Решение по делу № 2-8068/2023 от 22.06.2023

УИД 16RS0<номер изъят>-65                            КОПИЯ

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

Патриса Лумумбы ул., <адрес изъят>, 420081, тел. <номер изъят>

http://sovetsky.tat.sudrf.ru     е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес изъят>

13 ноября 2023 года                                    дело 2<номер изъят>

Советский районный суд <адрес изъят> в составе:

председательствующего судьи             Казаковой К.Ю.,

при секретаре судебного заседания          ФИО4,

с участием:

представителя истца                 ФИО5,

ответчика                        ФИО3,

представителя ответчика                ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Советского районного суда <адрес изъят> гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности на квартиру и признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 (далее – истец, продавец) обратилась в суд к ФИО3 (далее – ответчик, покупатель) с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи квартиры от <дата изъята>, прекращении права собственности ФИО3 на квартиру общей площадью 55,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес изъят>, с кадастровым номером <номер изъят>, признании права собственности на указанную квартиру за ФИО2

В обоснование исковых требований указано, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры от <дата изъята>. При этом фактическая дата подписания указанного договора <дата изъята>. По условиям оспариваемого договора продавец продал, а покупатель купил Квартиру (назначение жилое), жилое, 9 этаж, общей площадью 55,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес изъят>, с кадастровым номером <номер изъят> (пункт 1.2.1. договора от <дата изъята>). Согласно пункту 3 договора от <дата изъята> указанная квартира продается за 6 000 000 (шесть миллионов) рублей. В соответствии с пунктом 4 данного договора расчет между сторонами проведен полностью до подписания договора. Истец указывает, что на сегодняшний день она не получила от ответчика сумму в размере 6000000 (шесть миллионов) рублей за проданную квартиру. Вместе с тем, свои обязательства по передаче квартиры в собственность ответчика истец исполнила. Право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ответчиком <дата изъята>, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от <дата изъята>.

Истец указывает, что поскольку со стороны ответчика обязанность по оплате стоимости квартиры на сегодняшний день не исполнена, что является существенным нарушением договора, заключенный между ними договор купли-продажи квартиры от <дата изъята> подлежит расторжению. <дата изъята> в адрес ответчика направлена претензия о расторжении договора и возврате квартиры, которая осталась без ответа.

В ходе рассмотрения дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1.

В судебном заседании истец и ее представитель исковые требования поддержали, просили удовлетворить.

Ответчик и его представитель в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив заявленные требования и их основания, оценив доказательства в их совокупности и установив нормы права, подлежащие применению в данном деле, суд приходит к следующему.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Собственник по своему усмотрению вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (пункт 1). Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2).

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Оценка того, имеет ли место нарушение стороной договора и является ли такое нарушение существенным по смыслу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, осуществляется судом в рамках предоставленных ему дискреционных полномочий в каждом конкретном деле (определения Конституционного Суда Российской Федерации от <дата изъята> N 1958-О, от <дата изъята> N 644-О).

На основании пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от <дата изъята> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из договора купли-продажи от <дата изъята>, заключенного между ФИО2 и ФИО3 следует, что продавец продает, а покупатель покупает в собственность двухкомнатную квартиру общей площадью 55,6 кв. м, с кадастровым номером 16:50:150305:464, расположенную на девятом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес изъят>.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что фактически договор купли-продажи квартиры был заключен не <дата изъята>, а <дата изъята> и на сегодняшний день истец не получила от ответчика сумму в размере 6000000 (шесть миллионов) рублей за проданную квартиру.

Вместе с тем, в рамках настоящего спора истцом не представлено доказательств, отвечающих требованиям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с точки зрения относимости и допустимости, свидетельствующих о неисполнении покупателем обязанности об оплате приобретенного недвижимого имущества.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 3 договора указанная квартира продается за 6000000 рублей.

Пунктом 4 договора установлено, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче недвижимости сторонами составляется передаточный акт (п. 5).

Согласно пункту 7 договора покупатель приобретает право собственности на указанную недвижимость после государственной регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ.

Буквальное толкование указанного условия договора свидетельствует об исполнении ФИО3 обязанности по оплате приобретенного объекта недвижимости, иных доказательств, свидетельствующих о том, что денежные средства по договору продавцу квартиры не уплачены, не представлено.

Более того, получение ФИО2 денежных средств по договору также подтверждается представленной распиской от <дата изъята>. Расписка о получении денежных средств в размере 6000000 рублей за проданную квартиру по адресу: <адрес изъят> датирована ФИО2 <дата изъята>, в самой расписке указано, что расчет произведен полностью, претензии отсутствуют.

Собственноручное подписание договора купли-продажи спорной квартиры от <дата изъята>, передаточного акта и расписки о получении денежных средств истец не оспаривает.

Суду представлены подлинники договора купли-продажи квартиры от <дата изъята>, передаточного акта к нему от <дата изъята> и расписки ФИО2 от <дата изъята> о получении от ФИО3 денежной суммы в размере 6000000 рублей за проданную квартиру по адресу: <адрес изъят>. Договор и акт подписаны ФИО2, что ей не оспаривалось. Расписка о получении денежной суммы написана собственноручно ФИО2, что также ей не оспаривалось.

Пунктом 8 договора от <дата изъята> предусмотрено, что покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации.

По мнению истца, существенным нарушением условий заключенного <дата изъята> договора, является неучастие ответчика в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом квартиры, в подтверждение чего истцом представлены сведения об оплате коммунальных платежей ООО «УК «Жилище и комфорт».

Вместе с тем, обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт несет только собственник жилого помещения (статьи 30, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приведенными выше правовыми нормами несение расходов по содержанию жилого помещения и взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме возложено на собственника жилого помещения, коим в настоящем случае является ФИО3, однако, само по себе несение этих расходов истцом, основанием для расторжения договора от <дата изъята> служить не может, так как не является свидетельством существенного нарушения договора ответчиком. Указанные расходы понесены истцом по своему усмотрению, неуплатой расходов по содержанию жилого помещения и взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме права истца по сути не нарушаются, а уплаченные платежи могут быть истребованы ею от собственника помещения в рамках самостоятельного спора. Кроме того, как указывает сама ФИО2, в указанной квартире продолжает проживать и пользоваться коммунальными услугами она и члены ее семьи.

Что касается оплаты коммунальных услуг, то, как разъяснено в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата изъята> N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», собственник, а также дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены его семьи, в том числе бывший член семьи, сохраняющий право пользования жилым помещением, исполняют солидарную обязанность по внесению платы за коммунальные услуги, если иное не предусмотрено соглашением (часть 3 статьи 31 и статья 153 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В суде не оспаривалось, что ФИО2 зарегистрирована и проживает в спорном жилом помещении, договором от <дата изъята> иного порядка несения расходов по оплате коммунальных услуг не предусмотрено, потому само по себе несение ею расходов на коммунальные услуги не является свидетельством нарушения договора ответчиком.

Пунктом 13 договора от <дата изъята> предусмотрено, что настоящий договор содержит весь объем соглашений между участниками сделки в отношении предмета договора и отменяет, делает недействительными все другие обязательства или заявления, которые могли быть приняты или сделаны участниками сделки, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

Доказательных данных в пользу того, что при заключении договора от <дата изъята> оговаривались иные условия, кроме передачи квартиры на условиях обычного договора купли-продажи, не представлено.

В соответствии с пунктом 9 договора от <дата изъята> продавец и члены его семьи обязуются в установленном законом порядке сняться с регистрационного учета и освободить указнную квартиру в течение 15 дней со дня подписания настоящего договора.

Вместе с тем, неисполнение указанного обязательства по договору истцом является нарушением условий договора со стороны истца, а не ответчика и не является основанием для расторжения договора.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости право собственности на квартиру по адресу: <адрес изъят> зарегистрировано за ФИО3 <дата изъята>.

Из представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес изъят> копий дела правоустанавливающих документов жилого помещения по адресу: <адрес изъят>, следует, что <дата изъята> ФИО2 лично через многофункциональный центр подано заявление в Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес изъят> о регистрации перехода права собственности на указанную квартиру по договору купли-продажи от <дата изъята> ФИО3

Поскольку из представленных суду документов усматривается воля сторон при заключении данного договора с учетом цели данного договора, а также принимая во внимание конклюдентные действия сторон (то есть действия, выражающие волю лица установить правоотношение (например, совершить сделку), но не в форме устного или письменного волеизъявления, а поведением, по которому можно сделать заключение о таком намерении) при исполнении данного договора, доводы истца о том, что текст договора купли-продажи, акта и расписки был составлен <дата изъята> юридического значения не имеют, поскольку в указанном договоре, передаточном акте и расписке о получении денежных средств по договору стоит подпись ФИО2, которая ей не оспаривалась, в связи с чем суд не находит оснований для назначения по делу судебной экспертизы для установления даты составления договора купли-продажи квартиры.

Представленная истцом аудиозапись разговора не может быть признана допустимым доказательством, поскольку не соответствует требованиям статьи 60 ГПК РФ. Аудиозапись велась с нарушением статей 23, 24 Конституции Российской Федерации, а также статьи 77 ГПК РФ, не содержит информации, из которой можно было бы установить время, место и условия, при которых осуществлялась запись, сведения о выполнявшем ее лице и принадлежности голосов.

Кроме того, лицо, голос которого предположительно принадлежит ФИО3, в представленной аудиозаписи не подтверждает отсутствие передачи денежных средств ФИО2 по договору купи-продажи квартиры от <дата изъята>, указывая второму лицу, голос которого предположительно принадлежит сыну истца, на необходимость обращаться со всеми вопросами относительно условий сделки к самой ФИО2, что согласуется с пояснениями ответчика относительно просьбы самой ФИО2 не раскрывать перед иными лицами обстоятельств заключения сделки.

Поскольку из представленной истцом аудиозаписи установить безденежность заключенного договора купли-продажи от <дата изъята> между истцом и ответчиком не представляется возможным, суд не находится оснований для удовлетворения ходатайства истца о назначении по делу судебной экспертизы принадлежности голоса.

Проанализировав вышеназванные нормы права, а также, его условия, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что волеизъявление сторон было направлено на наступление правовых последствий совершенной возмездной сделки, которые достигнуты, расчет в соответствии с условиями договора произведен, имущество передано покупателю, который в результате совершения соответствующей сделки приобрел право собственности на имущество - квартиру, зарегистрировав его в установленном законом порядке, при этом, вопреки доводам истца, доказательств неисполнения ответчиком обязательств по передаче денежных средств по договору, истцом суду представлено не было.

Заключенный договор купли-продажи квартиры имеет соответствующую правовую форму, прошел государственную регистрацию, факт оплаты находит свое подтверждение в представленной суду расписке, согласно которой <дата изъята> ФИО2 получила от ФИО3 денежные средства в размере 6 000 000 рублей за проданную квартиру по адресу: <адрес изъят>. Данный документ опровергает довод истца об отсутствии факта оплаты.

Договор от имени истца подписан лично ФИО2, на регистрацию представлен лично ФИО2 Сам факт отрицания факта получения истцом денежных средств не может служить основанием для удовлетворения иска при наличии указания в договоре на факт оплаты (пункт 4 договора), регистрации права собственности путем подачи совместного заявления <дата изъята> и при предоставлении ответчиком расписки о получении денежных средств.

Кроме того, ответчиком ФИО3 представлены суду документы, свидетельствующие о наличии у него денежных средств в требуемом размере на день заключения оспариваемого договора купли-продажи.

На основании вышеизложенного и руководствуясь положениями статей 56 ГПК РФ, 1, 10, 309, 310, 421, 450, 549 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата изъята> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд приходит к выводу, что доказательств, подтверждающих существенное нарушение условий договора в части оплаты стоимости квартиры, истцом не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку регистрация сделки купли-продажи совершена сторонами <дата изъята>, обращение в суд с иском имело место за пределами трехгодичного срока исковой давности (<дата изъята>), в рамках настоящего спора ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, суды приходит к выводу о пропуске истцом срока для защиты нарушенного права по требованию о расторжении договора по мотиву неоплаты стоимости квартиры, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. О нарушении своего права по этому основанию истцу должно быть известно с момента заключения договора.

При этом необходимо учитывать, что договор купли-продажи квартиры, акт приёма передачи квартиры, расписка о получении денежных средств были подписаны лично истцом и датированы ей <дата изъята>, переданы лично на государственную регистрацию <дата изъята>, после государственной регистрации перехода права собственности истцом получены документы с отметкой о прекращении права собственности на спорную квартиру <дата изъята>.

При указанных обстоятельствах суд, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, как по отдельности так в их совокупности, приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи жилого помещения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 (паспорт серии <номер изъят> <номер изъят>) к ФИО3 (паспорт серии <номер изъят> <номер изъят>) о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности на квартиру и признании права собственности на квартиру оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд <адрес изъят> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:     подпись                                                       Казакова К.Ю.

Копия верна. Подлинник находится в гражданском деле <номер изъят>

Судья                                                                          Казакова К.Ю.

Мотивированное решение составлено <дата изъята>