Решение по делу № 33-14226/2020 от 06.11.2020

Судья Иваненко Е.В. Дело № 33-14226/2020

Дело № 2-126/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 ноября 2020 г. г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Перфиловой А.В.,

судей Боровой Е.А., Простовой С.В.,

при секретаре Стяжкиной С.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Умаханова Руслана Умахановича к Сурганову Сергею Владимировичу, Улхаеву Исе Аблайсовичу о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, прекращении права общей долевой собственности по апелляционной жалобе Умаханова Руслана Умахановича на решение Целинского районного суда Ростовской области от 26 июня 2020 года. Заслушав доклад судьи Боровой Е.А., судебная коллегия

установила:

Умаханов Р.У. обратился с иском к Сурганову С.В., Улхаеву И.А. о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, прекращении права общей долевой собственности. В обоснование указал, что между ним, с одной стороны, и ответчика, с другой стороны, 10.10.2016 был заключен договор купли-продажи столярного цеха и конторы стройчасти, находящихся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, согласно условиям которого ответчики за принадлежащие им объекты получили от истца денежные средства в сумме 170 000 руб. Переход права собственности в органах юстиции стороны не зарегистрировали, в настоящее время сделку зарегистрировать не представляется возможным, поскольку на спорное имущество наложен арест.

На основании изложенного, истец, ссылаясь на то, что фактически спорное имущество по договору купли-продажи было ему передано во владение, он нес бремя по уходу и содержанию указанного имущества, уплачивал необходимые сборы, просил суд зарегистрировать за ним, право собственности на столярный цех, общей площадью 234,3 кв.м., инвентарный номер: 12093, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и контору стройчасти, общей площадью 59,8 кв.м., инвентарный номер:12093, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящиеся на земельном участке по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по договору купли-продажи от 10.10.2016 г., заключенному между ним и ответчиками; прекратить право общей долевой собственности на ? долю в праве за Сургановым С.В., исключив соответствующую запись в ЕГРН, и на ? долю в праве за Улхаевым И.А., также исключив соответствующую запись в ЕГРН.

Решением Целинского районного суда Ростовской области от 26 июня 2020 года в удовлетворении исковых требований Умаханова Р.У. отказано.

С указанным решением не согласился Умаханов Р.У., который в своей апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное и необоснованное, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование заявитель жалобы повторно излагает обстоятельства дела, полагая, что суд не дал им надлежащей правовой оценки. Настаивает на том, что в данном случае имеются основания для регистрации за ним права собственности на указанные выше объекты недвижимости, поскольку договор купли-продажи был заключен до наложения ареста на данное имущество.

Дело рассмотрено судебной коллегией в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, с учетом положений ст.165.1 ГК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, поддержавшего апелляционную жалобу, проверив законность судебного постановления в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 10.10.2016 между Улхаевым И.А., Сургановым С.В. и Умахановым Р.У. заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Улхаев И.А., Сурганов С.В. продают, а Умаханов Р.У. покупает нежилые здания, а именно столярный цех и контору стройчасти, находящиеся на земельном участке по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Из п. 3 договора купли-продажи следует, что продавцами получены денежные средства в размере 170 000 руб.

Судом также установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.01.2020 на основании постановления Ворошиловского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП России по Ростовской области в отношении спорных нежилых зданий зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде запрета регистрировать сделки, направленные на отчуждение имущества Улхаева И.А.

Истец, обращаясь с настоящим иском в суд указал, что основанием для обращения послужило указанное выше обстоятельство, повлекшее невозможность регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, что нарушает его права как собственника помещений.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что наличие действующих арестов (запретов) является препятствием для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимого имущества.Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют требованиям закона, обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам.

Доводы апелляционной жалобы Умаханова Р.У. о том, что договор купли-продажи был заключен до наложения ареста на объекты недвижимости не могут служить основаниями для отмены решения суда, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права применительно к фактическим обстоятельствам дела.

Согласно пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (пункт 6 статьи 8.1 ГК РФ).

При этом, поскольку в силу пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.

Таким образом, поскольку на момент наложения запрета на совершение действий по регистрации в отношении спорных объектов недвижимости право истца на них зарегистрировано не было, собственниками данного имущества, в соответствии с правоустанавливающими документами, являлся в том числе должник Улхаев И.А., соответственно, запрет был правомерно наложен на имущество должника и истец, не являвшийся на тот момент собственником, не вправе требовать регистрации перехода права собственности.

Кроме того в силу требований статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В силу пункта 37 части 1 статьи 26 Закона о регистрации недвижимости наличие судебного акта о наложении ареста является препятствием для осуществления государственной регистрации до поступления в орган регистрации судебного акт или акта уполномоченного органа о снятии ареста.

При этом внесение в реестр сведений об аресте имущества препятствует государственной регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи заключен до наложения ареста.

При таких обстоятельствах, поскольку на момент предъявления истцом заявления в Управление Росреестра о регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, на них был наложен арест на основании постановления судебного пристава-исполнителя; собственником данного имущества являлся ответчик; совершенные исполнительные действия (арест) в отношении имущества должника в установленном законом порядке оспорены не были; право собственности на спорное жилое помещение у истца не возникло, так как наличие ограничений, в том числе, запрета совершать любые регистрационные действия, является препятствием для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимого имущества, суд пришел к правильному выводу о том, что фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи исключает правомерность его и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества заключен до наложения на него ареста.

При этом признание иска стороной ответчика не может являться достаточным основанием для удовлетворения требований истца, так как суд не принял признание иска ответчиком, поскольку это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы и обстоятельства, на которые ссылается апеллянт в их обоснование, правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут в силу ст.330 ГПК РФ служить основанием к отмене в апелляционном порядке обжалуемого судебного постановления.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ судебная коллегия

определила:

решение Целинского районного суда Ростовской области от 26 июня 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Умаханова Р.У. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 ноября 2020г.