ВОСЬМОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ
№ 88-13247/2020
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Кемерово 30 июля 2020 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:
Председательствующего Дударёк Н.Г.,
судей: Уфимцевой Н.А., Ковалевской В.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №-№ по иску Верхозина А.В. к Ба Елене Геннадьевне о расторжении договоров, определении последствий расторжения договоров, восстановлении права собственности, взыскании стоимости объектов недвижимости,
по кассационной жалобе представителя Верхозина А.В. – Шупруто С.В. на решение Слюдянского районного суда Иркутской области от 17 октября 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 13 февраля 2020 г.
Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Уфимцевой Н.А.,
установила:
Верхозин А.В. обратился в суд с иском к Ба Е.Г. о расторжении договоров, определении последствий расторжения договоров, восстановлении права собственности, взыскании стоимости объектов недвижимости.
В обоснование требований указано, что 22 ноября 2016 г. между Верхозиным А.В. и Ба В.Г. заключен ряд договоров передачи прав и обязанностей арендатора (перенайм) по договору аренды земельных участков, три договора купли-продажи земельных участков. По договорам стоимость составила 14250000 руб. Фактически Ба Е.Г. без ведома Верхозина А.В. в договорах была уменьшена стоимость имущества. Фактически стоимость переданного имущества составляла 25350000 руб. Ба Е.Г. была произведена фактическая оплата по договорам в размере 21367585,82 руб. Условие о передаче земельных участков на праве собственности является неисполнимым в силу действующего законодательства. Регистрация права собственности на земельные участки в Слюдянском районе была запрещена с 2017 года. После заключения договоров для сторон изменились обстоятельства, которые являются существенными и служат основанием для расторжения договоров. Последствиями расторжения договоров является приведение сторон в первоначальное положение. Верхозин А.В. обязан вернуть Ба Е.Г. денежную сумму в размере 16600000 руб.
С учётом уточнения исковых требований просил расторгнуть Договор передачи прав и обязанностей арендатора (перенайм) по договору аренды земельного участка № от 28 сентября 2015 г. № от 22 ноября 2016 г., заключенный между Верхозиным А.В. и Ба Е.Г.; расторгнуть Договор передачи прав и обязанностей арендатора (перенайм) по договору аренды земельного участка № от 28 сентября 2015 года, от 22 ноября 2016 г., заключенный между Верхозиным А.В. и Ба Е.Г.; расторгнуть Договор передачи прав и обязанностей арендатора (перенайм) по договору аренды земельного участка № от 28 сентября 2015 г., от 22 ноября 2016 г., заключенный между Верхозиным А.В. и Ба Е.Г.; расторгнуть договор передачи прав и обязанностей арендатора (перенайм) по договору аренды земельного участка № от 7 марта 2014 года, от 22 ноября 2016 г., заключенный между Верхозиным А.В. и Ба Е.Г.; расторгнуть Договор передачи прав и обязанностей арендатора (перенайм) по договору аренды земельного участка № от 16 ноября 2016 г., от 22 ноября 2016 г., заключенный между Верхозиным А.В. и Ба Е.Г.; расторгнуть, в части, договор купли-продажи объектов недвижимости от 22 ноября 2016 г., в отношении объекта недвижимости: - здание гаража автотранспорта прорабского - участка №, кадастровый №, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 413,4 кв.м, инв.№, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 8190 кв.м. по адресу: <адрес>, №, - Здание гаража с мастерскими прорабского участка №, кадастровый №, назначение - нежилое, 1-этажный, общая площадь 214,1 кв.м., инв. №, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером № площадью 8190 кв.м. по адресу: <адрес>, №.
Определить последствия расторжения договоров: прекратить за Ба Е.Г. право аренды на объекты: земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 1513 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, №. Разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с приусадебными участками. Срок аренды по 28 августа 2035 г.; земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 1460 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, №. Разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с приусадебными участками. Срок аренды по 28 августа 2035 г.; земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 1224 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, № <адрес> использование: индивидуальные жилые дома с приусадебными участками. Срок аренды по 28.08.2035 года; земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 840 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>Б. Разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство. Срок аренды по 7 марта 2024 г.; земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 8190 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, №. Разрешенное использование: для размещения гаражей. Срок аренды по 16 ноября 2065 г.
Прекратить за Ба Е.Г. право собственности на объекты: здание гаража автотранспорта прорабского участка №, кадастровый №, назначение - нежилое, 1-этажный, общая площадь 413,4 кв.м., инв. №, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 38:25:020104:215, площадью 8190 кв.м. по адресу: <адрес>, №; здание гаража с мастерскими прорабского участка №, кадастровый №, назначение - нежилое; 1-этажный, общая площадь 214.1 кв.м., инв. №, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 38:25:020104:215, площадью 8190 кв.м. по адресу: <адрес>, №.
Восстановить за Верхозиным А.В. право аренды на объекты: земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 1513 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, №. Разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с приусадебными участками. Срок аренды по 28 августа 2035 г.; земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 1460 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, №. Разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с приусадебными участками. Срок аренды по 28 августа 2035 г.; земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 1224 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, №Г. Разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с приусадебными участками. Срок аренды по 28 августа 2035 года; земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 840 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>Б. Разрешенное использование: индивидуальные жилищное строительство. Срок аренды по 7 марта 2024 г.; - земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 8190 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, №. Разрешенное использование: для размещения гаражей. Срок аренды по 16 ноября 2065 г.
Восстановить за Верхозиным А.В. право собственности на объекты: здание гаража автотранспорта прорабского участка №, кадастровый №, назначение - нежилое, 1-этажный, общая площадь 413,4кв.м., инв. №, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 8190 кв.м. по адресу: <адрес>, №; здание гаража с мастерскими прорабского участка №, кадастровый №, назначение - нежилое, 1-этажный, общая, площадь 214.1 кв.м., инв. №, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №215, площадью 8190 кв.м. по адресу: <адрес>, №.
Взыскать с Верхозина А.В. в пользу Ба Е.Г. стоимость уступки права аренды по договорам перенайма земельных участков в размере 2950000 руб., стоимость права собственности на объекты недвижимости в размере 1200000 руб., итого взыскать денежную сумму в размере 4150000 руб.
Решением Слюдянского районного суда Иркутской области от 17 октября 2019 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 13 февраля 2020 г., отказано в удовлетворении исковых требований Верхозина А.В. к Ба Елене Геннадьевне о расторжении договоров, определении последствий расторжения договоров, восстановлении права собственности, взыскании стоимости объектов недвижимости.
В кассационной жалобе представитель Верхозина А.В. – Шупруто С.В. просит решение и апелляционное определение отменити, как незаконные и необоснованные, считает, что у суда не имелось оснований оставлять исковые требования без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, в суд кассационной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Восьмой кассационный суд общей юрисдикции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
По настоящему делу таких нарушений с учетом доводов кассационной жалобы не имеется.
Судами установлено, что согласно договору передачи прав и обязанностей арендатора (перенайм) по договору аренды земельного участка № от 28 сентября 2015 г., от 22 ноября 2016 г., заключенному между Ба Е.Г. и Верхозиным А.В., следует, что Верхозин А.В. передал Ба Е.Г. права и обязанности по договору аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1513 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> № (п.1.1. Договора).
Стоимость уступки права аренды по договору составила 500 000 (пятьсот тысяч) рублей (п.4.1. Договора).
Из Договора передачи прав и обязанностей арендатора (перенайм) по договору аренды земельного участка № от 28 сентября 2015 г., от 22 ноября 2016 г., заключенному между Ба Е.Г. и Верхозиным А.В., следует, что Верхозин А.В. передал Ба Е.Г. права и обязанности по Договору аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1460 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> №.
Стоимость уступки права аренды по договору составила 500 000 (пятьсот тысяч) рублей. (п. 4.1. Договора).
Из Договора передачи прав и обязанностей арендатора (перенайм) по договору аренды земельного участка № от 28 сентября 2015 г., от 22 ноября 2016 года, заключенного между Ба Е.Г. и Верхозиным А.В., следует, что Верхозин А.В. передал Ба Е.Г. права и обязанности по Договору аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1224 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> № Г (п.1.1. Договора).
Стоимость уступки права аренды по договору составила 500 000 (пятьсот тысяч) рублей (п.4.1. Договора).
Из Договора передачи прав и обязанностей арендатора (перенайм) по договору аренды земельного участка № от 7 марта 2014 г., от 22 ноября 2016 г., заключенного между Ба Е.Г. и Верхозиным А.В., следует, что Верхозин А.В. передал Ба Е.Г. права и обязанности по Договору аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 840 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> Б (п.1.1. Договора).
Стоимость уступки права аренды по договору составила 500 000 (пятьсот тысяч) рублей (п.4.1. Договора).
Из Договора передачи прав и обязанностей арендатора (перенайм) по договору аренды земельного участка № от 16 ноября 2016 г., от 22 ноября 2016 года, заключенного между Ба Е.Г. и Верхозиным А.В., следует, что Верхозин А.В. передал Ба Е.Г. права и обязанности по Договору аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 8190 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, № (п.1.1. Договора).
Стоимость уступки права аренды по договору составила 950 000 (девятьсот пятьдесят тысяч) рублей (п.4.1. Договора).
Из Договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 22 ноября 2016 г., заключенного между Ба Е.Г. и Верхозиным А.В., следует, что Верхозин А.В. передал Ба В.Г. в собственность следующие объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1242 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2587 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; жилой дом, площадью 30 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, уч.41 Б; жилой дом, площадью 30 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, уч.42 Б; жилой дом, плошадью 46.6 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>; здание гаража автотранспорта прорабского участка №, кадастровый №, назначение - нежилое, 1-этажный, общая площадь 413,4кв.м., инв. №, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 8190 кв.м. по адресу: <адрес>, №, здание гаража с мастерскими прорабского участка №, кадастровый №, назначение - нежилое, 1-этажный, общая площадь 214,1 кв.м., инв. №, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 8190 кв.м. по адресу <адрес>, № (п.1.1. Договора).
Покупная цена объектов недвижимости составила 5 800000 (пять миллионов восемьсот тысяч) рублей, которая состояла из: покупной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1242 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в размере 900 000 (девятьсот тысяч) рублей; покупной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2587 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> Б, в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей; покупной стоимости жилого дома, площадью 30 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, уч.41 Б, в размере 950000 (девятьсот пятьдесят тысяч) рублей; покупной стоимости жилого дома, площадью 30 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, уч.42Б, в размере 950000 (девятьсот пятьдесят тысяч) рублей; покупной стоимости жилого дома, площадью 46.6 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, в размере 1 300 000 (один миллион триста тысяч) рублей; покупной стоимости здание гаража автотранспорта прорабского участка №, кадастровый №, назначение - нежилое, 1-этажный, общая площадь 413,4 кв.м., инв. №, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 8190 кв.м. по адресу: <адрес>, №, в размере 650 000 (шестьсот пятьдесят тысяч) рублей; покупной стоимости здание гаража с мастерскими прорабского участка №, кадастровый №, назначение - нежилое,1-этажный, общая площадь 214,1 кв.м., инв. №, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 38:25:020104:215, площадью 8190 кв.м. по адресу: <адрес>, №, в размере 550 000 (пятьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек (п.3.1. Договора).
Данные договоры подписаны сторонами, произведена регистрация права собственности на указанные объекты недвижимости в Управлении Росреестра по <адрес>.
Согласно представленным суду документам, подтверждается право собственности Верхозина А.В. на здание гаража автотранспорта прорабского участка №, кадастровый №, назначение - нежилое, 1-этажный, общая площадь 413,4кв.м., инв№, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 8190 кв.м. по адресу: <адрес>, №, а также на здание гаража с мастерскими прорабского участка №, кадастровый №, назначение - нежилое, 1-этажный, общая площадь 214,1 кв.м., инв. №, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 8190 кв.м. по адресу: <адрес>, № (п.1.1. Договора), на момент их продажи Ба Е.Г.
Суд первой инстанции, с мнением которого согласился суд апелляционной инстанции, установив обстоятельства по делу, дав оценку представленным доказательствам, руководствуясь нормами права, предусмотренными ст.ст. 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Установив, что спорные земельные участки находятся в границах Центральной экологической зоны Байкальской природной территории, относятся к землям, ограниченным в обороте, и не подлежат предоставлению в частную собственность в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что границы Байкальской природной территории и ее экологических зон, в том числе центральной экологической зоны, и границы водоохранной зоны озера Байкал утверждены, соответственно, распоряжением Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2006 г. №1641-р и распоряжением Правительства Российской Федерации от 5 марта 2015 №368-Р, учитывая, что нормативные акты, ограничивающие оборот земли, находящейся в границах Центральной экологической зоны Байкальской природной территории были приняты до заключения оспариваемых договоров, судом сделан верный вывод, что указанное истцом основание для расторжения договоров не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, поскольку запрет на оформление права собственности на данные земельные участки, которые находятся в собственности органов местного самоуправления, для истца не был заведомо непредвиденным.
При этом судом принято во внимание, что объективных доказательств тому, что впоследствии земельные участки должны быть переданы именно в собственность Ба Е.Г. не представлено.
Доводы жалобы в отношении претензионного письма Ба В.Г., сведений, содержащихся в протоколе судебного заседания от 7 августа 2019 г. по гражданскому делу №2-273/2019, а также показаний свидетеля Верхозиной Т.А., были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонены, поскольку не свидетельствуют с достоверностью, что при заключении оспариваемых договоров передачи прав и обязанностей арендатора (перенайма) воля сторон была направлена именно на оформление земельных участков в собственность.
В отношении требований истца о расторжении в части договора купли-продажи объектов недвижимости от 22 ноября 2016 г. в отношении зданий двух гаражей, расположенных по адресу: Иркутская область, Слюдянский район, поселок Солзан, улица Пушкина, 8, в связи с тем, что стоимость данных объектов была занижена, а именно стоимость одного из гаражей указана 550000 руб., должна быть указана 5500000 руб., стоимость второго гаража указана как 650000 руб., хотя должна быть указана в размере 6500000 руб., суды пришли к выводу о необоснованности указанных требований, поскольку при заключении договора, продавцу была известна стоимость имущества, и он ее не оспаривал, а подписал договоры, получил за имущество денежные средства в полном объеме.
Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Из содержания ст.432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Вопреки доводам жалобы, факт согласованной сторонами цены ниже среднерыночных показателей не является основанием для расторжения заключенного сторонами договора купли-продажи (ст.450 ГК РФ), поскольку сторонами все условия договора были согласованы и подписаны, в том числе истцом, на что верно обращено внимание судов.
Доводы кассационной жалобы аналогичны доводам, которые были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, проверки суда апелляционной инстанции, и им дана надлежащая правовая оценка в обжалуемых судебных постановлениях, они, по существу, направлены на переоценку собранных по делу доказательств и не опровергают правильность выводов суда об установленных обстоятельствах. Выводы суда, содержащиеся в решении суда, не противоречат фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции.
Доводы жалобы выводы суда не опровергают, не подтверждают существенных нарушений норм материального права и норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебного акта в кассационном порядке. По существу доводы жалобы направлены на переоценку доказательств по делу и установленных фактических обстоятельств, что не входит в полномочия суда при кассационном производстве.
Всем представленным по делу доказательствам судом первой и апелляционной инстанций дана оценка по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доводы заявителя кассационной жалобы о несогласии с данной судами оценкой доказательств и установленными обстоятельствами не могут служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 379.7, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
на решение Слюдянского районного суда Иркутской области от 17 октября 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 13 февраля 2020 г. оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Верхозина А.В. – Шупруто С.В. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи