Решение от 18.09.2015 по делу № 2-753/2015 от 15.07.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 сентября 2015 года город Зеленокумск

Судья Советского районного суда Калинина О.Г.,

с участием представителя истца Соколова С.А. – по доверенности Удовыдченко В.В.,

при секретаре Щиголевой О.В.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Соколова С.А. к администрации Нинского сельсовета Советского района Ставропольского края о признании заключенным договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру,

установил:

Соколов С.А. обратился в суд с иском к администрации Нинского сельсовета Советского района Ставропольского края о признании права собственности на квартиру, в порядке приобретательской давности, в котором указывает, что 30 января 1992 года он Соколов С.А. купил у племсовхоза «Кумской» Советского района Ставропольского края занимаемую им квартиру по адресу: <адрес>, о чем был составлен договор простой письменной формы. Он Соколов С.А. полностью уплатил установленную договором цену квартиры в размере №, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ года. В соответствии с действующим в то время законодательством договор был зарегистрирован в Нинском сельском Совете, но не был зарегистрирован в БТИ. После регистрации договора купли-продажи в сельсовете ему Соколову С.А. при приватизации земель, как собственнику жилого помещения, на основании решения Малого Совета от ДД.ММ.ГГГГ № был предоставлен в собственности земельный участок в <адрес>, что подтверждается свидетельством о праве собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ года. Постановлением Администрации Нинского сельсовета № от ДД.ММ.ГГГГ недвижимому имуществу был присвоен почтовый адрес: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ он Соколов С.А. получил свидетельство о государственной регистрации права на вышеуказанный земельный участок. С января 1992 года он Соколов С.А. отрыто и непрерывно владеет и пользуется приобретенной им квартирой, как его собственной. В соответствии со ст.223 ГК РФ право собственности по договору на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента государственной регистрации. Однако, в настоящее время он не может провести государственную регистрацию права собственности на квартиру, потому что племсовхоз «Кумской» после продажи ему Соколову С.А. квартиры снял её с баланса, поэтому при реорганизации не передал её СПК «Кумскому». СПК «Кумской» не является собственником квартиры, а для государственной регистрации права собственности на основании договора необходимо присутствие прежнего собственника и покупателя. Согласно сведениям кадастрового учета Россреестра (кадастровый паспорт) право собственности на квартиру не зарегистрировано, поэтому ответчиком в данном случае является администрация Нинского сельсовета на территории которого расположена квартира. Поскольку СПК «Кумской» прав на квартиру не регистрировал. Таким образом, он Соколов С.А. не может зарегистрировать право собственности на квартиру из-за отсутствия оснований, указанных в ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», и вынужден обратиться в суд за признанием права собственности на квартиру. Решение суда будет являться основанием для регистрации моего права на квартиру. В соответствии со ст.234 ГК РФ лицо, гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Как указано выше, он Соколов С.А. с 1992 года добросовестно, открыто и непрерывно владеет квартирой, как своей собственной. Данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи квартиры, квитанцией к приходному кассовому ордеру, сведениями о его регистрации в квартире, свидетельством о праве собственности на земельный участок, на котором расположена квартиры, договорами на коммунальные услуги, справками об уплате и отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг. Согласно кадастровому паспорту квартиры кадастровый номер №, кадастровая оценка №, что и составляет цену иска. Просит признать за ним, Соколовым С.А., право собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца Соколова С.А. – по доверенности Удовыдченко В.В., уточнила исковые требования Соколова С.А. и пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ Соколов С.А. купил у племсовхоза «Кумской» Советского района Ставропольского края занимаемую им квартиру по адресу: <адрес>, о чем был составлен договор простой письменной формы. Соколов С.А. полностью уплатил установленную договором цену квартиры в размере №, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ года. В соответствии с действующим в то время законодательством договор был зарегистрирован в Нинском сельском Совете, но не был зарегистрирован в БТИ. После регистрации договора купли-продажи в сельсовете Соколову С.А. при приватизации земель, как собственнику жилого помещения, на основании решения Малого Совета от 21.07.1992 г. № был предоставлен в собственности земельный участок в <адрес>, что подтверждается свидетельством о праве собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ года. Постановлением Администрации Нинского сельсовета № от 11.06.2015 года недвижимому имуществу был присвоен почтовый адрес: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Соколов С.А. получил свидетельство о государственной регистрации права на вышеуказанный земельный участок. В соответствии со ст.223 ГК РФ право собственности по договору на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента государственной регистрации. Однако, в настоящее время Соколов С.А. не может провести государственную регистрацию права собственности на квартиру, потому что племсовхоз «Кумской» после продажи Соколову С.А. квартиры снял её с баланса, поэтому при реорганизации не передал её СПК «Кумскому». СПК «Кумской» не является собственником квартиры, а для государственной регистрации права собственности на основании договора необходимо присутствие прежнего собственника и покупателя. Согласно сведениям кадастрового учета Россреестра (кадастровый паспорт) право собственности на квартиру за СПК «Кумской» в УФРС по СК не зарегистрировано, поэтому ответчиком в данном случае является администрация Нинского сельсовета на территории которого расположена квартира, поскольку СПК «Кумской» прав на квартиру не регистрировал. В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» принимая решение, суд в силу части 1 ст. 196 ГПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. В первоначальном иске Соколов С.А. просил признать за ним право собственности по приобретательной давности. Однако, данное владение означает владение не по договору. Соколов С.А. приобрел квартиру по договору, зарегистрированном в соответствии с действующим в то время ГК РСФСР в сельском совете. Данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи квартиры, квитанцией к приходному кассовому ордеру, сведениями о регистрации Соколова С.А. в квартире, свидетельством о праве собственности на земельный участок, на котором расположена квартиры, договорами на коммунальные услуги, справками об уплате и отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг. В соответствии с п.11 вышеуказанного Постановления пленума ВС РФ граждане являются собственниками имущества созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не предусмотрено законом. Таким образом, Соколов С.А. не может зарегистрировать право собственности на квартиру из-за отсутствия оснований, указанных в ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», и вынужден обратиться в суд за признанием права собственности на квартиру. Решение суда будет являться основанием для регистрации права Соколова С.А. на квартиру. Просит признать заключенным договор купли-продажи квартиры от 30.01.1992 года. Признать за Соколовым С.А. право собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

Истец Соколов С.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела был извещен надлежащим образом, суду представлено заявление от ДД.ММ.ГГГГ о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддерживает.

Представитель ответчика администрации Нинского сельсовета, Советского района, Ставропольского края в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела был извещен надлежащим образом, представил суду заявление от ДД.ММ.ГГГГ за № о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации Нинского сельсовета Советского района Ставропольского края, с исковыми требованиями Соколова С.А. согласны.

Третье лицо Соколова О.Е. в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела была извещена надлежащим образом, представлено суду заявление от ДД.ММ.ГГГГ о рассмотрении дела в её отсутствие, с исковыми требованиями Соколова С.А. согласна, самостоятельных требований не имеет.

Представитель третьего лица СПК племлепродуктор «Кумской» в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела был извещен надлежащим образом, представил суду заявление от ДД.ММ.ГГГГ за № о рассмотрении дела в отсутствие представителя СПК племлепродуктор «Кумской», с исковыми требованиями Соколова С.А. согласны.

В соответствии с ч. 3, 5 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие истца Соколова А.С., представителя ответчика администрации Нинского сельсовета Советского района Ставропольского края, третьего лица Соколовой О.Е., представителя третьего лица СПК племлепродуктор «Кумской».

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 237 ГК РСФСР в редакции, действующей на 30.01.1992 года, по договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Таким образом, существенным условием договора купли-продажи на тот период являются сведения о предмете договора и его цене.

Исходя из вышеизложенного, представленный договор купли – продажи в данной части указанному критерию соответствует, поскольку достаточным образом идентифицирует объект недвижимости и цену за него.

Из договора купли продажи жилого дома усадебного типа с надворными постройками от 30.01.1992 года, усматривается, что племсовхоз «Кумской» Советского района, Ставропольского края, именуемый в дальнейшем «ХОЗЯЙСТВО», в лице директора Исаева В.Г., с одной стороны и Соколов С.А. работающий в племсовхозе «Кумской», именуемый в дальнейшем «РАБОТНИК», с другой стороны, заключили настоящий договор, согласно которому хозяйство продает, а работник покупает жилой дом усадебного типа, общей площадью №., жилой площадью № кв.м., с надворными постройками <адрес> Остаточная стоимость жилого дома составляет №. Работник покупает и оплачивает стоимость жилого дома по продажной цене, установленной оценочной комиссией на основании акта № от ДД.ММ.ГГГГ года, которая составляет №

Соколов А.С. внес указанную сумму в племсовхой «Кумской», что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Договор зарегистрирован в Нинском Сельском Совете ДД.ММ.ГГГГ за №

После регистрации договора купли-продажи Соколову С.А. при приватизации земель, как собственнику жилого помещения, на основании решения Малого Совета от ДД.ММ.ГГГГ № был предоставлен в собственности земельный участок в <адрес>, что подтверждается свидетельством о праве собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно ст. 42 Гражданского кодекса РСФСР сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В силу ст. 44 Гражданского кодекса РСФСР письменные сделки должны быть подписаны лицами, их совершающими.

В соответствии со ст. 45 Гражданского кодекса РСФСР несоблюдение требуемой законом формы влечет за собой недействительность сделки лишь в случае, когда такое последствие прямо указано в законе.

Статьей 239 Гражданского кодекса РСФСР предусмотрено, что договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов.

Соколов С.А. с 1992 года добросовестно, открыто и непрерывно владеет квартирой, как своей собственной. Данное обстоятельство подтверждается договорами на оказание коммунальных услуг, справками об уплате и отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, представленными истцом суду.

Договор зарегистрирован в Нинском Сельском Совете 11.02.1992 года за №, но нотариально не удостоверен, хотя и исполнен сторонами, поэтому исполненный договор незаключенным признан быть не может.

Вместе с тем, согласно ст. 47 ГК РСФСР (действующему на момент заключения договора) если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от нотариального оформления сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной при условии, что эта сделка не содержит ничего противозаконного. В этом случае, последующее нотариальное оформление сделки не требуется. Указанное положение в дальнейшем нашло свое развитие в ст. 165 ГК РФ.

Вместе с тем, согласно ст. ст. 54 - 55 Основ законодательства о нотариате, утвержденных Верховным Советом РФ 11.02.1993 г. N 4462-1, целью нотариального удостоверение является установление соответствия воли сторон тексту договора.

При этом, ни ст. 8 ГК РФ, ни ст. 4 ГК РСФСР, посвященные основаниям возникновения, изменения, прекращения гражданских прав, не указывают акты регистрации, нотариального удостоверения в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. При таких обстоятельствах, цель акта государственной регистрации, равно как и нотариального удостоверения - признание и подтверждение государством как непосредственно, так и опосредованного через систему нотариата, права, возникшего в силу основания, предусмотренного ст. 8 ГК РФ, ст. 4 ГК РСФСР.

Кроме того, постановлением Администрации Нинского сельсовета № от ДД.ММ.ГГГГ недвижимому имуществу был присвоен почтовый адрес: <адрес>.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права серии 26 АК номер № от ДД.ММ.ГГГГ года, Соколову С.А. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 816 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Документ - основания свидетельство о праве собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ года.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности по договору на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента государственной регистрации.

Однако, в настоящее время Соколов С.А. не может провести государственную регистрацию права собственности на квартиру так как согласно сведениям кадастрового учета Россреестра (кадастровый паспорт) право собственности на спорную квартиру за СПК «Кумской» в УФРС по СК не зарегистрировано.

Из смысла ст.16 ФЗ от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица. Таким образом, для регистрации сделки необходимо присутствие сторон по договору.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения и т.д. По смыслу закона регистрация не порождает право собственности, право собственности возникает из договоров, сделок, а регистрация связывает возможность пользования приобретенным имуществом.

В силу ст. 153,154 ГК РФ сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка - правомерное действие, направленное на достижение определенного правового результата, то есть сделка это волевой акт – единство внутренней воли и внешнего волеизъявления, поэтому отсутствие одного из этих элементов или их несоответствия лишает сделку юридической силы. Презумпция соответствия волеизъявления внутренней воле является опровержимой лишь в случаях прямо установленных законом.

Как следует из положений ст. 153, 158 ГК РФ форма сделки -способ выражения воли сторон, следовательно государственной регистрации предшествует совершение сделки в надлежащей форме, тем самым регистрируется состоявшееся волеизъявление сторон.

Из положений, изложенных в определении Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 года № 132-О следует, что государственная регистрация договора и самого права не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права на недвижимое имущество, и не может вторгаться в содержание самого договора. Государственная регистрация признана лишь удостоверять со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Поскольку государственная регистрация не входит в состав сделки, и является внешним элементом по отношении к договору, которая придает сделке юридическую силу, так как выступает установленным законом условием её действительности, и не влияет на само заключение договора, представляющего собой взаимное соглашение сторон в установленной законом форме.

В соответствии со ст. 17 ФЗ № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием государственной регистрации прав на недвижимое имущество является судебное решение.

Руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ – ░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░» ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ 30 ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

         ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 22.09.2015 ░░░░.

         ░░░░░                                                                           ░░░░░░░░ ░.░.