Решение по делу № 2-1913/2019 от 14.11.2018

Дело № 2-1913/19                         10 января 2019 года

Мотивированное решение изготовлено 10.01.2019 года                 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Гринь О.А.

при секретаре              Кумаллагове З.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лаврентьевой Марии Александровны, Лаврентьевой Ольги Александровны к ИП Силантьеву Роману Игоревичу о расторжении договора, выселении из нежилого помещения, взыскании суммы задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд и просят расторгнуть договор аренды № 01 от 23.07.2012 года, выселить ответчика из помещения кадастровый № 78:13:0007432:2851 по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>,     взыскать с него в пользу Лаврентьевой Марии Александровны сумму задолженности по арендной плате в размере 3910 рублей 96 копеек, взыскивать сумму арендной платы за период с 23.07.2018 года по момент фактического выселения ИП Силантьева Романа Игоревича из помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Балканская, д. 20, лит. А, пом 5Н при расторжении договора,    взыскать с ответчика в пользу Лаврентьевой Ольги Александровны сумму задолженности по арендной плате в размере 266348 рублей 36 копеек, взыскивать с него в пользу Лаврентьевой Ольги Александровны сумму арендной платы за период с 23.07.2018 года по момент фактического выселения ИП Силантьева Романа Игоревича из помещения по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> при расторжении договора.

В обоснование заявленных требований указывают, что 23.07.2012 года между сторонами был заключен договор аренды помещения кадастровый № 78:13:0007432:2851 по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. В соответствии с условиями договора аренды, помещение передавалось ответчику сроком на 30 лет с арендной платой в размере 500000 рублей в год, в то же время размер арендной платы не соответствует рыночному, так из проведенной оценки рыночной стоимости размер составляет 625000 рублей в месяц, без учета коммунальных услуг. Указание столь низкой арендной платы было обусловлено тем, что ответчик являлся супругом истца, брак в настоящее время расторгнут. В сложившихся условиях собственники помещения получают арендную плату в 15 раз меньше рыночной стоимости. Также учитывая, что в настоящее время собственники нежилых помещений самостоятельно заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями, истцы несут убытки вызванные оплатой коммунальных услуг выше прибыли получаемой по договору. Ответчику истцами неоднократно направлялись уведомления об изменении условий договора, которые были оставлены им без внимания. Истцы ссылаются на то, что основанием для расторжения договора является наличие существенных изменений обстоятельств, кроме того ответчиком неоднократно нарушались условия договора аренды, а именно: 16.08.2017 года от ответчика поступила сумма размере 163125 рублей, в то же время вся сумма оплачена не была. Ответчиком не произведена оплата за период с 23.07.2017 по 22.07.2018 года. 22.08.2018 года на счет истца от ответчика поступили 186625 рублей, однако подлежали оплате 190535 рублей 96 копеек. Ответчиком произведена не согласованная с истцами перепланировка помещения, а именно: установлены перегородки, в том числе изменяющие границы помещения, что указывает на нарушение договора, предметом которого является возвращение помещения в том же состоянии в котором арендатор его получил. Также имеются сведения о нарушении пожарной безопасности в указанном помещении ответчиком, что зафиксировано в соответствующем акте.

Ответчиком был представлен письменный отзыв на иск, согласно которому он просил отказать в удовлетворении заявленных требования, так как на основании заключенного договора сумма арендной платы составляет 500000 рублей в год, которые выплачивались ответчиком. Договор может быть изменен или расторгнут только по взаимному соглашению между сторонами, чего достигнуто не было. Ответчиком были внесены на депозит нотариуса денежные средства в сумме 415000 рублей, в счет арендной платы.

Представитель истцов в суд явилась, на иске настаивает.

     Ответчик в суд не явился, его представитель в суд явился, иск не признает по основаниям, указанным в отзыве на иск.

Суд выслушав стороны, исследовав материалы дела считает иск подлежащим удовлетворению.

Согласно представленным документам:

    23.07.2012 года между сторонами был заключен договор аренды помещения кадастровый № 78:13:0007432:2851 по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. в соответствии с условиями договора аренды, помещение передавалось ответчику сроком на 30 лет с арендной платой в размере 500000 рублей в год (л.д. 16-20).

     На основании акта приема-передачи помещения от 23.07.2012 года оно было передано ответчику (л.д. 24).

    Собственниками указанного нежилого помещения являются истцы, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 26-33).

    Брак между истцом Ларентьевой М.А. и ответчиком расторгнут 17.01.2017 года (л.д. 40).

Размер арендной платы не соответствует рыночному, так из проведенной оценки рыночной стоимости размер составляет 625000 рублей в месяц, без учета коммунальных услуг, что подтверждается отчетом об оценке, составленным ООО «Кронос» (л.д. 41-84).

Нотариусом Бурчалкиным М.Л. 01.08.2017 года составлен протокол осмотра нежилого помещения, согласно которому установлен факт его перепланировки, с учетом соотнесения с кадастровым паспортом ГУП «ГУИОН» (л.д. 85-112).

Ответчику истцами неоднократно направлялись уведомления об изменении условий договора, которые были оставлены им без внимания. (л.д. 113-125).

Стороной истца в ходе судебного заседания представлены акты проверки ГУ МЧС по Санкт-Петербургу из которых установлено наличие нарушений пожарного законодательства ответчиком при аренде помещения.

Ответчиком представлено сообщение нотариуса о принятии денежных средств в сумме 415000 рублей.

Согласно ст. 309 ГК РФ – обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.    

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. п. 1 и 3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Возврат арендованного имущества арендодателю регламентирован положениями ст. 622 ГК РФ.

Так из п. 3.1 договора следует, что сумма арендной платы составляет 500000 рублей в год. Оплата производится в срок до 25 числа месяца, следующего за оплачиваемым годом (пункт 3.2 договора).

Порядок оплаты установлен пунктом 3.3, а именно: арендная плата выплачивается наличными денежными средствами либо перечисляется на расчетные счета арендодателей пропорционально долям в праве собственности.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Так, согласно выписке из лицевого счета дебетовой карты, открытой на имя ответчика 14.08.2017 года были причислены денежные средства в сумме 163125 рублей на имя истца, иных сумм, в том числе на имя Лаврентьевой М.А. не поступало.

01.08.2018 года денежные средства были внесены ответчиком на депозит нотариуса в сумме 415000 рублей за 2018 год, однако истцам на их расчетный счет в соответствии с условиями заключённого договора аренды денежные средства не поступали, в то же время порядок оплаты денежных средств арендодателям установлен в соответствии с п. 3.3 договора.

Доказательств препятствий со стороны истцов относительно получения денежных средств по договору в суд не представлено, а потому суд исходит из того, что ответчиком денежные средства в порядке установленном договором не передавались.

Таким образом судом установлено, что истцами не были получены денежные средства в полном объеме по договору аренды в размере ежегодной выплаты в сумме 500000 рублей за 2017 и 2018 год, а потому договор аренды подлежит расторжению, учитывая то, что ответчиком дважды в полном объеме не производились выплаты.

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Перечисление денежных средств не в полном объеме на счет нотариуса не создает дополнительных правовых оснований для сохранения договора аренды.

Кроме того нотариусом Бурчалкиным М.Л. 01.08.2017 года составлен протокол осмотра нежилого помещения, согласно которому установлен факт его перепланировки, с учетом соотнесения с кадастровым паспортом ГУП «ГУИОН»,.

Так из пункта 2.2.8 договора следует, что ответчик обязан вернуть истцам помещение в том состоянии, в котором арендатор его получил.

Ответчик без согласования с собственниками нежилого помещения произвел его перепланировку, чем существенно нарушил условия заключенного договора.

Из пункта 2.2.5 следует, что ответчик обязан соблюдать предписания в том числе Госпожнадзора.

Согласно актам проверки ГУ МЧС по Санкт-Петербургу установлено наличие нарушений пожарного законодательства ответчиком при аренде помещения.

Указанные обстоятельства влекут безусловные основания для расторжения договора аренды в порядке пп. 1 п. 1 ст. 619 ГК РФ.

Факт пользования нежилым помещением ответчиком по настоящее время не оспаривается сторонами, кроме того на основании акта приема-передачи помещения от 23.07.2012 года оно было передано ответчику, а акта приема передачи от ответчика истцам не заключалось.

Данные обстоятельства указывают на то, что он фактически пользуется помещением и подлежит выселению из него при расторжении договора аренды.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ - лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.

За 2017 год ответчиком не была выплачена истцам сумма в пользу Лаврентьевой Марии Александровны 3910 рублей 96 копеек, в пользу Лаврентьевой Ольги Александровны в размере 266348 рублей 36 копеек, которые подлежат взысканию.

За 2018 год истцы не заявляют взыскание суммы задолженности в установленном размере, в то же время учитывая, что размер арендной платы является фиксированным, сумма подлежит взысканию по момент фактического выселения ответчика.

Внесение денежных средств на депозит нотариуса может быть учтено судебным приставом в ходе оценки добровольного исполнения требований, однако сумма подлежит оплате на момент освобождения помещения ответчиком.

    В порядке ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию госпошлина.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды № 01 от 23.07.2012 года.

Выселить ИП Силантьева Романа Игоревича из помещения кадастровый № 78:13:0007432:2851 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Балканская, д. 20, лит. А, пом 5Н.

    Взыскать с ИП Силантьева Романа Игоревича в пользу Лаврентьевой Марии Александровны сумму задолженности по арендной плате в размере 3910 рублей 96 копеек.

Взыскивать с ИП Силантьева Романа Игоревича в пользу Лаврентьевой Марии Александровны сумму арендной платы за период с 23.07.2018 года по момент фактического выселения ИП Силантьева Романа Игоревича из помещения по адресу: <адрес> при расторжении договора.

    Взыскать с ИП Силантьева Романа Игоревича в пользу Лаврентьевой Ольги Александровны сумму задолженности по арендной плате в размере 266348 рублей 36 копеек.

Взыскивать с ИП Силантьева Романа Игоревича в пользу Лаврентьевой Ольги Александровны сумму арендной платы за период с 23.07.2018 года по момент фактического выселения ИП Силантьева Романа Игоревича из помещения по адресу: <адрес> при расторжении договора.

Взыскать с ИП Силантьева Романа Игоревича в пользу Лаврентьевой Ольги Александровны расходы по госпошлине в сумме 6313 рублей 48 копеек.

Взыскать с ИП Силантьева Романа Игоревича в пользу Лаврентьевой Марии Александровны расходы по госпошлине в сумме 850 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд.

Судья