Решение по делу № 2-783/2021 от 04.06.2021

Дело № 2-783/21

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

город Светлогорск          26 августа 2021 года

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Аниськова М.В.,

при секретаре Никоненко И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Волковой В.Г. к Обществу с ограниченной ответственностью «Структура» о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества основным договором долевого участия в строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

Волкова В.Г. обратилась в суд с названным иском. В исковом заявлении указывает, что 05.06.2020 г. между ним и ООО «Структура» был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества <№>. Предметом договора являлось определение сторонами необходимых и существенных условий договора купли-продажи однокомнатной квартиры с условным <№>, ориентировочной общей площадью 26,06 кв.м., расположенной на 3 этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: <Адрес> на земельном участке, площадью 1169 кв.м. с КН <Данные изъяты>. Согласно предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение трех месяцев с момента получения продавцом разрешения на ввод объекта в эксплуатации, но не позднее 30.03.2021 года. ООО «СТК-Балтстрой» было привлечено застройщиком на основании договора для осуществления строительного и технического надзора при строительстве дома. Стоимость квартиры определена в сумме 1 250 880 руб., исходя из стоимости квадратного места в размере 48 000 руб. При заключении предварительного договора ответчик предложил истцу осуществить первоначальный взнос за будущую квартиру, оформив его беспроцентным договором займа с ООО «СТК-Балтстрой», являющейся подрядной организацией по строительству спорного объекта. Поскольку ООО «СТК-Балтстрой» на протяжении многих лет осуществляет строительство многоквартирных домов <Адрес>, она была уверена, что застройщик исполнит взятые на себя обязательства, и дала согласие на внесение первоначального взноса указанным способом. 05.06.2020 г. ею в кассу ООО «СТК-Балтстрой» были внесены денежные средства в размере 400 000 руб. Кроме того, в тот же день, 05.06.2020 г. ООО «СТК-Балтстрой» заключило с ней Соглашение <№>, согласно которому ООО «СТК-Балтстрой» получило от неё в качестве безвозмездного залога за бронирование нежилого помещения <№> общей площадью 5,29 кв.м., расположенного в цокольном этаже указанного жилого дома, деньги в сумме 5000 руб. Сумма залога входит в стоимость нежилого помещения- 79350 руб. Согласно п. 1.12 договора ответчик обязался передать истцу квартиру, не обремененную правами третьих лиц, не состоящую под арестом и не являющуюся предметом судебного спора на момент передачи. Ответчик не исполнил принятые на себя по договору обязательства. До настоящего времени основной договор купли-продажи недвижимого имущества с ним не заключен. Строительство жилого дома не завершено и дом не сдан в эксплуатацию, срок строительства продлен до 26 февраля 2022 года. Ей от ООО «Структура» поступило уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества <№> от 05.06.2020 года. Она направила в адрес ответчика предложение о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с условиями предварительного договора. Однако ответчик уклонился от заключения основного договора купли-продажи. Срок разрешения на строительство продлен до 26 февраля 2022 года. Изначально правоотношения между истцом и ответчиком возникли с целью приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме, для чего и был заключен предварительный договор купли-продажи. Ответчиком была разъяснена необходимость заключения договора беспроцентного займа для привлечения в строительство денежных средств и в тот же день такой договор был заключен. Оба договора оформлялись в офисе ООО «СТК-Балтстрой». В кассу ООО «СТК-Балтстрой» ею были внесены денежные средства в размере 400 000 рублей. Вместе с тем, волеизъявление сторон не было направлено на выдачу и получение денежного займа. Только потому, что денежные средства необходимо было внести на строительство многоквартирного дома, она согласилась на условие о заключении беспроцентного займа. В силу закона, если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» действительно имелся ввиду договор участи я в долевом строительстве, то к сделке применяются положения указанного федерального закона. К таким договорам также применяется законодательство о защите прав потребителей. Считает, что независимо от наименования договора, исходя из его условий и действительной общей воли сторон, между ней и ответчиком был заключен договор об участии в долевом строительстве. На основании статей 12, 130, 218, 219, 309, 310, 429, 445 ГК РФ просит признать предварительный договор купли-продажи <№> однокомнатной квартиры <№>, ориентировочной общей площадью 26,06 кв.м., расположенной на 3 этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: <Адрес> на земельном участке, площадью 1169 кв.м. с кадастровым номером <Данные изъяты> договором долевого участия в строительстве; возложить на ответчика обязанность по предоставлению в Управление Росреестра по Калининградской области для государственной регистрации предварительного договора от 05.06.2020 г., заключенного между ней и ООО «Структура», как договора долевого участия в строительстве.

В судебное заседание Волкова В.Г. и её представитель Кретова Л.Н., извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, об отложении судебного заседания не просили.

Представитель ООО «Структура»- Семянов И.М., действующий на основании доверенности и ордера адвоката, в судебном заседании настаивал на рассмотрении иска Волковой В.Г., по существу. Просил в удовлетворении исковых требований Волковой В.Г. отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск (л.д. 56-64).

Представители третьих лиц- ООО «СТК-Балтстрой», Управления Росреестра по Калининградской области, Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области в судебное заседание не явились, об отложении судебного заседания не просили.

Выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав письменные доказательства и дав им оценку, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Волковой В.Г. не подлежат удовлетворению.

Судом установлено, что ООО «Структура» является действующим юридическим лицом, сведения о котором внесены в ЕГРЮЛ с 18.09.2019 года, основным видом деятельности является 41.20 «строительство жилых и нежилых зданий» (л.д. 77-82).

Согласно Устава ООО «Структура», утвержденного решением <№> единственного учредителя о создании общества от 12.09.2019 г., общество осуществляет следующие виды деятельности: строительство жилых и нежилых зданий, покупка и продажа собственного недвижимого имущества, аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

26 февраля 2020 года Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области ООО «Структура» выдано разрешение на строительство <№> объекта капитального строительства «многоквартирный жилой дом <Данные изъяты> на земельном участке с кадастровым номером <Данные изъяты>. Срок действия разрешения на строительство первоначально был определен до 26 февраля 2021 года (л.д. 109, 110).

04 марта 2020 года между ООО «СТК-БалтСтрой» (подрядчик) и ООО «Структура» (заказчик) заключен договор генерального подряда на строительство, по условиям которого заказчик сдает, а подрядчик принимает на себя генеральный подряд по строительству многоквартирного жилого дома по адресу: <Адрес> по проекту, выполненному ООО <Данные изъяты> и утвержденному генеральным директором ООО «Структура». Начало работ: с 13.03.2020 г., окончание работ: 26.02.2021 г. (л.д. 115-121).

В подтверждение ведения строительных работ по возведению многоквартирного жилого дома представителем ответчика суду представлены копии договоров подряда, заключенные с различными юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, в период с марта по октябрь 2020 года на выполнение работ на строящемся объекте.

Кроме того, судом установлено, что 05.06.2020 года между ООО «Структура» (продавец) и Волковой В.Г. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества <№>, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество: жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: <Адрес>, земельный участок площадью 1169 кв.м., с кадастровым номером <Данные изъяты>; общая площадь квартиры с холодными помещениями: 26,06 кв.м.; расположена на 3-ем этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома, номер квартиры на поэтажном плане здания: <№> (номер квартиры является условным и уточняется после составления экспликации на жилой дом) (л.д. 14-18).

Согласно п. 1.9 предварительного договора цена договора составляет 1 250 880 руб. Стоимость квадратного метра квартиры - 48 000 руб. и является фиксированной.

В соответствии с п. 1.13.1 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор в течение трех месяцев с момента получения продавцом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 30 марта 2021 г.

В силу п. 1.13.5 предварительного договора сторона считается уклоняющейся от заключения основного договора, в частности, в следующих случаях: оставление без ответа полученного предложения, составленного в надлежащей форме, о заключении основного договора до истечения срока, в который должен быть заключен основной договор; неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по направлению предложения о заключении основного договора.

Обязательства, предусмотренные договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор (п. 3.1).

Вышеуказанным предварительным договором не предусмотрена уплата покупателем продавцу денежных средств в счет оплаты стоимости жилого помещения до заключения основного договора купли-продажи.

Пунктом 1.10 предварительного договора предусмотрено, что недвижимое имущество подлежит оплате при подписании основного договора купли-продажи. Денежные средства вносятся покупателем путем перечисления на расчетный счет или в кассу предприятия.

Продавец не имеет право на получение с покупателя процентов, предусмотренных ст. 317.1 ГК РФ за пользование суммой отсрочки (рассрочки) оплаты.

Кроме того, 05 июня 2020 г. между Волковой В.Г. и ООО «СТК-БалтСтрой» заключён беспроцентный договор займа <№>, по условиям которого Волкова В.Г. передает в займ ООО «СТК-БалтСтрой» денежные средства в размере 400 000 руб., а заёмщик обязуется вернуть заимодавцу равную сумму денег в срок до 30 марта 2021 года (л.д. 21-23).

Согласно п. 3 договора проценты на сумму займа не уплачиваются. Заёмщик вправе вернуть сумму займа досрочно, но только в полном объёме.

05 июня 2020 года на основании квитанции к приходному кассовому <№> Волкова В.Г. внесла в кассу ООО «СТК-БалтСтрой» 400 000 рублей. Основанием для уплаты денежных средств в приходном кассовом ордере указан беспроцентный договор займа <№> от 05.06.2020 года (л.д. 19).

Также, 05 июня 2020 года между ООО «СТК-Балтстрой» и Волковой В.Г. было заключено соглашение <№>, по условиям которого Волкова В.Г. уплатила 5000 рублей в качестве безвозвратного залога за бронирование нежилого помещения <№> общей площадью 5,290 кв.м. в цокольном этаже указанного жилого дома <Адрес>. Стоимость нежилого помещения составляет 79 350 рублей (л.д. 20).

В то же время, Волкова В.Г. какие-либо денежные средства ООО «Структура» ни по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества <№> от 05.06.2020 г. ни по другим основаниям не выплачивала, что сторонами не оспаривается.

Исходя из изложенных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что Волковой В.Г. и ООО «Структура» был заключен именно предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и оснований для признания этого предварительного договора договором долевого участия в строительстве не имеется.

Согласно п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

Как указано в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 19.07.2017) участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации (ч. 2 ст. 40 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 214-ФЗ) он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств, как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом, Федеральный закон № 214-ФЗ четко определяет понятие «застройщик» для целей настоящего федерального закона и критерии, по которым лицо, осуществляющее строительство многоквартирного дома может быть отнесено к застройщику как к стороне договора участия в долевом строительстве.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ застройщиком является хозяйственное общество которое (включая любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества) имеет, в том числе, опыт не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в установленном порядке разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.

Федеральным законом № 214-ФЗ предусмотрено создание единого реестра застройщиков, который, согласно ч. 1 ст. 23.1 федерального закона, является государственным информационным ресурсом и представляет собой систематизированный перечень юридических лиц, указанных в пункте 1 статьи 2 настоящего Федерального закона и соответствующих требованиям настоящего Федерального закона.

Судом установлено, что ООО «Структура» по данным критериям не может быть признано застройщиком многоквартирного жилого дома, который вправе быть стороной договора участия в долевом строительстве.

Судом установлено, что ООО «Структура» не соответствует критериям застройщика по договору участия в долевом строительстве, предусмотренным указанным Федеральным законом № 214-ФЗ.

Так, согласно устава ООО «Структура», утвержденного единственным учредителем 12.09.2019 года, а также согласно выписки из ЕГРЮЛ от 05.07.2021 года, ООО «Структура» создано (зарегистрировано) 18.09.2019 года. Размер уставного капитала общества 10000 рублей. На момент регистрации юридического лица и на момент заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества <№> с Волковой В.Г. единственным участником (учредителем) ООО «Структура» являлся <ФИО>4 06 мая 2021 года, то есть, уже после заключения предварительного договора купли-продажи с Волковой В.Г., вторым учредителем (участником) ООО «Структура» с размером доли 60%- 6000 рублей стало ООО <Данные изъяты>, а доля <ФИО>4 уменьшилась до 40%. Дочерних хозяйственных обществ ООО «Структура» не имеет (л.д. 68-82).

Из возражений ответчика следует, что ООО «Структура» на момент заключения спорного договора с Волковой В.Г. вообще не имела введенных в эксплуатацию построенных объектов недвижимости. Данные обстоятельства истцом не опровергнуты.

Таким образом, ООО «Структура» не имеет опыта не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в установленном порядке разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.

Согласно ч. 2.2. ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщики, не удовлетворяющие требованиям, указанным в части 2 настоящей статьи, не имеют право привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов.

Сведений о выданном в соответствии с пунктом 2.1. ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ заключении уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частям 1.1. и 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ ООО «Структура» не имеется.

В Единый реестр застройщиков ООО «Структура» не внесено. Поскольку данный Единый реестр застройщиков является общедоступной электронной базой, истица Волкова В.Г. беспрепятственно могла проверить это обстоятельство и установить, что ООО «Структура» не внесено в реестр застройщиков.

Следовательно, 05 июня 2020 года между ООО «Структура» и Волковой В.Г. не мог быть заключен договор участия в долевом строительстве, поскольку ООО «Структура» в силу закона не может выступать по такому договору застройщиком, о чем Волкова В.Г. могла и должна была знать.

Частью 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Следовательно, в случае заключения между истцом и ответчиком договора, который был бы назван договором участия в долевом строительстве и содержал бы условия такого договора, такой договор не мог быть зарегистрирован в ЕГРН, поскольку он противоречил бы закону в части способности ООО «Структура» быть застройщиком по указанному договору.

Кроме того, договор участия в долевом строительстве должен содержать условия, предусмотренные частью 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ и, в частности, одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд либо размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего федерального закона.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (часть 5 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Факт привлечения и получения денежных средств истца для строительства жилого дома <Адрес> имеет существенное значение для вывода о применении к спорным правоотношениям положений Федерального закона № 214-ФЗ.

Между тем, как было указано выше, доказательств участия в инвестировании строительства жилого дома <Адрес> истцом не представлено, а судом не добыто.

Анализ пунктов предварительного договора купли-продажи позволяет сделать вывод о том, что данный договор не является договором долевого участия в строительстве, так как не отвечает требованиям, установленным ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), стороны пришли к соглашению об оформлении своих правоотношений по передаче прав на спорную квартиру посредством заключения сделки купли-продажи.

То есть, право собственности на недвижимое имущество - однокомнатную квартиру и нежилое помещение в многоквартирном жилом доме <Адрес>, истец Волкова В.Г. должна была приобрести на основании договора купли-продажи, заключенного между нею и ООО «Структура».

Волкова В.Г. с таким вариантом оформления прав на недвижимое имущество согласилась, понимая, что иной договор с ООО «Структура» она заключить в силу закона не сможет, поскольку государственная регистрация договора долевого участия в строительстве была бы не возможна.

Предъявляя настоящий иск, Волкова В.Г. тем самым пытается преодолеть установленный законом запрет на заключение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома с хозяйственным обществом, не отвечающим критериям застройщика, установленным законом.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Волковой В.Г. отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Светлогорского городского суда Калининградской области от 09 июня 2021 года в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области осуществления каких-либо регистрационных действий (возникновение, переход права) со спорным объектом- однокомнатной квартирой с условным <№>, ориентировочной общей площадью 26,06 кв.м., со всеми соответствующими техническими характеристиками, расположенной на третьем этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: <Адрес>, на земельном участке площадью 1169,00 кв.м., с кадастровым номером <Данные изъяты>, до принятия решения суда по настоящему делу и вступления его в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 02 сентября 2021 года.

Судья                                          М.В. Аниськов