Решение по делу № 2-517/2019 от 04.04.2019

Дело № 2-517/2019

11RS0010-01-2019-000644-29

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Эжвинский районный суд г. Сыктывкара Республики Коми в составе судьи Баудер Е.В.,

при секретаре Саяркиной К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сыктывкаре **.**.** гражданское дело по иску Матусевич Андрея Александровича к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

установил:

Матусевич А.А. обратился в Эжвинский районный суд г. Сыктывкара с исковым заявлением к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

Требования мотивированы тем, что **.**.** между Матусевич А.А. и администрацией МО ГО «Сыктывкар» заключен договор аренды земельного участка №... для строительства индивидуального жилого дома по адресу ... сроком действия до **.**.**. Решением администрации МО ГО «Сыктывкара от **.**.** истцу отказано в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома со ссылкой на отсутствие на участке объекта незавершенного строительства, находящегося на праве собственности. Между тем, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства - жилой дом. Истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на дом ввиду окончания действия договора аренды. Считает действия ответчика незаконными, поскольку на основании п.21 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» в случае, если земельный участок предоставлен до **.**.** в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.39.14-39.17 Земельного кодекса РФ. Кроме того, указал на надлежащее исполнение договора аренды от **.**.**, в частности использование земельного участка по назначению для строительства индивидуального жилого дома и отсутствие задолженности по оплате за пользование земельным участком.

Ответчик администрация МО ГО «Сыктывкар» будучи извещенным о рассмотрении дела в установленном порядке, своего представителя в судебное заседание не направил, о причинах неявки суду не сообщил.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Республике Коми при надлежащем извещении и о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направило.

Исходя из требований ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом мнения истца суд счел возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

В судебном заседании истец Матусевич А.А. поддержал исковые требования. Указал суду, что администрацией МО ГО «Сыктывкар» ему как участнику боевых действий предоставлен в аренду земельный участок общей площадью ... с кадастровым номером №... по адресу ... для строительства индивидуального жилого дома. В настоящее время, на указанном земельном участке возведен индивидуальный жилой дом, который на ... готов к проживанию. **.**.** года истец обратился в Управление Росреестра по РК для регистрации прав на указанный жилой дом. Однако ему было отказано в виду того, что истек срок действия договора аренды участка. Заявление о продлении договора аренды земельного участка решением ответчика от **.**.** оставлено без удовлетворения. Сообщил суду, что дом оснащен необходимыми коммуникациями, заявитель проживает в нем со своей семьей. Необоснованный отказ ответчика в продлении договора аренды препятствует истцу оформить право собственности на жилой дом, а равно распоряжаться принадлежащим ему объектом недвижимого имущества.

Заслушав истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Постановлением Главы администрации МО ГО «Сыктывкар» от **.**.** №... истцу предоставлен земельный участок площадью 1505 кв.м. для строительства индивидуального жилого дома по адресу ... аренду сроком на ...

**.**.** между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и Матусевич А.А. заключен договор аренды земельного участка №..., согласно которому истцу для строительства индивидуального жилого дома в аренду до **.**.** предоставлен земельный участок площадью ... с кадастровым номером ..., расположенный по адресу ... из категории земель населенных пунктов сроком.

Согласно акта приема-передачи земельного участка к договору аренды от **.**.** №... от **.**.** администрация МО ГО «Сыктывкар» передала Матусевич А.А. земельный участок площадью ... с кадастровым номером №... по адресу ....

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от **.**.** земельному участку с кадастровыми номером №... присвоен адрес: г.Сыктывкар, по адресу ....

**.**.** Матусевич А.А. выдано разрешение №... на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером №....

Истец обратился в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства жилого дома.

В ответе от **.**.** администрацией МО ГО «Сыктывкар» истцу отказано в заключении договора аренды земельного участка ввиду отсутствия зарегистрированных прав на объект недвижимого имущества - индивидуальный жилой дом по вышеуказанному адресу.

Управлением Росреестра по РК в ответе от **.**.** Матусевич А.А. отказано в постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права на объект индивидуального жилищного строительства в связи с отсутствием сведений об окончании строительства объекта недвижимости.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Матусевич А.А. в суд с настоящим иском.

В силу ст. 148 Гражданского процессуального кодекса РФ установление правоотношений сторон относится к задачам суда.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 №11 (ред. от 09.02.2012 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» дано разъяснение о том, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

Заявленные истцом требования о признании незаконным отказа ответчика в продлении договора аренды земельного участка и обязании продлить договор аренды земельного участка по существу сводятся к признанию его права на предоставление ему администрацией МО ГО «Сыктывкар» в аренду земельного участка площадью 1505 кв. м с кадастровым номером №..., расположенного по адресу ... путем заключения соответствующего договора.

В подтверждение своих доводов истец представил технический план объекта незавершенного строительства по адресу ..., согласно которому степень готовности объекта составляет ...

По сведениям из ЕГРН зарегистрированные права на объект незавершенного строительства по адресу ..., отсутствуют.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ (ред. от 01.05.2019) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», вступившей в силу с 01 марта 2015 года, предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 1 марта 2015 года случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанной нормой условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Так, в силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в настоящее время) граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В соответствии с п. 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно пункту 3 статьи 28 Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 14 ст. 34 Федерального закона от **.**.** № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или после дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 (в редакции от 23.06.2014 и действующей на момент вынесения АМО ГО «Сыктывкар» отказа в продлении договора) «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ N 8985\08 от 23.12.2008, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В частности, в силу пункта 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации к заявлению о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются:

1) документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установлен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года N 1.

Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект, заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на объект незавершенного строительства.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

С учетом изложенного, само по себе отсутствие государственной регистрации права истца на объект незавершенного строительства не может являться основанием для отказа в заключении с ним договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

Как следует из положений ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (п. 1).

Из положений ст. 610 Гражданского кодекса РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что ни одна из сторон договора аренды не заявила о его расторжении до окончания срока его действия, а Матусевич А.А. напротив, выразил свое желание продлить договор, обратившись к ответчику с соответствующим заявлением, суд приходит к выводу о том, что оснований для отказа истцу в продлении договора аренды не имеется. Ответчик уведомлений о прекращении срока действия договора аренды земельного участка, в адрес истца не направлял.

Учитывая, что Матусевич А.А. спорный земельный участок предоставлен в аренду на основании договора, заключенного до 1 марта 2015 года, на земельном участке имеется объект незавершенного строительства - жилой дом, то истец имеет преимущественное право на приобретение земельного участка в аренду однократно без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства жилого дома.

На основании изложенного, в целях восстановления нарушенного права истца, суд считает необходимым возложить на администрацию МО ГО «Сыктывкар» обязанность по заключению с Матусевич А.А. договора аренды земельного участка площадью ... с кадастровым номером №... по адресу ... для завершения строительства жилого дома сроком на три года.

Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ... ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ... ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ... ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░ «░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ... ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №..., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ... ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ **.**.**.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░