Решение по делу № 33-3699/2020 от 26.02.2020

Судья Могильная Е.А. дело № 33-3699/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 марта 2020 года г.Волгоград

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе

председательствующего судьи Куратовой Л.В.,

судей Горкушенко Т.А., Попова К.Б.,

при секретаре Потемкиной В.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-970/2019 по иску Никифоровой Татьяны Николаевны, Филатовой Юлии Анатольевны, ООО «Людмила-3», АКБ «Абсолют-Банк» (ПАО) к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, ООО «Аналитик Центр» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, установлении рыночной стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе департамента муниципального имущества администрации Волгограда

на решение Центрального районного суда г.Волгограда от 03 сентября 2019 года, которым исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Горкушенко Т.А., судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Никифорова Т.Н., Филатова Ю.А., ООО «Людмила-3», АКБ «Абсолют-Банк» (ПАО) обратились в суд с иском к департаменту муниципального имущества администрации г. Волгограда, ООО «Аналитик Центр» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, установлении рыночной стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ в ответ на заявление, поданное собственниками нежилых помещений в составе торгового центра <.......> расположенного по адресу: <адрес>, о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № <...>, департаментом муниципального имущества администрации Волгограда был направлен проект договора аренды земельного участка № <...> от ДД.ММ.ГГГГ.

Рассмотрев указанный проект и не согласившись с рядом его условий, истцы направили в адрес департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда протокол разногласий к договору с приложением отчета об оценке земельного участка № <...> от ДД.ММ.ГГГГ

В рассмотрении указанного протокола разногласий департамент муниципального имущества администрации Волгограда отказал.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом измененных исковых требований, истцы просили суд урегулировать разногласия при заключении договора аренды земельного участка № <...> от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Людмила-3», АКБ «Абсолют Банк», Никифоровой Т.Н., Филатовой Ю.А. и департаментом муниципального имущества администрации г. Волгограда, изложив пункт <.......> договора в редакции арендатора: «Участок предоставлен для размещения нежилых помещений свободного назначения»; пункт <.......> договора в редакции арендатора: «размер арендной платы может изменяться на основании вступивших в силу нормативных актов Российской Федерации, регулирующих порядок исчисления и размера арендной платы, а также изменения размера кадастровой стоимости земельного участка, без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании договора, начиная со дня получения арендатором извещения арендодателя об изменении арендной платы на соответствующий период. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно со дня получения извещения о размере арендной платы на соответствующий период»; дополнив пункт <.......> договора в редакции арендодателя словами: «Нежилое помещение с кадастровым номером № № <...>»; исключив пункты <.......> договора в редакции арендодателя; изложив Приложение № <...> к договору в редакции арендатора, где сумма годовой арендной платы арендатора ООО «Людмила-3», исходя из кадастровой стоимости земельного участка за <.......> кв.м. в размере 5021 рубль 16 копеек согласно доли земельного участка <.......>, в соответствии с земельным налогом 1,5% составляет 11027 рублей 22 копейки; сумма годовой арендной платы арендатора АКБ «Абсолют Банк» исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. в размере 5021 рубль 16 копеек согласно доли земельного участка <.......> кв.м., в соответствии с земельным налогом 1,5% составляет 70686 рублей 13 копеек; сумма годовой арендной платы арендатора Никифоровой Т.Н., исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. в размере 5021 рубль 16 копеек согласно доли земельного участка <.......> кв.м. в соответствии земельным налогом 1,5% составляет 76430 рублей 59 копеек; сумма годовой арендной платы арендатора Филатовой Ю.А., исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. в размере 5021 рубль 16 копеек согласно доли земельного участка <.......> кв.м. в соответствии с земельным налогом 1,5% составляет 52643 рубля 85 копеек; сумма годовой арендной платы арендатора Грамматиковой А.В., исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. в размере 5021 рубль 16 копеек согласно доли земельного участка <.......> кв.м., в соответствии с земельным налогом 1,5% составляет 8486 рублей 01 копейка; сумма годовой арендной платы арендатора Лазарева О.В. исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. в размере 5021 рубль 16 копеек согласно доли земельного участка <.......> кв.м., в соответствии с земельным налогом 1,5% составляет 8486 рублей 01 копейка, установить рыночную стоимость земельного участка общей площадью <.......> кв.м., кадастровый номер № <...> расположенного по адресу: <адрес>, в размере 11130860 рублей 16 копеек, взыскать с департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда в пользу Никифоровой Т.Н. расходы на оплату услуг эксперта в размере 40000 рублей.

Суд постановил указанное выше решение, которым исковые требования удовлетворил частично, урегулировал разногласия при заключении договора аренды земельного участка № <...> от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Людмила-3», АКБ «Абсолют Банк», Никифоровой Т.Н., Филатовой Ю.А. и департаментом муниципального имущества администрации г. Волгограда, дополнив пункт <.......> договора в редакции арендодателя словами: «Нежилое помещение с кадастровым номером № <...>»; пункт <.......> в редакции арендодателя исключил; Приложение № <...> к договору аренды земельного участка № <...> от ДД.ММ.ГГГГ изложил в редакции арендатора, где сумма годовой арендной платы арендатора ООО «Людмила-3», исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. в размере 5021 рубль 16 копеек, согласно доли земельного участка <.......> в соответствии с земельным налогом 1,5%, составляет 11027 рублей 22 копейки; сумма годовой арендной платы арендатора АКБ «Абсолют Банк», исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. в размере 5021 рубль 16 копеек согласно доли земельного участка <.......> кв.м., в соответствии с земельным налогом 1,5%, составляет 70686 рублей 13 копеек; сумма годовой арендной платы арендатора Никифоровой Т.Н., исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. в размере 5021 рубль 16 копеек, согласно доли земельного участка <.......> кв.м., в соответствии земельным налогом 1,5%, составляет 76430 рублей 59 копеек; сумма годовой арендной платы арендатора Филатовой Ю.А., исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. в размере 5021 рубль 16 копеек, согласно доли земельного участка <.......> кв.м., в соответствии с земельным налогом 1,5%, составляет 52643 рубля 85 копеек; сумма годовой арендной платы арендатора Грамматиковой А.В., исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. в размере 5021 рубль 16 копеек, согласно доли земельного участка <.......>.м., в соответствии с земельным налогом 1,5%, составляет 8486 рублей 01 копейка; сумма годовой арендной платы арендатора Лазарева О.В., исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. в размере 5021 рубль 16 копеек, согласно доли земельного участка <.......> кв.м., в соответствии с земельным налогом 1,5%, составляет 8486 рублей 01 копейка; установил рыночную стоимость земельного участка общей площадью <.......> кв.м., кадастровый номер № <...> расположенного по адресу: <адрес>, в размере 11130860 рублей 16 копеек; взыскать с департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда в пользу Никифоровой Т.Н. расходы на оплату производства экспертизы в размере 10000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 150 рублей; в удовлетворении остальной части исковых требований и требований о взыскании судебных расходов отказал.

В апелляционной жалобе департамент муниципального имущества администрации Волгограда оспаривает законность и обоснованность постановленного судом решения, просит его отменить.

От Никифоровой Т.Н., ООО «Людмила-3» в лице представителя Алещенко С.В. поступили письменные возражения относительно доводов апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы, выслушав представителя департамента муниципального имущества администрации Волгограда – Бескровную И.А., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя истцов Никифоровой Т.Н., ООО «Людмила-3» - Алещенко С.В., истца Филатову Ю.А., возражавших по доводам жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст.422 ГК РФ).

На основании статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (п.2 ст.445 ГК РФ).

Как предусматривает пункт 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Земельный кодекс Российской Федерации содержит норму – статья 27, регулирующую ограничение оборотоспособности земельных участков, которая устанавливает в пункте 4 случаи изъятия из оборота земельных участков, а в пункте 5 - ограничения в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с подпунктом 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», среди прочих закреплен принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип №7).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017 г. № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582.

Пунктом 30 раздела 8 указанных методических рекомендаций разъяснено, что в целях применения принципа №7 при определении арендной платы за земельные участки следует исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (п.5 ст.27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений п.1 ст.387 НК РФ).

Данная позиция отражена в п.24 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации №4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2019 года.

На основании статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Людмила-3», ПАО АБ «Абсолют Банк», Никифорова Т.Н., Филатова Ю.А., Грамматикова А.В., Лазарев О.В. являются собственниками нежилых помещений в составе торгового центра <.......> расположенного по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ собственники нежилых помещений направили в адрес департамента муниципального имущества администрации Волгограда заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № <...> в аренду без проведения торгов.

ДД.ММ.ГГГГ департамент муниципального имущества администрации Волгограда направил в их адрес проект договора аренды земельного участка № № <...> от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ собственники нежилых помещений, рассмотрев указанный проект, направили в адрес департамента муниципального имущества администрации Волгограда протокол разногласий, в котором выразили несогласие с пунктами <.......> и просили внести изменения, изложив пункт <.......> в редакции - «участок предоставлен для размещения нежилых помещений свободного назначения», дополнив пункт <.......> указанием - «нежилое помещение с кадастровым номером № <...>», изложив пункт <.......> в редакции - «размер арендной платы может изменяться на основании вступивших в силу нормативных актов Российской Федерации, регулирующих порядок исчисления и размера арендной платы, а также изменения размера кадастровой стоимости земельного участка, без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании договора, начиная со дня получения арендатором извещения арендодателя об изменении арендной платы на соответствующий период. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно со дня получения извещения о размере арендной платы на соответствующий период». Пункт <.......> и пункт <.......> собственники нежилых помещений просили исключить.

ДД.ММ.ГГГГ департамент муниципального имущества Администрации Волгограда направил в адрес собственников нежилых помещений письмо об отказе в рассмотрении протокола разногласий.

Из представленного истцами отчета об оценке № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ИП <.......>., следует, что рыночная стоимость земельного участка площадью <.......> кв.м, с кадастровым номером № <...> составляет 9722000 рублей.

Из представленного ответчиком отчета № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Аналитик центр», следует, что рыночная стоимость земельного участка площадью <.......> кв.м, с кадастровым номером № <...>, составляет 22320000 рублей.

В целях проверки отчета ООО «Аналитик Центр» на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности и установления достоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, судом по ходатайству истцов была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено Волгоградскому областному отделению Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

Согласно заключению эксперта ВООООО «Российское общество оценщиков» № № <...> отчет об оценке № <...> не соответствует Федеральному закону №135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности» (ст.11) и федеральным стандартам оценки (<.......> ФСО-7). Выявленные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ИП <.......> рыночная стоимость земельного участка площадью <.......> кв.м с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ составляет 15915000 рублей.

Заключение эксперта ВООООО «Российское общество оценщиков» № <...> принято судом как доказательства, достоверно подтверждающие факт несоответствия отчета об оценке № <...> подготовленный ООО «Аналитик Центр», требованиям законодательства.

Поскольку ИП <.......> судом проведение экспертизы не поручалось, а экспертной организацией ВООООО «Российское общество оценщиков» ответ на второй поставленный судом вопрос не дан, судом по ходатайству истцов была назначена повторная судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено ООО «Ирбис».

Согласно заключению эксперта указанной организации № <...> от ДД.ММ.ГГГГ среднерыночная стоимость земельного участка площадью № <...> кв.м с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: <адрес>, на ДД.ММ.ГГГГ составляет 11130860 рублей 16 копеек.

Заключение эксперта ООО «Ирбис» оценено судом в совокупности с другими доказательствами по делу и принято как доказательство, достоверно подтверждающее среднерыночную стоимость земельного участка.

Разрешая спор, оценив представленные сторонами доказательства в совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, путем внесения изменений в <.......> и исключения из договора п<.......>

Установив, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № <...>, подготовленный ООО «Аналитик Центр», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и стандартам и правилам оценочной деятельности, оценив заключения экспертов в совокупности с другими доказательствами по делу, суд обоснованно пришел к выводу, что рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 11130860 рублей 16 копеек.

Кроме того, суд, установив, что пункт <.......> соответствует фактическим обстоятельствам, поскольку исходя из Градостроительного заключения № <...>, картой и особыми условиями использования земельный участок расположен в приаэродромной зоне, пункт <.......> договора соответствует целевому использованию земельного участка, а пункт <.......> договора аренды не противоречит требованиям действующего законодательства, обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о внесении изменений в указанные пункты договор аренды.

Установив, что спорный земельный участок ограничен в обороте, суд пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и спорный земельный участок, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений, и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте, в связи с чем, удовлетворил требования истцов об определении арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, земельного налога.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку судом правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме юридически значимые обстоятельства.

Доводы жалобы о том, что при исчислении размера арендной платы не подлежит применению принцип № <...> поскольку истцами не представлено доказательств того, что земельный участок ограничен в обороте, отклоняются судебной коллегией как необоснованные.

Решением Волгоградской городской Думы от 21.12.2018 № 5/115 утверждены Правила землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград.

Приложением №2 к указанным Правилам является карта градостроительного зонирования с границами зон с особыми условиями использования территорий, санитарно-защитные зоны и охранные зоны объектов.

Согласно сведениям, размещенным на данной карте, земельный участок, занимаемый зданием, расположенным по адресу<адрес> находится во втором поясе зоны санитарной охраны источника водоснабжения.

Указанные сведения являются общедоступными, поскольку закреплены Решением Волгоградской городской Думы и размещены в свободном доступе в сети Интернет на официальном сайте администрации Волгограда.

Доводы жалобы о том, что оснований к установлению рыночной стоимости земельного участка не имелось, во внимание не принимаются, поскольку из имеющихся в деле доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы, следует, что отчет об оценке ООО «Аналитик Центр» не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам, при этом имеющиеся ошибки повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. При таких данных, исходя из заявленных исковых требований, судом обоснованно установлена рыночная стоимость земельного участка, определенная исходя из заключения судебной экспертизы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, решение суда является законным и обоснованным, поскольку принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, которые подлежат применению к спорным правоотношениям, в решении отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости.

Каких-либо иных существенных доводов, ставящих под сомнение выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены решения суда первой инстанции, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Волгограда от 03 сентября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента муниципального имущества администрации Волгограда - без удовлетворения.

Председательствующий:/ подпись/

Судьи:/подписи/

Копия верна.

Судья Волгоградского областного суда Т.А. Горкушенко