Решение по делу № 33-5805/2017 от 07.03.2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

дело №...

г. Уфа     22 марта 2017 года

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе председательствующего Нурисламова Ф.Т.

судей Мухаметовой Н.М., Якуповой Н.Н.

при секретаре Искужиной Г.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «ГазонСервис» на решение Иглинского районного суда РБ от 18 октября 2016 года.

Заслушав доклад судьи Нурисламова Ф.Т., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «ГазонСервис» обратилось в суд с иском:

1. к Нухову Р.Р., Байдановой З.Г., Байданову С.И., Шаяхметовой З.Г., Шаяхметову И.Ф., Шаяхметову Ф.Ф., Ахмадуллину Р.М., Галиевой Х.Х., Басырову Р.Ф., Сугриной Р.Ф., Валиахметовой И.Ф., Насыровой Л.М., Чагай Л.Р. о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ...,

2. к Гималетдинову З.З., Гималетдиновой А.З., Ильмурзиной Н.З., Султановой З.З., Ахметовой Р.Ф., Ахмадуллиной Р.Ф., Гималетдиновой Н.Б. о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ...,

3. к Аскаровой Н.М., Мазитову М.Г., Хайруллиной З.И., Хайдаровой Г.Х., Гарипову Р.Р., Баишеву Х.А., Салимгареевой Л.Г., Баишевой Г.Р., Хайдарову М.А., Ахмадуллиной Н.Х., Ахмадуллину Р.Х., Булатовой С.Х., Суяргуловой Г.Г., Суяргулову Р.Р. о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ...,

4. к Гизетдинову И.Х., Валеевой М.Ф., Аскарову Г.Г., Зайнашевой Н.Н., Хайдаровой Р.М., Ишмухаметовой Х.Т., Гизетдинову И.Х., Гизетдинову И.Х., Гизетдиновой Н.С. о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ...,

5. к Ибатулллиной Г.Г., Вильдановой З.Р., Вильданову Н.Г., Мухаметьяновой Р.Х., Мухаметьянову Г.Г., Ирназаровой Р.Ф. о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участи с кадастровым номером ...,

6. к Бикмухаметовой Ф.Ш., Шаймардановой Г.М., Вилдановой М.Х., Исламгуловой Р.З., Хамидуллину Х.Н., Минигалиевой Р.Х., Ахуньяновой З.Р., Багаутдиновой Х.Х., Шафиковой Ф.А., Валиуллиной Г.М. о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ...,

7. к Сагдатуллиной Ф.Х., Еркеевой Д.А., Вакиловой Р.Х., Гиндуллиной А.Х., Ахмедовой Г.М., Гатиятуллиной З.Г., Шаяхметову З.Ф., Гараевой Н.З., Салимгареевой З.С., Гиндуллину Д.Ф., Салимгареевой Г.Ш., Ибрагимовой З.Г., Мансуровой А.З., Шаяхметовой М.М., Галлямову Х.Х., Галлямовой Н.Г., Файрушиной Р.Р. о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номеров ..., мотивируя тем, что Обществу принадлежат права и обязанности арендатора по договору аренды №... от ... года земельного участка с кадастровым номером ..., принадлежавшего на праве долевой собственности, в том числе, ответчикам по делу, расположенного по адресу: ..., срок аренды определен до ... года.

Граждане, ответчики по делу, произвели выдел своих долей в натуре из указанного участка, образовали и поставили на кадастровый учет участки вновь образованные за счет арендуемого обществом участка. В силу положений п.4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе требовать заключения с ним нового договора аренды земельного участка с лицами, осуществившими выдел своего (своих) земельных участков на условиях прежнего договора аренды. Предложение истца о заключении договора аренды новыми собственниками земельного участка оставлено без рассмотрения, тем самым нарушены права истца на заключение договора аренды на земельный участок.

Определением Иглинского районного суда РБ от 13 сентября 2016 года вышеуказанные гражданские дела объединены в одно производство.

Решением Иглинского районного суда РБ от 18 октября 2016 года в удовлетворении заявленных ООО «ГазонСервис» исковых требований отказано.

Не соглашаясь с решением суда, ООО «ГазонСервис» в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, приводя те же доводы, что и в обоснование заявленных в суде требований. Не соглашается с выводами суда о прекращении договора аренды при выделе ответчиками долей в натуре и арендуемого обществом участка.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя подателя жалобы Х.С.Р., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, а также выслушав явившихся ответчиков по делу и их представителей, полагавших решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.

Установлено, что постановлением главы администрации MP ... район РБ от ... года №... ООО «...» для ведения сельскохозяйственного производства в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок, площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., из категории земель сельскохозяйственного назначения по адресу: ... .

Между МУЗИО администрации MP ... район РБ (арендодатель) и ООО «...» (арендатор) ... года заключен договор аренды земельного участка №..., по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 49 лет земельный участок, площадью ... кв.м., с кадастровым номером ... .

На основании договора о передачи права и обязанностей по договору аренды земельного участка от ... года, заключенного между ООО «...» и И.Р.С., к последнему перешли права и обязанности в отношении указанного земельного участка.

Между И.Р.С. и ООО «Газонсервис» ... года заключен договор о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №... от ... года, по условиям которого к последнему перешли права и обязанности в отношении земельного участка с кадастровым номером ... .

Право аренды ООО «Газонсервис» зарегистрировано в ЕГРП ... года, что подтверждается материалами регистрационного дела.

Таким образом, арендатором вышеуказанного земельного участка в настоящее время является ООО «Газонсервис».    

Судом также установлено, что постановлением главы администрации MP ... район РБ от ... года №... земельный участок, площадью ... кв.м., с кадастровым номером ... по адресу: ..., предоставлен в общую (долевую) собственность граждан, имеющих право на получение земельной доли (пая) из земель сельскохозяйственного назначения, согласно прилагаемому списку.

Право собственности за гражданами, имеющими право на получение земельной доли (пая) из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе за ответчиками по настоящему делу, было зарегистрировано по 1/147 доли.

Вместе с тем, договор аренды земельного участка №... от ... года заключенный между МУЗИО администрации MP ... район РБ (арендодатель) и ООО «...» (арендатор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 49 лет земельный участок, площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., не расторгнут, не оспорен, недействительным не признан.

На общем собрании участников (долевой) собственности на земельный участок от ... года было принято решение о выделении в натуре долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и утверждении местоположения участка, в границах которого в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей.

По результатам межевых работ в отношении земельного участка с кадастровым номером ..., из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, в границах сельского поселения ... сельский совет, ... года были образованы и поставлены на государственный кадастровый учет 9 самостоятельных земельных участков:

-    земельный участок, с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, право собственности на который по 1/10 доли зарегистрировано за: Шаймардановой Г.М., Вилдановой М.Х., Исламгуловой Р.З., Бикмухаметовой Ф.Ш., Хамидуллиным Х.Н., Минигалевой Р.Х., Ахуньяновой З.Р., Багаутдиновой Х.Х., Шафиковой Ф.А., Валиуллиной Г.М.;

- земельный участок, с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., право собственности на который зарегистрирован по 1/10 доли за Ибатуллиной Г.Г., Вильдановой З.Р., Вильдановым Н.Г., Мухаметьяновой Р.Х., Мухаметьяновым Г.Г., Ирназаровой Р.Ф.;

земельный участок, с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., право собственности на который зарегистрировано по 1/10 доли за ответчиками: Гизетдиновым И.Х., Валеевой М.Ф., Аскаровым Г.Г., Зайнашевой Н.Н., Хайдаровой P.M., Ишмухаметовой Х.Т., и за ответчиками Гизетдиновым И.Х. (1/30 доля), Гизетдиновым И.Х. (2/15 доли), Гизетдиновой Н.С. (2/15 доли);

земельный участок, с кадастровым номером ..., площадью ..., право собственности на который по 1/14 доли зарегистрировано за ответчиками: Аскаровой Н.М., Мазитовым М.Г., Хайруллиной З.Н., Ахмадуллиной Н.Х., Ахмадуллиным Р.Х., Булатовой С.Х., Суяргуловой Г.Г., Суяргуловым P.P., Хайдаровой Г.Х., Гариповым P.P., Баишевым Х.А., Салимгареевой Л.Х., Баишевой Г.Р., Хайдаровым М.А.

     - земельный участок, с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., право собственности на который по 1/25 доли зарегистрировано за ответчиками: Нуховым P.P., Байдановой З.Г., Байдановым СИ., Шаяхметовой З.Г., Шаяхметовым И.Ф., Шаяхметовым Ф.Ф., Ахмадуллиным P.M., Галиевой Х.Х., Басыровым Р.Ф., Сугриной Р.Ф., Валиахметовой И.Ф., и ответчиками Насыровой Л.М. (3/25), ЧагайЛ.Р. (11/25);

земельный участок, с кадастровым номером ..., площадью ..., право собственности на которое по 1/14 доли зарегистрировано за Гималетдиновым 3.3., Султановой 3.3., Ахметовой Р.Ф., Гималетдиновой А.З., Ахмадуллиной Р.Ф. и ответчиком Ильмурзиной Н.З.(8/14 доли);

земельный участок, с кадастровым номером ..., площадью ..., право собственности на который по 1/18 доли зарегистрировано за ответчиками: Сагдатуллиной Ф.Х., Еркеевой Д.А., Вакиловой Р.Х., Гиндуллиной А.Х., Ахмедовой Г.М., Гатиятуллиной З.Г., Шаяхметовым З.Ф., Гараевой Н.З., Салимгареевой З.С., Гиндуллиной Л.Ф., Салимгареевой Г.Ш., Ибрагимовой З.Г., Мансуровой А.З., Наяхметовой М.М., Галлямовым Х.Х., Галлямовой Н.Г., Файрушиной P.P.;

земельный участок, с кадастровым номером ...;

земельный участок, с кадастровым номером ... .

Исходный земельный участок с кадастровым номером ... сохранился в измененных границах с измененной площадью в ... кв.м.

ООО «ГазонСервис» просит суд понудить ответчиков заключить с обществом договора аренды со ссылкой на положения п.4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, согласно которой случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Исходный земельный участок с кадастровым номером ... относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем, спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями Земельного кодекса, а также Федерального закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), в частности, главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).

Согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что в отношении вновь образованных и выделенных в счет паев граждан земельных участков вышеуказанный договор аренды прекратил свое действие, и отсутствуют предусмотренные законом основания для понуждения ответчиков заключить с ООО «ГазонСервис» новый договор аренды без согласия на то ответчиков- граждан. При этом суд сослался на приведенную последней норму закона.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда, поскольку они основаны на неверном толковании и применении нормы материального права (пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ), согласно которой в отношении земельного участка, выделенного участником долевой собственности, ранее выразившего на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, договор аренды, заключенный на основании указанного решения общего собрания, прекращает свое действие.

То есть, указанная норма регулирует порядок вынесения решения о заключении первичного договора аренды, либо вторичного после истечения срока договора аренды, в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности.

В рассматриваемом же случае на общем собрании участников (долевой) собственности на земельный участок от ... года было принято решение о выделении в натуре долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, но не решался и не мог быть решен вопрос о передаче в аренду исходного земельного участка с кадастровым номером ..., либо вновь образуемых за счет исходного участков, поскольку, как указывалось выше, имелся и имеется не расторгнутый ранее заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером ... договор аренды от ... года сроком действия на 49 лет или до ... года.

Установлено, не оспаривается, следует из вышеприведенных обстоятельств дела, что в ... году граждане получили в порядке приватизации в собственность, находившуюся в государственной собственности землю сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ..., обремененную договором аренды от ... года сроком действия на 49 лет или до ... года.

При смене собственника (государства) на граждан этот договор аренды сохранил свое действие, подтверждением чему является последующая (... года) государственная регистрация права аренды правопреемника по договору истца по делу ООО «Газонсервис».

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, поскольку по общему правилу, установленному Гражданским кодексом, при изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению, приватизация гражданами земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... не влечет прекращение договора аренды.

По тем же основаниям выдел и образование новых земельных участков также не влечет, и не могло повлечь прекращение договора аренды.

Утверждения заявителя ООО «ГазонСервис» о наличии оснований для заключения повторных договоров аренды на выделенные с исходного находящегося в аренде земельного участка, основанные на пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, выводы суда первой инстанции о прекращении договора аренды в спорной ситуации по настоящему делу, основанные на пункте 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, не могут быть признаны обоснованными и в силу следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

При этом суд также не учел, что эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Следует повториться, что примененный судом пункт 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ предусматривает прекращение договора аренды, заключенного на основании решения общего собрания участников долевой собственности, в отношении земельного участка, выделенного участником долевой собственности, выразившего на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, поэтому эта норма закона к рассматриваемому случаю не применима.

Пункт 5 ст. 14 Закона N 101-ФЗ также гласит: согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Поэтому судебная коллегия при разрешении данного спора также полагает необходимым руководствоваться разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", где были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Судом первой инстанции при разрешении спора не принято во внимание, что аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны быть осуществлены одновременно с государственной регистрацией права собственности граждан по данному делу (ответчиков) на выделенные ими земельные участки.

При этом согласно пункту 3.2 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ в случаях, предусмотренных Законом N 101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Совокупный анализ приведенных норм закона свидетельствует о сохранении в рассматриваемом случае договора аренды исходного земельного участка и в отношении выделенных из исходного земельных участков, в связи с чем, отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований о понуждении собственников выделенных земельных участков заключить с заявителем ООО «ГазонСервис» по существу повторных договоров аренды земельных участков на тех же условиях, что и условия договора аренды исходного земельного участка.

    В связи с изложенным, у суда отсутствовали основания для удовлетворении заявленных требований.

    Суд первой инстанции, отказал в удовлетворении заявленных ООО «ГазонСервис» требований по иным основаниям, чес установлено судом апелляционной инстанции.

    Вместе с тем, согласно пункту 6 ст. 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

    Поэтому судебная коллегия оснований для отмены исследуемого решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы ООО «ГазонСервис» не усматривает.

Исходя из вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Иглинского районного суда РБ от 18 октября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «ГазонСервис» без удовлетворения.

Председательствующий:                    Ф.Т. Нурисламов

Судьи:                                 Н.М. Мухаметова

Н.Н. Якупова