Решение по делу № 33-5035/2024 от 17.06.2024

Дело № 33-5035/2024

2-3261/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Оренбург 01 августа 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Сенякина И.И.,

судей Зудерман Е.П. и Ярыгиной Е.Н.,

при секретаре Гришине К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Гулинский Ю.В. на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 10 апреля 2024 года по гражданскому делу по иску Гулинский Ю.В. к Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга о признании договоров купли-продажи недействительными в части, заслушав доклад судьи Сенякина И.И., оценив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев материалы дела в пределах этих доводов,

УСТАНОВИЛА:

Гулинский Ю.В. обратился в суд с указанным выше иском к Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга по тем основаниям, что (дата) между Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга (продавец) и Гулинским Ю.В. (покупатель) в соответствии с положениями Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», заключены следующие договоры:

договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес), с кадастровыми номерами нежилого здания № и земельного участка №, общей стоимостью имущества в размере 1 098 000 рублей, номер договора - №;

2. договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес), с кадастровыми номерами нежилого здания № и земельного участка №, общей стоимостью имущества в размере 1 667 000 рублей, номер договора - №;

3. договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес), с кадастровыми номерами нежилого здания № и земельного участка №, общей стоимостью имущества в размере 1 242 000 рублей, номер договора - №.

В соответствии с п. 5.5 договоров стороны предусмотрели, что неисполнение покупателем условий п. 4.3 договора является основанием для их расторжения с последующим возвратом имущества продавцу без компенсации затрат покупателю, понесенных им на оплату цены договоров.

В пунктах 4.2 договоров установлено, что покупатель выступает правопреемником продавца в отношении всех касающихся имущества обязательств эксплуатационного и градостроительного характера, обеспечивает доступ на территорию имущества представителям продавца и уполномоченных органов по вопросам исполнения пункта 4.4 договора.

Согласно пунктам 4.4 покупатель заверял о том, что ему известно, что в течение 6 месяцев со дня перехода к нему права собственности на имущество ему необходимо оформить техническую документацию, определяющую объем, содержание работ по ликвидации аварийности (реконструкции) имущества, смету, определяющую цену этих работ (п. 4.4.1); а также о том, что ему известно, что использование и содержание покупателем имущества, указанного в п. 1.1 договора, а также проведение работ по ликвидации его аварийности (реконструкции) осуществляется покупателем в течение 3 лет со дня перехода к нему права собственности на имущество.

Таким образом, указанными договорами согласовано условие о безвозмездном возвращении участков и объектов недвижимости, расположенных на нем, в собственность ответчика, в случае, если истцом не будет проведена реконструкция объектов.

Вместе с тем, Гулинский Ю.В., будучи добросовестным приобретателем в отношении всех земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости, начал проводить реконструкцию указанных объектов недвижимости путем сноса, поскольку способ реконструкции в договорах купли-продажи определен не был. Объект культурного наследия выявлен только летом 2023 года. Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга по делу № 2а-4930/2022 Гулинскому Ю.В. запрещен демонтаж спорых объектов недвижимости, что привело к нарушению прав истца.

Полагая, п. 5.5 договоров, нарушающим его права как добросовестного приобретателя, Гулинский Ю.В. просил признать недействительным договоры от (дата) № №, от (дата) № №, от (дата) № №, заключенные между Гулинским Ю.В. и департаментом имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга в части п. 5.5.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 10 апреля 2024 года в удовлетворении исковых требований Гулинского Ю.В. отказано в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, Гулинский Ю.В. подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять новое об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обосновании жалобы указывает, что вопреки выводам суда первой инстанции, решение Ленинского районного суда г. Оренбурга по делу № 2а-4930/2022 не может иметь преюдициального значения для настоящего спора, поскольку используя указанное решение в обосновании своих выводов, суд первой инстанции указывает не на установленные ранее судом фактические обстоятельства, а лишь на выводы данного решения. Полагает, что факт расторжения договора не влияет на возможность признания договора недействительным. Вместе с тем считает, что судом был неверно произведен расчет сроков исковой давности.

Все лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители Департамента имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, администрации г. Оренбурга, Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области, Министерства культуры Оренбургской области не явились, судебная коллегия в соответствие со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определила рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

В соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, заслушав в судебном заседании объяснения Гулинского Ю.В., который доводы апелляционной жалобы поддержал, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.п. 1,4).

В силу положений ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 данной статьи).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что (дата) на основании протокола от итогах торгов от (дата) между Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга (продавец) и Гулинским Ю.В. (покупатель) заключены договоры купли-продажи зданий и земельных участков на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене имущества:

- за номером №, в соответствии с п. 1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался оплатить и принять в соответствии с условиями договора нежилое здание, площадью 303,4 кв.м., расположенное по адресу: (адрес), с кадастровым номером №, отнесенное к исторически ценному градоформирующему объекту исторического поселения регионального значения Оренбургской области «город Оренбург» (письмо Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области от 21 июля 2017 года №13-13-1983), стоимостью 344 000 рублей (п. 1.1); а также земельный участок, площадью 610 кв.м., расположенный по адресу: (адрес), земельный участок 23, с кадастровым номером №; с назначением объекта - земли населенных пунктов, обслуживание жилой застройки, стоимостью 754 000 рублей (п. 1.2);

- за номером № в соответствии с п. 1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался оплатить и принять в соответствии с условиями договора нежилое здание, площадью 336,1 кв.м., расположенное по адресу: (адрес), с кадастровым номером №, стоимостью 381000 рублей (п. 1.1); а также земельный участок, площадью 760 +/- 10 кв.м., расположенный по адресу: (адрес), земельный участок 21, с кадастровым номером №; с разрешенным видом использования - общественное управление (код 3.8 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01 сентября 2014 года № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа 17 приложения № 9 к постановлению администрации г. Оренбурга от 29 ноября 2016 года № 3698-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования «город Оренбург»), стоимостью 1 286 000 рублей (п. 1.2);

- за номером № в соответствии с п. 1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался оплатить и принять в соответствии с условиями договора нежилое здание, площадью 466,4 кв.м., расположенное по адресу: (адрес), с кадастровым номером №, отнесенное к исторически ценному градоформирующему объекту исторического поселения регионального значения Оренбургской области «город Оренбург» (письмо Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области от 21 июля 2017 года №13-13-1983), стоимостью 529 000 рублей (п. 1.1); а также земельный участок, площадью 577 кв.м., расположенный по адресу: (адрес), земельный участок 6/19, с кадастровым номером №; с назначением объекта - земли населенных пунктов, малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01 сентября 2014 года № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа 2 приложения №9 к постановлению администрации г. Оренбурга от 29 ноября 2016 года № 3698-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования «город Оренбург»), стоимостью 713 000 рублей (п. 1.1).

В пунктах 3.1 данных договоров предусмотрено, что имущество передается продавцом покупателю по акту приема-передачи в течение 30 календарных дней после поступления денежных средств по договору на расчетный счет продавца в полном объеме.

В пунктах 4.2 договоров установлено, что покупатель выступает правопреемником продавца в отношении всех касающихся имущества обязательств эксплуатационного и градостроительного характера, обеспечивает доступ на территорию имущества представителям продавца и уполномоченных органов по вопросам исполнения пункта 4.4 договора.

Из п. 4.3 договоров усматривается, что передаваемое продавцом покупателю имущество, указанное в п. 1.1 договора, находится в аварийном состоянии, требующим проведения работ по ликвидации его аварийности (реконструкции) в соответствии с п. 4.4 договора.

В п. 4.4 договоров покупатель заверил о том, что ему известно, что в течение 6 месяцев со дня перехода к нему права собственности на имущество ему необходимо оформить техническую документацию, определяющую объем, содержание работ по ликвидации аварийности (реконструкции) имущества, а также смету, определяющую цену этих работ (пп. 4.4.1), а также о том, что ему известно, что использование и содержание покупателем имущества в п.1.1 договора, а также проведение работ по ликвидации его аварийности (реконструкции), осуществляется покупателем в течение 3 лет со дня перехода к нему права собственности на имущество в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации, а также Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденного Приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 года № 312, п. 2.1 ст. 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 48,58 Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Оренбург», утвержденных решением Оренбургского городского Совета от 25 декабря 2012 года № 557, постановления Правительства Оренбургской области от 14 января 2014 года №6-п «Об утверждении границ территорий, зон охраны, режимов использования земель и градостроительных регламентов в утвержденных границах объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) федерального значения г. Оренбурга».

Также в договорах в п. 5.5 сторонами оговорено, что неисполнение покупателем условий п. 4.3 договора является основанием для расторжения договора с последующим возвратом имущества продавцу без компенсации затрат покупателю, понесенных им на оплату цены договора, в судебном порядке.

Приказом Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области от 03 октября 2023 года №01-08-547 «Дом, в котором жил Карим Хакимов», последняя треть XIX в. ((адрес)) включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия регионального значения (вид - памятник).

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 12 декабря 2023 года частично удовлетворены исковые требования Департамента имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга к Гулинскому Ю.В. о расторжении договоров купли-продажи, суд постановил:

- расторгнуть договоры купли-продажи нежилых зданий и земельных участков от (дата) №№, №, №, заключенные между Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга и Гулинский Ю.В.;

- прекратить право собственности Гулинский Ю.В. (паспорт серии №) на нежилое здание, расположенное по адресу: (адрес), кадастровый номер №; нежилое здание, расположенное по адресу: (адрес), кадастровый номер №; нежилое здание, расположенное по адресу: (адрес), кадастровый номер №; земельный участок, расположенный по адресу: (адрес), кадастровый №, признав право собственности на названное недвижимое имущество за муниципальным образованием «город Оренбург»;

- обязать Гулинский Ю.В. (паспорт серии №) передать Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга по акту приема-передачи в течение тридцати календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу земельный участок, расположенный по адресу: (адрес), кадастровый №, и находящиеся на нём части нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, №.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 21 марта 2024 года решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 12 декабря 2023 года оставлено без изменения.

Таким образом, договоры купли-продажи от (дата) №№, №, №, которые истец обращаясь с настоящим иском просит признать недействительными, с 21 марта 2024 года (дата вступления решения суда от 12 декабря 2023 года), расторгнуты решением суда.

Оценив представленные по делу доказательства, и руководствуясь вышеуказанными нормами права, принимая во внимание установленные вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 12 декабря 2023 года обстоятельства, носящие преюдициальный характер применительно к настоящему спору, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительными договоров купли-продажи от (дата) № №, №, №, ввиду их расторжения.

Вместе с тем, судебная коллегия не соглашается с указанным выводом суда первой инстанции в той части, что расторгнутый договор не может быть оспорен, поскольку соответствующие условия такого договора так или иначе могут влиять на права и обязанности его сторон после его расторжения.

Между тем, оснований для отмены указанного решения суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает, в связи с чем нельзя признать обоснованными доводы жалобы, в том числе в данной части, а также в иной части, поскольку эти доводы сводятся к переоценке доказательств и содержат указание на неправильное применение судом норм материального права, нарушение норм процессуального права и на несоответствие, по мнению подателя жалобы, выводов суда установленным по делу обстоятельствам.

Вместе с тем, как было установлено решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 12 декабря 2023 года, продавец в значительной степени лишился того, на что рассчитывал, заключая оспариваемый договор, что является существенным нарушением условий договора со стороны покупателя.

При этом, в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 21 марта 2024 года указано, что исходя из текста договора, предусматривающего последствия в виде невозврата покупной цены при расторжении договора вследствие нарушения покупателем обязательств по проведению реконструкции зданий в установленный договором срок, судебная коллегия пришла к выводу о том, что денежные средства, уплаченные по договору покупателем, являются фактически штрафной неустойкой – мерой ответственности покупателя за неисполнение договоров.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что в нарушений условий названных договоров, истец вместо реконструкции объектов культурного наследия произвел действия по сносу этих объектов, тем самым фактически причинил вред.

Гулинский Ю.В. обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями просил признать недействительными условия договоров купли-продажи о безвозмездном возвращении участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, в собственность ответчика, в случае, если истцом не будет проведена реконструкция объектов.

Таким образом, судебная коллегия признает, что в случае удовлетворения настоящих исковых требований, будут грубо нарушены права продавца, которые уже были восстановлены ранее вынесенным решением суда, что в свою очередь, исходя из основополагающих принципов гражданского законодательства, является недопустимым.

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции не было правовых оснований для удовлетворения настоящих исковых требований.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о пропуске Гулинским Ю.В. срока исковой давности.

Так, в соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Оспариваемые договоры купли-продажи заключены между сторонами (дата), истец был ознакомлен с условиями оспариваемых договоров в полном объеме, что подтверждается собственноручной подписью Гулинского Ю.В.

С учетом положений ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности начинает течь с момента исполнения сделок.

Также из материалов дела следует, что нежилые здания, расположенные по адресам: (адрес); (адрес); с кадастровыми номерами №, №, зарегистрированы в Управлении Росреестра Оренбургской области за Гулинским Ю.В. с (дата), здание расположенное по адресу (адрес), кадастровый номер №, зарегистрированы в Управлении Росреестра Оренбургской области за Гулинским Ю.В. с (дата).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что срок исковой давности по договору купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес), с кадастровыми номерами нежилого здания № и земельного участка №, № №, и по договору купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес), с кадастровыми номерами нежилого здания № и земельного участка №, № №, истек 30 июня 2021 года, по договору купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес), с кадастровыми номерами нежилого здания № и земельного участка №, № №, срок исковой давности истек 02 июля 2021 года.

При этом с настоящим исковыми требованиями Гулинский Ю.В. обратился в суд только 09 февраля 2024 года, то есть по истечении более 2 лет после истечения срока исковой давности, установленной п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия отмечает доводы истца в суде апелляционной инстанции в той части, что указанные объекты культурного наследия признаны таковыми только в 2023 году несостоятельными, поскольку как указано выше, истец приобрел объекты, отнесенные к исторически ценным градоформирующим объектам исторического поселения регионального значения Оренбургской области «город Оренбург», а при таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что он знал или должен был знать, что приобретает именно объекты культурного наследия.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает данные выводы суда правильными, поскольку они основаны на верно установленных имеющих значение для дела обстоятельствах и соответствуют этим обстоятельствам.

Доводы апелляционной жалобы о неверном исчислении судом срока исковой давности, не свидетельствуют о незаконности судебного решения, поскольку основаны на неверном понимании и применении норм материального права без учета характера сложившихся между сторонами правоотношений. Указанные доводы являлись предметом проверки суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, с которой суд апелляционной инстанции соглашается.

Таким образом, учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а изложенные в апелляционной жалобе доводы, являются необоснованными, направленными на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 10 апреля 2024 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Гулинский Ю.В. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 08 августа 2024 года.