачевой И.В., Саргсяна Т.Г., Тюрякиной Р.М., Муромцевой Т.Е., Шилович Л.Н. удовлетворить.

    Восстановить Куминовой Г.П., Капитановой Н.В., Толстолуцкой Л.В., Козлову С.Н., Лапаевой Е.В., Малеевой Е.А., Карпачевой И.В., Саргсяну Т.Г., Тюрякиной Р.М., Муромцевой Т.Е., Шилович Л.Н. пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.

    Установить кадастровую стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, в следующих размерах:

нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 406 224 руб.;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 428 950 руб.;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 2 292 554 руб.;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 882 710 руб.;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 560 344 руб.;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 536 595 руб.;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 533 814 руб.;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 674 297 руб.;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 709 787 руб.;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 828 743 руб.;

    - нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 438 892 руб.

Датой обращения административных истцов в суд считать 07 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья                                        Т.А.Родина