Решение по делу № 33-8597/2023 от 24.08.2023

Судья: Алхимова А.Е.Докладчик: Гребенщикова О.А. Дело № 33- 8597/2023; 2-1170/2023УИД 42RS0009-01-2022-007650-65

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 сентября 2023 года                                    г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего судьи Молчановой Л.А.

судей: Гребенщиковой О.А., Агуреева А.Н.,

при секретаре Свининой М.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Гребенщиковой О.А. гражданское дело

по апелляционной жалобе Дзгоева Азамата Владимировича, Дзгоевой Екатерины Владиславовны на решение Центрального районного суда г. Кемерово от 24 января 2023 года

по иску Дзгоева Азамата Владимировича, Дзгоевой Екатерины Владиславовны к обществу с ограниченной ответственностью «СДС-Финанс» о защите прав потребителей и возмещении убытков по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома,

      УСТАНОВИЛА:

Дзгоев А.В. и Дзгоева Е.В. обратились в суд с иском к ООО «СДС-Финанс» о защите прав потребителей и возмещении убытков по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Требования мотивированы тем, что 02.09.2020 между ООО «СДС-Финанс» и истцами заключен предварительный договор уступки права требования № от 02.09.2020 г., по условиям которого стороны обязались в дальнейшем заключить договор уступки права требования, основные условия которого определили в предварительном договоре № от 02.09.2020.

По условиям вышеуказанного договора ООО «СДС-Финанс» обязалось передать Истцам в общую совместную собственность квартиру в жилом доме № расположенном на земельном участке с кадастровым № площадью 3 219 +/- 20 кв.м., по адресу: <адрес>, со следующими характеристиками: 3-х комнатная квартира, строительный №, находящаяся на 1-м этаже 2-го подъезда, общей проектной площадью 67 кв.м.

В п.2.1.3 предварительного договора указано, что Застройщик обязуется получить разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию не позднее 31.12.2021, а затем передать по акту приема-передачи объект долевого строительства – квартиру в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

За уступаемое право требования, указанное в основном договоре, Истцы обязались уплатить ответчику денежную сумму в размере 3 425 000 руб. По условиям договора истцы вносят сумму в размере 1 033 118,17 руб. из собственных средств, остальные средства вносятся путем заключения кредитного договора с банком.

24.08.2021 истцами заключен кредитный договор № с ПАО «Сбербанк России» на сумму 2 523 000 руб., остальные 483 881 руб. должны были вноситься за счет средств материнского капитала. Истцы свои обязательства перед ответчиком исполнили в полном объеме. 29.07.2021 в адрес ООО «СДС-Финанс» истцами было направлено требование о понуждении заключения основного договора на условиях предварительного, но письменного ответа на него не поступило.

03.08.2021 в ходе общения по телефону сотрудник ООО «СДС-Финанс» пояснил, что руководство запретило сообщать, что компанией получено разрешение на строительство, а также выходить на заключение с ними основного договора, так как они обратились с требованием о понуждении к заключению сделки и произошел перерасчет стоимости закрепленной за ними квартиры. В августе 2021 года им стало известно, что стоимость закрепленной за ними квартиры составляет 4 040 000 руб., а срок сдачи дома в эксплуатацию перенесен на март 2023 года, при этом дополнительное соглашение о расторжении предварительного договора подписано не было.

Также из неофициального ответа ООО «СДС-Финанс» им стало известно, что ответчик предлагает расторгнуть предварительный договор долевого участия, в связи с чем 25.02.2022 они направили в его адрес претензию о возмещении убытков в размере разницы между предварительным договором и основным договором в сумме 615 000 руб.

В ответ на претензию 09.03.2022 ООО «СДС-Финанс» сообщило, что разрешение на строительство было получено ООО Специализированный застройщик «Победа» (учредителем которого является ООО «СДС-Строй»), а ответчик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора со ссылкой на п.3.1.6 предварительного договора, что, по мнению истцов, противоречит самой «природе» предварительного договора и ущемляет их права. В данном случае условия предварительного договора значительно отличаются от основного, так как истцы были вынуждены приобрести квартиру по более высокой цене с разницей 615 000 руб. с более поздним сроком сдачи объекта в эксплуатацию, в связи с чем истцам также был причинен реальный ущерб в виде расходов на аренду жилья.

Просили суд взыскать с ООО «СДС-Финанс» убытки в виде разницы в цене между предварительным договором и основным в размере 615 000 руб.

Решением Центрального районного суда г. Кемерово от 24 января 2023 года постановлено:

исковые требования Дзгоева Азамата Владимировича, Дзгоевой Екатерины ООО «СДС-Финанс» о защите прав потребителей и возмещении убытков по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома в размере 615 000 руб. оставить без удовлетворения.

          В апелляционной жалобе Дзгоев А.В. и Дзгоева Е.В. просят отменить решение, принять по делу новое решение.

Не согласны с выводом суда о том, что заключение основного договора уступки права требования по договору участия в строительстве было поставлено сторонами в зависимость от заключения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома между ООО СЗ «Провинция» и ООО «Сдс-финанс», однако в договоре это не конкретизировано.

Указывают, что заключение договора между ООО СЗ «Провинция» и ООО «Сдс-финанс» не стоялось по причине разделения участка земли с кадастровым №. Однако, причины этого разделения судом не выяснены и не исследованы. Более того, ООО «Сдс-финанс» является управляющей компанией ООО СЗ «Провинция», что косвенно говорит о том, что решение о разделении и продаже земли ООО СЗ «Победа» имело целью ущемить права граждан, заключивших предварительные договоры с фиксированной ценой, расторгнуть их и предложить заключить по более высокой цене, но уже с ООО СЗ «Победа».

Представителем «СДС -Финанс» - Мицкович Е.А. на апелляционную жалобу принесены возражения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, заслушав представителя «СДС -Финанс» - Мицкович Е.А., действующую на основании доверенности, возражавшую против доводов апелляционной жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, в пределах доводов, изложенных в жалобе и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании пункта 1 статьи 157 ГК РФ сделка считается заключенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Пунктом 5 статьи 429 ГК РФ установлено, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ, согласно которому если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В силу положений статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» либо пп.15 п.2 ст.39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 02.09.2020 между ООО «СДС-Финанс» и Дзгоевой Е.В., Дзгоевым А.В. заключён предварительный договор № уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (далее – Предварительный договор).

Предмет предварительного договора был определен следующим образом: по основному договору ООО «СДС-Финанс» приняло обязательство уступить гражданину в общую совместную собственность принадлежащее Обществу на основании Договора долевого участия право требования к Застройщику передачи квартиры в жилом <адрес>, расположенном по строительному адресу: <адрес>, со следующими характеристиками: 3-х комнатная, строительный №, находящаяся на 1-м этаже 2-го подъезда, общей проектной площадью - 67 кв.м. (т. 1 л.д.6-9).

Строительство жилого дома должно было осуществляться на земельном участке с кадастровым №, имеющем площадь 6 402 +/- 28 кв.м., принадлежащим ООО Специализированный застройщик «Провинция» (т.1 л.д.75-79).

Стороны также предусмотрели цену уступаемого права требования по основному договору в размере 3 425 000 руб. (т.1 л.д.6-9).

При этом оплата по договору ООО «СДС-Финанс» не взималась, условие об оплате предварительного договора предусмотрено не было, что не позволяет квалифицировать предварительный договор в качестве договора купли-продажи.

В п.1.2 Предварительного договора стороны предусмотрели, что основой договор уступки прав требования будет подписан между Истцами и Ответчиком в течение 3 месяцев с момента подписания договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, заключение основного договора уступки прав требования по договору участия в строительстве было поставлено сторонами в зависимость от заключения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома между ООО Специализированный застройщик «Провинция» и ООО «СДС-Финанс», что следует из условий предварительного договора.

Истцы ознакомлены с условиями Предварительного договора и подписали его собственноручно. Данное условие не являлось скрытым, не было признано ничтожным, не отнесено Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» к недопустимым условиям договора, ущемляющие права потребителя.

13.10.2020 земельный участок с кадастровым №, имеющий площадь 6 402 +/- 28 кв.м., был разделен на две части:

- участок площадью 3 183 +/- 20 кв.м., с кадастровым №, на котором построен жилой дом <адрес>, введенный в эксплуатацию 08.10.2021 г. (т.1 л.д.80-101),

- участок площадью 3 219 +/- 20 кв.м., с кадастровым № (т.1 л.д.102-104).

26.11.2020 земельный участок с кадастровым № от ООО СЗ «Провинция» был передан по договору купли-продажи ООО СЗ «Победа».

Фактически строительство жилого дома № 25 осуществляется иным застройщиком – третьим лицом ООО СЗ «Победа», что подтверждается копией разрешения на строительство объекта № от 23.03.2021 г. (жилой дом № 25, расположен по адресу: <адрес>).

Договор участия в долевом строительстве между ООО СЗ «Провинция» и ООО «СДС-Финанс» заключен не был, в связи с изменением статуса земельного участка, на котором планировалась застройка многоквартирного дома изначально, а реализация квартир осуществлялась по договору оказания услуг по поиску покупателя на объект недвижимости, заключенному между ООО «СДС-Финанс» и ООО СЗ «Победа» (т.1 л.д.143-154).

Доверенность от ООО СЗ «Победа» на осуществление полномочий по заключению договоров была выдана сотруднику ООО «СДС-Финанс» 30.08.2021 (т.1 л.д.155).

При этом, ООО СЗ «Победа» был направлен в адрес ООО «СДС-Финанс» прайс, по которому стоимость квартир площадью 67 кв.м. в жилом доме № в целях реализации составила 4 040 000 руб. (т.1 л.д.141-142).

По независящим от воли ответчика причинам, а именно в связи с изменением условий строительства многоквартирного жилого <адрес>, договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома между ООО «СДС-Финанс» и ООО СЗ «Провинция» заключен не был, поэтому уступка прав требования между истцами и ответчиком также не состоялась.

29.07.2021 в адрес ООО «СДС-Финанс» истцами направлено требование о понуждении заключения основного договора на условиях предварительного (т.1 л.д.18, 19).

10.08.2021 ответчик ООО «СДС-Финанс» направил в ответ на требование истцов письмо с предложением расторгнуть предварительный договор (т.1 л.д.139, 140).

24.08.2021 между ООО СЗ «Победа» и истцами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №, согласно п.3.1 которого цена объекта составила 4 040 000 руб. (т.1 л.д.46-53).

При этом, реализация квартир, площадью 67 кв.м. (аналогичной квартире, приобретенной истцами), расположенных в жилом доме <адрес> по адресу: <адрес>, ниже стоимости 4 040 000 рубл., не осуществлялась.

Во исполнение вышеназванных норм застройщик осуществляет размещение проектной декларации в единой информационной системе жилищного строительства «Наш.Дом.РФ».

ООО СЗ «Победа» размещена проектная декларация относительно объекта по адресу: <адрес> жилой дом № 25 с пристроенной котельной. 1 этап. Жилой дом. Дата первичного размещения проектной декларации 23.04.2021 г. (т.1 л.д.159-289).

Размещенная на официальном сайте проектная декларация также содержит сведения о стоимости квартир, которая составляет 61 229,01 руб. за 1 кв.м.

Стоимость 1 кв.м. жилого помещения приобретенного истцами договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 24.08.2021 составила 60 298,50 рублей (4 040 000 рублей - цена сделки / 67 кв.м. – площадь квартиры), то есть цена квартиры, приобретенной истцами на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 24.08.2021, не превысила минимальную стоимость реализуемого застройщиком жилья.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку обстоятельство, с которым стороны предварительного договора связывали обязанность заключить договор, не наступило (договор долевого строительстве между ООО СЗ «Провинция» и ООО «СДС-Финанс» не заключен), то на ответчика в силу положений ст.157 ГК РФ не может быть возложена вина в не заключении основного договора.

Установив указанные обстоятельства и принимая во внимание отсутствие прямой причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и возникшими у истцов убытками в результате не заключения основного договора уступки прав требования на условиях, предусмотренных предварительным договором, и, соответственно, отсутствии необходимой совокупности условий для наступления деликтной ответственности в ходе судебного разбирательства, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции находит их правильными, постановленными с соблюдением норм материального и процессуального права.

Доводы жалобы о несогласии с выводом суда о том, что заключение основного договора уступки права требования по договору участия в строительстве было поставлено сторонами в зависимость от заключения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома между ООО СЗ «Провинция» и ООО «Сдс-финанс», поскольку в договоре это не конкретизировано, не могут являться основанием для отмены правильного судебного акта в виду следующего.

Согласно п. 1.2. предварительного договора уступки права требования от 02.09.2020 основной договор уступки прав требования будет подписан между истцами и ответчиком в течение 3 месяцев с момента подписания договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, заключение основного договора уступки прав требования по договору участия в строительстве было поставлено сторонами в зависимость от заключения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома между ООО Специализированный застройщик «Провинция» и ООО «СДС-Финанс», что следует из предварительного договора.

Истцы были ознакомлены с условиями предварительного договора и согласились с ними, о чем свидетельствует их подпись на каждом листе договора (т. 1 л.д. 6-9). Данное условие не являлось скрытым, не было признано ничтожным, не отнесено Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № «О защите прав потребителей» к недопустимым условиям договора, ущемляющие права потребителя.

Однако, по независящим от воли ответчика причинам, а именно в связи с изменением условий строительства многоквартирного жилого дома № 25, договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома между ООО «СДС-Финанс» и ООО СЗ «Провинция» заключен не был, поэтому уступка прав требования между истцами и ответчиком также не состоялась.

Таким образом, учитывая, что обстоятельства, с которыми стороны предварительного договора связывали обязанность заключить договор не наступили, на ответчика не может быть возложена вина за не заключение договора. Доводы жалобы об обратном несостоятельны, направлены на переоценку выводов суда и доказательств по делу.

В ходе рассмотрения дела не установлены обстоятельства, свидетельствующие о причинении ответчиком истцам убытков в соответствии с положениями статьи 15 ГК РФ.

Доводы жалобы о том, что причины разделения земельного участка с кадастровым номером № судом не выяснены, также подлежат отклонению, поскольку указанные обстоятельства не относятся к предмету разрешаемого спора - материально-правовому требованию о возмещении убытков. Указанные доводы не имеют правого значения при установленных по делу обстоятельствах ознакомления и согласия истцов с условиями предварительного договора, которыми определено, что заключение основного договора уступки прав требования по договору участия в строительстве было поставлено сторонами в зависимость от заключения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома между ООО Специализированный застройщик «Провинция» и ООО «СДС-Финанс», а договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома между ООО «СДС-Финанс» и ООО СЗ «Провинция» заключен не был по независящим от воли ответчика причинам.

Ссылка в жалобе на то, что ООО «Сдс-финанс» является управляющей компанией ООО СЗ «Провинция», что косвенно говорит о том, что решение о разделении и продаже земли ООО СЗ «Победа» имело целью ущемить права граждан, заключивших предварительные договоры с фиксированной ценой, расторгнуть их и предложить заключить по более высокой цене, но уже с ООО СЗ «Победа», не принимается судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены решения суда, поскольку указанные обстоятельства основаны на предположениях апеллянтов, не подтверждены доказательствами по делу.

Иных доводов, которые могли бы являться основанием для отмены решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда первой инстанции. При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, поэтому предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь частью 1 статьи 327.1, статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Кемерово от 24 января 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Дзгоева Азамата Владимировича, Дзгоевой Екатерины Владиславовны - без удовлетворения.

    Председательствующий                     Л.А. Молчанова

    Судьи                                 О.А. Гребенщикова

                                        А.Н. Агуреев

Мотивированное определение изготовлено 26.09.2023