Решение по делу № 2-195/2019 от 22.10.2018

Дело № 2-195/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ст. Динская Краснодарского края                                        01 февраля 2019 года

Динской районный суд Краснодарского края в составе:

Судьи Костюк А.А.,

при секретаре Кузьмич А.О.,

с участием истицы Нестеренко Е.В.,

представителя ответчика администрации МО Динской район – Лямкиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Глушан М.М. и Нестеренко Е.В. к Хуртиной Л.П. и администрации МО Динской район о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчице, в котором просят признать заключенные между Глушан М.М., Нестеренко Е.В. и ИП Хуртиной Л.П. договоров о намерениях действительными; признать за Глушан М.М. право собственности на двухкомнатную <адрес>, общей площадью 39.1 кв.м (жилая площадь 19.4 кв.м и вспомогательная площадь 19.7 кв.м), этаж-2, подъезд-1, расположенная по адресу: Российская Федерация, <адрес>А, состоящую из помещений: коридор, площадью 6.6 кв.м; ванная, площадью 2.7 кв.м; туалет, площадью 0.7 кв.м; кухня, площадью 9.7 кв.м; жилая комната, площадью 10.6 кв.м; жилая комната, площадью 8.8 кв.м.; признать за Нестеренко Е.В., право собственности на однокомнатную <адрес>, общей площадью 45.5 кв.м (жилая площадь 23.3 кв.м и вспомогательная площадь 22.2 кв.м), этаж-3, подъезд-3, расположенная по адресу: Российская Федерация, <адрес>А, состоящую из помещений: коридор, площадью 6.5 кв.м; ванная, площадью 4.6 кв.м; жилая комната, площадью 23.3 кв.м.; кухня, площадью 11.1 кв.м.

В обосновании иска указали, что ДД.ММ.ГГГГ Динской районный суд <адрес> рассмотрел гражданское дело по иску 34-х истцов к ответчикам Хуртиной Л.П. и Администрации МО <адрес> о признании права собственности.

На момент рассмотрения данного дела истцы отсутствовали по причине выезда за пределы <адрес> и обращаясь с данным иском сейчас, мы реализуем свои права на признание права собственности на квартиры, которые не были включены в вынесенное ранее решение суда.

Истец, Глушан) М.М., и ответчик, Хуртина Л.П., заключили между собой Договор о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ (<адрес>9), предметом которого является договоренность сторон о покупке недвижимого имущества, по которому ответчик обязуется передать в собственность истцу, жилое помещение: Двухкомнатную <адрес> трехэтажном 33-квартирном жилом доме с цокольным этажом, расположенном по адресу: Российская Федерация, <адрес>А, этаж 2, проектная площадь с учетом лоджии -45.5 кв.м.

Истец, Нестеренко Елена Викторовна и ответчик, Хуртнна Любовь Павловна, заключили между собой Договор о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ (<адрес>5), предметом которого является договоренность сторон о покупке недвижимого имущества, по которому ответчик обязуется передать в собственность истцу, жилое помещение: Однокомнатную комнатную <адрес> (в результате инвентаризации присвоен №) в трехэтажном 33-квартирном жилом доме с цокольным этажом, расположенном по адресу: Российская Федерация, <адрес>А, этаж 3, проектная площадь с учетом лоджии - 49.6 кв.м.

В соответствии с условиями вышеуказанных договоров, многоквартирный <адрес>А, по <адрес>, должен быть возведен на земельном участке с кадастровым номером: №, категория земель земли населенных пунктов, который выделен под строительство многоквартирного жилого дома Хуртиной Л.П. на основании Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, Договора о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, Разрешения на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ.

В вышеуказанных Договорах о намерениях, ответчиком Хуртиной Л.П. был установлен срок для заключения основного договора купли-продажи жилых помещений (квартир), который ответчиком неоднократно переносился и ориентировочно был установлен - третий квартал 2012 г.

Договора о намерениях заключались нотариально и предусматривали оплату в день заключения.

Глушан М.М., внесла денежные средства по договору в размере 1 000 000 (один миллион) рублей.

Нестеренко Е.В., внесла денежные средства по договору в размере 1 163 120 (один миллион сто шестьдесят три тысячи сто двадцать) рублей.

Таким образом, оплата по Договорам о намерении была произведена истцами полностью и в установленные договором сроки. Тем самым обязательства по оплате истцами исполнены в полном объеме.

Внесение данных денежных средств являлось основанием приобретения истцами прав на указанные квартиры.

Ответчик, взятые на себя обязательства по Договорам о намерении до настоящего времени не исполнила, тем самым нарушила права истцов на оформление квартир в собственность.

Истцы Глушан) М.М. и Нестеренко Е.В. считают, что заключенные с Хуртиной Л.П. Договора о намерениях с условием о заключении в будущем договора купли-продажи с условием о предварительной оплате, содержат в себе элементы предварительного договора купли-продажи и были заключены с соблюдением законодательства о форме сделки, следовательно данные Договора о намерениях (предварительные договора) являются действительными.

На многоквартирный жилой <адрес>А по <адрес>, составлен технический паспорт по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Жилой дом поставлен на технический учет в ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» филиалом по <адрес>, с присвоением жилому дому инвентарного номера-39453.

Согласно Экспликации к поэтажному плану здания (строения), двухкомнатная <адрес>А по <адрес> и Договора о намерениях, заключенного между Глушан) М.М. и Хуртиной Л.П. имеются расхождения в общей площади квартиры.

Итого с учетом изменений: общая площадь <адрес> - 39.1 кв.м.

Согласно Экспликации к поэтажному плану здания (строения), двухкомнатная <адрес>А по <адрес> и Договора о намерениях, заключенного между Нестеренко Е.В. и Хуртиной Л.П. имеются расхождения в номере квартиры и в общей площади квартиры.

Итого с учетом изменений: <адрес>, общей площадью - 39.2 кв.м.

В судебном заседании истица Нестеренко Е.В. иск поддержала, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Истица Глушан М.М. и ее представитель Глушан И.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом и своевременно.

Представитель ответчика администрации МО <адрес> Лямкина А.В. в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска.

Ответчица Хуртина Л.П. в судебное заседание не явилась. По её ходатайству дело рассмотрено в её отсутствие.

Также в судебное заседание не явились третьи лица Браун Т.А., Галанцева Т.П., Фокина Р.Г., Ищенко О.В., Карагезян М.Г., Орлов Ю.А., Суптеля Л.В., Капустина А.Д., Макаренко К.В., Кузнецова М.А., Романюк И.Г., Гальчун В.В., Черниченко А.А., Ромашка А.А., Кузема В.В., Левин И.Г., Бочкарева Л.Г., Гавриков А.В., Нощенко А.А., Корякова А.И., Иванова И.Ю., Гончарь Э.И., Кирсанова Н.Ф., Нуриева Н.Н., Фисько В.С., Кулешова В.П., Рыжов Е.Е., Птицын Д.А., Давыденко НД., Турунов С.П. и их представитель Чамуха Н.Н. в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований.

Изучив исковое заявление, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

Как установлено судом истцы заключили с ИП Хуртиной Л.П. договоры о намерениях покупки недвижимого имущества (квартир), нежилых помещений в многоквартирном доме, который должен быть возведен на земельном участке с кадастровым номером 23:07:0301002:0035 по адресу: <адрес>А.

По условиям заключенных договоров о намерениях ИП Хуртина Л.П. обязалась передать в собственность каждому из истцов определенную квартиру после сдачи указанного жилого дома в эксплуатацию, а вторая сторона договора принять квартиру и уплатить за нее денежную сумму, установленную в пункте 2.2. договора.

Так, в собственность Шмаин М.М. по договору <адрес>9 от ДД.ММ.ГГГГ ИП Хуртина Л.П. обязалась передать двухкомнатную <адрес>, на 2 этаже трехэтажного 33-квартирного жилого дома с цокольным этажом /л.д. 9-10/. Впоследствии Шмаин М.М. после заключения брака поменяла фамилию на Глушан /л.д. 18/.

В собственность Нестеренко Е.В. по договору <адрес>5 от ДД.ММ.ГГГГ ИП Хуртина Л.П. обязалась передать однокомнатную <адрес>, на 3 этаже трехэтажного 33-квартирного жилого дома с цокольным этажом /л.д. 11-12/

Вышеуказанные договоры о намерениях заключались нотариально и предусматривали оплату в день их заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Анализ договоров о намерениях, заключенных между ИП Хуртиной Л.П. и истцами позволяет сделать вывод, что они являются смешанными, содержат элементы предварительного договора и договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из материалов дела следует, что при заключении между истцами и ИП Хуртиной Л.П. договоров, которые содержат в себе элементы предварительного договора, а также договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, требования гражданского законодательства о форме сделки соблюдены, согласованы все существенные условия договоров.

При таких обстоятельствах, требования истцов о признании заключенных договоров о намерениях действительными, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Как установлено судом истцы полностью исполнили обязательства по оплате в соответствии с условиями, заключенных с ними договоров о намерениях. Данное обстоятельство в письменных возражениях на исковое заявление подтвердила ответчица Хуртина Л.П.

Вместе с тем в установленный в вышеуказанных договорах о намерениях срок для заключения основного договора купли-продажи жилых помещений (квартир), нежилых помещений, и до настоящего времени основные договоры купли-продажи между ИП Хуртиной Л.П. и истцами не заключены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ИП Хуртина Л.П. осуществила строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: <адрес>А, с отступлением в части этажности от выданных разрешений на строительство № Ru №, № Ru № от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающих возведение 14 квартирного и 8-квартирного двухэтажных жилых домов с цокольными этажами.

Из технического паспорта домовладения №А по <адрес>, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, следует, что в 2013 г. возведен многоквартирный жилой дом, конструктивно сблокированный из двух автономных блоков, с тремя надземными этажами и подвалом, общей площадью 2462,80 кв.м.

Таким образом, многоквартирный жилой дом, построенный ИП Хуртиной Л.П., имеет признаки самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: <адрес>А на момент возведения спорного объекта принадлежал ИП Хуртиной Л.П. на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и договора о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

Данный земельный участок находится в функциональной зоне «проектируемой малоэтажной и среднеэтажной застройки», вид разрешенного использования - под малоэтажное строительство.

Хуртина Л.П. предпринимала меры по легализации самовольного строения. Обращалась в муниципальные органы по вопросу ввода объекта в эксплуатацию, подключения многоквартирного дома к инженерным сетям.

Администрацией Южно-Кубанского сельского поселения ДД.ММ.ГГГГ отказано Хуртиной Л.П. в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Письмом исполняющего обязанности заместителя главы администрации Лукьяновой Д.В. от ДД.ММ.ГГГГ заявителю разъяснено, что для подключения многоквартирного дома к инженерным сетям, необходимо внести изменения технические условия, обратиться в МУП «ЮГ», ОАО «<адрес>газ», ОАО «Кубаньэнерго», поскольку возводимые здания не соответствуют параметрам, указанным в действующих технических условиях.

Срок договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ, и в его продлении Хуртиной Л.П. было отказано. Из материалов дела следует, что администрация Южно-Кубанского сельского поселения обращалась в Арбитражный суд <адрес> с иском к ИП Хуртиной Л.П. о признании трехэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> А самовольной постройкой и обязании ответчика осуществить ее снос.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований администрации Южно-Кубанского сельского поселения <адрес> отказано.

В рамках рассмотрения вышеуказанного дела Арбитражным судом <адрес> была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно выводам заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ объект капитального строительства, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес> А, соответствует действующим требованиям строительных, градостроительных, санитарных и противопожарных норм и правил, жизни и здоровью третьих лиц не угрожает.

Постановлением Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ ИП Хуртиной Л.П. отказано в удовлетворении исковых требований к администрации Южно-Кубанского сельского поселения <адрес> о признании права собственности на вышеуказанный многоквартирный дом.

Как следует из материалов дела, Хуртина Л.П. и истцы, ввиду отсутствия необходимых документов о наличии права на созданный с отступление от разрешительной документации объект недвижимости и земельный участок, лишены возможности получить технические условия на подключение дома к коммуникациям и ввести объект недвижимости в эксплуатацию.

Администрация муниципального образования <адрес> указывает, что введение в эксплуатацию возведенного с отступлением от проектной и разрешительной документации многоквартирного дома невозможно ввиду недостаточности мощностей очистных сооружений в Южно-Кубанском сельском поселении.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Для разрешения данного спора определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначалась строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Экспертное учреждение ЭкспертЬ».

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертное учреждение ЭкспертЪ» №.1 от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:07:0301002:35 по адресу: <адрес> А по своему конструктивному и объемнопланировочному решениям действующим требованиям строительных, градостроительных, санитарных и противопожарных норм и правил, а также параметрам установленным документацией по планировке территорий, правилам землепользования и застройки соответствует, угрозу для жизни и здоровья граждан не создает. Многоквартирный жилой дом строительством завершен, степень готовности многоквартирного жилого дома составляет 98%, так как нет подключения к городским сетям водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и водоотведения. Техническая возможность подключения указанного многоквартирного жилого дома, к сетям водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения имеется, при условии разработки проектно-сметной документации и технических условий на подключение их согласование с заинтересованными службами муниципального образования <адрес>.

Наличие технической возможности подключения многоквартирного дома по адресу: <адрес> А к системам водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, подтверждается справкой МУП «ЮГ» от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно письма директора ООО «Полтавия» от ДД.ММ.ГГГГ № в августе-сентябре 2018 г. появится техническая возможность резервирования на возмездной основе, мощностей по приему сточных вод за указанным многоквартирным домом.

Филиал ПАО «Кубаньэнерго» Краснодарские электрические сети продлил до ДД.ММ.ГГГГ срок действия технических условий от ДД.ММ.ГГГГ №-Кр на электроснабжение электро№ расположенного по адресу: <адрес> А.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истцы инвестировали свои денежные средства в строительство спорного объекта, и по договорам о намерениях являются правообладателями расположенных в нем помещений, многоквартирный жилой дом возведен на земельном участке, принадлежащем ИП Хуртиной Л.П. на праве аренды, в период действия договора аренды земельного участка, соответствует требованиям строительных, градостроительных, санитарных и противопожарных норм и правил, а также параметрам установленным документацией по планировке территорий, правилам землепользования и застройки, угрозу для жизни и здоровья граждан не создает, техническая возможность для подключения дома к сетям коммуникаций имеется, требования истцов о признании права на спорный объект являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

При таких обстоятельствах суд полагает иск обоснованным.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Глушан М.М. и Нестеренко Е.В. к Хуртиной Л.П. и администрации МО <адрес> о признании права собственности – удовлетворить.

Признать заключенные между Глушан) М.М., Нестеренко Е.В. и ИП Хуртиной Л.П. договоров о намерениях действительными.

Признать за Глушан М.М. право собственности на двухкомнатную <адрес>, общей площадью 39.1 кв.м (жилая площадь 19.4 кв.м и вспомогательная площадь 19.7 кв.м), этаж-2, подъезд-1, расположенная по адресу: Российская Федерация, <адрес>А, состоящую из помещений: коридор, площадью 6.6 кв.м; ванная, площадью 2.7 кв.м; туалет, площадью 0.7 кв.м; кухня, площадью 9.7 кв.м.; жилая комната, площадью 10.6 кв.м.; жилая комната, площадью 8.8 кв.м.

Признать за Нестеренко Е.В., право собственности на однокомнатную <адрес>, общей площадью 45.5 кв.м. (жилая площадь 23.3 кв.м. и вспомогательная площадь 22.2 кв.м.), этаж-3, подъезд-3, расположенная по адресу: Российская Федерация, <адрес>А, состоящую из помещений: коридор, площадью 6.5 кв.м.; ванная, площадью 4.6 кв.м.; жилая комната, площадью 23.3 кв.м.; кухня, площадью 11.1 кв.м.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Динской районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья

Динского районного суда             подпись                       А.А. Костюк