Решение от 30.03.2015 по делу № 3-83/2015 от 25.12.2014

Дело № 3-83/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 30 марта 2015 г.

Свердловский областной суд в составе председательствующего судьи Ольковой А.А. при секретаре Доевой З.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ЧАС об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ЧАС принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № площадью ( / / ) кв.м категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под объект физкультуры и спорта – здание плавательного бассейна, расположенный по ....

Кадастровая стоимость указанного участка согласно кадастровой справке составляет на сегодняшний день ( / / )

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости, заявитель ( / / ) обратился в суд с требованием об определении кадастровой стоимости участка по состоянию на 01.01.2010 равной рыночной стоимости по состоянию на ту же дату в размере ( / / ) руб.

В судебном заседании представитель заявителя КСВ требования поддержал. Заявитель, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Свердловской области – БАС, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Ранее в судебном заседании указал, что Управление не является органом кадастрового учета, не уполномочено на определение кадастровой стоимости, прав и законных интересов заявителя не нарушало, а потому не является заинтересованным лицом по данному делу. Полагал, что таковым в данном случае будет являться ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра». Относительно представленного отчета указал, что считает его надлежащим, выводы не оспаривает, отчет составлен по состоянию на туже дату, на какую определена кадастровая стоимость участка по результатам государственной кадастровой оценки.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Свердловской области – ВЕП, надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. Ранее в судебном заседании указала, что Учреждение не является заинтересованным лицом по данному делу, поскольку не уполномочено на проведение государственной кадастровой оценки земель, а лишь осуществляет внесение представленных в установленном порядке сведений об экономических характеристиках участков в государственный кадастр недвижимости. Функции по проведению государственной кадастровой оценки земель возложены на Управление Росреестра по Свердловской области. Подтвердила соответствие представленного отчета дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость участка по результатам массовой оценки.

Заинтересованное лицо Администрация г. Каменска-Уральского, надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направила. В отзыве указала, что заявителем пропущен трехмесячный срок для оспаривания кадастровой стоимости. Также указала, что оценить объективность или опровергнуть результаты оценки рыночной стоимости участка, указанной в отчете, не имеется возможности ввиду отсутствия у специалистов администрации соответствующей квалификации. Представить свой отчет также отказалась, сославшись на сроки рассмотрения дела и требования законодательства о контрактной системе закупок. В удовлетворении заявления просила отказать.

Заинтересованное лицо Правительство Свердловской области, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило. Представитель Правительства - специалист Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области БАВ в отзыве указал, что орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с действующим законодательством утверждает те результаты кадастровой оценки земель, в отношении которых Росреестром была проведена проверка и принято решение о соответствии этой оценки методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Нарушений действующего законодательства при внесении в государственный кадастр сведений о кадастровой стоимости участка допущено не было. Просил в удовлетворении заявления отказать.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд находит требования не подлежащими удовлетворению.

Материалами дела подтверждается, что ЧАС на основании договора купли-продажи № от ( / / ) является собственником земельного участка с кадастровым номером № Право собственности зарегистрировано в установленном порядке.

С учетом положений статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации размер кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности заявителя при исчислении платы за пользование участком в будущих периодах.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее Закона об оценочной деятельности) в действующей редакции результаты определения кадастровой стоимости по результатам массовой оценки могут быть оспорены физическими или юридическими лицами в случае, если указанные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в кадастр результатов определения новой кадастровой стоимости путем массовой оценки или в порядке статьи 24.19 настоящего закона.

Из отзыва ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» следует, что актуальная кадастровая стоимость принадлежащего заявителю участка была утверждена Постановлением Правительства Свердловской области Свердловской области от 07.06.2011 № 695-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории Свердловской области» (далее - Постановление Правительства № 965-ПП) и установлена на основании перечня земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки, сформированного по состоянию на 01.01.2010.

С учетом этого доводы Администрации г. Каменска-Уральского о пропуске заявителем срока для оспаривания кадастровой стоимости судом отклоняются.

Таким образом у заявителя имеется законный интерес в изменении кадастровой стоимости. Вместе с тем размер заявленной рыночной стоимости участка суд находит не доказанным.

Согласно представленному заявителем отчету от ( / / ), выполненному оценщиком ( / / ) КВВ, рыночная стоимость участка по состоянию на ( / / ) составляет ( / / ) руб.

В подтверждение соответствия отчета требованиям Закона о оценочной деятельности, федеральным и иным стандартам и правилам оценочной деятельности заявителем представлено положительное экспертное заключение ( / / ) от ( / / ), членом которого является оценщик КВВ

Согласно статьям 246, 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не связан основаниями и доводами заявленных требований и может истребовать доказательства по своей инициативе в целях правильного разрешения дела.

Лицам, участвующим в деле, разъяснялось судом право заявлять ходатайство о привлечении к участию в деле специалиста, о проведении экспертизы. Однако такого ходатайства со стороны заявителя и заинтересованных лиц не поступило, представитель заявителя настаивал на том, что в деле достаточно доказательств в подтверждение рыночной стоимости. С учетом позиции представителя заявителя, судом определено рассмотреть дело по имеющимся материалам (часть 2 статьи 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Проанализировав соответствующие разделы отчета, суд приходит к выводу, что его содержание не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При этом согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Согласно пункту 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденным Приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 № 256 (далее - ФСО № 1) информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Из представленного отчета следует, что рыночная стоимость земельного участка определена методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Приведен отказ от использования доходного и затратного подхода.

Использование данного подхода предполагает в соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 выбор оценщиком единиц сравнения, проведение сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, корректировку значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения, согласование результатов корректирования значений.

Согласно пункту 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В силу подпункта «б» пункта 22 ФСО № 1 применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При этом оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Объект оценки согласно отчету, расположенный в ... и имеющий площадь ( / / ) кв.м, относится к 7 группе видов разрешенного использования (страница 29 отчета).

В качестве аналогов оценщиком выбраны участки:

1) в г. ... кв.м под торговый павильон;

2) в ... ... кв.м под застройку административно-выставочного здания;

3) в г. ... кв.м (в отчете площадь указана в размере ( / / ) кв. м) под автосервис, гостиницу, кафе, развлекательный центр.

Разницу между площадью аналога № 3, указанной в отчете, и площадью в приложенном к отчету источнике сведений о данном аналоге, допрошенный в качестве свидетеля оценщик КВВ объяснил наличием ошибки в объявлении. Однако в отчете не содержится какой-либо дополнительной информации, позволяющей установить обоснованность данного утверждения, в связи с чем суд находит его противоречащим принципу достаточности и достоверности.

Корректировка на целевое назначение, группу разрешенного использования оценщиком, как видно из сводной таблицы на страницах 40-41 отчета, не производилась, поскольку оценщик пришел к выводу, что аналоги имеют сопоставимое разрешенное использование. В судебном заседании он пояснил, что исходил из обобщенного использования данных участков – для коммерческих целей, исключив из выборки только участки, явно относящиеся согласно объявлениям к промышленной застройке.

Вместе с тем, согласно приведенной в Постановлении Правительства Свердловской области № 695-ПП классификации групп видов разрешенного использования, в зависимости от которых установлен средний удельный показатель кадастровой стоимости, к 7 группе видов относятся участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (аналог № 1) относятся к 5 группе видов разрешенного использования, а участки, предназначенные для размещения гостиниц (аналог № 3) – к 6 группе. Стоимость отнесенных к разным группам участков существенно различается. К разным группам видов разрешенного использования относятся объект оценки и аналоги также и в соответствии с утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 классификатором видов разрешенного использования.

Исходя из указанных норм, суд находит необоснованным вывод оценщика об отсутствии необходимости корректировки на целевое назначение.

Также не находит суд оснований считать достоверной приведенную оценщиком корректировку на местоположение, определенную на основании экспертных оценок, мнений оценщиков (страницы 42, 43 отчета).

Согласно пункту 19 ФСО № 1 если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

В нарушение указанных положений в отчете не приведены фамилии оценщиков, чье мнение использовалось в качестве экспертных оценок, их квалификация, не приложены опросные листы или иные сведения, подтверждающие что выводы оценщика основаны на данном мнении и возможности его использования.

При выявленных противоречиях оснований считать указанный оценщиком конечный результат оценки достоверным у суда не имеется.

Представленное заявителем экспертное заключение саморегулируемой организации указывает на соответствие отчета требованиям стандартов оценки, однако не включает анализа выбранных оценщиком аналогов на предмет их сопоставимости и правильности применения корректировок, ограничиваясь ссылкой на то, что сведения об аналогах и корректировках в отчете содержатся. Поэтому данное заключение не может само по себе свидетельствовать о достоверности выводов оценщика, касающихся стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах заявленная рыночная стоимость, по мнению суда, не подтверждена достоверными доказательствами.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ 06 ░░░░░░ 2015 ░.

░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░