Решение от 31.01.2024 по делу № 2-434/2024 (2-4318/2023;) от 27.10.2023

Дело № 2-434/2024

УИД09RS0001-01-2023-005441-03

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 января 2024 года г. Черкесск

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе председательствующей судьи Хохлачевой С.В., при секретаре Умарове М.А.-К.,

с участием представителя истца Коркмазове Р.А. – Беден Р.П., действующего по доверенности,

представителя ответчика Управления по имущественным отношениям мэрии МО г. Черкесска Эркеновой М.С., действующей по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску Коркмазова Расула Ахматовича к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска о признании незаконным отказа о предоставлении в аренду земельного участка, обязании предоставить в аренду земельный участок,

установил:

Коркмазов Р.А. в лице представителя обратился в суд с иском к Управлению по имущественным отношениям мэрии МО г. Черкесска о признании незаконным отказа за № 30-1354/1 от 09.10.2023г. о предоставлении в аренду земельного участка площадью 600 кв.м. с кн №, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>, пер. <адрес>; обязании предоставить в аренду земельный участок, площадью 600 кв.м. с кн №, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>, пер. Липовый, 48, на три года без проведения торгов.

В обоснование указал, что согласно договору купли-продажи от 20.08.2011г., заключенному между ним и Касаевой Р.Р., он стал собственником объекта недвижимого имущества по вышеуказанному адресу, в виде жилого дома с 11% готовности. Данный договор был в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по КЧР и выдано соответствующее свидетельство о праве собственности. Учитывая то обстоятельство, что истец стал собственником объекта недвижимости, он обратился в мэрию с заявлением о предоставлении земельного участка под его объектом недвижимости. Постановлением № 613 от 01.07.2013г. истцу был предоставлен земельный участок площадью 600 кв.м. с кн №, по адресу расположения объекта. Во исполнение данного постановления, был заключен договор аренды № 133 от 01.07.2013г., а также дополнительное соглашение сроком до 01.01.2023г., и выдано разрешение на строительство сроком до 2024г. Не окончив строительство в конце 2023г. по заказу истца был изготовлен технический план дома готовностью 93%, после чего он обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома и последующего обращения в регистрационный орган для регистрации возведенного дома, однако получил отказ со ссылкой на то, что земельные участки могут быть предоставлены лишь посредством проведения торгов на право заключения договора аренды. Считает данный отказ незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. Как до истечения срока договора аренды, так и после ее истечения ответчиком в адрес истца уведомление (извещение) о расторжении договора аренды и возврата земельного участка не поступало. Истец владеет и пользуется спорным земельным участком в соответствии с видом его разрешенного использования без нарушений условий договора. Земельный участок находится у истца с 2013г., более того, на нем находится жилой дом, который построен на основании разрешения на строительство сроком до 14.03.2024г., то есть для государственной регистрации данного жилого дома необходим договор аренды на земельный участок срок которого не истек, а ответчик, отказывая в предоставлении (продлении) срока договора аренды прямо нарушает права истца по приведению в соответствие с действующим законодательством по регистрации права имущества заявителя. Оснований и порядка отказа от договора аренды указанный договор не содержит.

В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования и просил удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что истец Коркмазов Р.А. на основании свидетельства о государственной регистрации права от 19.09.2011 года серии 09-АА №, является собственником объекта незавершенного строительства – жилого <адрес>% готовности, назначение: нежилое, общей площадью застройки 168 кв.м., Литер А, кадастровый (условный) №.

Согласно постановления Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска от 01.07.2013 года № 613, Коркмазову Р.А. в аренду предоставлен земельный участок из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: КЧР, <адрес>, пер. Липовый, 48, под индивидуальной жилой застройкой, на которой расположен недостроенный жилой дом, степенью готовности 11%, принадлежащим Коркмазову Р.А. на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 19.09.2011 года серии 09-АА №, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации №, и заключить с Коркмазовым Р.А. договор аренды земельного участка сроком до 01.06.2014 года.

14.03.2014 года Коркмазову Р.А. Мэрией муниципального образования города Черкесска выдано разрешение № RU № на строительство объекта капитального строительства индивидуального одноэтажного жилого дома общей площадью 133,5 кв.м., жилой площадью 91 кв.м., строительный объем 946,3 куб.м., на земельном участке площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: КЧР, <адрес>, пер. Липовый, 48, сроком действия разрешения – до 14.06.2024 года.

02.10.2023 года Коркмазов Р.А. обратился в Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска с заявлением о продлении договора аренды вышеуказанного земельного участка, на что в предоставлении муниципальной услуги ему было отказано со ссылкой на то, что в 2013 году в отношении земельного участка с кадастровым номером № заключен договор аренды от 01.07.2013 № 133 между Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска и Коркмазовым Р.А. без проведения торгов, для завершения строительства принадлежащего арендатору на праве собственности об объекта 11% готовности. В соответствии с пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, согласно которого предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства, допускается при условии, что такой земельный участок не предоставляется для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Ввиду использования возможности указанной в п. 1 настоящего письма, на сегодняшний день не имеется оснований, предусмотренных действующим законодательством для повторного заключения договора аренды в отношении испрашиваемого земельного участка без проведения торгов.

Согласно технического плана от 28.09.2023 года, подготовленного кадастровым инженером ООО «Геодезист», площадь застройки жилого дома истца, расположенного на спорном земельном участке составляет 93% готовности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс РФ, так и в Гражданский кодекс РФ, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022г. № 19-КАД21-17-К5.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, у Коркмазова Р.А. имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в мае 2014 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Управления в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует Коркмазову Р.А. завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

На основании изложенного и с учетом указанных правовых норм, суд пришел к выводу об удовлетворении иска в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ № 30-1354/1 ░░ 09.10.2023 ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 600 ░░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░, ░. <░░░░░>.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ 600 ░░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░, ░. <░░░░░>, ░░ ░░░ ░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░-░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░. ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 05.02.2024░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░