Решение по делу № 66а-1436/2020 от 17.11.2020

                                                                                                   № 66а-1436/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Сочи                                                                                         16 декабря 2020 г.

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в составе:

председательствующего Брянцевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бахтиновой В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело               № 3а-556/2020 (УИД 23OS0000-01-2020-000146-48) по административному исковому заявлению Ельниковой Светланы Александровны к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений Краснодарского края и администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Краснодарского краевого суда от 1 сентября 2020 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В., объяснения представителя административного истца ФИО4, действующей на основании доверенности, пояснения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Департамент профессиональней оценки» ФИО3, участвовавших в судебном заседании посредством видеоконференц-связи, суд апелляционной инстанции,

        установил:

        29 января 2020 г. Ельникова С.А. обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением к административным ответчикам департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков:

        - с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 7 апреля 2017 г.;

        - с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 12 октября 2017 г.

        В обоснование заявленных требований указала, что является собственником земельного участка с кадастровым номером № и арендатором земельного участка с кадастровым номером №. Кадастровая стоимость участка № по состоянию на 7 апреля 2017 г. составляет 13 766 556,86 руб., кадастровая стоимость участка № по состоянию на 12 октября 2017 г. составляет 87 240 499,2 руб. Полагает, что установленный размер кадастровой стоимости, существенно превышающий их рыночную стоимость – 6 290 000 руб. и 35 480 000 руб. соответственно, определенную оценщиком ООО «НЭО ЭКСПЕРТ» согласно отчету №, выполненному ДД.ММ.ГГГГ, нарушает ее права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера земельного налога и арендных платежей, исчисляемых на основании кадастровой стоимости земельных участков.

        Решением суда от 1 сентября 2020 г. административное исковое заявление Ельниковой С.А. удовлетворено, с учетом уточненного искового заявления.

        В отношении объектов недвижимости:

        - земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – благоустройство территории, ведение сезонной торговли и установка объекта общественного питания, расположенного по адресу: <адрес>, установлена кадастровая стоимость в размере 6 550 000 руб. по состоянию на 7 апреля 2017 г.;

        - земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гостиничное обслуживание, туристическое обслуживание, расположенного по адресу: <адрес>, установлена кадастровая стоимость в размере 40 754 000 руб. по состоянию на 12 октября 2017 г.

        В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит вынесенное решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

        Апеллянт полагает, что кадастровая стоимость указанных земельных участков установлена органами кадастрового учета на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.

        Администрация муниципального образования город-курорт Анапа в апелляционной жалобе просит вынесенное решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

        В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что экспертное заключение, подготовленное ООО «Департамент профессиональной оценки» об определении рыночной стоимости земельных участков, выполнено с нарушением федеральных стандартов оценки и норм действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности. Считает, что изменение кадастровой стоимости спорных земельных участков приведет к уменьшению наполняемости бюджета муниципального образования город-курорт Анапа.

        Представитель административного истца Ельниковой С.А. – ФИО4, действующая по доверенности, участвовавшая в судебном заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи, просила в удовлетворении апелляционных жалоб отказать.

        В судебное заседание суда апелляционной инстанции административный истец Ельникова С.А., административные ответчики департамент имущественных отношений Краснодарского края, Федеральное государственное бюджетное учреждение Федеральная кадастровая палата «Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, заинтересованно лицо администрация муниципального образования город-курорт Анапа не явились, извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю извещен о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом, заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В соответствии с положениями статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Ввиду подачи апелляционной жалобы на решение суда, принятое в порядке упрощенного (письменного) производства, руководствуясь частью 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, рассмотрение административного дела по апелляционной жалобе осуществляется судьей единолично.

Изучив материалы дела, выслушав представителя административного истца, эксперта ФИО3, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с частью 1 статьи 308 КАС РФ, Третий апелляционный суд общей юрисдикции приходит к следующему выводу.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В положениях статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

В силу требований статьи 4 вышеуказанного закона государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Из приведенных положений статей 3 и 4 названного Федерального закона следует, что при проведении кадастровой оценки применяются стандартные подходы, также применяемые при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, базирующиеся, в том числе на рыночной информации.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Ельникова С.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> а также арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано 21 апреля 2017 г., основанием для государственной регистрации является договор купли продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый номер присвоен 7 апреля 2017 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26 декабря 2019 г. (л.д. 21-23 том 1).

Право аренды на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано 21 августа 2015 г., основанием для государственной регистрации является договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый номер присвоен 29 февраля 2012 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26 декабря 2019 г. (л.д. 14-20 том 1).

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон № 135-ФЗ) при постановке земельного участка на кадастровый учет и составила 13 766 556,86 руб. по состоянию на 7 апреля 2017 г., о чем свидетельствует акт определения кадастровой стоимости от 7 апреля 2017 г. (л.д. 111-112 т. 2).

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., определена в соответствии со статьей 24.19 Закона № 135-ФЗ при государственном кадастровом учете изменений вида разрешенного использования земельного участка с «для размещения базы отдыха» на «гостиничное обслуживание, туристическое обслуживание» и составила 87 240 499,20 руб. по состоянию на 12 октября 2017 г.

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, Ельникова С.А. в подтверждение величины их рыночной стоимости представила составленный оценщиком ООО «НЭО ЭКСПЕРТ» отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка № по состоянию на 12 октября 2017 г. составляет 35 480 000 руб.; рыночная стоимость земельного участка № по состоянию на 7 апреля 2017 г. составляет 6 290 000 руб.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка 12 февраля 2020 г. судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Департамент профессиональной оценки».

Согласно заключению эксперта данной организации рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., по состоянию на 7 апреля 2017 г. определена в размере 6 550 000 руб., а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., по состоянию на 12 октября 2017 г. определена в размере 40 754 000 руб.

Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установил кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Департамент профессиональной оценки».

Эксперт общества с ограниченной ответственностью «Департамент профессиональней оценки» ФИО3 допрошена в ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи, которая дала исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Согласно пунктам 12-14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО № 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО № 7).

Из заключения эксперта следует, что объекты исследования – земельные участки отнесены к сегменту рынка – торгово-офисная застройка. Рынок недвижимости данного сегмента рынка имеет низкую ликвидность, со сроком реализации 6-18 месяцев.

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет (архив объявлений сайта «Авито»).

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок земельных участков под коммерческое использование в <адрес>.

Для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., экспертом исследованы 10 объектов, из которых отобрано 4 объекта-аналога в г. Анапа с. Витязево, как максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы (вид разрешенного использования, близкое местоположение, площадь земельного участка).

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе применена поправка на торг. Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. экспертом отобраны 4 объекта аналога из 10 возможных представленных на рынке недвижимости, выводы эксперта мотивированы на предмет использования таких объектов в качестве аналогов, они относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка, сопоставимы по основным ценообразующим факторам (местоположение, назначение, общая площадь), что отвечает требованиям пункта 22 ФСО № 7, применена поправка на торг, площадь, неприменение иных корректировок также обосновано в заключении.

К заключению эксперта приобщены скриншоты страниц сайта с архивными объявлениями, которые содержат необходимую для проведения оценки информацию.

Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключение судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания не доверять представленному экспертом заключению об определении рыночной стоимости объектов, поскольку данные выводы основаны на проведенном экспертном исследовании.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, поскольку она назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не содержится. Экспертное исследование содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости земельных участков, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данных объектов недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке ООО «НЭО ЭКСПЕРТ» отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, приведенным выше требованиям закона не отвечает, в связи с чем, не был положен в основу решения по основаниям, которые не оспорены лицами, участвующими в деле.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется. Выводы эксперта о размере рыночной стоимости земельных участков мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, и обоснованно приняты судом как достоверные, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости, суд обоснованно руководствовался заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным и недопустимым доказательством.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Третий апелляционный суд общей юрисдикции

определил:

решение Краснодарского краевого суда от 1 сентября 2020 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края и администрации муниципального образования город-курорт Анапа – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции (г.Краснодар) по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, через Краснодарский краевой суд.

Председательствующий