Решение по делу № 2-4524/2021 от 24.05.2021

Дело № 2-4524/2021 22 ноября 2021 года

УИД: 78RS0006-01-2021-004635-11

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Кировский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

судьи Муравлевой О.В.,

при секретаре Трофимовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мосолова Андрея Николаевича к ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости» об оспаривании отчета об оценке рыночной стоимости квартиры, признании отчета недействительным,

УСТАНОВИЛ:

В производстве Кировского РОСП УФССП России по Санкт-Петербургу находится исполнительное производство № от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденное на основании исполнительного листа ФС № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Кировским районным судом города Санкт-Петербурга по делу № 2-606/2018 с предметом исполнения: Задолженность в размере 2 486 758 рублей 60 копеек, в отношении должника Мосолова Андрея Николаевича, адрес должника: г. Санкт-Петербург, <адрес>, в пользу взыскателя: Мосоловой Ольги Владимировны, адрес взыскателя: г. Санкт-Петербург, <адрес>.

В рамках указанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем арестовано имущество должника, указанное в акте о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ – квартира, состоящая из двух комнат, общей площадью 71,3 кв.м., расположенная на 13 этаже, находящаяся по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый №.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 85 Федерального закона от 02 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» для определения рыночной стоимости имущества был назначен оценщик - ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости», обладающий специальными знаниями в области оценки.

Согласно отчета № об оценке рыночной стоимости объекта оценки – право собственности на квартиру, общей площадью 71,3 кв.м., расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес>, рыночная стоимость объекта оценки - права собственности на квартиру, общей площадью 71,3 кв.м., расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес> по состоянию на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ округленно составила 9 236 000 рублей.

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки судебным приставом-исполнителем был принят результат оценки в соответствии с отчетом оценщика № об оценке рыночной стоимости объекта оценки – право собственности на квартиру, общей площадью 71,3 кв.м., расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес>.

Истец Мосолов А.Н., указывая на то, что, отчет № об оценке рыночной стоимости объекта оценки – право собственности на квартиру, общей площадью 71,3 кв.м., расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ содержит очевидные и грубые нарушения требований федеральных стандартов оценки, выполнен не в соответствии с правилами Федерального Закона от 29.07.1998 г. №135 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», обратился в суд с иском к ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости» об оспаривании отчета об оценке рыночной стоимости квартиры, признании отчета недействительным, и просил: признать отчет недействительным, отменить Постановление о принятии результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ №, отменить Постановления о передаче имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 9-12).

В обоснование заявленных требований истец указал, что фактически оценка произведена не ДД.ММ.ГГГГ, как указано в отчете на странице 1, а в иное время, поскольку на фотографиях, произведенных оценщиком, изображена зеленая трава, в то время как, в аналогичную дату присутствует снег и мороз, которые не позволяют произрастать зеленой траве. На странице 6 отчета исходные данные для расчета не верны; а именно - в п. Оцениваемые права указано - Право общей долевой собственности, доля 25/47 в праве общей долевой собственности, в то время как истец является собственником всей квартиры и оценке подлежала вся квартира. На странице 14 отчета общая характеристика территории вблизи объекта оценки указана неправильно, поскольку на придомовой территории имеется частично организованная парковка, частично – стихийная парковка. На странице 14, 15 отчета указано, что придомовая территория не охраняемая, не огороженная, однако фактически территория огорожена и охраняется, на въезде имеются шлагбаумы и будки охраны, организовано видеонаблюдение по периметру дома и внутри парадных. На странице 16 отчета неверно указан вид из окна - во двор, поскольку фактически жилые комнаты квартиры имеют вид из окна - во двор, южная сторона дома, а кухня на улицу, Северо-восточная сторона дома. При проведении оценки оценщик оценивал качество квартиры ниже приведенных аналогов, осмотр квартиры не производился, о дате и времени произведения осмотра квартиры его никто не извещал. Также в отчете необоснованно указано состояние квартиры как неудовлетворительное. Кроме того, в отчете неверно указаны основные сведения об объекте оценки, поскольку фактически оцениваемая квартира является двухкомнатной, а не трехкомнатной. На странице 34 отчета рыночная стоимость объекта оценки - 25/47 доли права собственности на квартиру общей площадью 71.3 кв.м., расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес>, определенная на ДД.ММ.ГГГГг. округленно составляет: 9 263 000 рублей, однако оценке подлежала стоимость всей квартиры. Также полагал, что оценщик необоснованно не принял во внимание заключение судебной экспертизы, произведенной в рамках рассмотрения Кировским районным судом г. Санкт-Петербурга по гражданскому делу №2-606/2018, где стоимость квартиры после ремонта возросла на 975 045 рублей 80 копеек.

Кроме того, полагал, что при проведении оценки нарушен стандарт оценки ФСО-7 (Федеральные стандарты оценки; Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611), а именно, в отчете не указаны причины, по которым объект оценки не осмотрен; характеристики объекта оценки не достоверно указаны; оценщиком произведен анализ не фактических данных о ценах аналогичных объектов, а исходя из заниженных стоимостей квартир; оценщиком не учтены свойства земельного участка. Также отчет не прошит и не пронумерован.

Вышеуказанное, по мнению истца, свидетельствует о недостоверности результатов оценки и значительном искажении и занижении рыночной стоимости объекта, чем нарушаются его права.

Истец Мосолов Андрей Николаевич в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал, суду пояснил, что при оценке квартиры оценщиком были нарушены положения ст. 11 ФЗ № 125 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», в связи с чем, отчет, произведенный ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости», должен быть признан недействительным, поскольку он не отвечает требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом рыночную стоимость квартиры, определенную оспариваемым отчетом, не оспаривал. От назначения по делу судебной экспертизы отказался.

Ответчик ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости» о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в суд представитель не явился, просили дело рассмотреть в свое отсутствие, ранее в судебном заседании представитель Минина Ю.А., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, представила письменные возражения на исковое заявление (л.д. 74-78), считала, что технические ошибки, допущенные в отчете об оценке квартиры истца, никак не могли повилять на конечный результат стоимости квартиры. Также утверждала, что оценщику не был предоставлен доступ в квартиру, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ оценщик осуществил осмотр объекта только снаружи.

Третье лицо СПИ Кировского РОСП Мекрюков А.Е., о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в суд не явился, ранее в судебном заседании исковые требования истца не поддерживал, не оспаривал, что в отчете действительно была описка относительно долей квартиры, тогда как оценка произведена всей квартиры. Довод истца о том, что дом был сфотографирован не зимой, существенной разницы в стоимости объекта не несет, поскольку полагал, что от времени года стоимость квартиры не зависит. Утверждал, что в отчете об оценке была указана стоимость за всю квартиру, и указанные в отчете об оценке доли являются опиской, оценщик производил оценку исходя из имеющихся сведений и материалов, без осмотра объекта оценки, поскольку истец не отвечал на телефонные звонки судебных приставов, объект к осмотру оценщику не предоставил.

Третье лицо Мосолова Ольга Владимировна в судебном заседании исковые требования не поддерживала, представила письменные пояснения (л.д. 79), письменные возражения на исковое заявление (л.д. 103-105), дополнения к возражения (л.д. 143), правовую позицию (л.д. 194-195), суду пояснила, что в отчете об оценке квартиры имеются технические описки, что подтверждается письмом оценщика, представленным в материалы гражданского дела, данные технические описки не влияют на стоимость объекта оценки. Относительно доводов истца о том, что оценщик представил фотографии, сделанные не ДД.ММ.ГГГГ, поскольку на них изображена трава, а согласно представленным им сведениям, ДД.ММ.ГГГГ было холодно и снежно, пояснила, что им представлена распечатка по усредненным данным за 10 лет, что не свидетельствует о фактическом прогнозе погоды на ДД.ММ.ГГГГ. Также утверждала, что придомовая территория дома всегда открыта, находится в свободном доступе, рядом с подъездом находится лаборатория, в которую также осуществляется общий доступ, заборов, препятствующих проходу, не имеется, подход к парадной свободный, в связи с чем, в отчете об оценке содержится достоверная информация, и отчет не может быть признан недействительным по основаниям, изложенным истцом в исковом заявлении.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, изучив представленные документы, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, приходит к следующему.

Суд в силу ч.2 ст.12 ГПК Российской Федерации, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, создав все условия для установления фактических обстоятельств дела, предоставив сторонам возможность на реализацию их прав, исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон, с учетом положений ст. 56 ГПК Российской Федерации приходит к следующему.

В соответствии со ст. 123 Конституции Российской Федерации и ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, которые реализуются посредством представления доказательств. В силу положений ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов гражданского дела усматривается, что Мосолову А.Н. на праве собственности принадлежит двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес>.

В производстве Кировского РОСП УФССП России по Санкт-Петербургу находится исполнительное производство № от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденное на основании исполнительного листа ФС № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Кировским районным судом <адрес> по делу № 2-606/2018 с предметом исполнения: Задолженность в размере 2 486 758 рублей 60 копеек, в отношении должника Мосолова Андрея Николаевича, адрес должника: г. Санкт-Петербург, <адрес>, в пользу взыскателя: Мосоловой Ольги Владимировны, адрес взыскателя: г. Санкт-Петербург, <адрес>.

В добровольном порядке задолженность Мосоловым А.Н. не погашена.

В рамках указанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем арестовано имущество должника, указанное в акте о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ – квартира, состоящая из двух комнат, общей площадью 71,3 кв.м., расположенная на 13 этаже, находящаяся по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый №.

В соответствии с частью 1 статьи 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

Процедура обращения взыскания на имущество должника регламентируется главой 8 указанного Федерального закона и включает в себя оценку имущества должника, проводимую судебным приставом-исполнителем в отношении недвижимого имущества с обязательным привлечением оценщика (пункт 1 части 2 статьи 85).

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 85 Федерального закона от 02 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» для определения рыночной стоимости имущества был назначен оценщик - ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости», обладающий специальными знаниями в области оценки.

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Порядок проведения оценки, установления рыночной стоимости объектов и общие требования к содержанию отчета об оценке установлены Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ) и федеральными стандартами оценки.

Согласно статье 11 Федерального закона №N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Согласно ст. 3 Закона №315-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно абзацу 2 статьи 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, предусмотрено использование основных подходов к проведению оценки стоимости объектов.

Согласно пункту 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Действующим законодательством об исполнительном производстве установлена обязанность судебного пристава-исполнителя принять стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете об оценке и не предусмотрена процедура анализа судебным приставом-исполнителем, то есть лицом, не обладающим специальными познаниями в области оценки имущества и имущественных прав, правильности и достоверности выводов оценщика о стоимости объекта оценки. Возможность непринятия судебным приставом-исполнителем отчета оценщика или назначения повторной оценки по причине несоответствия стоимости объекта оценки, определенной оценщиком, рыночной стоимости аналогичного имущества, Федеральным законом "Об исполнительном производстве" также не регламентирована.

Изложенное позволяет прийти к выводу, что судебный пристав-исполнитель обязан установить стоимость имущества должника на основании представленного отчета оценщика, вынести соответствующее постановление, указав в нем стоимость объекта оценки в соответствии с таким отчетом. При этом судебный пристав-исполнитель не обладает специальными познаниями в области оценки, не наделен полномочиями по проверке отчета, выполненного субъектом оценочной деятельности, а также по изменению стоимости арестованного имущества, определенной специалистом-оценщиком.

Согласно отчета № об оценке рыночной стоимости объекта оценки – право собственности на квартиру, общей площадью 71,3 кв.м., расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес>, рыночная стоимость объекта оценки - права собственности на квартиру, общей площадью 71,3 кв.м., расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес> по состоянию на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ округленно составила 9 236 000 рублей.

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки судебным приставом-исполнителем был принят результат оценки в соответствии с отчетом оценщика № об оценке рыночной стоимости объекта оценки – право собственности на квартиру, общей площадью 71,3 кв.м., расположенную по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес>.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона "О судебных приставах", в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов, предусмотренных федеральным законом об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов.

В силу пунктов 8, 9 части 1 статьи 64 Закона об исполнительном производстве, в процессе исполнения требований исполнительных документов судебный пристав-исполнитель вправе совершать ряд исполнительных действий, в том числе, в порядке и пределах, которые установлены данным Законом, производить оценку имущества, привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 85 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 85 Закон об исполнительном производстве оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Пунктом 1 части 2 названной статьи установлено, что судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Из смысла названной нормы закона следует, что сторона исполнительного производства вправе оспорить постановление об оценке, произведенной в рамках исполнительного производства, как по мотивам соблюдения процедуры вынесения постановления об оценке имущества, так и содержание постановления (определение стоимости имущественного права).

При этом стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

В силу п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее - оценщика).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве", оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее - оценщика); стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика; стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 названного Закона); при рассмотрении указанных споров суд делает вывод о достоверности произведенной оценки; данное обстоятельство является существенным для спора; при рассмотрении дела об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав должника суд вправе назначить судебную экспертизу; в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве; в том случае, когда постановление судебного пристава-исполнителя об оценке признано незаконным, в резолютивной части судебного акта суд также обязывает судебного пристава-исполнителя вынести новое постановление с указанием оценки имущества должника, установленной судом; вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, является основанием для отмены соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом.

Как следует из материалов дела, результаты оценки ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости», оформленные отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ, приняты постановлением ведущего судебного пристава-исполнителя Кировского РОСП УФССП России по Санкт-Петербургу Н.К. Дадашева о принятии результатов оценки № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 112-113).

Порядок проведения независимой оценки и требования к ней регламентируются Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 1 указанного Закона оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Статьей 3 Закона предусмотрено, что для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно части первой статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, конкретизирующей статью 123 (часть 3) Конституции Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Согласно ст.60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

Согласно части 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии с ч.1 ст.57 ГПК РФ, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии с ч.1 статьи 68 ГПК РФ, объяснения сторон признаются в качестве доказательства и подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.

Истец в судебном заседании в обоснование заявленных требований указывал, что при проведении оценки квартиры нарушен стандарт оценки ФСО-7 (Федеральные стандарты оценки; Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611), кроме того, при оценке квартиры оценщиком были нарушены положения ст. 11 ФЗ № 125 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», в связи с чем, произведенный ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости», должен быть признан недействительным, поскольку он не отвечает требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Представитель ответчика ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости» утверждала, что технические ошибки, допущенные в отчете об оценке квартиры истца, никак не могли повлиять на конечный результат стоимости квартиры.

Третье лицо СПИ Кировского РОСП Мекрюков А.Е. не оспаривал, что в отчете об оценке были допущены технические описки, однако их наличие не влияет на изменение рыночной стоимости квартиры истца.

Третье лицо Мосолова Ольга Владимировна также утверждала, что в отчете об оценке квартиры имеются технические ошибки, однако указывала, что данные технические описки не влияют на стоимость объекта оценки.

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Исходя из абзаца 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объект оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Также, требования к содержанию отчета об оценке установлены в разделе III Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299".

Истец утверждал, что объект оценки оценщиком лично не осматривался, поскольку к отчету приложены фотоснимки, на которых у дома изображен зеленый газон, который в силу погодных условий в период ноября-декабря – мороз и снег, не может оставаться зеленым. При этом истец представил распечатку прогноза погоды на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 41).

Суд не принимает во внимание представленную распечатку прогноза погоды как допустимое доказательство, поскольку данные в указанной распечатке представляют собой усредненные данные за 10 лет, о чем указано на самой распечатке. Усредненные данные за 10 лет не могут доподлинно свидетельствовать о том, какая именно температура имела место ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям, размещенным в общем доступе сети Интернет, следует, погода в период ноября была выше 0 градусов и колебалась от +9 до 0 градусов, в начале декабря 2020 года погодные условия начали изменяться и с ДД.ММ.ГГГГ начались стабильные минусовые температуры. Принимая во внимание данные погодные условия, предшествующие периоду фотофиксации плюсовую температуру, суд приходит к выводу о возможном произрастании зеленого газона вокруг дома истца, в связи с длительным периодом температуры выше 0 градусов.

Иных доводов относительно неточности даты проведения оценки истцом не представлено.

Кроме того, суд отмечает, что время года на фотоснимках не является ценообразующим фактором.

Также истец ссылался, что оценщиком произведена оценка 25/47 долей в праве собственности, в то время как истец является собственником всей квартиры.

Суд не принимает данные доводы во внимание, поскольку в сопроводительном письме отчета, в заключительной части отчета на странице 3 указана рыночная стоимость всей квартиры с указанием площади оцениваемого объекта.

Более того, ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости» представлено информационное письмо от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что на странице 6 и 34 (где указана доля в праве 25/47) допущена техническая ошибка в описании оцениваемого права (л.д. 102).

Также истец полагает, что оценщик неверно указал в отчете на странице 14, условия парковки – стихийная парковка на придомовой территории и что придомовая территория не охраняемая, не огороженная. Истцом в подтверждение указанных доводов представлены фотоснимки (л.д. 35-39). По мнению Мосолова А.Н. по периметру дома имеется видеонаблюдение, территория огорожена забором, имеется шлагбаум и будка для сотрудников охраны. Однако данные сведения отсутствуют в отчете, в связи с чем, отчет является недействительным.

Суд не принимает указанные доказательства истца как допустимые, поскольку на фотографиях должны быть отражены время, дата и место фотосъемки, а также информация о лице, ее выполнившем. Оборудование, используемое для проведения фотофиксации, должно иметь техническую возможность отображения на фотоснимках и видеозаписи текущей даты и времени, а также сохранения данных о месте съемки (координат). На фотоснимках, представленных истцом, такие данные отсутствуют.

Более того из данных фотографий нельзя сделать однозначный вывод, что забор, изображенный на них огораживает дом в полном объеме. На одном из фотоснимков (л.д. 39) усматривается, что на придомовую территорию не имеется ограниченного доступа, вблизи шлагбаума имеется свободный проход, что не свидетельствует о наличии охраняемой территории дома. Наличие шлагбаума и будки для сотрудников охраны также не может свидетельствовать об охраняемости объекта, поскольку преграждает проезд только транспортным средствам.

Кроме того, из фотографий, представленных Мосоловой О.В. усматривается, что в доме, в котором располагается квартиры истца, находится центр коррекции фигуры, лаборатория, доступ к которым также не ограничен. Более того, на одном из фотоснимков (л.д. 148) усматривается, что дом с одной стороны не огражден забором, имеет невысокое ограждение на зеленой зоне, что также свидетельствует о том, что территория дома не огорожена и не является охраняемой.

    Также истцом представлены фотографии, на которых изображены видеокамеры наружного наблюдения (л.д. 35, 36, 37), что, по мнению истца, свидетельствует об охраняемости объекта оценки.

Суд не может согласиться с позицией истца, поскольку на фотографиях, представленных Мосоловой О.В. усматривается, что с обратной стороны дома на фасаде здания видеокамеры отсутствуют (л.д. 147, 149, 150, 151). На фотоснимке (л.д. 148) изображена одна видеокамера, которая направлена на офис лаборатории, что также не свидетельствует об охраняемости объекта оценки.

Также суд не может согласиться с тем, что у дома организована частично стихийная парковка, частично организованная парковка, поскольку сам по себе факт наличия стихийной парковки исключает наличие организованной парковки. Кроме того, на представленных истцом фотографиях не усматривается наличие на асфальтовом покрытии разметки, отсутствуют знаки, устанавливающие правила парковки, парковка у дома является бесплатной и одноуровневой, что не может свидетельствовать об ее организованности.

Доводы истца о том, что окна его квартиры выходят во двор и на улицу документально не подтверждены, в то время как оценщиком при произведении оценки объекта исследовался план квартиры, содержащийся в выписке ЕГРН. Кроме того, данный критерий не является ценообразующим при проведении оценки объекта.

Также Мосолов А.Н. считал отчет недействительным, поскольку оценщиком не был произведен осмотр квартиры истца, он о дате проведения оценки не был извещен, в связи с чем, оценщиком необоснованно был сделан вывод об удовлетворительном состоянии квартиры.

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ Кировский РОСП направлял в адрес Мосолова А.Н. требование о предоставлении доступа в квартиру для проведения оценки (л.д.188), однако данное требование не было получено Мосоловым А.Н.

В информационном письме от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости» указано, что в связи с тем, что доступ к объекту оценки предоставлен не был, расчет стоимости объекта оценки определялся с допущением на удовлетворительное состояние (л.д. 102).

Таким образом, суд приходит к выводу, что оценщиком обоснована причина произведения оценки объекта без фактического осмотра квартиры, в связи с не предоставлением доступа в квартиру.

Факт не предоставления доступа в квартиру и в принятии попыток к извещению истца о дате проведения осмотра объекта также подтверждается пояснениями представителя ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости», СПИ Кировского РОСП Мекрюкова А.Е. и Мосоловой О.В.

Также суд не принимает во внимание доводы истца о том, что оценщиком неверно указано на странице 25 отчета количество комнат в квартире истца – 3, однако фактически квартира истца является двухкомнатной, поскольку оценочная стоимость квартиры оценивается исходя из общей площади квартиры, а не из количества комнат в квартире, в связи с чем, количество комнат в оцениваемом объекте не влияет на его стоимость.

Относительно доводов истца об оценке 25/47 долей квартиры, а не квартиры целиком, что указано на стр. 34 отчета, судом ранее были оценены аналогичные доводы истца и информационное письмо от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, суд не считает целесообразным оценивать данные доводы.

В отчете содержится оценка всей квартиры, а не ее доли.

Истец считает, что оценщик необоснованно не принял во внимание решение Кировского районного суда г. Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ, в процессе рассмотрения которого была установлена стоимость неотделимых улучшений спорного объекта.

Суд не может согласиться с данными доводами, поскольку оценка неотделимых улучшений, произведенных в квартире, произведена на момент проведения экспертизы (л.д. 32). При этом, в решении суда отсутствует указание на дату проведения экспертизы. Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что оценка неотделимых улучшений квартиры за годичный период может существенно измениться, оснований для принятия оценщиком стоимости неотделимых улучшений квартиру не имелось.

Доводы истца о принятии оценщиком для оценки рыночной стоимости его квартиры рыночной стоимости аналогичных квартир, которые, по его мнению, существенно занижены, опровергаются информационным письмом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 102), в котором указано, что показатель рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки является достоверным, объекты – аналоги, подобранные для расчета стоимости, обладают схожими характеристиками с объектом оценки.

Суд не принимает во внимание пояснения истца относительно содержания в отчете оценки недостоверных характеристик объекта, поскольку они опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.

Суд не соглашается с доводами истца о том, что оценщиком не учтены свойства земельного участка, поскольку в среднестатистических объявлениях о продаже объектов недвижимости зачастую отсутствуют данные о свойствах земельного участка, на котором они расположены, в связи с чем, оценщиком данная категория при оценке объекта недвижимости не принималась во внимание.

Статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Судом при заверении копии отчета № об оценке рыночной стоимости объекта оценки – право собственности на квартиру, общей площадью 71,3 кв.м., расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес>, был исследован подлинный отчет, который был пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, скреплен печатью юридического лица.

Третьи лица - СПИ Кировского РОСП Мекрюков А.Е и Мосолова О.В., ознакомленные с подлинным отчетом, утверждали, что отчет об оценке прошит, пронумерован и на каждой странице отчета имеется номер страницы, никакая обложка отчета от самого отчета неотделима.

В связи с чем, данные доводы истца не нашли своего подтверждения.

Истцом стоимость объекта оценки, определенная оценщиком ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости», в процессе рассмотрения гражданского дела не оспаривалась в установленном законом порядке, отчета либо иных доказательств, свидетельствующий о том, что стоимость указанной квартиры отличается от стоимости, определенной оценщиком, Мосолов А.Н. также не представлял, ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы истцом не было заявлено.

Более того, процессуальное поведение истца свидетельствует об отказе от проведения судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости арестованной судебным приставом-исполнителем, принадлежащей должнику квартиры, с целью проверки его доводов.

Выводы, изложенные в отчете об оценке являются мотивированными, основанными на результатах исследования представленных в распоряжение специалиста материалов, выполненными оценщиком, имеющим специальное образование и стаж работы, состоящим в реестре саморегулируемой организации оценщиков и таким образом, содержат объективные данные о рыночной стоимости принадлежащего должнику имущества.

Каких-либо доказательств, соответствующих требованиям допустимости, достоверности и достаточности, ставящих под сомнение законность оспариваемого отчета об оценке суду истцом представлено не было.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что произведенный ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости» отчет об оценке рыночной стоимости квартиры не содержит оснований, нарушающих положения ФЗ № 125 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», в связи с чем, произведенный ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости», отчет не может быть признан недействительным по тем основаниям, которые изложены истцом.

В связи с чем, требования истца о признании отчета недействительным удовлетворению не подлежат.

Истец также просит отменить постановление судебного пристава-исполнителя Кировского РОСП ГУФССП России по Санкт-Петербургу № от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки, отменить постановление судебного пристава-исполнителя Кировского РОСП ГУФССП России по Санкт-Петербургу № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче арестованного имущества на торги.

Судом в процессе рассмотрения настоящего гражданского дела установлено, что принятый судебным приставом-исполнителем отчет об оценке объекта недвижимости должника, прав истца не нарушает. Отчет об оценке в полном объеме отвечает требованиям законодательства, составлен компетентным оценщиком. Выводы, изложенные в отчете, не допускают возможности неоднозначного толкования, с учетом представленного информационного письма от ДД.ММ.ГГГГ. Оценка произведена в соответствии с Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298, "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, Стандартами и правилами саморегулируемой организации оценщика, составившего отчет. Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, основные показатели социально-экономического развития Санкт-Петербурга, произведен отбор объектов-аналогов.

Учитывая, что требования истца об отмене Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки, отмене Постановления о передаче имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ № являются производными от требований о признании отчета недействительным, принимая во внимание, что суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части признания отчета недействительным, оснований для отмены Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки, отмены Постановления о передаче имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ №, суд не усматривает.

На основании изложенного, ст. 12 ГК РФ, Федерального закона «Об исполнительном производстве», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», руководствуясь ст. ст. 56, 59, 60, 68, 167, 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Мосолова Андрея Николаевича к ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости» о признании отчета № об оценке рыночной стоимости объекта оценки от ДД.ММ.ГГГГ, отмене постановления судебного пристава-исполнителя Кировского РОСП ГУФССП России по Санкт-Петербургу № от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки, отмене постановления судебного пристава-исполнителя Кировского РОСП ГУФССП России по Санкт-Петербургу № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче арестованного имущества на торги, отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Кировский районный суд Санкт-Петербурга.

СУДЬЯ О.В. Муравлева