Решение по делу № 33-4037/2024 от 18.01.2024

Судья: Камшилина И.А.                     дело <данные изъяты>

50RS0<данные изъяты>-58

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты>        29 января 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Поляковой Ю.В.,

судей Степновой О.Н., Солодовой А.А.,

при помощнике судьи Садековой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску Бадаляна А. Ф. к Санинскому М. Г. о прекращении залога и погашении записи о залоге, по встречному иску Санинского М. Г. к Бадаляну А. Ф. о взыскании денежных средств по договору,

по апелляционной жалобе Санинского М. Г. на решение Раменского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Степновой О.Н., объяснения представителя Бадаляна А.Ф. - Гурьева Н.Н., представителя Санинского М.Г. -                      Панчукова С.А.,

установила:

Бадалян А.Ф. обратился в суд с иском к Санинскому М.Г., просил прекратить обременение в виде ипотеки в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый <данные изъяты>, расположенного по адресу: Московская <данные изъяты>

В обоснование заявленных требований указал, что по договору купли-продажи от <данные изъяты> приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>

Согласно п.2 вышеуказанного договора стоимость земельного участка составляет 991 720 руб.

В соответствии с п.6 названного договора расчет за земельный участок производится частями: 49 720 руб. в момент подписания договора, оставшаяся сумма 942 000 руб. не позднее <данные изъяты> в следующем порядке: по 15 000 руб. ежемесячно не позднее 16 числа. Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <данные изъяты>. В соответствии с п.4 в ЕГРН была внесена запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости: ипотека в силу закона от <данные изъяты>, номер государственной регистрации- <данные изъяты>, на срок - до полного взаиморасчета. Лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости - Санинский М.Г. Исходя из суммы договора стоимость <данные изъяты> кв.м. земельного участка рассчитывается в следующем размере: 991 720 руб<данные изъяты> кв.м = 779,65 руб. ООО «ЗЕМФОРМ» выдало истцу гарантийное письмо, в рамках которого обязалось за свой счет демонтировать забор на участке с кадастровым номером <данные изъяты>, который разделял участок истца на 2 части.

При этом ответчик ввел истца в заблуждение, заявив, что указанный забор не имеет отношения к участку истца и ООО «ЗЕМФОРМ» его демонтирует.

Однако в мае 2022 г. Бадаляна А.Ф. привлекли в качестве ответчика по гражданскому делу по иску Новиковой Т.В. Основанием для принятия решения по гражданскому делу послужила землеустроительная экспертиза, в которой было указано, что участок Новиковой Т.В. был огорожен забором, который демонтирован при выносе границ участка Бадаляна А.Ф. По решению Раменского городского суда от <данные изъяты> сведения о границах участка Бадаляна А.Ф. были исключены из ЕГРН. Кадастровым инженером был подготовлен новый межевой план, на основании которого Росреестр установил в ЕГРН новые границы и новую площадь участка с кадастровым номером <данные изъяты>

На основании выписки из ЕГРН от <данные изъяты> новая площадь участка Бадаляна А.Ф. составляет <данные изъяты> кв.м. Таким образом, полная стоимость земельного участка истца составляет 677 516 руб. В настоящее время истец оплатил стоимость земельного участка в сумме 709 120 руб., которая превышает расчетную стоимость земельного участка с новой площадью <данные изъяты> кв.м. На досудебную претензию ответчик и 3-е лицо ответ не дали.

Санинский М.Г. обратился со встречным иском к Бадаляну А.Ф. о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка от <данные изъяты> г. в размере 15 700 руб.

В судебном заседании Бадалян А.Ф. и его представитель, заявленные требования поддержали, в удовлетворении встречных требований                          Санинского М.Г. просили отказать.

Представитель Санинского М.Г. возражал против удовлетворения исковых требований Бадаляна А.Ф., пояснил, что надлежащим образом исполнил свои договорные обязательства, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от <данные изъяты> Ссылался на то, что решением Раменского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> сведения о границах участка истца были исключены из ЕГРН. Истец не возражал против удовлетворения заявленных требований. Ответчик не был привлечен к участию в деле.

Представитель 3-го лица ООО «ЗЕМФОРМ» не явился, извещен.

Решением Раменского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования Бадаляна А.Ф. удовлетворены, встречные исковые требования Санинского М.Г. оставлены без удовлетворения. Судом постановлено:

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об ипотеке N <данные изъяты> от <данные изъяты>

В апелляционной жалобе Санинский М.Г. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Санинского М.Г. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Бадаляна А.Ф. против доводов апелляционной жалобы возражал.

Судебная коллегия, в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, которые извещались о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в пределах этих доводов, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в абз. 1 п. 2 и в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> N 23 (ред. от <данные изъяты>) "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Принятое по данному делу решение указанным требованиям не соответствует.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что            <данные изъяты> между Санинским М.Г. и Бадаляном А.Ф. заключен договор купли-продажи, согласно которому последний приобрел земельный участок, кадастровый <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем.

Согласно п.2 данного договора стоимость земельного участка составляет 991 720 руб.

В соответствии с п.6 договора покупатель обязуется уплатить стоимость приобретаемого земельного участка в следующем порядке: 49 720 руб. не позднее 5 банковских дней с момента заключения настоящего договора; 942 000 руб. не позднее <данные изъяты>. в следующем порядке: 15 700 руб. ежемесячно не позднее 16 числа.

<данные изъяты> было зарегистрировано право собственности истца на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по указанному выше адресу.

Решением Раменского городского суда от <данные изъяты> по иску              Новиковой Т.В. к Томашевич С.В., Ползик Л.М., Бадалян А.Ф. об исправлении реестровой ошибки, установлении границ земельного участка, исключены сведения, содержащиеся в ЕГРН о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

При рассмотрении данного гражданского дела установлено, что Новиковой Т.В. был отведен в собственность земельный участок в <данные изъяты> г., согласно проекту планировки и застройки территории ООО «Дом-Строй», разработанного в границах отвода на основании генерального плана, выполненного в <данные изъяты> <данные изъяты> используется в закрепленных границах с 2002 <данные изъяты>, на которой в настоящее время расположены участки Ползик Л.М. и Бадалян А.Ф., относилась к неразграниченной собственности. Земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты> (Ползик Л.М.) и <данные изъяты> (Бадалян А.Ф.) образованы <данные изъяты> из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Границы исходного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, из которого образованы участки Ползик Л.М. и Бадалян А.Ф., были определены ошибочно - без учета территории ТОО «Дом-Строй», земельного участка в собственности Новиковой Т.В. в границах, закрепленных на местности.

Согласно выписке из ЕГРН от <данные изъяты> площадь земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> кв.м.

С учетом площади земельного участка 869 кв.м, полная стоимость земельного участка истца составляет 677 516 руб. (869 кв.мХ779,65 руб.).

Как усматривается из выписки ЕГРН, в отношении спорного земельного участка имеется обременение в виде ипотеки, зарегистрированное <данные изъяты> до полного взаиморасчета, рег. запись N <данные изъяты>

Как следует из представленных в материалы дела квитанций,                  Бадалян А.Ф. произвел оплату по договору в размере 709 120 руб.

Установив, что Бадаляном А.Ф. произведена оплата по договору, исходя из фактической площади земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для сохранения залога не имеется, в связи с чем, удовлетворил исковые требования Бадаляна А.Ф. о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка площадью 869 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> и отказал в удовлетворении встречных исковых требований Санинского М.Г. о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка от <данные изъяты> за октябрь 2023 г. в размере 15 700 руб.

С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Как следует из материалов дела, на момент заключения договора-купли продажи в отношении земельного участка не имелось притязаний со стороны третьих лиц. Доказательств обратного, равно как и доказательств наличия обстоятельств, которые бы могли свидетельствовать о том, что продавец при заключении договора намеренно умолчал об обстоятельствах, зная о которых, покупатель выразил бы волю на заключение договора на других условиях, истцом, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Решение Раменского городского суда <данные изъяты> от            <данные изъяты>, которым изменены границы земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и уменьшена площадь данного земельного участка, и на которое истец ссылается в обоснование заявленных требований, таким доказательством не является, поскольку оно принято уже после заключения между сторонами договора купли-продажи участка и, коме того, не подтверждает наличие притязаний третьих лиц на земельный участок истца, о которых продавцу было известно при заключении договора.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что в соответствии со ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (ч. 3 ст. 555 ГК РФ).

Как следует из условий заключенного между Бадаляном А.Ф. и Санинским М.Г. договора купли-продажи земельного участка от <данные изъяты>, стороны договорились о цене земельного участка на момент продажи.

Условий об установлении цены земельного участка на единицу его площади договором не предусмотрена, в связи с чем, ссылка истца на то, что им в полном объеме, исходя из фактической площади земельного участка, произведена оплата по договору, несостоятельна.

При этом каких-либо сведений о том, что истец обращался к ответчику, в связи с наличие указанных обстоятельств об изменении условий договора купли-продажи не имеется.

При таких данных, судебная коллегия, установив, что основания для обременения земельного участка не отпали, приходит к выводу о том, что обстоятельств, позволяющих истцу Бадаляну А.Ф. потребовать в судебном порядке прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, не имеется.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Согласно статьям 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ч. 1. ст. 425 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Поскольку Бадаляном А.Ф. доказательств исполнения обязательств по оплате в полном объеме приобретенного по договору купли-продажи земельного участка в материалы дела представлено не было, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требований Санинского М.Г. о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка от <данные изъяты> <данные изъяты> г. в размере 15700 руб.

С учетом изложенного, обжалуемое решение, в связи с нарушением судом первой инстанции норм материального права, нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований                    Бадаляна А.Ф. и удовлетворении встречных исковых требований Санинского М.Г.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Раменского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> – отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Бадаляна А. Ф. к Санинскому М. Г. о прекращении залога и погашении записи о залоге отказать.

Встречные исковые требования Санинского М. Г. к Бадаляну А. Ф. о взыскании денежных средств по договору удовлетворить.

Взыскать с Бадаляна А. Ф. в пользу Санинского М. Г. задолженность по договору купли-продажи земельного участка от <данные изъяты> за октябрь 2023 года в размере 15700 рублей.

Апелляционную жалобу Санинского М. Г. - удовлетворить.

Председательствующий

Судьи